<menuitem id="an1j4"></menuitem> 方案是指為達到某種目標或解決某個問題而制定的具體步驟和計劃。10.方案的制定需要考慮到利益相關者的需求和利益。祝愿大家在寫方案的過程中取得成功，并能夠實現自己的目標和愿望。
fenghuangxintiandi。
phoenixplanningprogram。
一、市場調研分析。
1、調查概況。
2、調查分析結果。
二、swot分析。
1、優勢（strengths）。
2、劣勢（weaknesses）。
3、機會（opportunities）。
4、威脅（threats）。
三、項目定位。
1、建筑部分。
2、功能部分。
3、建筑內部空間組織。
4、建筑環境定位。
5、街區功能定位。
6、目標客戶定位。
7、物業服務定位。
四、品牌形象塑造。
五、營銷戰略。
六、營銷推廣策略。
七、價格策略。
目錄。
八、銷售系統規劃。
九、后期運營管理。
一調查時間。
二調查方法。
一、市場調研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日。
采用問卷調查和問詢調查結合。
三調查目的。
分析哈密市商業環境及大十字商業街目標客戶購買行為及心態，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據。
四調查范圍。
哈密市主要商業市場。
五調查項目。
1、哈密市商業宏觀經濟環境。
2、哈密市商業形態。
3、哈密市經營商戶。
4、競爭物業狀況。
5、大十字商業街意向客戶購買行為。
六調研分析結果。
一、哈密市商業宏觀經濟環境分析。
1、人口少、收入低、消費能力有限。
哈密地區面積16.5萬平方公里，轄區人口35萬，其中市區面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業消費水平較低，消費能力有限。
2、缺乏產業支撐，經濟發展緩慢。
哈密市產業主要依賴礦產、鐵路及農業，在整個產業發展中，第一、二、三產業均不發達，且缺乏有力的經濟增長點，經濟發展緩慢，制約了商業的發展。
3、旅游消費不足。
人，對商業的貢獻相對有限。
4、各商業市場缺乏亮點，差異性不強。
哈密市商業格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業市場，差異性不強導致市場間競爭激烈，每家商業市場均未能形成自己的優勢，缺乏長遠發展潛力。
二、哈密市商業形態分析。
1、商業集中度高，缺乏發展空間。
哈密市商業主要集中于以時代廣場為中心的商業區和以天馬為中心的鐵路局商業區。
在商業形態方面，以時代廣場為中心形成了以領先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的`，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化用品、副食品等數十類品種，是哈密市最繁華的商業區，商品零售額占據哈密市場的70%以上。
在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品價格和與市中心相鄰的優勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優勢，形成了以天馬市場，溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發市場構成的集貿市場的商業形態，主要經營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業格局而言，商業集中度較高，再加上缺乏新的商業增長點，人均消費水平較低，商業已趨于飽合，缺乏發展空間。
2、商場、集貿市場、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業形態。
哈密市的消費主要集中于商場，集貿市場，其中商場和品牌店主要經營中高檔商品，集貿市場主要經營中低檔商品，超市多為一些便民店，經營日用百貨、食品等，從商業形態而言，缺乏專業性，特色化的商業形態，商業雷同性強，競爭激烈，特色專業市場發展潛力巨大。
3、商戶忠誠度低，流動性強。
商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等?，F在，就一起來看看以下兩篇關于商業地產策劃公司的方案吧!
1.轉變思維法則。
策劃是一門復合性、交叉性、邊緣性學科，其本質是思維的科學。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發散性思維，將孤立、靜止的思維轉變為辨證的、動態的思維，將傳統的量入為出的思維轉變為量出為入的思維。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
2.創新法則。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創新。只有創新才能保持競爭優勢。這是一個創新的時代，永遠不變的只有變化本身，但創新不能憑空想象，想當然地“創新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創新。理念先行法則：創新有不同種類和層次：產品創新、服務創新、技術創新、營銷創新、管理創新、制度創新、品牌創新、理念創新，由表及里，由淺入深。理念創新是其它層面創新的靈魂和統帥。
理念創新是打破規定動作的框框，創造自選動作。依據創新理念開發出的不是工業化、標準化的“工業品”，而是量身定做的原創性的“工藝品”。理念創新貴在原創性。
可以毫不夸張地說，理念創新，乃是一切創新之源，是一切創新之本，它決定著其他種種創新活動的開展和成敗，它既是其他創新活動的基石，也是其他創新活動的羅盤和指針。如果說其他創新都還只是戰術層面的創新的話，那么理念創新就是戰略層面的創新。戰略定位決定著戰術動作的展開。因此，理念創新具有更大的難度。是一種更高級別的創新挑戰。
如果說其他創新都只是制造常規武器的話，那么理念創新就是制造核武器的活動。理念創新決定著未來競爭的成敗。
3.自選動作法則。
工作室應是自選動作的創造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規可以借鑒。但自選動作依舊應是人們的追求目標，因為誰創造了自選動作，誰就創造了一個新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話語權。自選動作的本質是創新。
4.三性法則。
如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產品，可以在一個時期內處于無競爭狀態。
唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創新密切相關。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術的魔力，可以贏得市場的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓;太滯后坐失良機，沒有效益;與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創造市場大有學問。適度超前產生的先發效應，可保持相對時間的無競爭狀態，從而獲取超額利潤。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷。企業的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關鍵。因為企業家是企業的人格化，企業是企業家的物化。任何一個好的思路、好的。
只有在老板領會、吃透、充分贊同和肯定并創造性實施和操作的基礎上才能變為現實。
第二，企業診斷。企業從那里來，今天處于什么狀態，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。
第三，資源盤存。企業有那些資源，除了有形資產，更注意它有什么無形資產和隱形資源。比如公共關系、優惠政策、上級扶持等特殊優勢。
7.辨證施治法則。
西醫的哲學是把人當成機器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經絡是否通暢。根據豐富的臨床經驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問題。
8.系統化運作法則。
策劃不是一兩個點子而是一個系統工程，包括：調查研究、企業或項目診斷、企業或項目戰略定位、理念創新、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監理、動態調整、總結提升等諸多環節。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標的實現，要想一步到位是不現實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業發展永恒的基礎法則。
10.核心優勢法則。
策劃不管是對區域、企業還是個人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優勢，最大限度地開發和利用這種優勢，并量身度造設計一套切實可行的發展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業戰略的精髓。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業發展的趨勢和脈絡。
因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環境優勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業自身和企業老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個人的體形和氣質，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進行獨家創作。
12.戰略至上法則。
策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒有確定之前，任何戰術都無所謂好壞。正如一句英格蘭。
名言。
：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風?！?/p>
13.系統定位法則。
準確的市場定位是成功策劃的關鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業確定自己的位置。這種定位要將企業放入地區、行業、企業發展狀況的三維坐標系中來考量，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
14.預留“管線”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。要為未來的發展預留充分的空間，埋下可以發揮的伏筆，為未來的產業嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預留“管線”。
預留管線需要策劃人具有超前長遠的戰略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發展態勢，并盡量使現在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統。這個系統的開放性面向未來。故預留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來。
15.換芯片法則。
企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。
策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。
策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢?這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。
17.大勢把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕髣?，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。
18.文化底蘊法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。
20.20度直覺法則。
市場調查80%*數據，20%*直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，*統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺、經驗來把握。
價值層面的差異。
1.物業價值。
商業物業的價值在于經營，通過經營創造高于價格的價值。一個商業項目必須要系統考慮項目的商業定位、招商、經營，才能實現高水平的商業物業開發，達到預期的贏利目標。
而住宅的價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確的產品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現開發價值。
從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風險性極小，而商業項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。
2.利益關系。
從主體上說，住宅地產的價值鏈顯然單一得多，即“開發商——終端消費者”。商業地產的利益參與者更為復雜，它的價值鏈是“投資者——開發商——營運商——經營者——終端消費者”。其中包含這四種權益關系，開發者的權益、所有者的權益、經營者的權益、管理者，的權益，它們與商業地產的開發模式密不可分。
開發者是商業地產開發商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經營者，就是進入這個商業里面從事商品經營者;大型與中小型商場都需要有一個統一的管理者實施有效的管理。
開發者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業物業獲取租金收入;經營者通過經營獲取經營效益;管理者通過管理獲取管理利益。
與住宅開發相比，住宅僅僅通過發展商和購買者兩個環節就可以構成單一價值鏈，而商業地產的價值鏈上除了開發商，還包括消費者、經營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發展商要求鋪位劃分要好賣而經營者要求好用，投資者要求高回報而經營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。商業地產開發要權衡“四角戀愛”的利益關系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業地產開發商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業態組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。
出處 fanWEn.cHaZiDiaN.cOm
3.市場風險。
開發商在看好商業地產開發利潤的同時，也存在著一定的市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業地產開發必須具有有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司三大要素，以有場有市為開發目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發風險及提高開發價值。
而住宅相對來說開發風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業態既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
開發層面的差異。
1.產品屬性。
住宅地產開發的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業地產開發的從嚴格意義上說不僅僅是產品，更是資本，它通過經營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應該同時看到，商業地產的風險也要更大，因此商業地產的成功需要具有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司。其次，商業地產的表現形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業街、社區街鋪等。
商業地產的核心是要搞活商業，而住宅地產追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產開發的是“城”，商業地產開發的是“市”，這是兩者之間的本質區別。因此，商業地產的可持續性發展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現。
商業地產的核心決定了商業地產的運營模式要更復雜。正是因為商業地產更具復雜性和風險性，因此商業地產更注重項目的可行性調研、分析，更要充分運用swot分析法，發現商機，發揮優勢，彌補不足，降低風險。
2.開發技術。
商業地產開發要考慮到不同業態的具體要求。在建筑設計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設施會更多，規劃、設計、施工、交驗在每個階段的技術要求都高于住宅;在物業管理方面，商業物業的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應的銷售手法呈現多樣性，如委托經營、售后返租、整體轉讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發商通過預售融資來進行資金周轉和滾動開發，很快實現資金回籠，而商業地產收益很大部分來自租金。
商業地產根據項目開發的不同環節有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經濟實力投資者;在經營階段的客戶群則是終端消費群?？傊?，商業地產與傳統住宅地產的千差萬別，必然要求開發商進行理念和心態的調整。希望中國的商業地產業在機遇和挑戰中朝更理性、更專業、更合理、也更繁榮的方向發展，在贏得巨大財富同時為活躍商業、繁榮經濟作出貢獻。
3.規劃設計。
規劃設計決定商業項目的存亡。多數商業地產的開發商在開發之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數先把項目蓋起來，最后到了商業定位的時候問題就出現了，要么就是結構不合理，要么就是布局不規范，從而導致招商異常困難，往往出現“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結果。
商業地產由于各種業態對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業地產項目業態和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關系到一個商業項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵。
4.開發流程。
商業地產的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發還是商業地產開發，均要在投標拿地前進行初步的市場調研。但在商業地產開發中，發展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業地產項目的選址過程比住宅開發更為嚴謹。
商業地產的定位更為復雜和系統化：商業地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業發展規劃及政策、區域商業結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業地產推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經營管理，確保市場能夠持續經營。
5.招商與經營。
商業地產開發比住宅開發多出開業、運營、管理三個環節：在住宅開發中，開發商有機會當“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結束。一個商業地產如果想持續盈利，必須在前期預留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發商不能抱著當“甩手掌柜”的心態開發商業地產，而必須抓好運營、管理兩個后續環節，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。
招商是商業地產成功開發的關鍵所在。一個商業項目，如百貨、專業市場、區域商業中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。
統一銷售，統一經營，統一管理，使擁有權、經營權、管理權三權分離。商業項目要充分發揮經營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發，為招商及后期經營管理作好準備。
而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學合理的業態經營及規劃比例，這點也非常重要。
營銷層面的差異。
1.營銷主題。
消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內涵，所以宣傳主題往往側重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。
商業地產實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。
2.推廣對象。
住宅房地產面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態是完全不同的。住宅地產純投資在目前的經濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關心的是該區域長遠發展以及今后出租的前景問題。
在商業地產上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類：用于自己經營的業主和用于投資的業主。自營客戶關心的是商圈的成熟度、消費群基數和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發展前景和投資回報的周期。
在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發生轉移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經營管理面前一個迫切的問題。
3.營銷周期。
營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產市場上，住宅地產的提供量遠超過商業地產，所以消費者可選擇的機會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發已經向規?；?、集約化發展，所以住宅地產的營銷周期相對就很長，在具體的作業方式上，通常分成幾個大階段來執行。
商業地產在這一點上與住宅地產完全不同，商業地產能永續存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業地產一般都是在一個相對成熟的區域進行開發，這樣投資總額相對很高，但是實際開發面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費者關心的問題。
住宅消費者關心的幾個關鍵指標排序是：價格、地段、戶型、品質、開發商實力、服務、配套。
商業地產客戶關心的問題是：地段、價格、后續管理、開發商實力、主力店。因為商業地產必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業地產項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節奏。
房地產推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構成：預熱期(市場引導/培育期)、內部認購期、開盤期、強銷期、持續期和清盤期。作為住宅地產來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導不夠，項目優勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。
在商業地產，可能只需包括上述部分階段，比如預熱期和內部認購期合并，或者直接從預熱期進入開盤并立即轉入強銷期;如果先天條件優越，不違背當地市場價格體系，可能開盤時就直接進入了清盤期。
6.媒介策略。
住宅地產因為描繪的是未來的生活藍圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業形象的戶外廣告等等。
而商業地產因為周期短，很多媒介都無法考慮。比如電視廣告，因為制作成本高，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時間內無法全面介紹項目優勢，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個商業地產項目周期跨度長，需要分階段推廣，此時電視廣告因為具有聲、色、形的優點，無論是在提升項目和企業形象還是在刺激消費者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優勢。
相對于大項目而言，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區域，比如機場、高速公路和商家集中的商業區，基本上都是促銷型的廣告，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發揮影響力的廣告是不適合的。
7.現場包裝。
現在任何一個住宅項目的工地包裝已經越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。
商業地產一般是“短、平、快”的項目，而且單位成本高、目標消費群集中，所以到處充滿商業氣息。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機會。
8.宣傳費用分配。
住宅地產的周期長，所以宣傳費用幾乎是平均使力。
商業地產因為周期短，一般預熱時間在20—30天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內。
9.營銷活動。
為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關和促銷活動，比如經常性的業主聯誼會、逢節日組織出去旅游、階段性的優惠購房等等。
商業地產面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進行專門性的優惠活動，更多的是公關性質的活動：比如專業人士組成的“投資報告會”、商家交流會等。綜合而言，住宅地產和商業地產面對的消費群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠的指導意義和重要的現實作用。
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。給大家分享了商業地產營銷的策劃方案，一起來看看吧！
××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略。
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的'附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針。
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解。
1.銷售（招商）目標。
2.銷售目標分解。
四、營銷階段計劃。
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格。
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態。
1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
（二）價格定位及價格策略。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
（一）宣傳策略主題。
1、個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域(或商業圈)的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。
一、市場調研概況。
二、宏觀背景分析。
1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較。
2、國民經濟主要技術經濟指標、
3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等。
三、區域商業市場研究。
(一)、區域商圈研究。
1、城市發展狀況：gdp指數、人口分布、產業結構等。
2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求(吃、喝、玩、樂)等。
4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。
(二)、終端消費者研究。
1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。
3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。
4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。
(三)、投資客戶研究。
1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。
2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。
(四)、競爭對手研究。
1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。
2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。
四、消費者消費習性探討。
五、項目經營方式論證。
第二部分、項目可行性研究。
一、前言。
項目總體情況進行說明、分析、總結。
二、項目概況。
1、項目所處的具體位置、規模。
2、項目規劃經濟技術指標。
三、整體市場分析。
1、區域商業市場狀況。
2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。
3、主要競爭對手分析。
對區域內競爭者進行調查及分析比較。
4、項目swot分析。
通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目的定位提供依據。
5、項目市場定位。
6、項目初步開發設計方案。
通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案。
7、項目投資成本估算。
8、項目投資效益預測。
主要根據項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。
9、風險分析。
對項目可能產生的風險進行分析及規避風險措施。
10、可行性研究。
可行性研究結論。
第三部分、項目規劃發展建議。
一、項目分析。
1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環境、周邊配套。
2、綜合評價(swot)：優勢與劣勢、機會與威脅。
二、項目定位建議。
1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。
2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。
3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現特征。
三、綜合素質營造建議。
1、整體設計建議：商場設計目標及理念。
2、單體設計建議：建筑風格。
3、素質營造：活動場地、裝修標準等。
4、環境、景觀塑造建議。
5、物業管理與服務要點。
6、項目配套設施與功能建議。
四、商業布局建議。
2、商業分區功能布局及調整方案。
3、商業銷售及租賃區域規劃建議。
4、項目外觀及景觀建議。
5、項目人流及物流動向建議。
五、項目商業組合建議。
1、商業結構及業態分析。
2、項目商業組合的可行性探討。
3、項目電梯位置和利用建議。
4、項目環境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議。
5、項目配套設施與功能建議。
第四部分、招商、營銷傳播策略。
一、項目商圈分析。
商圈分析(swot)：商圈結構性分析。
二、項目租售價格定位。
1、租賃價格：
1)標準租賃期;。
2)租金價格厘定;。
3)租金水平展望及預測;。
4)租金調整環境及遞增率;。
2、銷售價格。
1)銷售價格厘定;。
2)銷售區域及鋪位分割建議。
3)銷售價格之階段策略性建議。
4)銷售與租金的價格互動建議及檢討。
三、商場經營方式建議。
1、直接及間接商鋪出租。
2、商場經營方式的可行性探討。
3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》。
四、營銷傳播策略建議。
1、招商攻擊戰術。
2、階段性招商推廣建議及節點劃分。
3、市場營銷攻擊戰術。
4、階段性營銷推廣建議及節點劃分。
5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議。
6、宣傳資料及媒介選擇。
五、招商營銷執行。
招商營銷執行方案。
商業地產概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實施。
商業地產全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業規劃、招商策劃、銷售策劃、經營策劃。
商業地產商業規劃：商品定位、商業布局、功能定位、動線設置、人流導引、d m規劃。
商業地產市場定位：目標市場定位、投資經營戶定位、市場功能定位、業態業種定位。
商業地產招商策劃:業態業種配置、個性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧。
商業地產銷售策劃:銷售時機把握、銷售節奏控制、銷售賣點設計、銷售人員培訓。
商業地產營銷策劃：案名設計、視覺形象設計、案場設計、文案策劃、平面設計、流設計。
商業地產市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預算。
商業地產招商，是一種招攬商戶并維持商戶關系的過程，一種價值積累使量變達到質變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達到最大化的過程。在商業地產中，良好的招商勢必達到雙贏，代理公司贏得成功經驗與口碑，商戶經營順利并贏取利潤。然而在現實的商業地產招商過程中，經常會出現各種問題，導致招商困難或商場招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結下來有六忌：
往的經驗積累，循序漸進，以例而行。在此，還要特別強調，單純只依靠著幾百幾千張調查問卷或封面數據做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調研報告的。而是要通過各種渠道，深入了解項目市場環境，成功的將商業操作中潛在的機遇與挑戰躍然紙上，從而真正發揮出市場調研的作用。
聘請經驗嚴重不足只會紙上談兵的代理公司做商業策劃招商工作，就好比讓實際駕駛經驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機開車行駛。順利的話也許可以安全到達目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會出現小事故不可避免，再嚴重的話就有翻車的可能。
商業地產的運作過程中，各個系統的聯系度是相當緊密的。代理公司要負責對一個商業項目進行定位、確定招商對象與經營模式、規劃商業業態等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統的商業運作理念與成熟的商業運作模式支撐的。另外，由于招商過程中每個環節都需要熟于商業操作的人員配合運作，所以一家優秀的代理公司一定會擁有一只專業的商業運營管理團隊，人才的價值在商業地產中是不可忽視的。畢竟商業不產不同于住宅等物業，它的價值更多體現在后期的資本運作與經營管理等方面，這也就更突出了一只優秀招商團隊和一個優良代理公司的作用。
前面說到過，商業地產的市場定位是要以項目準確詳細的市場調查為基礎的。有了該基礎后，就要進行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個怎樣的經營場所，針對的是何種范圍的目標客戶群。商業定位即反映出商業企業與競爭對手在商業中的位置，也反映了該商業企業的競爭力。進行商業形象定位，是后期實施商業市場戰略的第一步?，F在很多運作經驗不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩妥，這是犯了忌諱，一個毫無吸引力的定位是無法達到價值最大的。與此同時，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標新立異當作定位重點，欲通過獨特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運作？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目，企圖通過這種另類的定位達到效果，是要擔一定風險的。綜上，一個成熟的團隊在進行商業定位時，會充分考慮項目市場，有針對性的進行商業定位。
理進行準備，更會在招商過程中將這一理念傳達給商戶；而一些經驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業后每一環節的運作都有可能出問題，這樣的商場開業后倒閉可想而之。作為德國最大企業之一的麥德龍超市在上海經營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調整了在京經營模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業務特點又價格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店。同時內在經營模式也進行著悄然轉變。
業態規劃與人流動線的設計是商業地產招商的點睛之筆，也是后期能否成功運營的重要前提。尤其業態規劃，是商業地產成功運營的核心。典型的例子，很多傳統百貨商場習慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費者消費心理的改變，后期開業的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動線的設計則要充分考慮業態與品牌的位置規劃，避免經營場所內除扶梯周圍經營火爆，四周出現死角的現象，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現在很多商場都將扶梯設計成環繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統百貨商場往往將餐飲放在地下，相當一部分商場甚至不設餐飲業態，而現如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層?，F在的一些策劃代理公司，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規劃好的業態與位置，甚者更是為了達到最后簽約的目的而隨意對商戶進行讓步，允諾了很多條件，為開業后的經營埋下隱患。
一個商業項目，它的地理位置、商業定位、消費群體及購買力水平都決定著它將進什么類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個個誤區：招進的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優越或單純能掙到錢就能請的動。他們更強調一種文化定位，或者說這個品牌進來后能否與你的市場環境想適應，能否體現它們的品牌文化等等。比如西單作為一個認知度很高的`成熟商圈，卻招不來lv這樣的牌子，因為西單的商業定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個商業項目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進來后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費者對新品牌的認知是需要一定時間的，同時消費者一般會有自己習慣的消費品牌，所以招過多新品牌是有風險的，萬一消費者不認可，招商就是失敗的。
總之，商業地產在招商過程中是需要經驗和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
歷了高速發展后，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題，如何更好的進行招商，這是未來商業地產真正需要考慮的事情。
商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等。以下是小編整理的商業地產。
歡迎大家參閱。
(一)、按存在形式分。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。
(二)、按產權形式分。
1、虛擬產權商鋪。
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產權商鋪。
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
(三)、商鋪開發尚待繼續探索。
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業地產：為商業使用開發的地產項目。
商業地產策劃：針對商業地產項目所做的研究、創意、設計及運籌。
性質：通過商業價值實現地產投資價值，換句話說，投資商業地產，不是為了做商業，而是通過商業使用價值的推出完成地產投資。
從這一性質可知，投資商業地產的本質是創造物業的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業使用價值的高低。
商業地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風險投資。因為，只有商業策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業策劃失敗，就會變成問題樓盤。
如果開發商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變為長線，給資金周轉帶來問題。
通過創造商業價值最大化，實現地產投資收益最大化;通過科學策劃，排解投資風險，實現投資目標。
商業地產策劃是地產與商業資源的大整合策劃，非常復雜的系統工程，對策劃人的理論素養及策劃力要求很高，需要一定的經驗。
商業地產策劃屬于產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關系問題是其基本問題。
商業地產策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。
活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業盛典。
活動時間：201x年4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內容：
啟動儀式(上午)。
1)迎賓2)領導致辭3)啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺表演(本站)。
負責人：主持和現場工作人員。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結：活動當天所邀請的領導、明星讓江南新地商業街迅速的占據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業便獲得了滿堂紅。
(本文素材來源于網絡，如有侵權，請聯系刪除。)。
眾多開發商背景不同，在市場好或壞的時候，對專業團隊理解和需求是不同。市場好的時候，專業顧問團隊和公司只是開發商為了省時、省費、費力的工具。而市場壞的時候，專業團隊和公司則是開發商必需依重的大腦和開發成功的支點。同時，商業地產的顧問公司也從市場好的時候的重銷售轉而市場壞的時候重商業運營，當然，最佳的專業顧問公司是從策劃、規劃、銷售、招商、運營一條龍服務，但在國內，目前95%的公司是銷售公司和招商運營公司割裂運作的。因此，一個有策劃、銷售、執行、招商、運營都很強的專業公司，則是商業地產市場的主角?；洯偡康禺a正是兼顧這兩方面的專業商業地產運營商。
本公司從以下幾個方面為商業地產開發商提供如下優質服務：
2、大型商業地產項目中的次業態招商運營：許多大型商業地產項目，開發商錯誤以為有了主力店，特別是主力超市如沃爾瑪等，項目成功就萬事大吉了。卻不知道目前主力店在運作上，除了給該項目帶來人氣，知名度之外，卻同時扼殺次主力店生存空間，從而出現主力店超市人氣旺，次主力店卻是空蕩蕩的商業地產項目。在今天的國內商業地產項目是隨處可見，本公司不僅能有效規劃、恰當組合各業態配比，還能成功運作適合次主力店的業態。如：重慶百貨大樓商業業態，家居生活廣場業態，時尚街業態等，確保項目成功。
3、城郊、開發新區或三線城市的商業地產項目：這類項目有一個共同特點，就是人氣可能不足，或購買力低或時尚化程度不夠。運作這類項目，商戶資源和對市場把握度是項目成功的關鍵。本公司數千家商戶資源是優勢所在。
4、“回鍋肉”型的項目：由于種種原因，定位不當或運作時機錯過，或開發商輕視商業。項目開業不到一年，就出現撤柜、減租、免租、賠償等等問題商業地產項目普遍存在的，也是開發商最頭疼的'問題，如何解決?怎么解決?用多大成本解決?這是需要專業、智慧、經驗、實力的，本公司在這方面有很強的實踐經驗和操作技能。
5、城市中心小而精的項目：城市中心小精的項目，高回報率是開發商最大愿望，但商業定位的準確性與否則是該項目商業價值最大化的關鍵。這也是本公司能提供優質服務之一。
當今的商業地產項目，商業的內涵是解決地產銷售的前提，因此，在商業地產運作中，商業的核心定位及商業元素有效整合是商業地產項目價格、價值最大化的前提和基礎，也是商鋪銷售的核心賣點，以往通過空洞的商業口號，項目色彩包裝、項目外形包裝、項目文字說辭等手段已不能滿足商業地產銷售的更高需求，因為現在的商鋪投資者60%以上均不是首次投資，他們的商業經驗、眼光、投資經歷等都不能與3-5年前同日而語，因此，現在的商業地產運作必須首先解決商業的核心內容，解決商業所帶來的人氣問題，這也是現在商業地產開發商不得不更重視項目的商業內涵及運作商業項目的商業水準，所以，現在的商業地產優秀服務商應該是基于商業運作背景、豐富客戶資源、超強市場運作經驗，同時，也能整合過往單一銷售經驗的專業顧問服務公司。
當今的商業地產項目另一個特點是購物中心郊區化，由于眾多政治、經濟、社會文化的原因，有實力的開發商在非核心商圈營造一個新的商業綜合體，而購物中心則是該綜合體的核心，購物中心的商業運作只是為商業地產做一個道具，開發商目的還是為了項目的銷售、回報及項目的價格、價值增值，但問題是如何用好這個道具是目前很多地產開發商所沒有認清的。表現為：
1、做商業是被動性的行為，從心理上、資金上、人才上、時間上……都是被動的。
2、商業與銷售的重視程度上，商業始終是次要的，原因是商業必須先付出，而銷售可以迅速回籠巨額資金，所以重視銷售。
3、商業與銷售的操作難度上，始終沒有認識到商業是高難度、低回報、持續性的行業，所以，商業操作模式與銷售操作模式是完全不同的套路。
4、只有基于商業運作背景、豐富客戶資源、超強市場運作經驗，同時，也能整合過往單一銷售經驗的專業顧問服務公司才能解決目前商業地產的核心問題。
上一篇：脫貧攻堅工作措施下一篇：信息技術專題研修總結
本站發布商業地產策劃方案，更多商業地產策劃方案相關信息請訪問本站策劃頻道。
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1.銷售（招商）目標
2.銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態
2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
（二）價格定位及價格策略
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處××廣場旁，地段，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
（二）宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用（設施轉化）經營設施等。
（二）、按產權形式分
1、虛擬產權商鋪
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2、獨立產權商鋪
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
（一）、商業地產需求量增加
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
（二）、運營模式將回歸理性
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
（三）、商鋪開發尚待繼續探索
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等?，F在，就來看看以下兩篇關于商業地產。
吧!
(一)、按存在形式分。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。
(二)、按產權形式分。
1、虛擬產權商鋪。
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產權商鋪。
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
(三)、商鋪開發尚待繼續探索。
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業地產：為商業使用開發的地產項目。
商業地產策劃：針對商業地產項目所做的研究、創意、設計及運籌。
性質：通過商業價值實現地產投資價值，換句話說，投資商業地產，不是為了做商業，而是通過商業使用價值的推出完成地產投資。
從這一性質可知，投資商業地產的本質是創造物業的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業使用價值的高低。
商業地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風險投資。因為，只有商業策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業策劃失敗，就會變成問題樓盤。
如果開發商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變為長線，給資金周轉帶來問題。
通過創造商業價值最大化，實現地產投資收益最大化;通過科學策劃，排解投資風險，實現投資目標。
商業地產策劃是地產與商業資源的大整合策劃，非常復雜的系統工程，對策劃人的理論素養及策劃力要求很高，需要一定的經驗。
商業地產策劃屬于產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關系問題是其基本問題。
商業地產策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。
一，項目的前期定位策劃：
即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
二，項目的推廣整合策劃：
包括項目的vi設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。
三，項目的銷售招商策劃：
包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程。
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷;。
2、項目規劃設計策劃營銷;。
3、項目質量工期策劃營銷;。
4、項目形象策劃營銷;。
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;。
7、項目服務策劃營銷;。
8、項目二次策劃營銷;。
房地產策劃人的六個職能。
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
1、醫生的職能。
就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
2、法律顧問職能。
為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、wto、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。
3、財務專家職能。
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
4、導演的職能。
房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
5、船長的職能。
認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
6、環境問題專家。
這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決于房地產策劃師或咨詢顧問。
可見，房地產策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。
7、房地產策劃師國家職業資格。
房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。
20__年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規范新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。
房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生并迅速成長，預計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。
20__年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進，也標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規范、健康發展。
8、房地產策劃的地位和作用。
(1)、地位。
第一、房地產策劃在知識經濟時代屬于智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特征是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。
第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典范和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。
(2)、作用。
第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。
此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
策劃是一門復合性、交叉性、邊緣性學科，其本質是思維的科學。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發散性思維，將孤立、靜止的思維轉變為辨證的、動態的思維，將傳統的量入為出的思維轉變為量出為入的思維。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
2.創新法則。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創新。只有創新才能保持競爭優勢。這是一個創新的時代，永遠不變的只有變化本身，但創新不能憑空想象，想當然地“創新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創新。理念先行法則：創新有不同種類和層次：產品創新、服務創新、技術創新、營銷創新、管理創新、制度創新、品牌創新、理念創新，由表及里，由淺入深。理念創新是其它層面創新的靈魂和統帥。
理念創新是打破規定動作的框框，創造自選動作。依據創新理念開發出的不是工業化、標準化的“工業品”，而是量身定做的原創性的“工藝品”。理念創新貴在原創性。
可以毫不夸張地說，理念創新，乃是一切創新之源，是一切創新之本，它決定著其他種種創新活動的開展和成敗，它既是其他創新活動的基石，也是其他創新活動的羅盤和指針。如果說其他創新都還只是戰術層面的創新的話，那么理念創新就是戰略層面的創新。戰略定位決定著戰術動作的展開。因此，理念創新具有更大的難度。是一種更高級別的創新挑戰。
如果說其他創新都只是制造常規武器的話，那么理念創新就是制造核武器的活動。理念創新決定著未來競爭的成敗。
3.自選動作法則。
工作室應是自選動作的創造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規可以借鑒。但自選動作依舊應是人們的追求目標，因為誰創造了自選動作，誰就創造了一個新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話語權。自選動作的本質是創新。
4.三性法則。
如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產品，可以在一個時期內處于無競爭狀態。
唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創新密切相關。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術的魔力，可以贏得市場的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓;太滯后坐失良機，沒有效益;與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創造市場大有學問。適度超前產生的先發效應，可保持相對時間的無競爭狀態，從而獲取超額利潤。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷。企業的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關鍵。因為企業家是企業的人格化，企業是企業家的物化。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領會、吃透、充分贊同和肯定并創造性實施和操作的基礎上才能變為現實。
第二，企業診斷。企業從那里來，今天處于什么狀態，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。
第三，資源盤存。企業有那些資源，除了有形資產，更注意它有什么無形資產和隱形資源。比如公共關系、優惠政策、上級扶持等特殊優勢。
7.辨證施治法則。
西醫的哲學是把人當成機器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經絡是否通暢。根據豐富的臨床經驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問題。
8.系統化運作法則。
策劃不是一兩個點子而是一個系統工程，包括：調查研究、企業或項目診斷、企業或項目戰略定位、理念創新、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監理、動態調整、總結提升等諸多環節。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標的實現，要想一步到位是不現實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業發展永恒的基礎法則。
10.核心優勢法則。
策劃不管是對區域、企業還是個人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優勢，最大限度地開發和利用這種優勢，并量身度造設計一套切實可行的發展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業戰略的精髓。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業發展的趨勢和脈絡。
因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環境優勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業自身和企業老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個人的體形和氣質，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進行獨家創作。
12.戰略至上法則。
策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒有確定之前，任何戰術都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風?！?/p>
13.系統定位法則。
準確的市場定位是成功策劃的關鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業確定自己的位置。這種定位要將企業放入地區、行業、企業發展狀況的三維坐標系中來考量，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
14.預留“管線”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。要為未來的發展預留充分的空間，埋下可以發揮的伏筆，為未來的產業嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預留“管線”。
預留管線需要策劃人具有超前長遠的戰略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發展態勢，并盡量使現在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統。這個系統的開放性面向未來。故預留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來。
15.換芯片法則。
企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。
策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。
策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢?這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。
17.大勢把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕髣?，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。
18.文化底蘊法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。
20.20度直覺法則。
市場調查80%*數據，20%*直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，*統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺、經驗來把握。
價值層面的差異。
1.物業價值。
商業物業的價值在于經營，通過經營創造高于價格的價值。一個商業項目必須要系統考慮項目的商業定位、招商、經營，才能實現高水平的商業物業開發，達到預期的贏利目標。
而住宅的價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確的產品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現開發價值。
從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風險性極小，而商業項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。
2.利益關系。
從主體上說，住宅地產的價值鏈顯然單一得多，即“開發商——終端消費者”。商業地產的利益參與者更為復雜，它的價值鏈是“投資者——開發商——營運商——經營者——終端消費者”。其中包含這四種權益關系，開發者的權益、所有者的權益、經營者的權益、管理者，的權益，它們與商業地產的開發模式密不可分。
開發者是商業地產開發商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經營者，就是進入這個商業里面從事商品經營者;大型與中小型商場都需要有一個統一的管理者實施有效的管理。
開發者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業物業獲取租金收入;經營者通過經營獲取經營效益;管理者通過管理獲取管理利益。
與住宅開發相比，住宅僅僅通過發展商和購買者兩個環節就可以構成單一價值鏈，而商業地產的價值鏈上除了開發商，還包括消費者、經營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發展商要求鋪位劃分要好賣而經營者要求好用，投資者要求高回報而經營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。商業地產開發要權衡“四角戀愛”的利益關系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業地產開發商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業態組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。
出處 fanWEn.cHaZiDiaN.cOm
3.市場風險。
開發商在看好商業地產開發利潤的同時，也存在著一定的市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業地產開發必須具有有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司三大要素，以有場有市為開發目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發風險及提高開發價值。
而住宅相對來說開發風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業態既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
開發層面的差異。
1.產品屬性。
住宅地產開發的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業地產開發的從嚴格意義上說不僅僅是產品，更是資本，它通過經營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應該同時看到，商業地產的風險也要更大，因此商業地產的成功需要具有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司。其次，商業地產的表現形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業街、社區街鋪等。
商業地產的核心是要搞活商業，而住宅地產追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產開發的是“城”，商業地產開發的是“市”，這是兩者之間的本質區別。因此，商業地產的可持續性發展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現。
商業地產的核心決定了商業地產的運營模式要更復雜。正是因為商業地產更具復雜性和風險性，因此商業地產更注重項目的可行性調研、分析，更要充分運用swot分析法，發現商機，發揮優勢，彌補不足，降低風險。
2.開發技術。
商業地產開發要考慮到不同業態的具體要求。在建筑設計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設施會更多，規劃、設計、施工、交驗在每個階段的技術要求都高于住宅;在物業管理方面，商業物業的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應的銷售手法呈現多樣性，如委托經營、售后返租、整體轉讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發商通過預售融資來進行資金周轉和滾動開發，很快實現資金回籠，而商業地產收益很大部分來自租金。
商業地產根據項目開發的不同環節有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經濟實力投資者;在經營階段的客戶群則是終端消費群?？傊?，商業地產與傳統住宅地產的千差萬別，必然要求開發商進行理念和心態的調整。希望中國的商業地產業在機遇和挑戰中朝更理性、更專業、更合理、也更繁榮的方向發展，在贏得巨大財富同時為活躍商業、繁榮經濟作出貢獻。
3.規劃設計。
規劃設計決定商業項目的存亡。多數商業地產的開發商在開發之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數先把項目蓋起來，最后到了商業定位的時候問題就出現了，要么就是結構不合理，要么就是布局不規范，從而導致招商異常困難，往往出現“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結果。
商業地產由于各種業態對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業地產項目業態和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關系到一個商業項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵。
4.開發流程。
商業地產的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發還是商業地產開發，均要在投標拿地前進行初步的市場調研。但在商業地產開發中，發展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業地產項目的選址過程比住宅開發更為嚴謹。
商業地產的定位更為復雜和系統化：商業地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業發展規劃及政策、區域商業結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業地產推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經營管理，確保市場能夠持續經營。
5.招商與經營。
商業地產開發比住宅開發多出開業、運營、管理三個環節：在住宅開發中，開發商有機會當“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結束。一個商業地產如果想持續盈利，必須在前期預留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發商不能抱著當“甩手掌柜”的心態開發商業地產，而必須抓好運營、管理兩個后續環節，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。
招商是商業地產成功開發的關鍵所在。一個商業項目，如百貨、專業市場、區域商業中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。
統一銷售，統一經營，統一管理，使擁有權、經營權、管理權三權分離。商業項目要充分發揮經營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發，為招商及后期經營管理作好準備。
而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學合理的業態經營及規劃比例，這點也非常重要。
營銷層面的差異。
1.營銷主題。
消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內涵，所以宣傳主題往往側重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。
商業地產實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。
2.推廣對象。
住宅房地產面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態是完全不同的。住宅地產純投資在目前的經濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關心的是該區域長遠發展以及今后出租的前景問題。
在商業地產上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類：用于自己經營的業主和用于投資的業主。自營客戶關心的是商圈的成熟度、消費群基數和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發展前景和投資回報的周期。
在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發生轉移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經營管理面前一個迫切的問題。
3.營銷周期。
營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產市場上，住宅地產的提供量遠超過商業地產，所以消費者可選擇的機會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發已經向規?；?、集約化發展，所以住宅地產的營銷周期相對就很長，在具體的作業方式上，通常分成幾個大階段來執行。
商業地產在這一點上與住宅地產完全不同，商業地產能永續存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業地產一般都是在一個相對成熟的區域進行開發，這樣投資總額相對很高，但是實際開發面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費者關心的問題。
住宅消費者關心的幾個關鍵指標排序是：價格、地段、戶型、品質、開發商實力、服務、配套。
商業地產客戶關心的問題是：地段、價格、后續管理、開發商實力、主力店。因為商業地產必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業地產項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節奏。
房地產推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構成：預熱期(市場引導/培育期)、內部認購期、開盤期、強銷期、持續期和清盤期。作為住宅地產來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導不夠，項目優勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。
在商業地產，可能只需包括上述部分階段，比如預熱期和內部認購期合并，或者直接從預熱期進入開盤并立即轉入強銷期;如果先天條件優越，不違背當地市場價格體系，可能開盤時就直接進入了清盤期。
6.媒介策略。
住宅地產因為描繪的是未來的生活藍圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業形象的戶外廣告等等。
而商業地產因為周期短，很多媒介都無法考慮。比如電視廣告，因為制作成本高，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時間內無法全面介紹項目優勢，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個商業地產項目周期跨度長，需要分階段推廣，此時電視廣告因為具有聲、色、形的優點，無論是在提升項目和企業形象還是在刺激消費者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優勢。
相對于大項目而言，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區域，比如機場、高速公路和商家集中的商業區，基本上都是促銷型的廣告，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發揮影響力的廣告是不適合的。
7.現場包裝。
現在任何一個住宅項目的工地包裝已經越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。
商業地產一般是“短、平、快”的項目，而且單位成本高、目標消費群集中，所以到處充滿商業氣息。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機會。
8.宣傳費用分配。
住宅地產的周期長，所以宣傳費用幾乎是平均使力。
商業地產因為周期短，一般預熱時間在20—30天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內。
9.營銷活動。
為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關和促銷活動，比如經常性的業主聯誼會、逢節日組織出去旅游、階段性的優惠購房等等。
商業地產面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進行專門性的優惠活動，更多的是公關性質的活動：比如專業人士組成的“投資報告會”、商家交流會等。綜合而言，住宅地產和商業地產面對的消費群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠的指導意義和重要的現實作用。
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
1、銷售（招商）目標。
××商業城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3××商業城的可銷售面積說明表。
2、銷售目標分解。
××商業城的銷售目標如表8-4所示。
表8-4××商業城的銷售目標計劃。
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
表8-5營銷各階段工作任務一覽表。
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態。
1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
（二）價格定位及價格策略。
1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2．價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1．個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從。
“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2．區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3．增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
江南新地商業街位于廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。
針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地采取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨著節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇跡。
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。
一、開業盛典。
活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業盛典。
活動時間：20xx年4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場。
活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
1，啟動儀式(上午)。
1)迎賓。
2)領導致辭。
3)啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。
4)舞臺表演。
a、明星演唱。
b、明星與現場觀眾互動。
c、運動服裝秀。
d、女子led鼓樂表演。
e、街舞—雙截棍。
f、休閑服裝秀。
g、魔術。
h、眼鏡秀。
i、約翰表演飛面團。
j、數碼產品秀。
活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業盛典。
活動時間：2015年4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內容：
啟動儀式(上午)。
負責人：主持和現場工作人員。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結：活動當天所邀請的領導、明星讓本站商業街迅速的占據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業便獲得了滿堂紅。
影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。
一、市場調研概況。
二、宏觀背景分析。
1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較。
2、國民經濟主要技術經濟指標、
3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等。
三、區域商業市場研究。
（一）、區域商圈研究。
1、城市發展狀況：gdp指數、人口分布、產業結構等。
2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。
4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。
（二）、終端消費者研究。
1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。
3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。
4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。
（三）、投資客戶研究。
1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。
2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。
（四）、競爭對手研究。
1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。
2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。
四、消費者消費習性探討。
1、基本結論：
專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）。
專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣。
五、項目經營方式論證。
1、項目與同類型物業的比較論證。
2、項目業態探討與可持續發展論證。
3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證。
4、項目的商業價值及租金價值風險性論證。
5、項目設計標準及經營管理水平的論證。
一、前言。
項目總體情況進行說明、分析、總結。
二、項目概況。
1、項目所處的具體位置、規模。
2、項目規劃經濟技術指標。
三、整體市場分析。
1、區域商業市場狀況。
2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。
3、主要競爭對手分析對區域內競爭者進行調查及分析比較。
4、項目swot分析。
通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據。
5、項目市場定位。
6、項目初步開發設計方案。
通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案。
7、項目投資成本估算。
8、項目投資效益預測。
主要根據項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。
9、風險分析。
對項目可能產生的風險進行分析及規避風險措施。
10、可行性研究。
可行性研究結論。
一、項目分析。
1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環境、周邊配套。
2、綜合評價（swot）：優勢與劣勢、機會與威脅。
二、項目定位建議。
1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。
2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。
策劃是一門復合性、交叉性、邊緣性學科，其本質是思維的科學。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發散性思維，將孤立、靜止的思維轉變為辨證的、動態的思維，將傳統的量入為出的思維轉變為量出為入的思維。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創新。只有創新才能保持競爭優勢。這是一個創新的時代，永遠不變的只有變化本身，但創新不能憑空想象，想當然地“創新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對企業特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創新。理念先行法則：創新有不同種類和層次：產品創新、服務創新、技術創新、營銷創新、管理創新、制度創新、品牌創新、理念創新，由表及里，由淺入深。理念創新是其它層面創新的靈魂和統帥。
理念創新是打破規定動作的框框，創造自選動作。依據創新理念開發出的不是工業化、標準化的“工業品”，而是量身定做的原創性的“工藝品”。理念創新貴在原創性。
可以毫不夸張地說，理念創新，乃是一切創新之源，是一切創新之本，它決定著其他種種創新活動的開展和成敗，它既是其他創新活動的基石，也是其他創新活動的羅盤和指針。如果說其他創新都還只是戰術層面的創新的話，那么理念創新就是戰略層面的創新。戰略定位決定著戰術動作的展開。因此，理念創新具有更大的難度。是一種更高級別的創新挑戰。
如果說其他創新都只是制造常規武器的話，那么理念創新就是制造核武器的活動。理念創新決定著未來競爭的成敗。
工作室應是自選動作的創造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發揮；自選動作的難度很大，因為你沒有成規可以借鑒。但自選動作依舊應是人們的追求目標，因為誰創造了自選動作，誰就創造了一個新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話語權。自選動作的本質是創新。
如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產品，可以在一個時期內處于無競爭狀態。
唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創新密切相關。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術的魔力，可以贏得市場的追捧。
策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓；太滯后坐失良機，沒有效益；與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創造市場大有學問。適度超前產生的先發效應，可保持相對時間的無競爭狀態，從而獲取超額利潤。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷。企業的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關鍵。因為企業家是企業的人格化，企業是企業家的物化。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領會、吃透、充分贊同和肯定并創造性實施和操作的基礎上才能變為現實。
第二，企業診斷。企業從那里來，今天處于什么狀態，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。
第三，資源盤存。企業有那些資源，除了有形資產，更注意它有什么無形資產和隱形資源。比如公共關系、優惠政策、上級扶持等特殊優勢。
西醫的哲學是把人當成機器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經絡是否通暢。根據豐富的臨床經驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問題。
策劃不是一兩個點子而是一個系統工程，包括：調查研究、企業或項目診斷、企業或項目戰略定位、理念創新、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監理、動態調整、總結提升等諸多環節。
任何策劃目標的實現，要想一步到位是不現實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業發展永恒的基礎法則。
策劃不管是對區域、企業還是個人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優勢，最大限度地開發和利用這種優勢，并量身度造設計一套切實可行的發展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業戰略的精髓。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業發展的趨勢和脈絡。
因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環境優勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業自身和企業老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個人的體形和氣質，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進行獨家創作。
策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒有確定之前，任何戰術都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風?！?/p>
準確的市場定位是成功策劃的關鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業確定自己的位置。這種定位要將企業放入地區、行業、企業發展狀況的三維坐標系中來考量，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。要為未來的發展預留充分的空間，埋下可以發揮的伏筆，為未來的產業嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預留“管線”。
預留管線需要策劃人具有超前長遠的戰略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發展態勢，并盡量使現在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統。這個系統的開放性面向未來。故預留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來。
企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。
策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。
策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢？這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕髣?，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的'流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念（概念）開發及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發、石破天驚之效。
中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。
市場調查80%_數據，20%_直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，_統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得_直覺、經驗來把握。
版權聲明：此文自動收集于網絡，若有來源錯誤或者侵犯您的合法權益，您可通過郵箱與我們取得聯系，我們將及時進行處理。
本文地址：http://www.springy.cn/fanwendaquan/qitafanwen/933376.html
