<menuitem id="an1j4"></menuitem> 方案需要靈活和可調整，以應對不同的變化和挑戰。制定方案需要考慮各種可能的情況和變化。如果你正在制定方案，以下是一些值得參考的模板和范例，希望能夠啟發你的思考。
精準推廣規劃：
1)樓盤客群細分;。
2)精準短信營銷平臺;。
3)精準郵件營銷平臺;。
4)數據庫發送執行;。
5)目標客戶dm營銷設計與執行。
房產代理專項規劃：
1)數據庫建立;。
2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)。
3)數據庫發送執行。
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商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等。以下是小編整理的商業地產。
歡迎大家參閱。
(一)、按存在形式分。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。
(二)、按產權形式分。
1、虛擬產權商鋪。
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產權商鋪。
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
(三)、商鋪開發尚待繼續探索。
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業地產：為商業使用開發的地產項目。
商業地產策劃：針對商業地產項目所做的研究、創意、設計及運籌。
性質：通過商業價值實現地產投資價值，換句話說，投資商業地產，不是為了做商業，而是通過商業使用價值的推出完成地產投資。
從這一性質可知，投資商業地產的本質是創造物業的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業使用價值的高低。
商業地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風險投資。因為，只有商業策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業策劃失敗，就會變成問題樓盤。
如果開發商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變為長線，給資金周轉帶來問題。
通過創造商業價值最大化，實現地產投資收益最大化;通過科學策劃，排解投資風險，實現投資目標。
商業地產策劃是地產與商業資源的大整合策劃，非常復雜的系統工程，對策劃人的理論素養及策劃力要求很高，需要一定的經驗。
商業地產策劃屬于產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關系問題是其基本問題。
商業地產策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。
活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業盛典。
活動時間：201x年4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內容：
啟動儀式(上午)。
1)迎賓2)領導致辭3)啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺表演(本站)。
負責人：主持和現場工作人員。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結：活動當天所邀請的領導、明星讓江南新地商業街迅速的占據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業便獲得了滿堂紅。
(本文素材來源于網絡，如有侵權，請聯系刪除。)。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用（設施轉化）經營設施等。
（二）、按產權形式分
1、虛擬產權商鋪
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2、獨立產權商鋪
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
（一）、商業地產需求量增加
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
（二）、運營模式將回歸理性
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
（三）、商鋪開發尚待繼續探索
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
商業地產概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實施。
商業地產全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業規劃、招商策劃、銷售策劃、經營策劃。
商業地產商業規劃：商品定位、商業布局、功能定位、動線設置、人流導引、d m規劃。
商業地產市場定位：目標市場定位、投資經營戶定位、市場功能定位、業態業種定位。
商業地產招商策劃:業態業種配置、個性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧。
商業地產銷售策劃:銷售時機把握、銷售節奏控制、銷售賣點設計、銷售人員培訓。
商業地產營銷策劃：案名設計、視覺形象設計、案場設計、文案策劃、平面設計、流設計。
商業地產市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預算。
商業地產招商，是一種招攬商戶并維持商戶關系的過程，一種價值積累使量變達到質變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達到最大化的過程。在商業地產中，良好的招商勢必達到雙贏，代理公司贏得成功經驗與口碑，商戶經營順利并贏取利潤。然而在現實的商業地產招商過程中，經常會出現各種問題，導致招商困難或商場招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結下來有六忌：
往的經驗積累，循序漸進，以例而行。在此，還要特別強調，單純只依靠著幾百幾千張調查問卷或封面數據做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調研報告的。而是要通過各種渠道，深入了解項目市場環境，成功的將商業操作中潛在的機遇與挑戰躍然紙上，從而真正發揮出市場調研的作用。
聘請經驗嚴重不足只會紙上談兵的代理公司做商業策劃招商工作，就好比讓實際駕駛經驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機開車行駛。順利的話也許可以安全到達目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會出現小事故不可避免，再嚴重的話就有翻車的可能。
商業地產的運作過程中，各個系統的聯系度是相當緊密的。代理公司要負責對一個商業項目進行定位、確定招商對象與經營模式、規劃商業業態等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統的商業運作理念與成熟的商業運作模式支撐的。另外，由于招商過程中每個環節都需要熟于商業操作的人員配合運作，所以一家優秀的代理公司一定會擁有一只專業的商業運營管理團隊，人才的價值在商業地產中是不可忽視的。畢竟商業不產不同于住宅等物業，它的價值更多體現在后期的資本運作與經營管理等方面，這也就更突出了一只優秀招商團隊和一個優良代理公司的作用。
前面說到過，商業地產的市場定位是要以項目準確詳細的市場調查為基礎的。有了該基礎后，就要進行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個怎樣的經營場所，針對的是何種范圍的目標客戶群。商業定位即反映出商業企業與競爭對手在商業中的位置，也反映了該商業企業的競爭力。進行商業形象定位，是后期實施商業市場戰略的第一步?，F在很多運作經驗不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩妥，這是犯了忌諱，一個毫無吸引力的定位是無法達到價值最大的。與此同時，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標新立異當作定位重點，欲通過獨特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運作？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目，企圖通過這種另類的定位達到效果，是要擔一定風險的。綜上，一個成熟的團隊在進行商業定位時，會充分考慮項目市場，有針對性的進行商業定位。
理進行準備，更會在招商過程中將這一理念傳達給商戶；而一些經驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業后每一環節的運作都有可能出問題，這樣的商場開業后倒閉可想而之。作為德國最大企業之一的麥德龍超市在上海經營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調整了在京經營模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業務特點又價格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店。同時內在經營模式也進行著悄然轉變。
業態規劃與人流動線的設計是商業地產招商的點睛之筆，也是后期能否成功運營的重要前提。尤其業態規劃，是商業地產成功運營的核心。典型的例子，很多傳統百貨商場習慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費者消費心理的改變，后期開業的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動線的設計則要充分考慮業態與品牌的位置規劃，避免經營場所內除扶梯周圍經營火爆，四周出現死角的現象，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現在很多商場都將扶梯設計成環繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統百貨商場往往將餐飲放在地下，相當一部分商場甚至不設餐飲業態，而現如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層?，F在的一些策劃代理公司，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規劃好的業態與位置，甚者更是為了達到最后簽約的目的而隨意對商戶進行讓步，允諾了很多條件，為開業后的經營埋下隱患。
一個商業項目，它的地理位置、商業定位、消費群體及購買力水平都決定著它將進什么類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個個誤區：招進的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優越或單純能掙到錢就能請的動。他們更強調一種文化定位，或者說這個品牌進來后能否與你的市場環境想適應，能否體現它們的品牌文化等等。比如西單作為一個認知度很高的`成熟商圈，卻招不來lv這樣的牌子，因為西單的商業定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個商業項目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進來后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費者對新品牌的認知是需要一定時間的，同時消費者一般會有自己習慣的消費品牌，所以招過多新品牌是有風險的，萬一消費者不認可，招商就是失敗的。
總之，商業地產在招商過程中是需要經驗和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
歷了高速發展后，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題，如何更好的進行招商，這是未來商業地產真正需要考慮的事情。
商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等?，F在，就來看看以下兩篇關于商業地產。
吧!
(一)、按存在形式分。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。
(二)、按產權形式分。
1、虛擬產權商鋪。
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產權商鋪。
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
(三)、商鋪開發尚待繼續探索。
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業地產：為商業使用開發的地產項目。
商業地產策劃：針對商業地產項目所做的研究、創意、設計及運籌。
性質：通過商業價值實現地產投資價值，換句話說，投資商業地產，不是為了做商業，而是通過商業使用價值的推出完成地產投資。
從這一性質可知，投資商業地產的本質是創造物業的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業使用價值的高低。
商業地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風險投資。因為，只有商業策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業策劃失敗，就會變成問題樓盤。
如果開發商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變為長線，給資金周轉帶來問題。
通過創造商業價值最大化，實現地產投資收益最大化;通過科學策劃，排解投資風險，實現投資目標。
商業地產策劃是地產與商業資源的大整合策劃，非常復雜的系統工程，對策劃人的理論素養及策劃力要求很高，需要一定的經驗。
商業地產策劃屬于產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關系問題是其基本問題。
商業地產策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。
3)招商方案與執行;。
4)集客策略。
中高端房產項目推廣規劃：
1)整合網絡傳播方案。
2)高端客戶數據庫分析;。
3)數據庫內容設計與推廣執行;。
4)項目推介會執行規劃。
優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業盛典。
活動時間：4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內容：
啟動儀式(上午)。
負責人：主持和現場工作人員。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結：活動當天所邀請的領導、明星讓本站商業街迅速的占據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業便獲得了滿堂紅。
策劃是一門復合性、交叉性、邊緣性學科，其本質是思維的科學。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發散性思維，將孤立、靜止的思維轉變為辨證的、動態的思維，將傳統的量入為出的思維轉變為量出為入的思維。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
2.創新法則。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創新。只有創新才能保持競爭優勢。這是一個創新的時代，永遠不變的只有變化本身，但創新不能憑空想象，想當然地“創新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創新。理念先行法則：創新有不同種類和層次：產品創新、服務創新、技術創新、營銷創新、管理創新、制度創新、品牌創新、理念創新，由表及里，由淺入深。理念創新是其它層面創新的靈魂和統帥。
理念創新是打破規定動作的框框，創造自選動作。依據創新理念開發出的不是工業化、標準化的“工業品”，而是量身定做的原創性的“工藝品”。理念創新貴在原創性。
可以毫不夸張地說，理念創新，乃是一切創新之源，是一切創新之本，它決定著其他種種創新活動的開展和成敗，它既是其他創新活動的基石，也是其他創新活動的羅盤和指針。如果說其他創新都還只是戰術層面的創新的話，那么理念創新就是戰略層面的創新。戰略定位決定著戰術動作的展開。因此，理念創新具有更大的難度。是一種更高級別的創新挑戰。
如果說其他創新都只是制造常規武器的話，那么理念創新就是制造核武器的活動。理念創新決定著未來競爭的成敗。
3.自選動作法則。
工作室應是自選動作的創造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規可以借鑒。但自選動作依舊應是人們的追求目標，因為誰創造了自選動作，誰就創造了一個新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話語權。自選動作的本質是創新。
4.三性法則。
如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產品，可以在一個時期內處于無競爭狀態。
唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創新密切相關。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術的魔力，可以贏得市場的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓;太滯后坐失良機，沒有效益;與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創造市場大有學問。適度超前產生的先發效應，可保持相對時間的無競爭狀態，從而獲取超額利潤。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷。企業的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關鍵。因為企業家是企業的人格化，企業是企業家的物化。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領會、吃透、充分贊同和肯定并創造性實施和操作的基礎上才能變為現實。
第二，企業診斷。企業從那里來，今天處于什么狀態，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。
第三，資源盤存。企業有那些資源，除了有形資產，更注意它有什么無形資產和隱形資源。比如公共關系、優惠政策、上級扶持等特殊優勢。
7.辨證施治法則。
西醫的哲學是把人當成機器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經絡是否通暢。根據豐富的臨床經驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問題。
8.系統化運作法則。
策劃不是一兩個點子而是一個系統工程，包括：調查研究、企業或項目診斷、企業或項目戰略定位、理念創新、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監理、動態調整、總結提升等諸多環節。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標的實現，要想一步到位是不現實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業發展永恒的基礎法則。
10.核心優勢法則。
策劃不管是對區域、企業還是個人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優勢，最大限度地開發和利用這種優勢，并量身度造設計一套切實可行的發展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業戰略的精髓。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業發展的趨勢和脈絡。
因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環境優勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業自身和企業老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個人的體形和氣質，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進行獨家創作。
12.戰略至上法則。
策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒有確定之前，任何戰術都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風?！?/p>
13.系統定位法則。
準確的市場定位是成功策劃的關鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業確定自己的位置。這種定位要將企業放入地區、行業、企業發展狀況的三維坐標系中來考量，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
14.預留“管線”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。要為未來的發展預留充分的空間，埋下可以發揮的伏筆，為未來的產業嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預留“管線”。
預留管線需要策劃人具有超前長遠的戰略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發展態勢，并盡量使現在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統。這個系統的開放性面向未來。故預留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來。
15.換芯片法則。
企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。
策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。
策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢?這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。
17.大勢把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕髣?，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。
18.文化底蘊法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。
20.20度直覺法則。
市場調查80%*數據，20%*直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，*統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺、經驗來把握。
價值層面的差異。
1.物業價值。
商業物業的價值在于經營，通過經營創造高于價格的價值。一個商業項目必須要系統考慮項目的商業定位、招商、經營，才能實現高水平的商業物業開發，達到預期的贏利目標。
而住宅的價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確的產品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現開發價值。
從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風險性極小，而商業項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。
2.利益關系。
從主體上說，住宅地產的價值鏈顯然單一得多，即“開發商——終端消費者”。商業地產的利益參與者更為復雜，它的價值鏈是“投資者——開發商——營運商——經營者——終端消費者”。其中包含這四種權益關系，開發者的權益、所有者的權益、經營者的權益、管理者，的權益，它們與商業地產的開發模式密不可分。
開發者是商業地產開發商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經營者，就是進入這個商業里面從事商品經營者;大型與中小型商場都需要有一個統一的管理者實施有效的管理。
開發者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業物業獲取租金收入;經營者通過經營獲取經營效益;管理者通過管理獲取管理利益。
與住宅開發相比，住宅僅僅通過發展商和購買者兩個環節就可以構成單一價值鏈，而商業地產的價值鏈上除了開發商，還包括消費者、經營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發展商要求鋪位劃分要好賣而經營者要求好用，投資者要求高回報而經營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。商業地產開發要權衡“四角戀愛”的利益關系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業地產開發商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業態組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。
3.市場風險。
開發商在看好商業地產開發利潤的同時，也存在著一定的市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業地產開發必須具有有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司三大要素，以有場有市為開發目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發風險及提高開發價值。
而住宅相對來說開發風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業態既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
開發層面的差異。
1.產品屬性。
住宅地產開發的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業地產開發的從嚴格意義上說不僅僅是產品，更是資本，它通過經營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應該同時看到，商業地產的風險也要更大，因此商業地產的成功需要具有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司。其次，商業地產的表現形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業街、社區街鋪等。
商業地產的核心是要搞活商業，而住宅地產追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產開發的是“城”，商業地產開發的是“市”，這是兩者之間的本質區別。因此，商業地產的可持續性發展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現。
商業地產的核心決定了商業地產的運營模式要更復雜。正是因為商業地產更具復雜性和風險性，因此商業地產更注重項目的可行性調研、分析，更要充分運用swot分析法，發現商機，發揮優勢，彌補不足，降低風險。
2.開發技術。
商業地產開發要考慮到不同業態的具體要求。在建筑設計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設施會更多，規劃、設計、施工、交驗在每個階段的技術要求都高于住宅;在物業管理方面，商業物業的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應的銷售手法呈現多樣性，如委托經營、售后返租、整體轉讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發商通過預售融資來進行資金周轉和滾動開發，很快實現資金回籠，而商業地產收益很大部分來自租金。
商業地產根據項目開發的不同環節有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經濟實力投資者;在經營階段的客戶群則是終端消費群?？傊?，商業地產與傳統住宅地產的千差萬別，必然要求開發商進行理念和心態的調整。希望中國的商業地產業在機遇和挑戰中朝更理性、更專業、更合理、也更繁榮的方向發展，在贏得巨大財富同時為活躍商業、繁榮經濟作出貢獻。
3.規劃設計。
規劃設計決定商業項目的存亡。多數商業地產的開發商在開發之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數先把項目蓋起來，最后到了商業定位的時候問題就出現了，要么就是結構不合理，要么就是布局不規范，從而導致招商異常困難，往往出現“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結果。
商業地產由于各種業態對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業地產項目業態和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關系到一個商業項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵。
4.開發流程。
商業地產的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發還是商業地產開發，均要在投標拿地前進行初步的市場調研。但在商業地產開發中，發展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業地產項目的選址過程比住宅開發更為嚴謹。
商業地產的定位更為復雜和系統化：商業地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業發展規劃及政策、區域商業結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業地產推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經營管理，確保市場能夠持續經營。
5.招商與經營。
商業地產開發比住宅開發多出開業、運營、管理三個環節：在住宅開發中，開發商有機會當“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結束。一個商業地產如果想持續盈利，必須在前期預留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發商不能抱著當“甩手掌柜”的心態開發商業地產，而必須抓好運營、管理兩個后續環節，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。
招商是商業地產成功開發的關鍵所在。一個商業項目，如百貨、專業市場、區域商業中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。
統一銷售，統一經營，統一管理，使擁有權、經營權、管理權三權分離。商業項目要充分發揮經營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發，為招商及后期經營管理作好準備。
而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學合理的業態經營及規劃比例，這點也非常重要。
營銷層面的差異。
1.營銷主題。
消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內涵，所以宣傳主題往往側重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。
商業地產實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。
2.推廣對象。
住宅房地產面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態是完全不同的。住宅地產純投資在目前的經濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關心的是該區域長遠發展以及今后出租的前景問題。
在商業地產上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類：用于自己經營的業主和用于投資的業主。自營客戶關心的是商圈的成熟度、消費群基數和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發展前景和投資回報的周期。
在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發生轉移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經營管理面前一個迫切的問題。
3.營銷周期。
營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產市場上，住宅地產的提供量遠超過商業地產，所以消費者可選擇的機會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發已經向規?；?、集約化發展，所以住宅地產的營銷周期相對就很長，在具體的作業方式上，通常分成幾個大階段來執行。
商業地產在這一點上與住宅地產完全不同，商業地產能永續存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業地產一般都是在一個相對成熟的區域進行開發，這樣投資總額相對很高，但是實際開發面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費者關心的問題。
住宅消費者關心的幾個關鍵指標排序是：價格、地段、戶型、品質、開發商實力、服務、配套。
商業地產客戶關心的問題是：地段、價格、后續管理、開發商實力、主力店。因為商業地產必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業地產項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節奏。
房地產推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構成：預熱期(市場引導/培育期)、內部認購期、開盤期、強銷期、持續期和清盤期。作為住宅地產來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導不夠，項目優勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。
在商業地產，可能只需包括上述部分階段，比如預熱期和內部認購期合并，或者直接從預熱期進入開盤并立即轉入強銷期;如果先天條件優越，不違背當地市場價格體系，可能開盤時就直接進入了清盤期。
6.媒介策略。
住宅地產因為描繪的是未來的生活藍圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業形象的戶外廣告等等。
而商業地產因為周期短，很多媒介都無法考慮。比如電視廣告，因為制作成本高，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時間內無法全面介紹項目優勢，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個商業地產項目周期跨度長，需要分階段推廣，此時電視廣告因為具有聲、色、形的優點，無論是在提升項目和企業形象還是在刺激消費者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優勢。
相對于大項目而言，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區域，比如機場、高速公路和商家集中的商業區，基本上都是促銷型的廣告，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發揮影響力的廣告是不適合的。
7.現場包裝。
現在任何一個住宅項目的工地包裝已經越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。
商業地產一般是“短、平、快”的項目，而且單位成本高、目標消費群集中，所以到處充滿商業氣息。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機會。
8.宣傳費用分配。
住宅地產的周期長，所以宣傳費用幾乎是平均使力。
商業地產因為周期短，一般預熱時間在20—30天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內。
9.營銷活動。
為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關和促銷活動，比如經常性的業主聯誼會、逢節日組織出去旅游、階段性的優惠購房等等。
商業地產面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進行專門性的優惠活動，更多的是公關性質的活動：比如專業人士組成的“投資報告會”、商家交流會等。綜合而言，住宅地產和商業地產面對的消費群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠的指導意義和重要的現實作用。
(一)、按存在形式分。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。
(二)、按產權形式分。
1、虛擬產權商鋪。
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產權商鋪。
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
(一)、商業地產需求量增加。
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
(三)、商鋪開發尚待繼續探索。
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
fenghuangxintiandi。
phoenixplanningprogram。
一、市場調研分析。
1、調查概況。
2、調查分析結果。
二、swot分析。
1、優勢（strengths）。
2、劣勢（weaknesses）。
3、機會（opportunities）。
4、威脅（threats）。
三、項目定位。
1、建筑部分。
2、功能部分。
3、建筑內部空間組織。
4、建筑環境定位。
5、街區功能定位。
6、目標客戶定位。
7、物業服務定位。
四、品牌形象塑造。
五、營銷戰略。
六、營銷推廣策略。
七、價格策略。
目錄。
八、銷售系統規劃。
九、后期運營管理。
一調查時間。
二調查方法。
一、市場調研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日。
采用問卷調查和問詢調查結合。
三調查目的。
分析哈密市商業環境及大十字商業街目標客戶購買行為及心態，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據。
四調查范圍。
哈密市主要商業市場。
五調查項目。
1、哈密市商業宏觀經濟環境。
2、哈密市商業形態。
3、哈密市經營商戶。
4、競爭物業狀況。
5、大十字商業街意向客戶購買行為。
六調研分析結果。
一、哈密市商業宏觀經濟環境分析。
1、人口少、收入低、消費能力有限。
哈密地區面積16.5萬平方公里，轄區人口35萬，其中市區面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業消費水平較低，消費能力有限。
2、缺乏產業支撐，經濟發展緩慢。
哈密市產業主要依賴礦產、鐵路及農業，在整個產業發展中，第一、二、三產業均不發達，且缺乏有力的經濟增長點，經濟發展緩慢，制約了商業的發展。
3、旅游消費不足。
人，對商業的貢獻相對有限。
4、各商業市場缺乏亮點，差異性不強。
哈密市商業格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業市場，差異性不強導致市場間競爭激烈，每家商業市場均未能形成自己的優勢，缺乏長遠發展潛力。
二、哈密市商業形態分析。
1、商業集中度高，缺乏發展空間。
哈密市商業主要集中于以時代廣場為中心的商業區和以天馬為中心的鐵路局商業區。
在商業形態方面，以時代廣場為中心形成了以領先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的`，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化用品、副食品等數十類品種，是哈密市最繁華的商業區，商品零售額占據哈密市場的70%以上。
在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品價格和與市中心相鄰的優勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優勢，形成了以天馬市場，溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發市場構成的集貿市場的商業形態，主要經營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業格局而言，商業集中度較高，再加上缺乏新的商業增長點，人均消費水平較低，商業已趨于飽合，缺乏發展空間。
2、商場、集貿市場、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業形態。
哈密市的消費主要集中于商場，集貿市場，其中商場和品牌店主要經營中高檔商品，集貿市場主要經營中低檔商品，超市多為一些便民店，經營日用百貨、食品等，從商業形態而言，缺乏專業性，特色化的商業形態，商業雷同性強，競爭激烈，特色專業市場發展潛力巨大。
3、商戶忠誠度低，流動性強。
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在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1.銷售（招商）目標
2.銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態
2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
（二）價格定位及價格策略
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處××廣場旁，地段，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
（二）宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
_商業城項目是_房地產開發公司開發的精品物業，將成為_市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
_商業城座落于_市城區北部的_廣場旁，是_地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略。
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針。
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解。
1.銷售(招商)目標。
2.銷售目標分解。
四、營銷階段計劃。
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格。
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態。
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在5月份房交會期間開盤(或209月)，可以抓住年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略。
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1.個性特色：“_商業城財富地產投資商業”是我市首家也是一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本項目地處_廣場旁，地段，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
(一)、按存在形式分。
商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。
(二)、按產權形式分。
1、虛擬產權商鋪。
虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產權商鋪。
獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。
(三)、商鋪開發尚待繼續探索。
上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
前言。
_廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工后，商業建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商戶入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對_一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一、背景分析。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，_一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
3、內外街連接通道商用功能缺失。_街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。
4、_街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調”
1、_廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。_廣場商業街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路、_×廣場、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，_廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營_廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。_廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位。
_廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：
1、街名：_廣場時尚麗人街。
2、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_×。
3、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約，與_同行。
4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。
5、商品：主營國際國內服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。
7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
_廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、發布招商公告。
我們計劃于4月中旬在《_晚報》、_電視臺發布招商公告，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發布會。
該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及_國貿市場有意入駐_廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：
1、_廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;。
2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。
(三)、整合店鋪資源。
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。
對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關租金政策。
_一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)。
(五)、商戶入駐優惠措施。
為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：
第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;。
第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予_廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商業氛圍營造。
(1)、商街指示識別系統布置(詳見_廣告公司設計效果圖)。
(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場。
(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《_風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升_廣場的時尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高_廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
五、商街硬件改造建議。
1、_北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。
3、臨_街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、_一期南側花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。
上述方案，經董事長批準后組織實施。
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案。
一、入駐原由：
mall的經營模式更是當今世界上最流行的商業模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷_萬元，創造了本行業的一個奇跡，可見___商場的人氣;貴店在有奧運明星來助陣，當紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領導、省委領導都不止一次到___商場來視察，可見政府及領導對貴店的重視!
二、經營業態：
我們與貴店采取扣點聯合經營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責，大局管理遵守___商場的統一安排。都市休閑農莊是國際上最流行的一種全新的休閑業種，它以田園風光、莊園風情為主要風格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態，綜合了城市人比較感興趣的農村生活狀態，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領養小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業態。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領養小動物，可以給自己領養的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當然，這一切都是需要付費的。
裝修風格以農村的綠色基調為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內設施進行更新及維護!
三、目標市場：
同___商場的中高檔定位一樣，我們的目標客群以追求時尚的都市白領(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風情樂趣、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態。而兒童會根據自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環境分析：
_城市經濟實力雄厚，在全國城市綜合實力50強評比中，_城市列居18位;在全國國內生產總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個人均國內生產總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達5個月。也就是說，在這長達5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少，很多人都有在夏天到農村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農村搬到城市來，同時把農村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的、有序的、具有優美風光的田園!
五、市場經營分析：
都市休閑農莊這種業態的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經付之于行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農莊也就應運而生!
貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內休閑娛樂場所，受到了_城廣大消費者的歡迎和認可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農莊會彌補這種狀態，全力打造一個室內的田園、城市中的農村、一個別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負責制原則，在本店將設店長一名，全權負責本店的管理。
我們有固定的清潔員，負責店內的所有衛生;有養育員，負責小動物的喂養;有負責店內賣各種動物食物的相關人員;有負責安全的安全員。
我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進行人身攻擊。
我們會積極配合___商場的各種促銷活動，也會在適當的時間搞自己的促銷活動。
第二部分：營銷推廣方案。
我們采取整合營銷方式(imc)進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
_城市地區沒有強勢媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報、_城市電視臺、_城市廣播電臺等媒體上發布廣告。
二、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。
我們將通過_城市晚報、電視臺、網站等一系列的媒介，進行軟性新聞報道，把都市休閑農莊變成市民關注的交點!讓人們進行口頭傳播。
三、活動配合：
在每年的元旦、春節、勞動節、兒童節、端午節、國慶節、中秋節、圣誕節等重大節日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農莊這個項目做好，并能與_城市商業龍頭___商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業做過市場調查，這個項目在省內還是個空白，我們期望著能與___商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農莊”
一、活動目的和背景。
本次房地產開盤活動初定時間為20__年6月19日，星期六。從20__年度至今年五月份在“億萬酒店”項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現在，“太極景潤花園”在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經趨于成熟，同時根據從6月6日到現在的項目銷售情況統計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產開盤活動緊緊圍繞“銷售”為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將“太極景潤花園”的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、活動時間。
20__年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現場。
強調氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于“選房、購房流程”的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。
1)現場布置。
a在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
c舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區布置及其他布置。
a售樓部內部分為4個區域。
a、選房區：主要用做通知到的放號客戶在該區域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協議。
b、簽約區：主要用做已經選好房的客戶在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。
c、展示區：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區：原洽談區位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。
b其他區域。
a、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區域。
b、休閑區：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
活動目的:。
1、鑒于目前宏觀調控政策的影響，已認籌客戶及時的選房開盤，將意向客戶轉變成購房客戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續銷售吸引一定的人氣。
活動背景：
認籌時間:3月8日-5月日認籌數量:78組。
活動地點：
鑫隆名居銷售大廳。
活動時間：
20__年5月日上午9點30分。
活動形式：
1.邀請輝縣市政府或區政府相關領導(條件不允許，可開發商領導代替)進行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演。
3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。
4.邀請已認籌客戶現場參與開盤選房活動來調動潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領取獎品提升客戶對樓盤的美譽度。
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米_7大小，結構輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調動現場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術為主導內容，中間穿插項目的介紹，抽獎，有獎問答等環節。
軍樂隊或鑼鼓隊布置：統一紅色服裝，樂器自備，位置根據現場安排在舞臺左右，人數最少20人以上，有專人負責，根據現場活動時間安排。
門口布置:。
1、將售樓部兩側距售樓部500米范圍內插上彩色旗幟來增加喜慶和導視作用。
2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20_5米噴繪(內容見后)2塊，內容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發財)，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內容見后)升空禮炮，旋風彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數量為6或者8個，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據售樓部外觀的布置，在確定條幅的數量。
售樓部內部包裝：
售樓部內部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設置開盤流程展架，認購須知來引導客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區，放置抽獎道具和獎品激發參與欲望。
售樓部內具體劃分區域：
客戶等候區--客戶選房區--客戶簽約區--獎品區。
3、客戶簽約區設置在財務辦公室前區域，簽約和財務收款為一體。
4、獎品區設置在簽約后邊門口處。
影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。
一、市場調研概況。
二、宏觀背景分析。
1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較。
2、國民經濟主要技術經濟指標、
3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等。
三、區域商業市場研究。
（一）、區域商圈研究。
1、城市發展狀況：gdp指數、人口分布、產業結構等。
2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。
4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。
（二）、終端消費者研究。
1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。
3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。
4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。
（三）、投資客戶研究。
1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。
2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。
（四）、競爭對手研究。
1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。
2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。
四、消費者消費習性探討。
1、基本結論：
專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）。
專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣。
五、項目經營方式論證。
1、項目與同類型物業的比較論證。
2、項目業態探討與可持續發展論證。
3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證。
4、項目的商業價值及租金價值風險性論證。
5、項目設計標準及經營管理水平的論證。
一、前言。
項目總體情況進行說明、分析、總結。
二、項目概況。
1、項目所處的具體位置、規模。
2、項目規劃經濟技術指標。
三、整體市場分析。
1、區域商業市場狀況。
2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。
3、主要競爭對手分析對區域內競爭者進行調查及分析比較。
4、項目swot分析。
通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據。
5、項目市場定位。
6、項目初步開發設計方案。
通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案。
7、項目投資成本估算。
8、項目投資效益預測。
主要根據項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。
9、風險分析。
對項目可能產生的風險進行分析及規避風險措施。
10、可行性研究。
可行性研究結論。
一、項目分析。
1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環境、周邊配套。
2、綜合評價（swot）：優勢與劣勢、機會與威脅。
二、項目定位建議。
1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。
2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。
（3）活動現場釋放當天92折優惠，逼定成交。
二、活動主題。
歡聚信特景苑廣場，共度歡樂周末。
三、活動時間。
2012年9月22日上午9:30—11:30。
四、釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好周末，除精美禮品外，更有購房驚喜優惠等你拿！
五、活動執行計劃。
1、客戶線（鵬翔智地）。
2、現場線（活動公司）。
2.1、接待中心拱門、橫幅、地毯布置；
六、活動內容。
1、現場安排真人版憤怒的小鳥活動，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數量換取禮品；
2、現場安排彩陶diy活動，客戶可自行制作彩陶，制作完成后，客戶可自行帶走；
以獲得信特地產提供的紀念品；
4、每組客戶每樣游戲均只可參與一次；
5、現場釋放優惠政策，本次活動三天內購房可享受92折優惠；
6、活動當天，現場安排2名保安維持秩序。
七、獎品建議。
紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個）。
八、活動流程。
九、活動執行工作表。
十、媒體配合。
十一、現場布局。
十二、費用預計。
海碩文化2012年9月。
影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域(或商業圈)的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。
一、市場調研概況。
二、宏觀背景分析。
1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較。
2、國民經濟主要技術經濟指標、
3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等。
三、區域商業市場研究。
(一)、區域商圈研究。
1、城市發展狀況：gdp指數、人口分布、產業結構等。
2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求(吃、喝、玩、樂)等。
4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。
(二)、終端消費者研究。
1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。
3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。
4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。
(三)、投資客戶研究。
1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。
2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。
(四)、競爭對手研究。
1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。
2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。
四、消費者消費習性探討。
五、項目經營方式論證。
第二部分、項目可行性研究。
一、前言。
項目總體情況進行說明、分析、總結。
二、項目概況。
1、項目所處的具體位置、規模。
2、項目規劃經濟技術指標。
三、整體市場分析。
1、區域商業市場狀況。
2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。
3、主要競爭對手分析。
對區域內競爭者進行調查及分析比較。
4、項目swot分析。
通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目的定位提供依據。
5、項目市場定位。
6、項目初步開發設計方案。
通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案。
7、項目投資成本估算。
8、項目投資效益預測。
主要根據項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。
9、風險分析。
對項目可能產生的風險進行分析及規避風險措施。
10、可行性研究。
可行性研究結論。
第三部分、項目規劃發展建議。
一、項目分析。
1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環境、周邊配套。
2、綜合評價(swot)：優勢與劣勢、機會與威脅。
二、項目定位建議。
1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。
2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。
3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現特征。
三、綜合素質營造建議。
1、整體設計建議：商場設計目標及理念。
2、單體設計建議：建筑風格。
3、素質營造：活動場地、裝修標準等。
4、環境、景觀塑造建議。
5、物業管理與服務要點。
6、項目配套設施與功能建議。
四、商業布局建議。
2、商業分區功能布局及調整方案。
3、商業銷售及租賃區域規劃建議。
4、項目外觀及景觀建議。
5、項目人流及物流動向建議。
五、項目商業組合建議。
1、商業結構及業態分析。
2、項目商業組合的可行性探討。
3、項目電梯位置和利用建議。
4、項目環境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議。
5、項目配套設施與功能建議。
第四部分、招商、營銷傳播策略。
一、項目商圈分析。
商圈分析(swot)：商圈結構性分析。
二、項目租售價格定位。
1、租賃價格：
1)標準租賃期;。
2)租金價格厘定;。
3)租金水平展望及預測;。
4)租金調整環境及遞增率;。
2、銷售價格。
1)銷售價格厘定;。
2)銷售區域及鋪位分割建議。
3)銷售價格之階段策略性建議。
4)銷售與租金的價格互動建議及檢討。
三、商場經營方式建議。
1、直接及間接商鋪出租。
2、商場經營方式的可行性探討。
3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》。
四、營銷傳播策略建議。
1、招商攻擊戰術。
2、階段性招商推廣建議及節點劃分。
3、市場營銷攻擊戰術。
4、階段性營銷推廣建議及節點劃分。
5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議。
6、宣傳資料及媒介選擇。
五、招商營銷執行。
招商營銷執行方案。
一，項目的前期定位策劃：
即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
二，項目的推廣整合策劃：
包括項目的vi設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。
三，項目的銷售招商策劃：
包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程。
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷;。
2、項目規劃設計策劃營銷;。
3、項目質量工期策劃營銷;。
4、項目形象策劃營銷;。
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;。
7、項目服務策劃營銷;。
8、項目二次策劃營銷;。
房地產策劃人的六個職能。
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
1、醫生的職能。
就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
2、法律顧問職能。
為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、wto、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。
3、財務專家職能。
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
4、導演的職能。
房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
5、船長的職能。
認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
6、環境問題專家。
這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決于房地產策劃師或咨詢顧問。
可見，房地產策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。
7、房地產策劃師國家職業資格。
房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。
20__年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規范新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。
房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生并迅速成長，預計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。
20__年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進，也標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規范、健康發展。
8、房地產策劃的地位和作用。
(1)、地位。
第一、房地產策劃在知識經濟時代屬于智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特征是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。
第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典范和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。
(2)、作用。
第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。
此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
策劃是一門復合性、交叉性、邊緣性學科，其本質是思維的科學。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發散性思維，將孤立、靜止的思維轉變為辨證的、動態的思維，將傳統的量入為出的思維轉變為量出為入的思維。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創新。只有創新才能保持競爭優勢。這是一個創新的時代，永遠不變的只有變化本身，但創新不能憑空想象，想當然地“創新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對企業特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創新。理念先行法則：創新有不同種類和層次：產品創新、服務創新、技術創新、營銷創新、管理創新、制度創新、品牌創新、理念創新，由表及里，由淺入深。理念創新是其它層面創新的靈魂和統帥。
理念創新是打破規定動作的框框，創造自選動作。依據創新理念開發出的不是工業化、標準化的“工業品”，而是量身定做的原創性的“工藝品”。理念創新貴在原創性。
可以毫不夸張地說，理念創新，乃是一切創新之源，是一切創新之本，它決定著其他種種創新活動的開展和成敗，它既是其他創新活動的基石，也是其他創新活動的羅盤和指針。如果說其他創新都還只是戰術層面的創新的話，那么理念創新就是戰略層面的創新。戰略定位決定著戰術動作的展開。因此，理念創新具有更大的難度。是一種更高級別的創新挑戰。
如果說其他創新都只是制造常規武器的話，那么理念創新就是制造核武器的活動。理念創新決定著未來競爭的成敗。
工作室應是自選動作的創造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發揮；自選動作的難度很大，因為你沒有成規可以借鑒。但自選動作依舊應是人們的追求目標，因為誰創造了自選動作，誰就創造了一個新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話語權。自選動作的本質是創新。
如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產品，可以在一個時期內處于無競爭狀態。
唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創新密切相關。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術的魔力，可以贏得市場的追捧。
策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓；太滯后坐失良機，沒有效益；與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創造市場大有學問。適度超前產生的先發效應，可保持相對時間的無競爭狀態，從而獲取超額利潤。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷。企業的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關鍵。因為企業家是企業的人格化，企業是企業家的物化。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領會、吃透、充分贊同和肯定并創造性實施和操作的基礎上才能變為現實。
第二，企業診斷。企業從那里來，今天處于什么狀態，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。
第三，資源盤存。企業有那些資源，除了有形資產，更注意它有什么無形資產和隱形資源。比如公共關系、優惠政策、上級扶持等特殊優勢。
西醫的哲學是把人當成機器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經絡是否通暢。根據豐富的臨床經驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問題。
策劃不是一兩個點子而是一個系統工程，包括：調查研究、企業或項目診斷、企業或項目戰略定位、理念創新、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監理、動態調整、總結提升等諸多環節。
任何策劃目標的實現，要想一步到位是不現實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業發展永恒的基礎法則。
策劃不管是對區域、企業還是個人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優勢，最大限度地開發和利用這種優勢，并量身度造設計一套切實可行的發展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業戰略的精髓。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業發展的趨勢和脈絡。
因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環境優勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業自身和企業老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個人的體形和氣質，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進行獨家創作。
策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒有確定之前，任何戰術都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風?！?/p>
準確的市場定位是成功策劃的關鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業確定自己的位置。這種定位要將企業放入地區、行業、企業發展狀況的三維坐標系中來考量，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。要為未來的發展預留充分的空間，埋下可以發揮的伏筆，為未來的產業嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預留“管線”。
預留管線需要策劃人具有超前長遠的戰略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發展態勢，并盡量使現在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統。這個系統的開放性面向未來。故預留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來。
企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。
策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。
策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢？這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕髣?，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的'流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念（概念）開發及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發、石破天驚之效。
中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。
市場調查80%_數據，20%_直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，_統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得_直覺、經驗來把握。
圣誕、元旦歷來是商業地產的盛宴。在濃郁的節日氣氛中，對于商業地產而言，可以利用消費購物的最佳時機，迎來新的銷售增長點，盡可能挖掘雙節黃金價值。因此，圣誕節、元旦節早已不是普通的節日，而已成為商業地產年底沖刺的最大商機。下面由本站小編來介紹如何做商業地產圣誕元旦營銷策劃。
一、商業地產圣誕、元旦營銷策劃關鍵點
擴大品牌宣傳銷
維系客戶忠誠度
提升個性化服務
在商業地產投資火熱的當下，避免同質化是保持競爭力的有效方法。只有烘托現場氣氛，營造濃厚的節日氛圍，展現項目的國際化特色和品牌文化，可以很好地回饋消費者。
促進銷售達成
營業收入是商家的生命力，而節日是各大商家重要的階段性銷售節點，組織促銷及主題活動，可以帶動商場客流量，刺激消費者的購買力，吸引更多的顧客關注，提升項目影響力。
二、知名項目圣誕主題pk
重慶北城天街
主題：“以夢為馬”奇幻天街
亮點：2018圣誕，龍湖商業公司在北城天街點亮重慶龍湖商業7大項目(北城天街、時代天街、西城天街、u城天街、星悅薈、晶酈館、moco家悅薈)的新年包裝。消費者可以在西城邂逅馬戲團，到時代天街去尋找白龍馬，甚至帶著愛人跨過星悅薈的浪漫斑馬線，坐上u城天街的愛情摩天輪。
重慶星光時代廣場
主題：還原芬蘭圣誕老人村
亮點：圣誕包裝靈感來源于古芬蘭圣誕老人村的傳說，將星光時代廣場打造成另一個寧謐而神秘的圣誕老人村。在外廣場上，一棵高18米的香檳色圣誕樹，在絢爛的燈光下，顯得五彩斑斕;大門口懸空的飛舞琉璃，把顧客引入七彩仙境;而收獲最多好評的則是中庭上空懸掛的led燈麋鹿拉車裝置。
重慶大都會廣場
主題：hellokitty夢幻時光40年
轉載自 FaNweN.ChAZIDiAn.CoM
亮點：為迎接人氣遍全球的卡通人物hellokitty誕生40周年，大都會廣場斥巨資打造重慶首個正版“hellokitty夢幻時光40年”大型圣誕主題裝飾，帶領大家一同進入hellokitty的夢幻世界。
重慶時代廣場
主題：北歐圣誕，夢幻時代
亮點：b1層高達12米的“圣誕老人夢工廠”大型裝置，是一個創造愛和夢想的快樂之處，不停為重慶輸出快樂。同時，重慶時代廣場還把圣誕老人村的郵局帶到了商場，在明信片上填寫心愿或祝福，投入郵筒，明信片將直達芬蘭圣誕老人辦公室，幸運者將獲得芬蘭圣誕老人的親筆回信。
深圳寶能·allcity
主題：奇遇夢幻之旅，來寶能·allcity賞雪
亮點：潔白晶瑩的雪花從空中緩緩落下，具有芬蘭風格的圣誕老人村屋頂上、地板上結滿了雪花，市民可情享受著"2018年第一場雪"帶來的浪漫與快樂。
深圳福田星河cocopark
主題：圣誕異星探險
亮點：以異星探險為主題，舞臺中央圣誕老人滿載著各式圣誕禮物，正要登上由大大的馬克杯疊起的天梯，向太空駛去。
重慶天地
主題：漂流瓶
亮點：12月6日，重慶天地一年一度的圣誕亮燈儀式如期舉行，和往年不同的是，本次活動重慶天地攜手香港創意文化藝術家朱卓慧女士，為大家呈現了一個唯美浪漫的漂流瓶主題亮燈儀式。
重慶東原1891
主題：邂逅·時光森林
亮點：在燈紅酒綠的城市里生活得太久，“森林”變成了被珍藏于心底的純美之境，它無時無刻在召喚我們。作為南濱路上美食娛樂新地標，東原1891圣誕美陳以“邂逅·時光森林”為主題，喚起人們藏于心底的對自然的向往。
重慶萬達廣場
主題：“鹿”人甲和它的英雄朋友
亮點：將路人甲諧音為“鹿人甲”，設計出了一只外表酷酷的長頸鹿boy造型。別看鹿人甲外表平凡，本領可不小，除了鹿角可以變身為路由器，讓萬達廣場在12月底前實現wifi全覆蓋之外，它也可以變身為“超級英雄，拯救地球”。
重慶sm廣場
主題：環保圣誕，快男點亮
亮點：位于商場lg層，高達6米的圣誕樹被裝點得格外漂亮。值得一提的是，sm作為環保的倡導與先行者，圣誕樹全部采用環保材質。此外，2018年超人氣快男魏一寧、王博文、祁漢亦前來助陣，眾多粉絲將sm廣場圍得水泄不通。
國外精彩案例——法國春天百貨
主題：與普拉達共譜“歡樂狂想曲”
亮點：在4個動態櫥窗和7個時尚配飾櫥窗中，圣誕節的傳統象征物——禮品、糖果、圣誕樹、圣誕球，還有雪花裝飾，都以無盡的想象和不拘一格的方式全新演繹。金銀色圣誕球層疊懸掛，隱現出珠寶的五彩光芒;斑斕的禮品盒堆砌滿地，展現著普拉達春天獨享精品;燃燒著的冬日壁爐溫馨暖人，周邊擺放著普拉達經典款鞋履;櫥窗最后是一輛裝飾著發光圣誕花環的春天跑車，打造最為耀眼的普拉達時尚男女。
三、知名項目元旦營銷策劃特色
安徽馬鞍山萬達廣場
主題：“2018繽紛元旦嗨翻天”
亮點：籃球機、迷你高爾夫、桌上足球等體育體驗游戲，令來賓感受活力的流竄;"找不同"、"品牌連連看"等，讓消費者真切地遨游在網絡游戲的真實世界里。
遼寧撫順萬達廣場
主題：2018新年臺歷diy
亮點：以圖片的形式記錄下每一個瞬間的歡樂、感動浪漫和溫馨，制作成精美的臺歷，小小的臺歷代表為每一位親朋好友送上的祈愿。
上海正大廣場
主題：跨年魔幻表演，送祝福享歡樂
亮點：獨家呈現迪士尼90周年特展活動，邀米奇、米妮等經典卡通人物與大小朋友親密接觸。裝飾亦極富迪士尼風格,讓人感受到"magicalwonderland"魔幻樂園的璀璨魅力，將如夢如幻的童話世界帶入現實。
杭州萬象城
主題：“2018，fun馬過來!”——當瑞典達拉木馬遇見中國馬年!
亮點：達拉木馬是瑞典的符號和象征，過去人民以為它是天神過騎的神秘之獸。2018恰逢中國馬年，杭州萬象城特別邀請瑞典藝術家stinawirsen為迎接新年特別設計的多款達拉木馬，12月21日起在萬象城現場展出。
成都萬象城
主題：跨年夜倒數活動，星光燦爛
亮點：范冰冰、李治廷等明星將蒞臨現場，與消費者一起倒數。31日當天，萬象城200多個品牌商家推出一年一度的超級折扣。
重慶龍湖時代天街
主題：大坪廟會
亮點：悟空主題定制燈展、銅梁舞龍、新春文化匯演、旋轉木馬、猜燈謎、斗牛、套圈、射擊游戲等，新年歡樂不停歇!
四、如何讓你的雙節營銷策劃更出色?
從消費者體驗入手創造需求
如今的消費者不僅重視產品、服務給他們帶來的功能利益，更重視購買或服務過程中所獲得的符合自己心理需要和情趣偏好的特定體驗。營銷事實表明，消費者正變得越來越感性化、個性化，已由追求功能轉向追求體驗與智能化。
定向營銷成功率更高
注重購買群體的共性特征，各類不同的圈層人群成為不同商家的目標買家，因而各圈層買家的特征、生活形態、消費需求直接影響到項目的營銷成敗，策劃之前應充分調研分析目標圈層客戶的需求。
注重消費者買點訴求
我們通常關注的是地段與產品的求證，而忽略了消費者媒體接觸習慣、生活細節等營銷環節必須掌握的資料。而通常，消費者的一句話，消費者的一個故事，都會是營銷策劃的絕佳素材。
細節，品牌故事，感動營銷
品牌崇拜的重要環節就是品牌故事。故事是品牌與消費者建立密切關系的基礎，講述消費者最期望聽到的故事，會使聽眾產生一種身臨其境的感覺，增加神秘的效用，并為故事中的言行而動情，為過程而感動，從而引發消費者的熱情。
活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業盛典。
活動時間：2015年4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內容：
啟動儀式(上午)。
負責人：主持和現場工作人員。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結：活動當天所邀請的領導、明星讓本站商業街迅速的占據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業便獲得了滿堂紅。
性質：通過商業價值實現地產投資價值，換句話說，投資商業地產，不是為了做商業，而是通過商業使用價值的推出完成地產投資。
從這一性質可知，投資商業地產的本質是創造物業的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業使用價值的高低。
商業地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風險投資。因為，只有商業策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業策劃失敗，就會變成問題樓盤。
如果開發商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變為長線，給資金周轉帶來問題。
通過創造商業價值最大化，實現地產投資收益最大化;通過科學策劃，排解投資風險，實現投資目標。
商業地產策劃是地產與商業資源的大整合策劃，非常復雜的系統工程，對策劃人的理論素養及策劃力要求很高，需要一定的經驗。
商業地產策劃屬于產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關系問題是其基本問題。
商業地產策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。
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