<menuitem id="an1j4"></menuitem> 規章制度中的條文要具備明確性和可操作性，以便實施和執行。規章制度的有效執行是保障組織正常運行和員工權益的必要條件，讓我們共同努力。
第一條責任范圍：適用于本公司全部所轄區域。
第二條主要職責：
貫徹執行公司關于內部安全保衛工作的方針，政策和有關規定，建立健全各項保安工作制度。
第三條崗位職責。
(一)保安隊長的工作職責：
負責保安隊伍的建設、園區安全消防工作，負責監督執行園區得紀律和規定及保安隊內部各項規定，及時把每天所發生異常事件呈報給上級主管，及時傳達、落實上級命令。具體如下：
1.負責維護管轄區域內治安秩序，預防和查處安全事故，做好與相關單位的聯系聯防工作。履行保安人員工作職責。
2.制定各類突發事件的處理程序，建立和健全各項安全保衛制度。處理當班突發事件，如火災、偷盜等立即報警，并迅速與消防隊、治安辦部門聯系。
3.建立正常的巡視制度并明確重點保衛目標，做到點、面結合。
4.根據所管轄區域的大小和周邊社會治安情況，配備相應的保安人員，并對保安人員落實24小時值班制度的情況進行監督和檢查。
5.密切保持與保安人員的通訊聯絡，每天不定時巡視管轄區域的安全工作，檢查各值班崗位人員的值勤情況并適時進行指導。保安隊長對保安崗哨堅持不定時的查崗及查夜，及時指出保安人員的工作失誤及不規范的行為。每日查勤主要有以下內容：
5.1保安儀容儀表;。
5.2當班保安值班日志及巡邏記錄;物件簽收事宜;。
5.3人員、車輛、物品出入記錄;。
6.完善管轄區域內安全防范措施,檢查安全設施、設備、器材的使用情況，保證其能在工作中達到預定的使用效果。
7.檢查管轄區域內有無妨害公共安全和社會治安秩序的行為,有無違反規章制度的行為,并及時進行糾正,提出處理意見,跟進處理結果。
8.協調本部門和其他部門的工作，提高工作效率。
9.接待投訴，協調處理各種糾紛和治安違紀行為。
10.負責對保安人員的管理、督導訓練與考核。做好保安人員的出勤統計，業績考核等管理工作。
11.掌握保安人員的思想動態，定期召開隊務會議，做好思想溝通工作。定期對保安人員進行職業安全，思想道德和各類業務技能培訓。
12.做好保安隊各種內外文件、信函、資料的整理歸檔;各種通知的起草以及各類案例處理的書面報告。
13.以身作則，親力親為，全面提高安全管理工作的質量。完成上級臨時交辦的事項。
(二)保安人員工作職責及注意事項。
保安人員的工作職責：執行公司的安全、門禁的相關制度并填寫相關報表、異常事件的匯報。
1.保安人員必須為人正直，作風正派，以身作則，處事公正，對工作有高度的責任感，不玩忽職守。上崗前按規定著裝，儀容儀表要端莊、整潔，自我檢查是否作好上崗準備，遵守甲方單位有關規定在嚴禁在非抽煙區抽煙，嚴禁飲酒上班及睡崗。
2.維持園區正常工作秩序、治安秩序，消除隱患于萌芽狀態，防患于未然。必須嚴格遵守公司的各項規章制度，如有違反，則按有關規定進行處罰。
3.認真履行值班登記制度，值班中發生和處理的各種情況在登記薄上進行詳細登記，交接班時移交清楚，責任明確。
4.對來訪客人熱情、有禮、耐心文明問詢和主動引導，維護公司良好形象。對夜間送貨到園區的客戶或司機要熱情問候，以禮相待并負責通知相關企業人員驗收貨物。
5.根據各單位情況，要求立崗的，必須服從保安隊長安排。
6.工作時間：白班時間為上午7︰00-下午19：00晚班時間為下午19：00-上午7：00每月正常休息4天，節假日無補貼，嚴格執行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準私自離崗。有私事或生病不能上班須事先請假，經領導同意后方可離開。
7.站崗要端正，不得缺崗、誤崗(遲到和早退)站崗的執勤保安不得下崗、蹲崗，隨意走動，不能東倒西歪、說話打鬧，也不得有其他的小動作，非遇緊急情況不得走下崗臺。
8.維持門崗的交通秩序，指揮好進出的車輛，文明值勤，禮貌詢問，對出入區域的車輛、人員及其攜帶的物品應按規定進行檢查并作好登記。
9.保安人員站崗和執勤時，須穿公司規定的制服，佩戴員工識別證。
10.保安值班要高度戒備，加強對重點部位的治安防范，加強防盜活動，及時發現可疑人和事，并進行妥善處理。
11.加強防火活動，及近發現火災隱患苗頭，并消除之。應熟記園區內各處水、電、燃料、開關、門鎖及消防器材的地點，以免臨急慌亂，定期對消防水管進行檢查登記，如有發現有失效的應立即通知保安隊長。對重要的電燈、門窗等有缺損時，應及時上報主管部門處理。
12.保安應該負責門衛室日常清潔衛生工作，以保持室內清潔整齊美觀。
13.監督員工遵守安全守則，規章制度。保安每天下班前須將各類出庫單據收齊，送交相關部門備查。配合領導做好下班后值班工作。
14.保安必須提前十五分鐘到崗，要有飽滿的精神執勤。做好工作交接，正確記錄當班值班日志和案件筆錄，及時提出相關工作報告。
15.保安人員必須按照保安隊長制定的計劃訓練時間進行訓練，非特殊情況，不得缺席。
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區。2噸以上的卡車一律不得進入小區，特殊情況除外。
2、本小區有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行ic卡，憑ic卡通行大門，及在小區停放，按規定收取ic卡工本費、停車費。
3、本小區住戶車輛進入小區后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。
4、非本小區住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行ic卡，并做好登記，方可進入小區，嚴禁沖闖大門。出小區時收回ic卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞ic卡，照價賠償（每卡30元）。
5、進入本小區的貨車，卸完貨物后應及時離開小區，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。
6、進出、停放車輛必須服從小區管理人員的管理。駛入小區的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節處以罰款。
7、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放管理規定，發現可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
8、違反以上規定者按小區有關規定辦理，情節特別嚴重的，移交公安部門處理。
一、為保證辦公規范和質量，提高整體工作效率，按照日常辦公內容和程序，制訂本管理制度。
二、按照加強管理、嚴明紀律、發揮效益、創一流服務質量的原則，各部門、員工應嚴格遵守，確保辦公秩序和環境符合服務中心服務標準。
三、對違反相關制度的，將按照員工獎懲管理制度執行處罰。
一、出勤：
（一）實行出勤簽到制度，員工應按照工作安排，在規定時間內上下班。
（二）工作需要加班時，員工應服從工作安排，在完成工作任務經有關領導批準后，方可離開。
（三）外出辦事員工，應先征得主管領導同意，并在工作去向牌上注明，因工作原因暫時不能回來的應向主管領導報批。
（四）未按時間上下班的按照遲到和早退處理，無故離開工作崗位的，按照曠工處理。
（五）嚴格執行排班安排，未經允許不得私自換班、代班。
二、請假：
（二）秩序維護員工非工作時間外出，也必須向部門主管請示批準。
（三）未經允許，擅自離開者，按公司人事管理制度視情節輕重以曠工、辭退、開除等處理。
（四）請假期間的工資按公司工資管理制度執行。
三、值班：
（一）辦公值班按照正常上班工作職責和標準執行，員工按規定服從值班安排。
（二）維修實行全天24小時值班制度，由服務中心和工程維修部負責安排調配。
（三）客戶服務中心實行12小時（8：00—20：00）值班制度，由服務中心和客戶服務部負責組織安排。
（四）各部門每日安排一名管理員值班，主要負責辦公環境整理，崗位服務和小區環境監督。
（五）實行崗位交接班制度，做好交接班記錄，把交接事項落實清楚，并保持交接班現場的清潔衛生，因交接班不清楚，同時追究責任。
（六）了解所上班次、崗位，接班人要提前15分鐘到崗接班，辦理交接手續。交接班時常用工具點交清楚，誰遺失或借出誰負責，安護員交接班由班長帶領列隊交接。
（七）當換班時間已到，但接班人尚未來時，不得離崗。
（八）當因工作需要等特殊情況，值班人員需暫時離開時，秩序人員應找好其他人員代班，客服和維修人員，開啟電話呼叫轉移，并在工作去向牌上注明。
（九）值班過程中發現問題，要立刻解決，遇有困難時可請求幫助，當重大事件發生時，要立即報告部門主管和負責人，不得延誤，不得擅自做主，不得隱瞞不報。
一、上班時間內，必須堅守崗位，必須按質、按量達到服務中心要求，完成各自職責。
二、員工應自覺遵守服務中心作息時間，嚴格執行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。
三、嚴格執行公司各項規章制度和服務規范，努力提供服務效率，為客戶提供優質、高效的物業管理服務。
四、提供團隊意識，相互配合、互相監督、共同促進，不得出現內部紛爭。
五、講究禮貌，注重儀容，熱情、周到、主動、高效服務住戶，依靠法規嚴格妥善管理，絕不可粗暴、冷漠、置之不理，始終體現物業管理良好的服務意識和服務能力。
六、不得隨意丟棄雜物，養成良好的.衛生習慣，保持辦公環境優美清潔。
七、上班時間不得從事看報、閑聊，用通迅設備聊天等與工作內容無關的事情，辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天、嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵，辦公區域內禁吸煙；業余時間應努力學習業務知識及相關知識。
八、積極參加公司及部門組織的各項活動，服從工作安排和調度，努力為公司發展獻計獻策。
九、愛護保管好公共財產，公共財產不能挪作私用，勤儉節約，不浪費鋪展，節約用水用電，注重重視防火、防盜和安全生產。
十、不得在工作時間在本住宅區從事本職工作以外的有償勞務，嚴禁向業主、住戶索取財物、吃、拿等不良行為。
一、各部門辦公、生活區、各工作服務區，每天安排人員輪流對工作環境進行清掃、整理。
二、保持室內及周邊整潔衛生，發現問題及時清除，做到區域內無雜物、無污染。
三、室內物品分類放置、堆放整齊，通風良好，防潮防霉，地面無垃圾，室內無異味，定期清除廢棄物，每天下班前整理一次辦公環境。
四、愛護好室內設施，保持設施的使用功能和效率。
五、區域內不得任意懸掛、張貼非工作物品，工作場區內嚴禁吸煙。
六、室內各種標識標牌清楚、資料完整整齊。
一、服務工具由部門物資保管機構統一造冊，責任到人。
二、服務工具僅限于工作使用，不得處理私人事務等挪作他用，保管好服務工具，使之發揮正常的使用功能效率，不得無故損壞。
三、服務工具未經允許不得外借，特殊需要經批準后，借前檢查，歸還時驗收，按規定時間收回。
四、定期檢查好服務工具的使用情況，做到不遺失、不損壞，經常維護，當需要更換購買時，按計劃申報。
為適應公司經營管理及業務發展的需要,同時為了合理地使用人才、培養人才,保證公司各項經營管理業務的正常運作和服務品質,特制定本管理程序。
1、xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門負責公司人力資源調配工作,審定各部門人員編制。
2、部門經理負責本部門內人員的合理調配,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。
3、公司任一員工都須接受公司作出的合理調動決定。
1、部門經理調動。
a.經xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門批準,由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門填寫《調動通知書》,并通知公司各部門。
b.接到《調動通知書》后,被調人員須填寫《工作交接清單》,與接任人交接,由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門監督執行。
c.如接任人未到崗時,調離人員所遺職務由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門部門安排其他人員暫為代理。
d.新任命部門經理在到崗一周內應將管理處人事變動情況公告業主,公告應包括新任經理相片、簡歷及服務承諾等,以方便與業主的交流溝通。新接項目部門經理在業主入伙時,向業主進行公告。
2、管理及技術人員調動。
a.根據工作需要,由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門負責進行人員調配,填寫《調動通知書》,并通知相關部門。
b.接到調動通知后,被調人員須填寫《工作交接清單》,與接任人交接,由被調人員的直屬上級監督執行。
c.財務人員的交接須由xxxx物業管理有限公司財務管理部監督執行。
d.如接任人未到崗時,調離人員所遺職務由直屬上級或部門經理安排其他人員暫為代理。
3、普通員工(含班長)調動。
a.經相關部門經理同意后,由xxxx物業管理有限公司相關人力資源管理部門填寫《調動通知書》。
b.如接任人未到崗時,調離人員所遺職務由部門經理安排其他人員暫為代理。
1、調出部門接到xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門發出的《調動通知書》時,該部門的人事管理員憑'調出部門聯'辦理相應的轉檔手續。
2、同時,調出部門的人事管理員將調出人員的個人資料、本年度的考核資料、培訓檔案、考勤資料、工資級別等人事資料,放在資料袋中并將袋口封住,加蓋部門公章后,與'調入部門聯'一起交給工作交接完畢的調出人員。
3、調動人員到調入部門報到時,調入部門的人事管理員首先應檢查其個人資料是否齊全,如不齊應及時與調出部門取得聯系并補齊資料。
1、升(免)部門經理。
由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門根據工作需要及業績表現提交擬升(免)部門經理人選,報xxxx物業管理有限公司總經理批準,xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門對其進行培訓(面談)后,由xxxx物業管理有限公司總經理簽發任免決定。
2、升(免)部門主管、組長、組長、班長。
a.由部門經理根據工作需要及業績表現,對擬升人員進行培訓和考核后,由部門自行下發人事任命,并報xx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。
b.由部門經理根據業績表現,對擬任免人員進行面談,由部門自行下發任免決定,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。
1、人員編制增加。
根據工作需要,部門原有人員數量編制不能滿足工作正常開展需要時,由部門經理提出申請,填寫《人員編制申請表》,報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核,總經理批準后,可增加人員編制,相應的組織架構圖和崗位職責須在15天內完成修改,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核、總經理審批,修改后的組織架構圖及崗位職責報xx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。
2、人員編制減少。
部門因業務調整需減少人員編制時,由部門經理提出申請,填寫《人員編制申請表》,報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核,總經理批準后,可減少人員編制,相應的組織架構圖和崗位職責必須在15天內完成修改,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核、總經理審批,修改后的組織架構圖及崗位職責報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。
一、作息時間：早7：30——11：00下午13：30——17：00，工作人員必須按時上下班，不準遲到、早退、曠工。
二、各個部門要各盡其責，不許發生空崗行為，有事可以向部門領導請假，自身脫崗視為早退。
三、辦公室人員上班后利用10分鐘時間主動清理辦公室內的衛生。
四、工作期間不準擅自離開自己的工作崗位，更不允許干其它私活。
五、與同事一道相互團結，緊密合作，共同遵守公司的規章制度。
一、作息時間：早6：30――10：30，下午13：00――16：30。
二、保潔工作人員必須保持小區干凈整潔，各個場所旮旯不得有垃圾，廢塑料袋等雜物。
二、保潔人員必須在上午8：00前把自己負責的區域外圍清掃完畢，10：00之前完成負責區域內的.樓道衛生，堅持做到每天一小掃，三天一大掃。
三、保潔人員必須經常保持小區潔、凈、美，并負責督促拉垃圾人員勤拉，不堆積。雨天負責清掃道路積水，雪天主動配合其他人員清掃積雪。
四、嚴格執行物業制訂的衛生保潔程序，按時完成季節性、突擊性衛生清理任務。
五、認真巡查，保持環境衛生，制止破壞環境的行為。
六、認真使用和保管所有保潔工具，如有丟失或損壞要照價賠償。
七、嚴格遵守物業制定的其他有關規章制度，如有違犯，輕者警告，重者辭退。
三、忠于職守，堅守崗位，盡職盡責，對小區內進出車輛進行登記，嚴盤細問，可疑人員和車輛未經批準，禁止入區。
四、加強晝夜值班巡查制度，發現不安全因素要果斷處理，自己處理不了的要立即向110報警，并向上級報告，保護事發現場。
五、遇到突發緊急情況要及時處理并上報相關領導，如遇火警或120救護，要積極配合，及時打開緊急通道確保車輛順利進入，禁止私自給住戶和其它人員配發消防通道和緊急通道鑰匙。
六、嚴禁曠工、遲到早退，有事假需提前向部門領導請示，經批準后方可請假。
七、負責區域內的公共設施、設備、共用設施設備的看管工作，防止丟失現象發生，屬于責任問題依照內部管理辦法進行處理。
八、實行倒班制，做到晝夜24小時不斷人。
九、嚴禁與外來閑雜人員在門崗或門衛室聊天閑談，除領導臨時指定替換，不準門衛人員私自用任何人頂替值班。
十、嚴格交接班制度，交班前交班人員一定要把當天值班情況認真記錄清楚，雙方簽名，注明日期。
十一、負責門崗大門口到公路衛生區的.環境衛生，門崗周圍不得堆積雜物和垃圾，必須經常打掃，保持干凈、整潔。大門口禁止住戶停放車輛，外來車輛一律停在大門外，禁止小商販入內。
十二、雨天掃凈門口內積水，雪天全部上崗打掃轄區內積雪，如雪天無故不到，按處罰辦法處理。
十三、做好安全預防事故宣傳教育工作，與其他同志一道，相互團結，密切配合，服從領導，共同把小區的安全保衛工作做好。
十四、完成領導臨時安排的其它工作。
為加強管理和監督，嚴明紀律，發揮管理的效應作用，創高效、優質的綜合服務，特制定本制度。
一、遵守公司的工作紀律，按時上下班，不得遲到或早退，一個月內遲到或早退五次扣當月獎金的百分之五十。
二、有事離開，須有請假條，寫明事由，一天內由管理處主任批準，一天以上須管理處主任簽字，交公司領導批準;請病假須有醫生證明，并于當天交給管理處主任;未經批準擅自離開工作崗位者，扣發當月獎金或十天平均工資，超過兩天未返崗位者，按自動辭職處理。
三、工作時間，必須堅守工作崗位，并按質、按量完成各自職責。如檢查到工作時間不在工作崗位范圍內，按曠工處理，扣發當月獎金百分之二十或一天平均工資。
四、工作時間，不準看報閑聊，不準用通迅設備聊天，空閑時間應努力學習業務知識;如不能勝任本職工作或經常被用戶投訴者，管理處可以書面報告公司給予換人或辭退。
五、因違反工作規程損壞設備、設施及用戶財產，視損壞程度扣發獎金或照價賠償。
六、嚴禁向住戶和業主索取財物、吃拿或肆意刁難等不良行為。
七、管理處的設備、機器或工具未經主任以上同意，不準外借。
八、嚴禁在本住宅區內擅自承接工程。
九、依據法規嚴格妥善管理，須熱情、主動、周到地為住戶和業主提供高效的`綜合服務，不允許以粗暴或冷漠的態度對待。
十、如有違反上述條款者，管理處有權將其行為記錄在冊，向公司提出扣發獎金或辭退的建議。
十一、工作時間必須穿戴整齊的工作服，佩帶工作證，接受業主或用戶的監督。
1、每天上班必須穿工衣、戴工牌，男士系領帶（維修工及經批準的員工除外），穿著必須整潔，頭發必須梳理整齊，男士不得留長發，女士應化淡妝。
2、辦公區必須保持整齊、干凈，不得在桌面上亂堆亂放雜物。
3、每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況及業主意見，及時安排處理或上門尋訪。
4、上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振，上班打磕睡、偷懶。
5、全體人員必須紀律嚴明，不得遲到、早退、無故曠工，有事須請假，獲準后方能離開。
6、全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真負責，注意發現問題，詳細記錄。及時匯報并跟蹤解決。
7、接待業主要態度和藹，溫文爾雅，落落大方；不管發生什么事，絕對不能與業主吵架；要態度誠懇，仔細傾聽業主意見，能及時解決的問題馬上派單解決；一時無法安排也要給業主講清楚，并告訴解決的`時間。
8、接受業主電話投訴，態度要熱情耐心，言語要規范友好。首先說：'您好，我是物管部，有什么需要我幫助的，如遇業主發火、吵鬧，要語氣輕柔地問明原因，盡快幫助解決。
9、管理員派單后，一定要跟蹤落實，并負責檢查涉及水、電問題，要求12小時內解決，其他修理項目一般24小時內解決，最遲不能超過72小時內解決。
10、對接受的投訴要認真做好記錄，并到現場查看、了解情況，認真記載處理的時間和處理人員及業主對處理的意見。
11、協助財務人員做好各種費用的派單和催交工作，派單要派到各戶，催交要態度友好。
12、認真管理管好業主檔案和業主托管的其他事宜。
13、不準在上班的時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公室內高聲喧嘩。
14、下班后要將抽屜鎖好，將自己保管的資料或物品放好，將辦公室收拾干凈，辦公桌收拾整齊。
15、休息時間如發生重大事故，或碰到問題要立即投入解決，不得推脫或視而不見，不予理睬。
16、物管部的工作原則是：服務第一；
經理是對公司負有全面服務的管理者,處于中心地位,起領導核心作用,負責公司的全盤工作.
一,認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針,政策,法令和上級領導的指示決定及工作安排.
二,充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用,建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度,不斷進行和提高公司管理水平.
三,負責編制和審定本公司的經營決策,年度計劃,員工培訓計劃和員工工資調整方案,及時提出各個時期的中心工作,確保各項計劃和工作任務的順利完成,使公司得到不斷的發展.
四,貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例,保證員工生命安全和身心健康.五,加強財務管理和經濟核算,不斷提高經濟效益.
六,抓好員工隊伍建設,懂技術,會管理的領導隊伍和技術骨干.
七,認真做好工作考核,鼓勵先進,樹立典型,發揚成績,糾正錯誤,充分發揮員工的積極性和創造性.
八,以公司經營宗旨為使命,以業主滿意為目的,搞好實質工作.
一,認真學習貫徹相關法律,法規,制定各項管理制度和工作計劃,并檢查落實.二,負責住戶的入住,裝修手續辦理及檔案管理,嚴格執行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發放.
三,負責員工考勤工作,建立考勤制度,搞好績效考核.
四,做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放,做到"帳帳相符,帳物相投",物品存放及保管安全妥善.
五,組織召開例會,會議,撰擬相關材料,做好會議記錄.
六,擬訂員工培訓計劃,并定期或不定期的對員工工作進行總結,如強對員工的培訓學習和業務考核.
七,負責小區的環境綠化和衛生保潔工作.
八,負責對內對外及對上對下的正常業務,保持公司形象搞好值班工作,監督其他部門工作.
九,負責籌辦各種慶典及接待活動的'準備工作,搞好小區文化活動.
十,負責完成公司交辦其它各項工作任務.
一,在經理的領導下,認真學習貫徹本崗位相關法律,法規和公司各項管理制度的實施.
三,督促檢查辦公室人員工作,有權對違犯勞動紀律和不能按時完成任務的員工?..
為了加強綠化工程部物資采購的管理和監控,確保綠化工程的順利開展。
適用于公司綠化工程部。
部門/崗位工作內容。
總經理/分管領導負責權限內的物資審核、審批。
相關職能部門負責權限內的物資審核、審批,采購行為監控。
參與現場議價。
部門經理負責權限內的物資審核、審批。
負責對部門物資采購的監控。
工程主管負責對工程用物資采購的審核。
養護項目負責人負責對綠化養護類物資采購的申請、審核。
工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領用控制與監督。
部門采購員負責物資的采(訂)購。
苗木(物資)驗收人負責部門工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。
4.1中標工程的物資采購申請。
項目操作辦法。
合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。
物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后進行報銷。
合同簽訂按地產公司的合同文本簽訂工程合同。
4.2地產公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請。
項目操作辦法。
物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后報銷。
甲供物資附發票、按地產相關部門要求到地產報銷。
合同如地產公司事后要求補簽合同時,按合同管理程序進行。
資料部門保存簽證單、業務指令單等記錄。
4.3物業服務中心補苗及部門工具用品的采購申請。
項目操作辦法。
苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。非苗木類填寫物資申請,按權限審批后采購。
4.4采購行為、資金的管理辦法。
項目操作辦法。
常用綠化苗木采購應建立部門供應商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內部網頁,長期合作的應每年簽訂框架協議,每次采購時可不簽訂采購協議。
市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規發票的供應商購買。
單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現場議價,填寫《供方現場(約見)評審記錄表》(人工外包的單獨簽訂施工協議)。
結賬應以轉賬方式進行。特殊情況下需使用現金付款超過5000(含)元以上,必須事前經分管領導審批,支付時,金額在10000元以上的必須兩人以上前往結賬;金額在30000元以上的必須由公司財務人員陪同結賬。
不簽訂采購協議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
甲供物資在地產相關部門參與及授權下進行,并由參與人員及授權人簽字確認。
市內苗木采購在價格、質量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。
結賬以轉賬方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供應商無需要的苗木或價格不合理時,經部門經理同意后可以在其它苗場采購。
如不能進行支票交易,按市外采購規定執行或供應商直接到財務管理部結賬。
不簽訂采購協議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
其他物資采購按《采購管理程序》要求執行。
4.5驗收入庫及報銷辦法。
項目操作辦法。
養護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實數,并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗收單》?，F場領用物資。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
憑送貨單、發票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷。
工程綠化苗木。
設備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗收入庫,倉管員填寫《進倉單》、入賬。
物資領借用按《物資存儲及管理程序》執行。
憑《進倉單》、發票等報銷。
土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實數,并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現場領用。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
采購憑送貨單、發票、《物資申請單》復印件等資料報銷。
4.6本辦法中未明確規定的內容,按公司《采購管理程序》執行。
vkwy7.4-z01《采購管理程序》。
vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》。
vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》。
vkwy7.4-z01-f3《物資/服務申請報告》。
vkwy7.5.5-z01-f1《進倉單》。
vkwy7.5.5-z01-f2《物資領(借)用單》。
每年初，維修班按公司規定制定填寫《公共設施保養計劃》，并按計劃對公共設施進行保養，填寫《公共設施保養記錄》。
（2）、公共設施損壞的發現。
護衛員在每日巡查時應注意所巡查范圍內公共設施的狀態。如發現設施損壞，須當填寫《發現故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發現故障通知單》三日后，該問題仍未整改，則再次填寫《發現故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。
（3）、公共設施損壞的處理。
b、維修中心主管應對發現的問題處理情況進行跟蹤驗證。
（4）、公共設施的新建或改建。
公共設施的新建或改建由管理處負責與開發商或業主委員會確定方案，由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修。
（1）房屋維修管理規定。
特制訂本規定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯系開發商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發生的人、工、材料等費用由開發商負責。
b、用戶房屋在保修期內出現質量問題，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告主管領導，聯系開發商，由開發商找施工隊保修，所發生的有關費用在施工質量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題，由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請，由管理處維修中心進行維修，維修后由業主簽名驗收，維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請，管理處工程維修中心應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
（2）維修工作流程。
a、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場，進門前，必須先摁門鈴/敲門（每次輕敲不超過三下）。
b、待用戶開門后，用規范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統一規定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用戶確認后方可進行維修。
d、維修過程中，如無必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后，必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時，須使用規范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規定進行下一個維修項目。
（3）房屋維修回訪。
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應隨時觀察效果，專人定期仔細檢查，并作專項記錄。
c、對業主室內的一般維修，每月按維修班提供的業主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20—50張之間的，抽取派工單總量的30%進行回訪；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪?；卦L至少一半是上門回訪，其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養狀況，除維修班長需每周巡視外，管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查?；夭闀r仍填寫回訪記錄表，表中業主簽名欄由管理處主任簽名確認。
為確保小區電梯安全運行，延長電梯使用壽命，保障使用人安全，小區電梯維保工作由專業電梯公司負責，并接受管理服務中心的監督檢查。
1、電梯公司維保人員依據《電梯維護養護標準》，對小區電梯實施維修保養。
2、轎廂內須張掛“電梯服務標準”、和“乘梯須知”；
3、執行北京市房屋電梯運行標準：18小時運行，24小時有人值守；
4、司機須持證上崗，統一工作服，禮貌待客，按時交接班，認真填寫運行記錄；
5、維修保養及時，嚴格執行保養規程，認真填寫保養記錄。
6、轎箱環境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房干凈，整潔，各種應急設施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。
7、按計劃進行大、中修，并提前2天通知管理服務中心，經同意方可實施。
1、電梯公司質管部門定期對小區電梯維保工作進行安全檢驗并填寫《年度電梯安全普查表》，電梯維修質量實行內檢，互檢，專職驗檢制度，填寫《電梯維修保養檢查驗收摘要》確保電梯維修質量，電梯運行安全可靠。
2、電梯公司定期對電梯進行檢查填寫《電梯運行維修（周）檢查表》。
3、維修、保養電梯時應在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護措施。
4、電梯設備出現停電、故障、火災、浸水等緊急情況時，啟用《電梯故障應急方案》。
1、電梯運行及保養、修理過程的記錄表應建檔，保存期為兩年。
2、建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調試等原始資料。
1、管理中心事務員每日對小區電梯運行情況進行抽查，填寫《電梯運行抽查記錄》。
3、在維保合同到期前一個月，物業管理部根據服務中心每月的《電梯維修保養考核表》，對電梯公司進行評定，以此決定是否續簽合同。
廬陽區雙崗街道作為老城區老舊小區分布較多的街道，共有85個（片）生活小區，其中有35個（片）是老舊小區。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區的管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區物業管理工作進行了專題調研，并就提升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。
一、老舊小區管理中存在的主要問題及原因。
一是基礎設施老化落后，老舊小區管理成本高。由于建造時間早、規劃設計標準低，施工質量不高等原因，造成老舊小區基礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閑廣場沒有配建；地下管網因設計和建設標準低經常出現堵塞、破損，時有污水漫溢現象發生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業管理費收繳難，物業企業經營困難。有些老舊小區是企業、單位自管，移交到街道后，這部分居民習慣了計劃經濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業費的意愿。由于物業費收繳不上來，從事老舊小區物業管理的企業存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內容、降低服務質量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區物業管理水平的降低。
三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現象時有發生，業主對物業管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區成立了業主自治組織，但由于物業矛盾多發、情況復雜、自治組織成員專業知識缺乏等原因，業主自治組織發揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區事務、調解物業糾紛、推進民主協商機制、宣傳法律法規方面，明顯力不從心。
四是主體責任難以落實，政府職能發揮不強。物業管理涉及政府部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關系復雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理范圍內，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區屬企業生活區移交到街道管理，但相應的管理費用并沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業調解工作，每年對社居委管理的老舊小區支出約200多萬元（包括小區保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關部門發揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區物業管理薄弱環節。
二、促進老舊小區管理創新的對策與思考。
作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區物業管理創新取得新突破。
老舊小區基礎設施老化落后是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業管理市場化的基本要求。
1．提高小區的封閉性，增強社區安全性。符合封閉條件的小區，要盡快建設圍墻或圍欄，使之與外部街區隔離開來；對面積較大的開放式小區，可根據地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產權置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區數量。
2．推進基礎設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區安裝小區大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衛室、自行車棚，改造病害道路、排水管網、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車位，為居民生活提供便利條件。
3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區環境綜合整治，雙崗街道經過綜合整治的老舊小區共17個，這些改造后的老舊小區都實行了物業管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府要統籌加快老舊小區綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數。
有針對性采取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。
1．已實施市場化物業服務的老舊小區。由街道物業辦依據物業管理的相關法規，加強對物業服務企業履約情況實施監督并予以規范。未建立自治組織的小區，在物業合同（協議）將要到期時，區級建設部門、轄區街道應指導社區在小區建立自治組織，為下一步規范實施社會化物業管理打下基礎。
2．相對規模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實施市場化物業服務的老舊小區。區級建設部門、街道應指導社區在小區先期成立管委會，促成召開業主大會，確定采取自管、市場化物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內容和收費標準，選聘物業企業或服務人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物業服務進行監管，街道、社區負責規范自治組織的日常工作，加強業務指導和保障，協調解決業主反映的問題。
3．相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。采取業主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社區牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結合社區志愿者隊伍巡防、社區網格化管理等資源實施業主自治，由街道、社區提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。
4．產權單位管理的老舊小區。在街道、社區的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產權單位自管。
1．切實將自治組織建設管理納入社區建設管理范疇。小區管理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，根據“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區自治率作為主要路徑，把小區自治能力建設作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創新活動中，通過成立業委會或管委會、居民自治小組等自治組織，著力推進小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉化。
2．充分發揮街道社區指導監督作用。街道、社區要聯合實施投訴受理和聯動協調機制，制定參與和監督物業管理的各項制度。落實牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉責任，指導居民開好業委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協商形式解決小區物業管理中的矛盾和問題。監督小區自治組織日常運作，促進小區事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區業主論壇、市民學堂等平臺，加強物權法、物業管理條例等法律法規的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。
3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區專業人員缺乏，小區自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業矛盾不斷增加的現實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發揮好他們獨立性、客觀性、專業性特點，為居民小區業主大會召開、業委會組建、換屆提供各類咨詢服務，手把手指導小區自治組織采取民主協商方式決策小區自治事務，或者以外包服務的形式，將物業矛盾糾紛調解、法律法規學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區的工作負擔。
1．加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理，由政府主要領導牽頭，建立民政、房產、城管、公安等部門和街道組成的聯席會議制度，將老舊小區自治能力建設、物業行業監管、違章違規行為糾正、小區安全等全部納入考核體系，實施統一考核。各相關部門和街道要各司其職、同心協力加強老舊小區管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。
2．堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區業主按照市場規則與物業企業簽定物業管理合同，支持物業企業按照合同規定收取物業費、提供優質服務，加強對小區自治能力建設的指導力度，強化行業監管，促進雙方嚴格履行合同約定的內容。對于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。
3．強化物業管理行業監管。政府物業管理部門應切實履行行業監管職責，建立老舊小區物業服務符合投標企業資料庫，把好市場入口關。在日常工作中，加強對物業企業規范服務的指導、檢查，查實有違法、違規行為的，將按規定給予處罰，并將處罰結果予以通報，計入企業誠信檔案。
一、公司在住宅小區物業管理范圍內提供場地及停車管理服務，凡進出小區的車輛實行登記制度，并隨卡發放車輛進出時間聯系單，一車一卡，憑卡放行。
二、進入小區的車輛須服從當班保安人員指揮，駛停入不影響交通和業主正常使用的指定位置，禁止在小區停放3噸以上貨車。
三、收費標準：
1、業主車輛收費標準：月票每輛每月60元，年票每輛每年600元。
2、外來車輛收費標準：月票每輛每月80元，年票每輛每年800元。
3、臨時停車收費標準：累計時間在2小時以內不收費，2小時至12小時收費5元，12小時至24小時收費10元。超過24小時按此標準，每天(連續24小時)收費。
4、自行車停放，原則上不收取費用;摩托車、電動車、三輪車收費標準待小區內建好固定停車棚后另行制定。
5、本收費標準為20xx年度標準。
版權聲明：此文自動收集于網絡，若有來源錯誤或者侵犯您的合法權益，您可通過郵箱與我們取得聯系，我們將及時進行處理。
本文地址：http://www.springy.cn/fanwendaquan/qitafanwen/735913.html
