<menuitem id="an1j4"></menuitem> 通過廣告策劃，企業可以在市場上贏得更多的曝光率，進而增加銷售額和市場份額。接下來，我們將展示一些優秀的廣告策劃范文，供大家參考和借鑒。
一個產品的銷售好壞，很大程度在于。
策劃方案。
好不好，廣告可以提升一個產品的知名度，下面就由小編在為大家整理的房地產廣告策書，歡迎大家借鑒!
(realestateplanning)。
房地產開發商要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發商和代理商重視和加強房地產廣告策劃。但實際上，不少開發商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統地進行廣告策劃。因而有些房地產廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。
其一是商譽廣告。它強調樹立開發商或代理商的形象。
其二是產品廣告。它樹立開發地區、開發項目的信譽。
其三是產品廣告。它是為某個房地產項目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。
二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產商品集土地、開發、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。另外，優秀的管理和周到的服務是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。
開發商可根據營銷戰略的需要，組合運用。在進行廣告策劃時，應遵循以下原則：
1.時代性策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。
2.創新性策劃富有創意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現”把握特色，創造特色，發揮特色”的策劃技巧。
3.實用性策劃符合營銷戰略的總體要求，符合房地產市場和開發商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。
4.階段性策劃圍繞房地產營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩定性、連續性和一貫性。
5.全局性廣告、銷售促進、人員推銷和宣傳推廣是開發商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。
房地產廣告策劃內容豐富,大體上可分成五個部分，即：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。
房地產廣告目標主要確立廣告的類型;廣告欲達到的目標和有關建議。
主要包括營銷環境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若開發商在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環境分析得透徹、準確，則可將重點放在其它幾項分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾徺I動機，如信賴開發商、保值增值、樓盤設計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個案分析主要分析開發商的實力、業績，樓盤規劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結構、朝向、間隔、價位等方面的情況。進行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。
。
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地范圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。
我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、復合化的摸索中總結出來的。
從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。
從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環境合空間，都可以納入泛地產的范疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。
在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素。
藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。
我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等于開戰后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。
四、主要競品物業——芳水園情況簡介。
1、芳水園開發商介紹。
華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示范小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用aa__企業”等多項榮譽。
2、梅江3號地——芳水園簡介。
芳水園的7個建設標準：
1疏密有序的園林格局；
2綠地、水面合理分布，宛在水中央；
3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集；
4建立中水利用系統，充分利用水資源；
5熱電廠供熱，減少污染；
6提高住宅高科技含量，做到二步節能；
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運作。
目前由獨立個人工作室代理設計、發布。
五、藍水園客戶定位策略。
一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”
1、時代造就的"新中產階級"。
曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。
就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來。
2、“新中產階級”特征。
"新中產階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面占有明顯優勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活2017年房地產推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。
第一組，經濟問題：
1。有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書。
2。至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的。
3。住所至少一處以上。
4。有至少一部車。
第二組，社會問題：
1。每周至少兩次在外享用晚餐。
2?？赡苡屑彝コ蓡T是外國公民。
3。組織過20人以上的聚會或晚宴。
4。認識公眾人物，如藝術家、大老板和政客。
5。常跟朋友一起外出度假。
第三組，文化問題：
1、畢業或有博士學位。
2。會至少兩種語言。
3。定期參觀博物館。
4。每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演。
5。收藏藝術品，或古董。
第四組，特征問題：
1。是俱樂部成員。
2。去過國內大部分地區。
3。每年因工作之故長途飛行5次以上。
4。曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法。
5。每年個人捐款達1000元以上。
前營銷是房地產開發的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產閑置率一直在30—40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業的經營方針中。實施前營銷戰略更成為諸多房地產開發企業打造自己品牌的勢在必行之事。
按照現代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現“發現愿望并滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。
房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建筑規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材里，把房地產開發劃分為房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。
前營銷盡管處于房地產開發的早期，是營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產開發項目來說，前營銷做得好壞，直接關系到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業帶來利潤，可以說前營銷是房地產開發成本的關鍵。對于一個房地產企業來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產企業成功謀劃未來發展的一個有效的、長遠的戰略。
前營銷策劃工作的誤區與問題。
在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經濟環境又漸趨寬松，房地產又開始升溫，20__年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20__—20__年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20__年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。
其存在的誤區與問題主要表現在：
重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。
盡管不少開發商都知道營銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的起步期。至于涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。
以“1000元當10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
活動文案如下：
為酬謝首批客戶，開發商特斥資80萬元，于9月30日現場發售購房vip卡100張，并免費贈送抽獎卡100張。購房vip卡每張卡統一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡，可自由轉讓。
抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由__市公證處全程公證。
現場排隊應遵守先后順序，按現場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊。
本公司將于20__年9月30日上午8：00開始發送“排號出入卡”。
獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現場辦理登記、交費取卡手續。
“購房vip卡”在購房兌換時，必須與購卡收據一并出示，方為有效。
活動規定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）。
購房vip卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換?？梢宰杂赊D讓，轉讓價格自定。
購房vip卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
本次活動對團購客戶無效。
籌備工作。
1)擬定與會人員。于__月__日向與會領導發出請柬。
2)提前準備好請柬，并確認來否回執。
3)提前5天向__氣象局獲取當日的天氣情況資料。
4)落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。
5)提前6天落實指揮和負責秩序工作。
6)做好活動現場的禮品、禮品袋。
7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
來賓身份識別。
來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區。
人員安排。
1)預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區4名禮儀小姐要求統一著禮服。
2)工作人員15名；
3)公司工作人員30名；
儀式流程：
11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
媒體計劃：
27日、28日、30日在《__日報》第x版刊登整版廣告，告知__開盤的信息。
2、電視廣告。
__電視臺錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動的資料。并由__電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現場的情況，進一步擴大宣傳。
在開盤前后兩個月播出__開盤的信息。
4、印刷品廣告。
樓書、海報已印制完畢，采取派員發放與夾報相結合的方式。
廣告預算：
1、《__日報》27、28、30日整版__元。
2、電視臺錄制開盤錄像及新聞報道__元。
3、電臺廣告宣傳__元。
4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批__元。
5、禮儀公司各項費用__元。
（含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）。
6、氣球（開盤現場及市區主干道）__元。
7、鮮花盆景租賃__元。
共計__元。
貴州演藝策劃傳媒有限公司。
貴州演藝策劃傳媒有限公司業務范圍：
1、專業文藝演出：大型演唱會、文藝晚會、電視綜藝節目制作。
2、各式商務演出：公司晚會、會議演出、新年聯誼活動。
3、新聞發布會、時裝展示會、產品推介會及商務促銷露演。
4、各種會議服務、展覽展示。
5、禮儀慶典：開業慶典、周年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等。
2、浪漫滿屋，幸福七夕。
每年農歷七月初七這一天是我國漢族的傳統節日七夕節。因為此日活動的主要參與者是少女，而節日活動的內容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節”或“少女節”、“女兒節”。七夕節是我國傳統節日中浪漫色彩的一個節日，也是過去姑娘們最為重視的日子。
人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的。脈脈情話。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月，擺上時令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。
1、營造浪漫的節日氣氛，增加客戶對企業的認同。
2、真誠回饋客戶，同時挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度。
3、提升x地產的知名度，營造良好的企業形象。
4、與東莞美容機構合作，讓新老客戶享受浪漫的同時，體驗健康美麗。
1、七夕佳節，節日購房大優惠。
2、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍。
3、與東莞美容機構-伊麗莎白美容機構合作，為到場的講授美麗健康的秘訣。
4、活動簽到時，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機構提供的美容體驗券一張。
5、現場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶、夫妻，將獲得一張抽獎券，有機會抽取大獎。
6、現場精彩互動小游戲，為現場情侶、夫妻提供一次愛的體驗，見證愛的默契。
7、小提琴暖場，營造溫馨浪漫氛圍。
活動時間：20xx年8月23日。
活動地點：x地產售樓部。
邀約人數：100人左右。
邀約對象：(情侶、夫妻)老客戶、潛在客戶、伊麗莎白vip客戶等。
活動形式：健康美麗養生座談會+現場互動+節日優惠促銷。
簽到：
1、來賓簽到，贈送鮮花，領取資料2、走鵲橋，合影留念。
亮點1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍。
亮點2：小提琴暖場，用音樂渲染氣氛，增添節日元素茶水點心供應。
2、水吧提供足夠數額的茶水點心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等。
主持人開場白：
2、小提琴表演，拉奏優美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍第一輪抽獎。
3、抽取三等獎，調動客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎健康美麗座談會。
4、有伊麗莎白美容機構講師主講，跟到場的來賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣。
互動游戲：
1、心有靈犀大比拼互動游戲。
2、肢體模仿秀。
抽獎：
1、分一、二、三等獎，各項獎品待定。
2、第一輪抽出三等獎，最后一輪抽獎同時抽取一等獎、二等獎。
xx。
造市。制造銷售熱點。
造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。
擴大‘__田園區’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業形象。
一年之內銷售量到達80%以上。
好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年;。
對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年;。
喜歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民;。
喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人;。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭及周邊地區居民;。
具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民;。
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民;。
3)廣告地區。
在重慶這個城市及周邊地區。
廣告主題：
(1)每一天活在水果的世界里。
創意。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到__田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，__田園區你也每一天尖在水果的世界里。
(2)回到家，就是渡假的開始。
創意。
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?/p>
老公：“行，立刻帶你上?！?/p>
上了車，但是多久就到了。[由整理]他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且那里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子?!”
老公：“沒問題?！痹袐D：“真的能夠嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每一天都能夠渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳?就到__田園區。
第一期：試銷階段(三個月)。
行為方式----------新聞運作、廣告、
時間----------20__年2月1日。
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易構成口碑，引起廣泛注意。
讓受眾和消費群了解物業的基本狀況，同時塑造發展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶明白__田園區，并在心目中留下深刻印象。
以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%。
吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。
及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。
第二期：擴銷階段(三個月)。
行為方式-----------新聞、廣告、營銷。
乘第一期廣告之余威，持續其熱度不要降下來，繼續采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買__田園區。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務必須要跟上去。
繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并構成必須之口碑。
合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續產生邊際效應。
第三期：強銷階段(四個月)。
行為方式-------------新聞、廣告、營銷。
充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進行現身說法，談__別墅區的好處，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘__田園區’傳為美談，變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
調動新聞的一切能夠調動的手法和載體，進行深入宣傳。
合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月)。
行為方式-------------營銷、廣告。
消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改善。
細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
房地產廣告作為一種的經濟活動,是房地產信息發布的重要方式,對房地產營銷起到了推波助瀾的作用。下面是本站小編整理的一些關于20xx年房地產廣告策劃，供您參閱。
一、前言。
萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。
萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功準備了條件。
萊恩田園區的出現，順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的向往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。
萊恩田園區在開發模式上，采用了創新策劃在先，規劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。
二、市場分析。
1)市場背景。
萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。
果園內的果樹現在枇杷為主，同時準備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。
現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。
重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
2)產品分析。
萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。
優勢：
一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——。
它立在萊恩田園區的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。
這是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象標志之一。
它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格;。
在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。
劣勢：
對發展商來說，是挑戰，從規劃設計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析。
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社區。東方半島花園招標后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環保概念’。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。
三、廣告戰略。
1)廣告目標。
造市。制造銷售熱點。
造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。
擴大‘萊恩田園區’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業形象。
一年之內銷售量達到80%以上。
2)廣告對象。
好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年;。
對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年;。
喜歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民;。
喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人;。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭及周邊地區居民;。
具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民;。
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民;。
3)廣告地區。
在重慶這個城市及周邊地區。
4)廣告創意。
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界里。
創意。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家，就是渡假的開始。
創意。
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?/p>
老公：“行，馬上帶你上?！?/p>
上了車，不過多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”
老公：“沒問題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區。
5)廣告實施階段。
第一期：試銷階段(三個月)。
行為方式----------新聞運作、廣告、
時間----------20xx年2月1日。
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。
合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月)。
行為方式-------------營銷、廣告。
消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。
細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
前言。
任何的廣告。
策劃方案。
的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節市場分析。
一、婁底市房地產市產基本狀況。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金,有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續開發能力。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
二、婁底市同類產品調查統計。
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢?？傮w來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念。
其周邊自然環境好;。
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;。
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
三消費者分析。
調查報告。
》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
4、消費者對物業管理的要求。
b、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通。
第二節“站前廣場”項目分析。
一、項目優勢分析。
1環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發展：據有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
二、項目劣勢分析。
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成?，F在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三.競爭對手分析。
第三節推廣策略界定。
一，目標消費群界定。
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
1目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
一、社區市場訴求定位。
東南亞風情社區。
開啟花都人居新時代。
新花都、新人居。
區位優勢：新區商居中心地段，名校(云山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。
二、活動策劃要旨。
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的魅力優勢并產生知名度、美譽度及產生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
以書畫文化藝術為活動形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術節)。
三、主題廣告語。
云珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動框架。
1、時間：20xx年5月1日至7日。
2、活動地點：云珠花園現場及售樓部。
3、活動內容。
(1)、兒童書法繪畫現場表演并比賽----1日。
(2)、青少年書法繪畫現場表演并比賽---2日。
(3)、花都區書法畫家現場表演-----------3日。
(4)、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍---3日。
(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈------4日至7日。
4、活動組織。
協辦：(組織學生參與)區青少年宮。
區一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、云山中學等。
策劃承辦：祥業廣告公司(整個活動具體組織、布置、協調)。
媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產》。
5、促銷配合。
1)參觀樣板房、派發宣傳資料。
2)優惠購房折扣。
3)購房贈送書畫作品。
4)義賣書畫作品捐贈青少年宮。
6、經費預算。
總費用：63800元。
五、我公司策劃承辦優勢。
1、祥業廣告與房地產—--房地產，我們最自信的舞臺!
祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地。
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委托承辦的區域專業雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業雜志。
3、我們對房地產客戶的工作方式。
在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發其購房欲望達成購買行為。
4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
。
房地產業在國民經濟發展中處于先導地位,已經成為我國國民經濟的支柱產業。下面是有20xx房地產廣告。
歡迎參閱。
一、前言。
萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。
萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功準備了條件。
萊恩田園區的出現，順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的向往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。
萊恩田園區在開發模式上，采用了創新策劃在先，規劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。
二、市場分析。
1)市場背景。
萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。
果園內的果樹現在枇杷為主，同時準備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。
現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。
重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
2)產品分析。
萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。
優勢：
一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——。
它立在萊恩田園區的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。
這是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象標志之一。
它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格;。
在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。
劣勢：
對發展商來說，是挑戰，從規劃設計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析。
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社區。東方半島花園招標后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環保概念’。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。
三、廣告戰略。
1)廣告目標。
造市。制造銷售熱點。
造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。
擴大‘萊恩田園區’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業形象。
一年之內銷售量達到80%以上。
好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年;。
對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年;。
喜歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民;。
喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人;。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭及周邊地區居民;。
具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民;。
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民;。
3)廣告地區。
在重慶這個城市及周邊地區。
4)廣告創意。
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界里。
創意。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家，就是渡假的開始。
創意。
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?/p>
老公：“行，馬上帶你上?！?/p>
上了車，不過多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”
老公：“沒問題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區。
5)廣告實施階段。
第一期：試銷階段(三個月)。
行為方式----------新聞運作、廣告、
時間----------20xx年2月1日。
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
讓受眾和消費群了解物業的基本情況，同時塑造發展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區，并在心目中留下深刻印象。
以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。
吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。
及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。
第二期：擴銷階段(三個月)。
行為方式-----------新聞、廣告、營銷。
乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務一定要跟上去。
繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并形成一定之口碑。
合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續產生邊際效應。
第三期：強銷階段(四個月)。
行為方式-------------新聞、廣告、營銷。
充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進行現身說法，談萊恩別墅區的好處，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。
合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月)。
行為方式-------------營銷、廣告。
消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。
細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
前言。
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節市場分析。
一、婁底市房地產市產基本狀況。
(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金,有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續開發能力。
三是物業管理落后，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。
二、婁底市同類產品調查統計。
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢?？傮w來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念。
其周邊自然環境好;。
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;。
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、城區地帶。
環球商業廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米。
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區。
國貿商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。
三消費者分析。
根據《婁底房地產市場。
調查報告。
》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
4、消費者對物業管理的要求。
b、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通。
第二節“站前廣場”項目分析。
一、項目優勢分析。
1環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發展：據有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
二、項目劣勢分析。
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成?，F在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三.競爭對手分析。
第三節推廣策略界定。
一，目標消費群界定。
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
1目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
策劃的立足點：任何一項活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點關注。
一、社區市場訴求定位。
東南亞風情社區。
開啟花都人居新時代。
新花都、新人居。
區位優勢：新區商居中心地段，名校(云山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。
二、活動策劃要旨。
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的魅力優勢并產生知名度、美譽度及產生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
以書畫文化藝術為活動形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術節)。
三、主題廣告語。
云珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動框架。
1、時間：20xx年5月1日至7日。
2、活動地點：云珠花園現場及售樓部。
3、活動內容。
(1)、兒童書法繪畫現場表演并比賽----1日。
(2)、青少年書法繪畫現場表演并比賽---2日。
(3)、花都區書法畫家現場表演-----------3日。
(4)、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍---3日。
(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈------4日至7日。
4、活動組織。
協辦：(組織學生參與)區青少年宮。
區一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、云山中學等。
策劃承辦：祥業廣告公司(整個活動具體組織、布置、協調)。
媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產》。
5、促銷配合。
1)參觀樣板房、派發宣傳資料。
2)優惠購房折扣。
3)購房贈送書畫作品。
4)義賣書畫作品捐贈青少年宮。
6、經費預算。
1)、活動組織、策劃、資料：--------------------5800元。
3)、禮品及紀念品、獎品------------------20xx0元。
4)、書畫家及有關嘉賓、媒體利市-------------16000元。
總費用：63800元。
五、我公司策劃承辦優勢。
1、祥業廣告與房地產—--房地產，我們最自信的舞臺!
祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地。
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委托承辦的區域專業雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業雜志。
3、我們對房地產客戶的工作方式。
在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發其購房欲望達成購買行為。
4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
。
3.琴臺穎園——景觀多人一點，生活邁高一線。
4.水榭香堤——潺潺歲月，戀戀生活。
5.南國風華天城——思想者的風暴;比住花園更美好的家在哪里?
6.澎湖高級公寓——尊崇生活，完美呈現。
7.麗島花園——裝飾城市的風景。
8.銀河灣——一個放飛心情的港灣。
9.世紀廣場——世紀廣場改變辦公時代;5a智能純寫字樓，執掌中南資本核心。
10.青青美廬——庭院濃蔭街坊情。
11.青青美廬(商鋪)——一鋪養三代，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹。
12.徐東銷品茂——全新生活全新體驗;消費和娛樂真正“一站式”
13.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變全能投資有理。
14.獅城名居——高知社區高雅人群高尚生活。
15.名都花園——鳥語花香純水岸。
16.學雅芳鄰——書香地，文化家。
17.南國明珠——都市人的心靈居所。
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一、項目簡介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計__年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
b、小戶型市場概況。
自__年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是__年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是6080平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
由于“新中產階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性，公司將在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用。
1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。
聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇。
有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子?；痉稀靶轮挟a階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。
附：關于梅江藍水園客戶定位選擇的建議。
如今天津的房地產已經從淺海區進入了深海區，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細，手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位，房地產在進行銷售宣傳時才有可能最有效的針對目標客戶群體，以促進銷售的順利進行。
目前天津市大多數的房地產項目，在開盤前的準備階段都會對自己的項目進行詳細的市場定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察。
在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關系、市場飽和度、潛在客戶數量、客戶購買能力的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客戶群定位所以造成了大多數項目的滯銷和千篇一律。
我們起初接手順馳世紀城時，也曾經苦于沒有這方面的資料。后來經過對世紀城現有業主的調查了解，才將世紀城的客戶購買群體定在了“h”一族身上。這種“h”的定位基本準確。但隨著世紀城銷售的不斷深入，僅僅“h”的概念已經略顯粗糙，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客戶購買群體的分析，充實進“h”的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告，那么即將提出的“h”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節。
同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的沖刺階段，正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目目前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客戶群體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今后的發展增長點。
項目規劃策略。
梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。
地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際操作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二）簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。
(三可作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可操作性非常重要，不能操作的方案創意再好也無任何價值，不易于操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四)創意新穎原則：要求策劃的"點子"(創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的。
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際操作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化后的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況。
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據，"知己知彼方能百戰百勝"，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析。
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的.購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售后服務缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標。
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為xx天。
（五）營銷戰略。
1、營銷宗旨。
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略。
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5)價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則。
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標。
建立并樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格。
自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合。
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告。
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、操作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
3.一江春水一種人生。
4.某錢塘江邊樓盤：面對潮流經典依舊。
5.海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景。
6.以山水為賣點的樓盤：山水是真正的不動產。
7.某城區的山腰上的樓盤：凌駕尊貴俯瞰繁華。
8.某地勢較高的樓盤：高人，只住有高度的房子。
9.某學區房：不要讓孩子輸在起跑線上。
10.尾盤：最后，最珍貴。
11.回家就是度假的生活。
12.生命就該浪費在美好的事情上。
13.我們造城。
14.我的工作就是享受生活。
15.我家的客廳，就是我的生活名片。
16.在自己的陽臺看上海的未來。
17.公園不在我家里我家住在公園里。
18.這里的花園沒有四季。
19.，裝飾城市的風景。
20.，我把天空搬回家。
做市。制造和銷售熱點。
建立動力。多種媒體聯手，掀起立體廣告攻勢。
廣泛、全方位、高密度傳播銷售信息，激發購買欲望。
擴大天元公園的知名度、知名度和聲譽。
提升企業形象。
一年內銷售額達到80%以上。
為喜鵬，趣味活潑，主城區的兒童、兒童、青少年。
喜鵬及周邊地區的年輕人。
喜歡現代娛樂公園，喜歡旅游、觀光，郊外綠園環境休閑度假收入較好的主城區居民。
喜歡在自然環境中賞花、品茶、養魚、養鳥。
喜歡周末公園休閑的西彭中老年人，大眾文化表演和節慶花園活動。
西彭及周邊地區的居民有懷舊情結，渴望回歸自然。喜歡一點農業勞動經驗的主城區居民。
愿意住在西彭及主城區居民。
綠色園林消費水平高。
3）廣告區。
位于重慶及其周邊地區。
廣告主題：
（1）每天生活在水果世界。
創意：
選擇連棟花果洞孫悟空的場景。使用flash動畫展示孫悟空在那里的無憂無慮，然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下，這就像回到了那個時代。最后，你每天都在xx天元區的水果世界。
（2）家是假期的開始。
創造力：
上了車，但不會太久。
他們來到一個看起來像天堂的果園，那里有新奇獨特的建筑?？吹竭@一點，孕婦脫口而出：“我知道了，我知道了?！?；丈夫，我想在那里生活一輩子；沒問題，孕婦；你真的能嗎；當然，因為我很久以前在這里給你買了一套房子，你一定對“孕婦”很滿意；哇，你太棒了?。?！我可以每天去度假。丈夫：“我可以每天去度假?！碑斈慊丶业臅r候，這是你假期的開始“你想每天休假嗎？去xx天公園就行了。
第一階段：試銷階段（三個月）。
行為模式——新聞運營、廣告。
時間：20xx年2月1日。
新聞運營就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來，明智的房地產開發商采用了這種方法。新聞的力量遠遠不受廣告的影響，通過少花錢多做，很容易形成口碑，吸引廣泛關注。
創造動力。重慶本地的目標市場受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯手，采取多種促銷手段，形成立體廣告攻勢。為了一舉炸毀市場，讓觀眾和消費群體了解房產的基本情況，塑造開發商良好的公眾形象。
在第一階段的宣傳中，40%的目標客戶了解xx天園，印象深刻。
以內部認購為第一步，以優惠價格和條件進行首輪銷售，銷量達到10%。
吸引目標客戶的注意力，并引導20%的目標客戶采取購買行動。
及時總結經驗教訓，補充、調整和完善二期銷售計劃。
第二階段：銷售擴張階段（三個月）。
行為模式——新聞、廣告和營銷。
利用第一階段廣告的剩余力量，繼續普及，繼續廣泛積極立體推廣，鞏固現有成果，吸引更多目標受眾的注意力，將潛在客戶轉變為現成的買家。
第一階段的承諾已經實現。我們應該珍惜現有的市場聲譽，在花園式主題下煽風點火，鼓勵和引導更多的人購買xx天公園。
此時，前來看房和參觀銷售辦事處的人數相應增加。此時，廣告最符合其利益，抓住機遇擴大市場份額。銷售服務必須跟上。
持續吸引目標受眾，關注率已達到40%左右，構成必要的口碑。
共同推動銷售，引導30%的目標客戶采取購買行為，繼續產生邊際效應。
第三階段：強勢銷售階段（四個月）。
行為模式——新聞、廣告和營銷。
充分利用新聞的巨大作用，將廣告行為轉變為新聞行為，讓記者和報紙新聞頁面服務于銷售，充分利用評論等新聞技巧，獨家采訪報道和特寫鏡頭。
一些客戶談論xx別墅區的好處，增加可信度。
市場信譽已初步建立，老客戶將吸引新客戶。讓天元公園成為一個流行的社會話題。
增加廣告投資，報紙和電視在強度、廣度和深度方面做得足夠多。
加強管理和服務，把現場服務的軟性工作變成硬性工作，把握崗位效應。
調動一切新聞手段和載體進行深度宣傳。
合力吸引目標客戶，引導30%的目標客戶購買。
第四階段：整合階段（三個月）。
行為模式——營銷和廣告。
消化剩余房地產，基本完成銷售計劃。
檢查前三次廣告活動，以彌補和改進不足。
一種長期的、深入的廣告行為。
加強物業管理，始終如一做好服務，樹立居民主角的理念。
注意崗位效益與市場消費心理的一致性。
完善各項法律程序和文件，規范、科學、嚴謹地保障客戶權益。
廣告策劃就是對廣告的整體戰略與策略的運籌規劃。那么房地產廣告策劃代理。
合同。
甲方：
乙方：
甲方：
身份證號(或者營業執照注冊號):。
住所：
聯系電話：傳真：
聯系地址：
郵政編碼：
乙方：
身份證號(或者營業執照注冊號):。
住所：
聯系電話：傳真：
聯系地址：
郵政編碼：
甲、乙雙方經友好協商，依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國廣告法》及有關規定，現就甲方委托乙方進行廣告策劃代理之相關事宜，達成如下協議。
第一條委托事項。
1.2廣告策劃代理要求：
1.3代理費用范圍內的具體工作內容：
【提示】：雙方可以在本條中約定具體工作內容，如不便于在此處約定，也可在專門的文件中進行約定，并將該文件作為本合同的附件。
第二條策劃代理費用與付款方式。
2.2付款方式：
2.3以銀行轉賬方式進行支付，乙方的收款賬號為：
開戶名：
開戶行：
銀行賬號：
如果乙方的賬號發生變更，應于3個工作日內通知甲方。如果未通知甲方而導致發生無法支付的情況，甲方不負任何違約責任。
第三條甲方的權利與義務。
3.1甲方保證向乙方所提供有關銷售證件的合法性;。
3.2甲方向乙方展示的相關銷售文件及產品條件并提供設計方面的銷售資料;。
3.3甲方有權對乙方提供的設計等方案進行修改或確認;。
3.4甲方有權對乙方完成代理事項情況進行監督;。
第四條乙方的權利與義務。
4.1乙方保證公司經營的合法性，并將公司營業執照復印件。
作為合同附件。
4.2乙方承諾其制作并投放的廣告符合我國廣告制作的相關規定;。
4.3乙方完成本合同代理事項所產生的著作權，
4.4乙方設計工作中就該項目需與任何第三方合作時，乙方須提前通知甲方;。
4.5乙方應保守代理過程中所知悉的甲方商業秘密;。
4.6乙方有義務按照甲方的要求，對提供的設計方案等進行修改;。
第五條保密條款。
5.1以下信息均屬于保密信息：
雙方同意嚴格按照本合同的規定使用對方的保密信息，未經對方的事先書面許可，不得向第三方，或允許向第三方直接或間接地透露保密信息。
第六條違約責任。
6.1如因甲方原因導致廣告策劃代理工作須延期的，則按照如下約定進行處理：。
6.2如因甲方原因導致廣告策劃代理工作須終止的，則按照這如下約定進行處理：。
6.3因不可歸責于甲方的事由，致使乙方不能如期完成本合同約定的代理事項，甲方可酌情減付乙方相應的委托報酬。
1、甲方在本合同約定時間內無故拖延付款的，甲方應按支付違約金。
6.4乙方承諾和保證，乙方具備法律法規規定的廣告策劃代理所需的相應資質，已經取得相關政府部門的批準，乙方保證本公司的設立、批準手續合法、完整，如因乙方違反本條承諾造成了甲方損失的，則乙方應承擔如下違約責任：。
6.5乙方未能按時完成本合同項下廣告策劃代理工作的的，則乙方應承擔如下違約責任：。
【提示】：可以根據實際情況約定具體的違約責任，如每延遲一天，應向甲方賠付合同總額5‰的違約金，甲方有權從未付款項中直接扣除相應違約金。
6.6乙方提交的設計方案及其它委托內容未達到合同約定標準的,乙方應承擔如下違約責任：。
第七條通知與送達。
7.1以本合同為目的或與之相關的任何通知均應以親自交、郵遞、特快專遞或傳真發至文首列明的聯系地址和/或聯系方式，否則不發生效力。
7.2通知被視為送達的日期應按如下方法決定：
a.專人遞交的通知在專人遞交之時視為有效送達;。
b.以(預付郵資)的掛號信件發出的通知，應在時視為有效送達;。
c.以快遞發送的通知應于時有效送達;。
d.以圖文傳真發出的通知，在時視為有效。
送達。
第八條聯系人。
8.1甲方指定，乙方指定為聯系人，負責如下工作：
第九條不可抗力。
第十條修改。
對本合同的任何修改均須以書面形式進行，并經本合同雙方簽字并蓋章后才能生效，本合同中未經修改的其他條款仍然有效。
第十一條附件。
本合同所有附件為本合同不可分割之組成部分。
第十二條適用法律及爭議解決。
12.1本合同適用中華人民共和國相關法律法規。
12.2雙方因履行本合同有關的一切爭議均應當首先通過友好協商解決。如果協商不成的，任何一方有權選擇以下第種方式解決爭議：
1、向法院提起訴訟;。
2、向仲裁委員會提起仲裁。
第十三條生效及文本。
本合同自雙方簽字并蓋章后即生效;本合同一式份，雙方各執份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
(蓋章)(蓋章)。
法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：(簽字)(簽字)。
日期：年月日日期：年月日
甲方：xx房地產報社。
乙方：xx廣告有限公司。
現有甲乙雙方就廣告代理一事，本著“互惠互利，共同發展”的原則，在“平等、自愿”的基礎上，簽定本合同，內容如下：
1、甲乙雙方須共同遵守《中華人民共和國廣告法》及相關國家法律法規。
2、乙方在甲方媒體刊登廣告，遵守甲方媒體的廣告管理規定(刊登細則)。
20~40萬30%。
40萬以上35%。
4、雙方約定在甲方媒體刊發廣告，一律實行先款后登的原則。
5、甲方給乙方頒發廣告代理委托授權書，作為乙方的廣告代理資格證明。
6、甲方同意乙方在宣傳手冊、網站等乙方媒介上對外宣傳甲方媒體，甲方有義務為乙方提供相關宣傳內容，如：甲方媒體背景、發行量、讀者群、廣告報價等。
7、甲方同意乙方的廣告客戶持乙方廣聯卡(廣告聯播)可直接到甲方辦理廣告業務，并享受甲方給予乙方的優惠待遇。
8、乙方廣告客戶實行會員制，在對會員報價時不得低于甲乙雙方在本合同中約定的優惠價，若低于此優惠價，甲方有權拒絕刊登廣告。
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(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
（二）房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍；利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米），占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%；開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%；開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續開發能力。
三是物業管理落后，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須"取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證"等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上；國際經驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元（651美元），是房地產業加速發展的時期；目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家"十五"規劃的20xx年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年xx市城建投資公司成立，xx城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金"瓶頸"，使城建坐上了"特快列車"，加速了xx市房地產業特別是商業地產的發展。
"同類"定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F將xx市漣鋼開發區，xx市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢?？傮w來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念。
其周邊自然環境好；
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等；
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：xx市、區兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、城區地帶。
環球商業廣場：
核心競爭力：
1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區；
2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米。
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區。
國貿商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。
根據《xx房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：
4、消費者對物業管理的要求。
5、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通。
第二節"站前廣場"項目分析。
1環境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。xx火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發展：據有關信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅（辦公樓）設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，（高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等）。
7xx市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
1)品牌號召力：xx房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成?，F在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
第三節推廣策略界定。
從"站前廣場"項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定"站前廣場"的目標消費群及其相關特征是：
1目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者；以及自身具有經濟能力較強的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭（辦公）環境有著高檔次的要求，有"物有所值"的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有"物有所值"。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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