<menuitem id="an1j4"></menuitem> 對于各類合同協議，雙方應當嚴格履行合同約定，確保合同目的的實現。合同協議是商業社會中對交易關系進行規范和約束的重要法律文書，它可以確保交易的公平性和合理性，無論是個人還是企業，簽訂合同協議都是開展正常商務活動的必要步驟。在起草合同協議時，應使用簡明扼要的語言，避免使用模糊和歧義的詞匯。以下是小編為大家收集的合同協議范文，僅供參考，希望可以幫助到大家。
回答：
第一條發包方與承包方簽訂的建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當認定無效：
(一)承包方不具有法定資質;。
(三)招標投標法規定必須招標的建設項目未招標的;。
(四)至起訴前發包方未辦理建設用地審批手續、建設工程規劃審批手續。
建設單位在簽訂合同時明知或應當知道單位或個人不具備法定資質的，由各方按過錯大小承擔責任。
建設工程施工合同無效，人民法院應當將具有法定資質的建筑施工企業向轉包方收取的管理費予以收繳。
第三條建設工程施工合同無效，工程款根據承包方已完成的工程量，參照當年適用的工程定額標準據實結算。承包方不具備法定資質的，按等外標準取費。
按上述結算方法計算的工程款數額與合同約定的工程款數額的差值由雙方按過錯責任分擔。
第四條承包方墊資施工的，發包方應按約定向承包方返還墊資款利息。利息按中國人民銀行規定的同期活期存款利率計算。
第五條超越資質等級的承包方在履行建設工程施工合同中，取得與承接工程相符的資質等級，應認定合同有效。
第六條發包方以排擠其他投標人為目的，利用其在簽約中所處的優勢地位，就同一建設工程除與承包人公開簽訂的建設工程施工合同外。
立合同雙方：
出租方：(簡稱甲方)____________。
承租方：(簡稱乙方)_______________。
根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等有關法律、法規和國家政策的規定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償的原則，訂立本合同。
一、甲方將位于___，租賃給乙方使用，四至范圍以測繪詳圖為準。
二、乙方租賃使用甲方該宗土地進行___廠建設，租金形式按年度定時支付。
三、租賃期___年，即：自___年___月___日起至___年___月___日至。
四、租金及兌付方法：
本合同項下的土地租金為每畝___元，計人民幣___元。本合同簽字后，乙方一次性交清一年租金___元，以后乙方應于每年___月___日按時繳納租金，逾期不交的，每日加收3‰的滯納金。
五、甲方土地上的建筑物、構筑物等附著物，由乙方按有關規定給予一次性折價補償。
六、雙方的權利和義務。
1、本合同項下的土地使用權，未經甲方同意，不得擅自轉讓和出租。如確需轉讓和出租，須經甲方批準。
2、甲乙雙方不得擅自提前終止合同，如乙方放棄承租權，其使用權為乙方所有。
3、本合同下的土地使用權如因社會公共利益的需要，甲乙雙方均應服從國家需要。
4、本合同期內如遇不可抗拒的自然災害造成的損失，雙方互不承擔責任。
七、土地租賃期限屆滿，乙方需要急需使用土地的，須再重新辦理有關手續。如到期不再繼續使用的，乙方應到期將土地使用權無償交付甲方。
八、本合同履行期間，如發生爭議，由爭議雙方協商解決。
九、本合同未盡事宜，由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。十、本合同經甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。
甲方：(蓋章)____________。
乙方：(蓋章)____________。
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出租方:----市----房地產開發有限公司(簡稱甲方)。
承租方:(簡稱乙方)。
為了明確甲乙雙方的權利和義務,經甲乙雙方友好協商同意就下列房屋租賃事項簽訂本合同,以便共同遵守。
一、租賃房屋的位置及面積數量。
甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米，租賃給乙方做使用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標的物的管理權、使用權。
二、租賃期限。
1、起租日期應以乙方的正式開業日期為準。
2、起租日期前不少于四個月時間用于乙方的各種裝修、調試、大進貨、招商等等開業準備工作。
3、具體計算交納房租時間以乙方的正式開業日期為準。
4、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年。
三、租金數額。
1、租金第一、二年總計金額為萬元/年。
2、第三年至第十年為萬元/年。
3、本合同所涉及幣種為人民幣。
四、租金交納方式及時間。
1、租金為每季度交納一次。
2、原則先交后用，于上一季度的最后七天交下一季度租金。
3、首期租金在開業后第二個月的前三天交納。
4、如遇節假日則順延。
五、水、電費的計算。
1、乙方租賃面積內水、電表獨立安裝，單獨計費;乙方使用電梯的電費、維修費由乙方負責，并接入乙方的電表。
2、因乙方原因造成的逾期不能結算，甲方有權停電、停水，在此期間所產生的一切損失由乙方負責。
3、物業管理費先服務后交費，需另外再簽訂協議。
六、房屋的改造及維修保養。
1、乙方在租賃期間不得擅自改變房屋主體結構，經甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結構的基礎上對承租區進行局部改造和裝修，所裝修費用由乙方承擔。
2、甲方定期對房屋進行維修保養，保證乙方營業、辦公和生活環境不受影響。
七、物業管理。
由甲方所屬的----物業管理中心負責對商城進行物業管理。
1、甲方必須確保乙方水、電的正常供應，并負責主配電房正常運轉的管理、維護保養。
2、乙方負責超市內部水、電及空調主機房的維修，所需費用由乙方負責。
3、甲方不得無正當理由在乙方營業時間內停電、停水。由于甲方物業管理原因停水、停電其責任由甲方承擔，甲方按停電、停水時間補償給乙方相應時間內的房租，停電、停水時間超過三個小時，乙方全部損失由甲方負責。
4、電力部門、自來水公司、及不可抗力因素造成的停電、停水甲方不負責任，但電力部門、自來水公司停電、停水需提前三天通知乙方。
5、由甲方協調有關部門允許在----商城前門正常停放車輛，并負責車輛管理，廣場停車場內不準作為貨物出租車停車場及對外用于其他經營，并達到車輛擺放整齊及商場進出口暢通。
6、甲方負責商城內其他業主營業時間及其他事項協商，行使統一管理。乙方經營時間及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉。
7、甲方全面負責消防設施的配置、檢查、驗收、使用等工作。
8、甲方正常維修應限制在2次/年內，并需提前三日通知乙方。
9、甲方的物業管理項目明細必須在乙方裝修前告知乙方，涉及乙方內容需按乙方要求辦理。
10、甲方必須無償為乙方提供足夠、醒目的店名位置。
11、甲方須無償提供乙方相當的廣告位置。
12、籌備期間甲方給乙方無償提供300平方米左右辦公用房一處。
13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。
鄉、村莊規劃區內的房屋。
糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規定。
本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為，鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準，只要列入城鎮規劃區，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。
依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。
關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。
【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮建設規劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
【解讀】臨時建筑是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。
未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規定。
(一)已經合法占有租賃房屋的;。
(二)已經辦理登記備案手續的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。
“一房數租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。
出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。
實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。
對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。
(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。
(二)租賃房屋權屬有爭議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。
在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。
司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。
按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。
裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。
實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現值損失。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
【解讀】本條與第十條相對應，規定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規則：
(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。
(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。
(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。
所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。
【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現形式，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。
對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。
在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。
(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;。
(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉規劃法》的相關規定，擴建應辦理建設工程規劃許可證。
(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。
房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用。(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用。(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔。
關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。
【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。
(2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規定。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規定。
承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。
承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。
【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。
【解讀】《合同法》第234條規定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規定中的“共同居住”擴大為“共同經營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據合伙協議;沒有合伙協議且未辦理工商登記手續的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協議的，也可認定為個人合伙。
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規定。
《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權則更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優先效力，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現發生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發生所有權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
【解讀】本條規定了承租人優先購買權受到侵害時的救濟措施。
房屋承租人優先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主張優先購買權的損害賠償請求權。
關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規定，該條款規定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。
在房屋轉租場合，次承租人是否享有優先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優先購買權不得轉讓。
承租人優先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無權以優先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規定判斷。承租人行使優先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優先保護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。
【解讀】抵押權的實現時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優先購買權。
折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優先購買權。
“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現，故承租人主張優先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。
【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優先購買權存在一定沖突，由于優先購買權屬“準物權”，有一定的優先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條規定，“拍賣過程中，有最高價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人?！贝怂^“跟價法”。
在拍賣負擔有優先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優先購買權人于拍賣日到場。(2)優先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。
(3)舉牌應價，若承租人在出現最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。
(一)房屋共有人行使優先購買權的;。
(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;。
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
【解讀】房屋共有人的優先購買權產生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，按照物權優于債權的理論，共有人的優先購買權要優于承租人的優先購買權。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優先購買權。
出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則喪失優先購買權，這里強調“明確表示”。
《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，可對抗承租人的優先購買權。
【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋;本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
。
原告：____________，女，漢族，____________年____________月____________出生，現居____________市____________區____________鎮____________，身份證號：________________________，電話：________________________。
被告：____________有限公司，地址：____________________________________，統一社會信用代碼：________________________。
法定代表人：____________，職務：____________。電話________________________。
訴訟請求：
5.判令本案的訴訟費由被告承擔;。
事實和理由：
____________年____________月____________×日，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋委托租賃合同》____________)，將原告所有的位于____________市____________區____________房屋出租給____________全權管理并進行轉租出租，根據合同第六條第2項條款約定，成都青客負有按時向原告支付房屋租金的義務，并按照《租金支付明細表》進行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務。
綜上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租賃合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法權益，依據《民法典》的相關規定訴至貴院，望判如所請。
此致
________________________區人民法院。
具狀人：________________________。
一是房地產調控政策導致買房人履約能力變化。自2017年10月起，中央和北京市相繼出臺了一系列房地產調控政策，提高貸款利率、首付款比例，限制購房條件等，導致買房人購房成本加大。部分買房人因此履約不能，或因購房條件限制未能如期申請到銀行貸款，導致買賣合同解除，由此與中介產生糾紛。
二是房地產中介提供服務的詳細項目和具體標準尚無法律規定。實踐中，超過90%的案件中的居間合同約定中介公司提供咨詢、代為磋商價格、銀行貸款代辦、代辦房屋產權過戶等多項服務內容，卻對如何履行沒有細則規定。買房人與中介公司在中介是否忠實履行了上述義務，上述服務是否應包含在居間服務費中等問題上，容易產生較大分歧。
三是居間服務費用定價隨意超出合理范圍。根據《北京市關于房地產中介服務收費的通知》，房屋成交價格在500萬元以下的，房屋代理買賣收費不應超過房屋成交價格的2.5%。在受理的居間合同糾紛案件中，35%的案件居間服務費高于該標準，超過75%的案件約定買房人應交納居間合同代書費、過戶費、貸款費等費用。經統計，該收費合計低于3萬元的僅占全部案件數的22%，3-5萬元的占29%，5-10萬元的占43%，10萬元以上的占6%，服務費用過高。
四是買房人法律風險意識較差。具體表現在：合同意識淡漠，不詳細閱讀居間合同條款，或在未進行深入磋商的情況下簽訂合同；輕信中介人員口頭承諾，未將口頭承諾落實在居間合同里；不注重保存證據，與中介人員及售房人的聯絡、協商多以口頭方式進行，以致應訴時無法提供證據證明；未調查房屋權屬狀態，不調查售房人是否有權利出售房屋。
針對以上情況，東城法院認為在審理涉房居間合同糾紛時應做好以下三方面的工作：一是案件審理應配合國家相關政策的實施，注重社會效果與法律效果的.統一。審理中如發現房屋中介機構存在價格違法、賺取差價、分割出租等違法違規行為，及時向有關部門通報，促進房地產經紀行業健康發展。二是詳細審查居間合同的內容與執行情況。對居間合同的形式要件、合同條款內容、中介人員資質，以及中介公司的執行情況等要進行嚴格審查。應特別注意居間合同中是否包括提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，避免中介公司混同代辦業務費與居間服務費。三是注重審查雙方權利義務分配是否公平。一方面注意中介公司是否規避主要義務或責任，另一方面注意中介公司收費與其所履行的義務是否相適應。如發現顯失公平等情況，宜通過公平原則、權利義務對等原則平衡雙方利益。
原告：*******
地址：************************************
法定代表人： 聯系電話：
訴訟請求
二、判令本案訴訟費用由被告承擔。
事實與理由
原告系房地產居間服務公司。被告一因房屋出售需要委托原告居間銷售其名下址于福建省*********的房產，原告接受委托后，經原告居間介紹，被告一與案外人****于2017年10月10日簽訂了一份《房屋買賣協議書》，該協議約定：被告一將上述房產以200萬元價格出售給案外人黃世陽，并于收到購房款全款當日交付房屋。簽訂該協議后，被告一與原告就居間介紹費用進行了確認，承諾如原告推薦客戶完成上述房產的出售，則被告一應于交房當日支付原告中介服務費人民幣******元；如無故延期，則原告有權按日萬分之五的標準向被告追收滯納金。
現被告與案外人于 年 月 日實際履行了房屋買賣協議并辦理了相關房產過戶手續，但中介服務費卻一直拒絕支付。
基于被告一與被告二系夫妻關系，且債務發生在婚姻存續期間， 1
依照相關法律規定，應當由兩被告共同向原告償付。
原告以為，被告通過原告的居間服務成功獲取購房人信息，并經原告介紹與購房人簽訂《房屋買賣協議書》并完成房屋交易，即應向原告支付居間服務費。被告的惡意拖欠行為，已侵害了原告的合法權益，故原告現特訴諸貴院，請依法判如所請。
此致
*****人民法院
2017
具狀人： 年 2 日 月
審判長、審判員：
針對大富公司的上訴意見，作為被上訴人耀江園藝公司的代理人，對于本案，發表如下代理意見：
一、本案的基本事實，
從本案證據來看，本案事實其實很簡單，也很清楚。
9月被上訴人耀江園藝公司從上訴人大富公司處承包了富春江花園的綠化工程，后于當年11月補簽了書面的《富春江花園綠化工程合同》。工程完工后，耀江園藝公司及時向大富公司提交了相應的工程竣工報告及結算報告。大富公司相關負責人收到上述文件后，也于其后相繼在上述文件上予以簽收。鑒于大富公司在收到上述文件后的合理期間內并未提出異議，且就該工程，至今為止，大富公司僅向耀江園藝公司支付了20萬元工程款，因此耀江園藝公司才向法院提起訴訟，一審法院也依法支持了耀江園藝公司的訴訟主張。
二、大富公司的上訴理由依法不能成立。
1、關于送達。
但是大富公司的這一主張是與事實相違背的。本案卷宗中所保存的相應的送達回證及大富公司在送達回證上所蓋印章就可以很清楚的證明原審法院已經將相應的訴訟文書送達至大富公司，因此就原審判決的程序而言，完全合法。
2、關于雙方簽訂的《富春江花園綠化工程合同》。
大富公司的上訴理由之二是它與耀江園藝公司從未簽訂過該份《富春江花園綠化工程合同》。應該講，這種主張是與本案證據不相符合的。
首先、這份《富春江花園綠化工程合同》是經過雙方蓋章確認的，這上面有大富公司的公章，而且，該合同原件就在卷宗中。
其次、在大富公司提出了這樣的上訴理由后，為了證明合同上的公章確實為大富公司所擁有，代理人還專門跑了一趟工商局調取了大富公司相關的工商檔案，從大富公司在工商檔案中也用了同樣的公章就可以看出：《富春江花園綠化工程合同》確實為大富公司所簽。
3、關于大富公司所提出的雙方只有口頭協議及有關工程質量的上訴理由。
對于這兩項上訴理由，首先我要說，這兩項上訴理由比前兩項要有進步。為什么這么講?因為前兩項是完全無視事實，而這兩項上訴理由至少它承認了雙方之間確實存在綠化工程的施工關系，換句話講，大富公司至少承認了耀江園藝公司確實為它進行過相應的綠化工程，這總比無視事實否認一切要好，所以說，有進步。
一、背景：
《建筑法》存在兩大缺陷。一是涵蓋的建筑范圍方面缺陷，面太窄。未包括“鐵公機”工程以及水利、水運、港口碼頭等，一是包含的建筑流程方面缺陷，線太短。未包括勘探、設計等。
1月1日，最高人民法院發布《關于審理建設施工工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋》開始實施。歷時兩年多的司法解釋出臺后，在當時引起很大的反響，被認為是解決建設施工合同糾紛的“寶典”。這部“寶典”也不是“放之四海而皆準”，有許多模糊的地方，有許多回避的內容。
這些模糊和回避的內容，本可以通過修訂《建筑法》來彌補，但是由于《建筑法》立法的先天不足以及修改《建筑法》的種種局限，一部涵蓋房屋建筑工程、市政工程、水利工程以及其他基礎設施工程的跨行業部門的，以及包含勘探、設計和施工的全國性《建設工程法》至今沒能出臺。修改《建筑法》的呼聲，自20開始達到高潮后，突然偃旗息鼓。因此，各地高院和中院，針對各地審理建設工程合同糾紛制訂了一些指導意見。
隨著上海工程項目規模的減縮，上海的許多施工企業走出上海，走向華東地區，走向全國各地。因此，了解各地法院指導意見的特別規定，我們律師為施工企業提供法律服務更具有針對性和現實性。
二、最高院相關《司法解釋》文件。
1.最高人民法院關于審理建設工程合同糾紛案件的暫行意見(8月)。
2.最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復法釋[]16號。
4.《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號)。
三、各地特別規定內容。
(一)掛靠、轉包、違法分包以及內部承包之間關系及法律效力。
最高院14號《司法解釋》規定：
第四條承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。
1.關于掛靠：沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義，低資質的施工企業借用高資質的建筑施工企業名義，去投標并簽訂《建設工程施工合同》。
3.關于違法分包(專業分包和勞務分包)：專業違法分包是指發包人(業主、總承包人)將61項專業分包項目分包給不具有專業資質的公司或個人;或者該61項專業分包沒有經過業主同意，總承包人擅自分包。勞務違法分包是指發包人(總承包人、專業分包人)將13項勞務分包項目分包給不具有勞務資質的公司或個人。
福建高院規定：如何區分勞務分包與轉包、違法分包?
答:勞務分包是指建設工程的總承包人或者專業承包人將所承包的建設工程中的勞務作業(包括木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、鋼筋、混凝土、腳手架、模板、焊接、水暖、鈑金、架線等)發包給勞務作業承包人完成的活動。轉包是承包人將所承包的全部建設工程轉由第三人施工完成。分包是承包人將所承包的建設工程的某一部分施工項目交由第三人施工建設,其中《建筑法》與《建設工程質量管理條例》第七十八條所列的四種行為屬違法分包。勞務分包既不是轉包,也不是分包;轉包及違法分包為法律所禁止,勞務分包則不為法律所禁止。
山東高院規定：1.合法分包條件：
(1)總包合同合法;。
(2)分包單位具備與分包工程相應的資質等級;。
(3)對外分包工程須在總包合同中約定或經建設單位認可;。
(4)建筑工程的主體結構，必須由總包單位自行完成;。
(5)分包單位不得將分包工程再行分包。
不符合上述條件的總分包合同，應認定無效。
2.合同權利轉讓條件：
合同一方當事人將建筑工程承包合同中的全部或部分權利和義務轉讓給第三人，符合下列條件的，可認定轉讓有效。
(1)被轉讓的合同必須是有效合同;。
(2)合同轉讓應當取得合同另一方的同意;。
(3)受讓人必須是具有相應資質的建筑施工企業;。
(4)轉讓方不得牟利和違背法律、損害社會公共利益;。
(5)合同轉讓應當符合法律規定的程序。
法律規定和合同約定不得轉讓的建筑工程承包合同，其轉讓行為無效。
4.關于內部承包：
浙江高院規定：
建設工程施工合同的承包人與其下屬分支機構或在冊職工簽訂合同，將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機構或職工施工，并在資金、技術、設備、人力等方面給予支持的，可認定為企業內部承包合同;當事人以內部承包合同的承包方無施工資質為由，主張該內部承包合同無效的，不予支持。
杭州中院規定：
對于建設單位內部承包合同，應當認定為是工程承包人就其承包的全部或部分工程與其下屬分支機構或職工簽訂的工程承包合同，屬建筑施工企業的一種內部經營方式，法律和行政法規對此并不禁止，該承包人應對工程施工過程及質量等進行管理，對外承擔施工合同的權利義務。當事人一方以內部承包合同中的承包方無施工資質為由主張該內部承包合同無效的，不予支持。
而掛靠則是指實際施工主體借用有資質的建筑施工企業名義承攬建設工程，該實際施工主體與被掛靠企業間并不存在隸屬或管理關系，構成獨立主體間的承包合同關系，如果掛靠單位并無相應施工資質的，應認定該承包合同關系無效。因此，二者區分主要應從合同當事人間是否有勞動或隸屬管理關系，承包工程所需資金、材料、技術是否由對方當事人提供等進行判斷。
福建高院規定：
問:如何認定施工企業內部承包合同的性質與效力?
答:建設工程施工合同的承包人與其下屬分支機構或職工就所承包的全部或部分工程施工所簽訂的承包合同為企業內部承包合同，屬建筑施工企業的一種內部經營方式，法律和行政法規對此并不禁止，承包人仍應對工程施工過程及質量等進行管理，對外承擔施工合同的權利義務。當事人以內部承包合同的承包方無施工資質為由主張合同無效的，不予支持。
評價：如果屬于轉包或違法分包的，《建設工程總承包合同》是有效合同，轉包合同是無效合同，發包人可以依據法律規定或合同約定，解除《建設工程總承包合同》。如果屬于掛靠的，《建設工程總承包合同》是無效合同，掛靠合同也是無效合同，發包人可以請求確認《建設工程總承包合同》無效。合同有效被解除與合同無效，其法律后果是不同的。
(二)掛靠人以被掛靠人名義簽訂合同出現糾紛，被掛靠人是否承擔責任?
1.“掛靠”行為是施工行業普遍現象，責任如何承擔?
14號《司法解釋》不是很明確具體。該解釋沒有使用“掛靠”術語，第四條使用了“實際施工人借用有資質建筑施工企業名義”的表述。
2.“掛靠”行為責任包括：行政、民事、刑事等責任。
建設工程質量責任，以及大量的對外采購、租賃、借貸等商事責任等。關于建設工程質量責任承擔，14號解釋第25條規定明確，總包、分包和實際施工人共同承擔。
3.關于“掛靠”的其他商事責任。
北京高院規定：合同相對人不知道是掛靠的，被掛靠人承擔合同責任，但可以追償;合同相對人知道是掛靠的，掛靠人承擔責任，被掛靠人承擔補充責任。
江蘇高院和杭州中院規定：掛靠人以被掛靠人名義訂立建設工程施工合同，因履行該合同產生的民事責任，掛靠人與被掛靠人應當承擔連帶責任。
南通中院規定：實際施工人以自己的名義對外訂立、履行合同的，應由實際施工人自行承擔責任。實際施工人以建筑單位(即被掛靠人)名義對外簽訂商事合同，應區分被掛靠人是否構成職務行為、授權代理行為和表現代理行為。
山東高院規定：應作為共同訴訟人起訴或應訴。因合同無效造成的損失，承擔連帶責任。
福建高院規定：實際施工人以自己的名義對外簽訂的，合同相對人起訴被掛靠單位的，不予支持;以被掛靠人名義簽訂的，由被掛靠人承擔，但是，合同相對人明知掛靠事實，起訴掛靠人的，由掛靠人承擔。
廣東高院規定：施工人掛靠其他建筑施工企業，并以被掛靠建筑施工企業的名義簽訂建設工程合同而被起訴的，應將施工人和被掛靠建筑施工企業列為共同被告;被掛靠建筑施工企業對施工人因承攬的工程不符合質量標準造成發包人損失的，應承擔連帶責任。
(三)“三無”合同效力及補正條件?
最高院14號《司法解釋》沒有明確規定，20頒布的《暫行意見》有過規定，但是，20出臺了14號《司法解釋》后，法院好像不重視這部司法解釋了。
浙江高院規定：發包人未取得建設用地規劃許可證或建設工程規劃許可證，與承包人簽訂建設工程施工合同的，應認定合同無效;但在一審庭審辯論終結前取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證或者經主管部門予以竣工核實的，可認定有效。
發包人未取得建設用地使用權證或建筑工程施工許可證的，不影響建設工程施工合同的效力。
山東高院規定：頒發施工許可證屬于行政管理范疇，是否具備《建設工程施工許可證》不影響建設工程施工合同的效力。
廣東高院規定:發包人與承包人簽訂無取得土地使用權證、無取得建設工程規劃許可證、無辦理報建手續的“三無”工程建設施工合同，應確認無效;但在審理期間已補辦手續的，應確認合同有效。
發包人經審查被批準用地，并已取得《建設用地規劃許可證》，只是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的，不宜將因發包人的用地手續在形式上存在欠缺而認定所簽訂的建設施工合同無效。
深圳中院規定：人民法院受理的建設工程施工合同糾紛，在審理過程中，一方當事人以涉案工程未取得土地使用權或建設用地規劃許可、建設工程規劃許可主張合同無效的，在開庭前發包人仍未取得土地使用權及上述行政許可的，應認定施工合同無效;開庭前已經取得土地使用權及上述行政許可，但未取得施工許可的，應認定施工合同有效。
安徽高院規定：發包人未取得建設工程規劃許可證，與承包人簽訂建設工程施工合同的，應認定合同無效，但起訴前取得規劃許可證的，應認定合同有效。
違反建設工程規劃許可證規定超規模建設的，所簽訂的建設工程施工合同無效，但起訴前補辦手續的，應認定合同有效。
(四)低于成本價中標及招標后讓利是否有效?
江蘇高院：有下列情形之一的，合同無效：中標合同約定的工程價款低于成本價的。
深圳中院：按照《中華人民共和國招標投標法》第三條規定必須進行招標的工程，經過招投標而簽訂的施工合同，承包人有證據證明工程價款低于成本價，主張合同無效的，應予支持。不屬于《中華人民共和國國招標投標法》第三條規定必須進行招標的工程，建設工程合同履行中承包人有證據證明工程價款低于成本價或承包人對總價包干合同中工程量有重大誤解的，承包人在法定期限內要求撤銷或變更合同的，應予支持。
安徽高院：
承包人就招投標工程承諾對工程價款予以大幅度讓利的，屬于對工程價款的實質性變更，應認定無效;承包人就非招投標工程承諾予以讓利，如無證據證明讓利后的工程價款低于施工成本，可認定該承諾有效，按該承諾結算工程價款。
山東高院：如果雙方約定的工程款價格明顯低于建設工程的成本價格，則違反了有關規章的強制性規定，可以根據當事人的請求變更或者撤銷。
(五)“優先受償權”相關問題。
1.《建設工程施工合同》無效，承包人可以主張優先受償權?
浙江高院、安徽高院和杭州中院規定：
建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人可以主張工程價款優先受償權。
分包人或實際施工人完成了合同約定的施工義務且工程質量合格，在總承包人或轉包人怠于行使工程價款優先受償權時，就其承建的工程在發包人欠付工程價款范圍內可以主張工程價款優先受償權。
2.《建設工程施工合同》無效，承包人不能主張優先受償權?
廣東高院和深圳中院：《建設工程施工合同》無效，承包人不能主張工程款的優先受償權。
3.建設工程債權轉讓的，建設工程價款的優先受償權能否轉讓?
江蘇高院規定：承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款的優先受償權隨之轉讓。
深圳中院規定：承包人將其對發包人的工程款債權轉讓給第三人的，建設工程價款優先受償權不能隨之轉讓。
4.《建設工程施工合同》被解除，承包人是否享有優先受償權?
深圳中院規定：在工程竣工驗收合格前，建設工程合同被解除的，承包人對已完工程享有建設工程優先受償權。
5.優先受償權適用范圍的擴大和限制?
浙江高院和安徽高院：
工程勘察人或設計人就工程勘察或設計費主張優先受償權的，不予支持。
廣東高院粵高法發[2004]2號意見：
《合同法》第286條所規定的建設工程價款優先受償權適用于建設工程施工合同。
建設工程幕墻裝修、裝飾合同屬于建設工程施工合同。
深圳中院規定：
建設單位直接發包的基礎工程，享有工程價款優先受償權。建設單位直接發包的消防工程、玻璃幕墻工程、裝修裝飾工程，在該工程增加價值的范圍內享有工程價款優先受償權。
總承包人分包的專業工程，專業工程分包人不享有工程價款優先權。
6.廣東高院的優先受償權的其他規定。
建設工程合同訂立總承包合同后，再由總承包人訂立分包合同的，在總承包合同、分包合同均有效的情形下，發包人拖欠工程款的，總承包人可以對工程折價或者拍賣價款主張優先受償權。
承包人對于其參與建設的學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療設施和其他社會公益設施，不享有建設工程價款優先受償權。
承包人對其承建的建設工程折價或者拍賣價款享有建設工程價款優先受償權，但對于因建設工程的使用、出租所產生的收益不得行使優先權。
因承包人的原因導致建設工程未經工程質量竣工驗收或驗收不合格，承包人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押權等權利時需對該建設工程進行處分的情形除外。
承、發包雙方當事人在建設工程承包合同中約定承包人不能行使建設工程價款優先權，事后承包人以建設工程價款優先權是法定權利為由向人民法院主張合同約定無效并要求行使建設工程價款優先權的，人民法院不予支持。
承、發包雙方當事人在合同中約定行使工程價款優先受償權期限的，該約定有效。但在2002年12月28日之后，承、發包雙方當事人在合同中約定行使建設工程價款優先受償權的期限超過6個月的，超過部分無效。
承包人在超過法定的期限后向人民法院主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。
7.浙江高院對優先受償權的其他規定。
(1)行使優先權的六個月期限應該如何理解?
六個月期限的起算點應區分以下情況予以確定：發生建設工程施工合同糾紛時工程已實際竣工的，工程實際竣工之日為六個月的起算點;發生建設工程施工合同糾紛時工程未實際竣工的，約定的竣工之日為六個月的起算點;約定的竣工日期早于實際停工日期的，實際停工之日為六個月的起算點。
權利人未在上述期限內行使優先權的，建設工程價款優先受償權喪失。
(2)哪些方式可以認定為具有行使優先權的效力?
建設工程承包人自行與發包人協商以該工程折價抵償尚未支付的工程價款，或者提起訴訟、申請仲裁要求確認其對該工程拍賣價款享有優先受償權，或者直接申請法院將該工程拍賣以實現工程款債權，或者申請參加對建設工程變價款的參與分配程序主張優先受償權，均屬于對建設工程價款依法行使優先權。
建設工程承包人提起訴訟、申請仲裁僅要求判決或裁決由發包人向其支付工程款，未要求確認其對該工程拍賣價款享有優先受償權的，不視為行使優先權。
(3)建設工程價款優先受償權的范圍如何掌握?
建設工程價款優先受償權的范圍為建設工程的工程價款，包括承包人應當支付的工作人員報酬、材料款和用于建設工程的墊資款等。工程價款的利息不在優先受償范圍內。
發包人應當支付的違約金或者因為發包人違約所造成的損失，不屬于建設工程價款優先受償權的`受償范圍。
(4)建設工程承包人對工程占用范圍內的土地使用權的拍賣價款是否享有優先受償權?
建設工程承包人只能在其承建工程拍賣價款的范圍內行使優先受償權，對該工程占用范圍內的土地使用權的拍賣價款不能主張優先受償。
實際操作中可對建設工程和土地使用權分開進行價值評估，確定各自在總價值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設工程承包人可以優先受償的金額。
建設工程承包人承建的部分工程因發包人的其他債務被人民法院執行的，承包人只能根據被執行的工程占其承建的全部工程的比例，對相應的工程價款主張優先受償。
8.杭州中院有限受償權時效規定。
答：雖然上述批復規定了該優先受償權的行使期限為六個月，但從《合同法》第286條的條文本意分析，該六個月的期限，僅是規定應由承包人向發包人催告支付工程價款，至于是否選擇折價、拍賣等形式受償的，并不在該期限內。
但應當明確，從承包人催告時起，就意味著其知道自身可以行使優先受償權了，所以也應當從這一時間點計算該項權利的訴訟時效，即為兩年，若兩年還內不起訴的，則應喪失該優先受償的勝訴權。
(六)最高院《司法解釋》的適用范圍?
山東高院規定：家庭居室裝飾裝修合同不適用《建筑法》調整，適用《合同法》承攬合同規定。
福建高院規定：城鎮個人自建房屋適用該司法解釋，但農村建房不適用該司法解釋，農村建筑活動由國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》及相關法律、法規調整。
橋梁、鐵路、公路、碼頭、堤壩等構筑物工程、線路管道和設備安裝工程以及構成專業承包的建筑裝飾裝修工程等施工合同適用該司法解釋。
江蘇高院規定：勞務承包合同糾紛和家庭住宅裝修合同糾紛案件不適用《指導意見》。
(七)其他特別規定。
1.江蘇高院：
(1)細化了“掛靠”的表現形式，四個“有無”：資產產權、統一財務，人事任免、調動，社會保險。
(2)突破建設工程價款在鑒定過程中，如果承包人出具的工程簽證單等工程施工資料有瑕疵，鑒定機構未予認定，人民法院按照鑒定報告支持工程價款;但是當事人有證據證明工程簽證單等工程施工資料載明的工程內容確已完成的除外。
(3)合作開發房地產合同中的一方當事人作為發包人與承包人簽訂建設工程施工合同，承包人要求合作各方當事人對欠付的工程款承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
(4)承包人轉包、違法分包建設工程所獲得的利潤以及實際施工人支付的管理費，人民法院可以收繳。
2.浙江高院：建設工程施工合同采用固定總價包干方式，當事人以實際工程量存在增減為由要求調整的，有約定的按約定處理。沒有約定，總價包干范圍明確的，可相應調整工程價款;總價包干范圍約定不明的，主張調整的當事人應承擔舉證責任。
3.山東高院：
(1)法院以職權審查合同效力，在審理建筑工程承包合同糾紛案件中，如果雙方當事人對合同效力不予主張，法院也應審查合同的效力，并在法律文書中予以確認和說明。
(2)確定顯示公平的幅度為30%，在審理建筑工程欠款糾紛中，一般應當以當事人在合同中約定的工程造價和結算方式進行結算;但約定的價款明顯超過或低于市場的30%，所得的勞動報酬明顯超過或低于同類勞動標準的30%，致使雙方利益嚴重失衡的，應公平合理地對約定價款予以變更。
(3)明確規定無效合同的損失范圍，因無效合同造成損失范圍包括窩工停工費、機械設備調遣費、建筑材料和構建積壓費、保管費、機械設施閑置費、租賃費、臨時設施建造費以及其他直接與該工程有關而獨立發生的費用等。
4.福建高院：拒絕承包人修復，發包人另請他人修復費用，承包人不承擔，因承包人的原因造成建設工程質量不合格的，承包人應當承擔合理的修復費用。發包人無正當理由拒絕由承包人修復而另請他人修復的，因另請他人而增加的費用不應由承包人承擔。
5.廣東高院：
(1)結算后仍可主張違約金及墊資款利息，發包人在工程款結算后不按期支付工程款，即使雙方已經結算，承包人請求發包人按照合同約定支付逾期付款違約金及墊資利息的，應予支持。
(2)簽約后又毀約，發包人應賠償承包人預期利益，發包人與承包人簽訂建設工程合同后又毀約的，應賠償承包人由此而造成的損失，該損失應當包括承包人履行合同后可以獲得的利益。
6.深圳中院：
(1)所有人與發包人不同時，應共同作為案件原被告，建設工程施工合同的發包人并非建設工程項目的所有人，發包人以自己的名義實際履行合同的，建設工程的所有人應與發包人列為建設工程施工合同糾紛案件的共同原被告。
(2)建設工程合同約定為固定總價的，承包人以工程量增加為由要求調整合同價款的，應按照以下方式處理：
d.簽訂固定總價合同后，工程發生重大變化或固定總價所依據的設計圖紙發生重大變更的，按照雙方確定的工程量清單單價據實計價。
7.南通中院：
1)內部協議具有內部約束力，工程掛靠、轉包、違法分包等關系雙方約定建筑單位對建設工程所涉債權債務不承擔責任的，僅在其內部具有約束力，不能對抗善意相對人。
d.實際施工人與相對人未訂立書面合同，但相對人能舉證證明實際施工人在訂立合同當時以建筑單位、項目部或工地名義，且其已知道實際施工人具有案涉工程項目部項目經理或其他相關身份的。
(3)標的物用途作為認定表見代理的重要因素，在結合相對人主觀以及客觀事實仍無法認定是否構成表見代理的，應將合同標的物的用途作為重要參考予以審查，如購買的材料、租賃的器材和所借的款項實際用于項目施工的，可以認定建筑單位承擔責任。
g.運用經驗法則，通過對合同締結和出具債權憑證時間、以誰名義出具、標的物的種類性質及交付使用等情況的綜合分析判斷，實際施工人或其與相對人的行為明顯與常情常理不符的。
答：項目部是施工承包企業具體實施施工行為的組織體，項目經理指受企業委托對工程項目施工過程全面負責的項目管理者，是企業在工程項目上的代表人。從當前的建筑工程承包現狀來看，承包人的項目部或項目經理以承包人名義訂立合同，債權人要求承包人承擔民事責任的，一般應予支持，但承包人有證據證明債權人知道或應當知道項目部或者項目經理沒有代理權限的除外。
但應當注意的是，對于除項目經理以外的所謂現場負責人或材料員、采購員等，因其自身并無法律、法規或行業規范所賦予的項目部管理權力，故對此類人員的簽證是否具有表見代理的效力，則應當由主張該表見代理行為成立的一方當事人舉證。同理，對于項目部技術專用章的效力，也同樣如此。
廣東圣方律師事務所(以下簡稱“本所”)接受貴司的委托，指派本所顏宇丹律師，作為貴司與深圳市b有限公司買賣合同糾紛一案一審程序的代理人。
貴司已向本所承諾：所提供的文件和所作陳述及說明是完整、真實和有效的，有關原件及其上面的簽字和印章是真實的，且有關足以影響本法律意見書的事實和文件均已向本所披露，無任何隱瞞、疏漏之處?，F根據相關資料結合有關法律、法規、規章及司法解釋的規定，出具如下法律建議：
一、本所代理律師代理貴司于xxx1年x月x日向深圳市xx區人民法院提出訴前財產保全申請，請求法院查封、凍結深圳市b有限公司名下價值人民幣xx萬元的財產。xx區人民法院于xxx1年x月x日作出(xxx1)深x法立保字第xx號民事裁定書，裁定查封、凍結被申請人名下價值人民幣xx萬元的財產。本所代理律師代理貴司于xxx1年x月x日向xx區人民法院提出訴前聯調，法院于當日作出(xxx1)深寶訴前聯調第xx號《訴前聯調受理通知書》。由于訴前聯調工作室無法聯系到深圳市b公司，于xxx1年x月x日作出《訴訟建議函》，將有關材料移交法院。本所代理律師于xxx1年x月x日代理貴司向xx區人民法院提交起訴狀及有關材料，xx區人民法院作出no《受理案件通知書》立案審理，案號為(xxx2)深(x)法(民二初)字第(x)號。
二、綜上所述，本所代理律師認為：除勞動債權、欠國家的稅費及實現債權的費用和執行中實際支出的費用優先受償外，已采取財產保全措施的債權人享有一定條件下的優先受償權，但必須對該被執行人已經取得金錢債權執行依據，即通過法院調解取得生效調解書，或通過訴訟取得生效裁判文書確認債權。否則，即使對被執行人已采取財產保全措施的申請人，也無權參與財產分配。
三、因xx區人民法院訴前聯調工作室無法聯系到深圳市b公司，無法進行調解，貴司需在立案之日xxx1年xx月xx日起七日內繳納預交案件受理費，否則法院按自動撤訴處理，貴司將無權參與深圳市b公司的財產分配。
本意見書僅供貴司決策時參考。
本法律意見書經本所蓋章及經辦律師簽字后生效。本法律意見書正本一式兩份，無副本。
廣東圣方律師事務所律師：顏宇丹。
xxx1年x月x日。
附：
1、《受理案件通知書》(原件共三聯);。
2、《訴訟建議函》;。
3、《訴前聯調受理通知書》;。
4、《民事裁定書》;。
5、《證據目錄》;。
6、《參與分配申請書》。
文檔為doc格式。
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住址：北京市平谷區平谷鎮府前西街28號。
被答辯人：張xx，男，漢族，196x年x月x日出生，北京市平谷區xxxx村人，住xxxx小區1號樓3單元1103號，電話：1371691xxxx。
答辯人就被答辯人張xx訴答辯人房屋買賣合同糾紛一案，現提出如下答辯意見：
被答辯人所訴與事實不符，本案不具備法律規定的解除合同的條件。
一、涉案房屋不符合“主體結構質量經核驗確屬不合格”可以解除合同的情形。
1、被答辯人在答辯人處購買的商品房已交付使用，該房屋已經經有關部門驗收合格，足以證明房屋的主體結構在質量方面沒有問題。且原告也沒有證據證明房屋主體結構有質量問題，應承擔舉證不能的不利后果。
2、根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、《城市房地產開發管理條例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十五條之規定，被答辯以房屋主體質量嚴重不合格為由要求解除房屋買賣合同需要以工程質量檢測機構或監督單位出具的核驗結論為依據。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房。如果被答辯人沒有向法院提供這方面的證據材料，被答辯人也應當承擔舉證不能的不利后果。
二、涉案房屋不符合“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”可以解除合同的情形。
即使被答辯人能證明所述房內頂板不平整以及廁所頂部漏水情況屬實，此問題也應屬質量瑕疵問題，不屬于嚴重影響正常居住使用的情形。所謂程度達到“嚴重”是指危害居住人的程度，如果已經危害居住人的生命安全，直接認定影響居住使用，如果危害居住人健康，則居住人應以醫院病歷證明或相關部門技術檢查認定結論為準。而本案明顯不屬于房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的情形。
三、退一萬步來說，即使證明房屋質量有問題，也應該先修復，故被答辯人跳過修復環節直接要求解除合同的做法不應支持。
《建筑法》六十二條第二款：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。以上法律規定都說明了當出現質量問題時，應當首先進行修復而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都沒有因為這個瑕疵被根本地影響，通過修復，完全可以被彌補。也就是說涉案房屋不管是一般質量問題還是房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，首先都應適用修復原則，而不是單方解除該合同，這樣做更符合合同法保護交易的立法精神。否則，一出現質量問題就退房明顯不利于維護市場經濟秩序和確保交易安全與穩定。故被答辯人直接要求解除合同的`做法明顯不符合法律的規定。
綜上所述，被答辯人的訴訟請求缺乏基本的事實與法律依據，請貴院依法駁回其訴訟請求!
此致
平谷區人民法院答辯人：
訴訟請求：
3、本案訴訟費由被告承擔。
事實與理由：
_______年_______月_______日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》。合同約定：原告承租被告位于____________________________，建筑面積_______平方米，租賃期限為_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，月租金為_______元，租金為季付，押金為_______元。原告依約向被告繳納了房屋租金、押金。合同履行過程中，被告單方面要求提高房租，原告明確表示不同意。后雙方協商決定，被告支付原告半個月租金作為違約金賠償原告并返還原告剩余租金以及押金。原告已按約搬離涉案房屋，涉案房屋鑰匙已經按約定交到物業處。后經多次催要上述費用，被告拒不支付且被告找各種理由讓原告承擔違約責任。原被告雙方多次協商無果，遂成訟。
綜上，因被告的違約導致原告合同目的無法實現，合同的存續已經失去實際意義，且原告因此遭受了重大損失，在協商無果之下，原告為維護自身合法權益，特依法向貴院提起訴訟，請判如所請。
此致
______________開發區人民法院。
具狀人：______________。
_______年_______月_______日。
現今很多公民的維權意識在不斷增強，人們運用到合同的場合不斷增多，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎？下面是小編精心整理的.房屋裝修合同糾紛，希望能夠幫助到大家。
裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間，裝修家庭與周圍居民之間因為裝修違反了有關裝修合同、規定而發生的，主要有以下幾個方面：
1、裝修單位沒有完全履行裝修合同。
未完全履行合同主要表現在：裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修，使用非合同規定的裝飾材料，施工中無故停工，未在約定工期內完工等。
2、裝修粗制濫造，施工質量低劣。
有的裝修公司施工人員干活不上心，工藝不規范。表面上說得過去，但經不起驗收或時間的檢驗，出了問題還強詞奪理。尤其是"街頭游擊隊"，質量更沒有保證。
3、裝修后的維修服務不完善或不履行質量承諾。
裝修后應該按合同規定及時維修，但有些公司卻左右推托。保修期內不保修。
4、施工中的噪聲擾民。
施工中難免會發出噪音，但戶主事先要與裝修公司約好開工、收工時間。不要違反環保的有關規定，否則極易引發糾紛。
5、裝修材料或廢棄物亂堆亂放。
6、裝修破壞了毗鄰房屋。
7、裝修破壞了房屋主體結構及承重結構。
針對裝修糾紛，有關部門制訂了一些規定。如《中華人民共和國消費者權益保護法》、《中華人民共和國環境污染防治法》和建設部[1997]60號《建設工程質量投訴處理暫行規定》、建設部[1997]92號文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等法規?！督ㄖb飾裝修管理規定》指出，房主或房屋使用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的，應該負責修復或賠償?！都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行辦法》第十五條規定，發生了家庭居室裝飾裝修糾紛，可以向當地建設行政主管部門或者其指定的機構進行投訴，也可以向當地人民法院提起民事訴訟;第十九條規定，如果裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等，應該由家庭居室裝飾裝修的居民負責修復和賠償，如果是屬于裝修施工單位的責任，則由房主找裝修單位負責修復和賠償。
同時，行業內部也制定了相關規定。
依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十三條規定，消費者與經營者發生消費者權益爭議時，可以通過下列途徑解決：
1、與經營者協商解決;
2、消費者請求消費者協會調解;
3、向有關行政部門申訴;
4、根據與經營者達成的仲裁協議提請仲裁機構仲裁;
5、向人民法院提出訴訟。
但必須注意：一般情況下，如提請了仲裁，便不得再向法院提出訴訟。
另據《民法通則》、《經濟合同法》以及其他所涉及法律，解決裝飾糾紛也無非以下幾條：
1、當事人自行協商;
2、主管部門行政調解;
3、仲裁解決;
4、訴訟解決。
此外，行業規定對糾紛的解決也提供了諸多方法。如一些家居裝飾市場規定，解決糾紛按下述流程進行：
投訴——調解部受理——質檢部根據合同及圖紙進行現場核查——調解部、質檢部依核查結果進行調解——若雙方達成協議則進行維修或返工;若未達成協議或不履行協議，申請仲裁或向法院起訴。
對消費者而言，裝修前不妨先通知鄰居，打個招呼，以便大家有個心理準備，減少發生糾紛的概率。
萬一出現了糾紛，只要雙方心平氣和地協商，承擔該承擔的責任，糾紛便能解決。自己協商不成，一般也只要行政部門出面就可以順利加以解決。但如果涉及的標的較大或其他對生活影響甚大的糾紛且協商不成，最正規、最有權威和有效的方法只能是打官司了。當然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發生的糾紛也可以據此進行解決。
委托人：xxx，男，漢族，19年月日生，浙江省武義縣履坦下坭村號，身份證號：，聯系電話：。
茲委托黃棟在委托人張曉陽訴被告陳望建借款合同糾紛中，擔任委托人的代理人。
代理權限：特別授權代理。
有權代為提出、變更、放棄訴訟請求;有權代為和解、調解;有權代為處理與本案訴訟過程中有關的一切實體及程序事宜。
此致
xx市官渡區人民法院。
委托人：
受托人：
2014年3月10日。
。
法定代表人：京××職務：董事長。
委托代理人：蘇xxxx市易行律師事務所律師。
被上訴人：xx××購物中心有限公司。
住所地：xx市西城區××外大街××號。
法定代表人：王××職務：董事長。
初字第××號民事判決，請求撤銷一審判決，依法改判。
上訴請求：
1、請求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。
2、判令由被上訴人承擔本案的訴訟費用。
事實和理由：
一審判決認定事實不清，證據不充分。
本案訴爭房屋場地，位于xx市西城區××大街××號地下一層400平方米面積屬xx商××房地產經營開發公司(以下簡稱：商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產開發有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權，該協議書中并未約定林××公司享有轉租權。
被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對該場地的處分權。
被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認書》，以此證明其已經取得處分權。但事實上，《確認書》并不能證明其已經取得了該場地的處分權，理由如下：
再次，林××公司在《確認書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o償使用兩種，若為有償使用，即為轉租，因林××公司未取得轉租權，故被上訴人對訴爭房屋場地無處分權;若為無償使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達五年期間，將其享有的收益權，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金，林××公司分文未得。依據《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務的非法目的行為，應屬無效民事法律行為。
綜上，《確認書》的內容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經審理認為：“被上訴人依據xx林××房地產開發有限公司出具的確認書對訴爭房屋場地享有使用權、轉租權等合法權益，其應為本案的適格訴訟主體?！憋@然系認定事實不清，依據的證據不夠充分。
根據《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織“之規定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請求二審法院經審理后予以改判，支持上訴人的上訴請求。
此致
xx市第一中級人民法院。
上訴人(一審原告)：xx某某房地產開發有限公司xx分公司。住所地：xx縣婁山關鎮。
負責人：某某某，該公司經理。
被上訴人(一審被告)：張某某，男，漢族，19xx年x月x日出生，xx省xx縣人。住xx省xx縣某某鎮某某村某某組。
上訴人與被上訴人之間因房屋租賃合同糾紛一案，不服xx省xx縣人民法院(xxxx)桐民初字第3033號《民事判決書》中第四判項“即：關于駁回上訴人一審主張的第5-7層、第9層房屋租金，以及從xxxx年9月1日起每日承擔0.5%的違約金”內容，現依法提起上訴。
上訴請求：
2、本案的一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。
上訴理由：
上訴人對原審判決認定的基本案件事實，以及對第一、二、三項判決的內容沒有異議。但是，上訴人認為：原審判決第四判項“即：駁回上訴人一審主張的第5-7層、第9層房屋租金，以及從xxxx年9月1日起，每日承擔0.5%的違約金的請求”，存在適用法律錯誤等情形。為此，現提起上訴，其具體理由如下：
一、原審判決駁回上訴人主張的“第5-7層房屋租金”的請求，其適用法律錯誤。在本案中，被上訴人雖然拆除了5-7層租賃房屋內的床和燈飾，但尚不具備交付條件，首先，被上訴人并未拆除房屋內的電視閉路、管網線路、通電、空調、供水等實施，且尚未交付清因租賃該房屋而產生的水電費用等;其次，該房屋長期被被上訴人用門卡、鑰匙鎖著，處于被上訴人的控制和管理之下，且被上訴人并不愿意向上訴人交付門卡、鑰匙等必備的用具;第三、被上訴人至今仍在經營使用房屋，根據雙方簽訂的.《房屋租賃協議》約定，上訴人是將位于xx縣婁山關鎮某區賓館，面積約2450平方米(其中：第一層約240平方米，第五至九層約3210平方米)整體出租給被上訴人經營某某酒店，該房屋只有全部整體交付，才能夠實現房屋的商業用途，而且，被上訴人至今仍然在使用該房屋;第四、被上訴人移交部份租賃物，且一樓大廳、電梯等均屬被上訴人在管理和使用，上訴人也無法再對該房屋進行利用或者再進行出租;第五、被上訴人經營酒店，其所有的管網、水電、等等均是相互串連，上訴人接受部份房屋，也難以進行實際使用，而且，被上訴人并未搬完內部相關實施，也未恢復房屋的租賃原狀。此外，雙方還就怎樣進行移交，是局部移交?還是整體移交無法達成一致意見，以致雙方產生爭議。因此，上訴人認為，被上訴人應當承擔從xxxx年9月1日起，至實際歸還和交付上訴人第5-7層租賃房屋之日止，按照每日3126.27元的標準，向上訴人支付房屋租金，并從xxxx年6月1日起至實際付清之日止，每日承擔0.5%的逾期付款違約金。原審法院未判決支持上訴人的該項訴訟請求，不符合雙方的合同約定及法律規定。
二、原審判決駁回上訴人主張的“第9層房屋租金”的請求，其適用法律錯誤。在本案中，上訴人出租給被上訴人的房屋，除了第1層，第5-8層以外，還有第9層房屋，且租賃期限為。原審法院已經判決支持上訴人“要求判決被上訴人歸還上訴人第一層，以及第5-9層房屋”的請求，但是，又判決駁回了上訴人主張的“關于第9層租金及違約金”的請求，顯然不符合法律規定。首先，本案的房屋第9層，雖然是xx縣某某商會在具有經營和使用其中3間房屋，但該房屋并不是上訴人出租的，而是被上訴人在租賃期間;被上訴人在租賃期間看管不力，擅自容許某某商會進入辦公，且該商會的副會長就是被上訴人的直系親屬，故，應當判決被上訴人向上訴人支付租金;而且，被上訴人已經向某某商會發放了通知，主張了權利。因此，原審法院判決駁回上訴人的該項訴訟請求，其適用法律明顯不當。根據合同的相對性原理，上訴人將房屋出租給被上訴人后，被上訴人就應當向上訴人支付租金，且在合同解除后，還應當向上訴人歸還房屋，可在這一期間(未交付前)卻是某某商會在具體使用其中部分，故，對于某某商會占用期間的租金，應當由被上訴人向其主張，對交付房屋之后，所產生的占用租金或者費用，可以由上訴人向其主張。
三、原審法院未判決支持上訴人主張的“逾期交付房屋租金及違約金”適用法律錯誤。鑒于上訴人是將房屋整體出租給被上訴人經營酒店，被上訴人至今仍然在經營該酒店，且實際尚未向上訴人交付、歸還房屋的事實客觀存在。而且，被上訴人也并未向上訴人交付房屋租金及車庫租金，構成嚴重違約，因此，被上訴人應當按照約定支付租金，并承擔違約金，對于違約金的標準問題，被上訴人也并未提出調減，因此，被上訴人應當承擔逾期返還房屋及交付租金的違約金。原審法院在第二判項雖然支持了從xxxx年6月2日起至實際付清之日止逾期付款違約金，但是，該部份僅為xxxx年9月1日-xxxx年10月14日期間的違約金;對于被上訴人實際占有租賃物經營酒店期間，所產生的應付租金及逾期付款的違約金，人民法院仍然應當判決支持。
綜上，上訴人認為：原審判決認定事實清楚，證據確鑿充分、程序正當，適用法律正確。但判決駁回上訴人部份請求不當。為此，上訴人現依法提起上訴，懇請二審法院在審理查明事實之后，支持上訴人的上訴請求為感!
此致
遵義市中級人民法院。
上訴人：xx市某某房地產開發有限公司xx分公司。
(蓋章)。
xxxx年一月十日。
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規定。
本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為，鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準，只要列入城鎮規劃區，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。
依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。
關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮建設規劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
【解讀】臨時建筑是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。
未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規定。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經合法占有租賃房屋的;。
(二)已經辦理登記備案手續的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。
“一房數租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。
出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。
實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。
對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。
(二)租賃房屋權屬有爭議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。
在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。
司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。
按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
文檔為doc格式。
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答辯人：
被答辯人：
答辯請求：
1.依法駁回被答辯人b對答辯人a的訴訟請求。
事實和理由：
被答辯人認為合同無效有三個原因：一是中大恒基不是指定的央產房代理機構，二是b是腦梗塞病人，意思表示不真實;三是中大恒基與答辯人之間惡意串通。
針對被答辯人合同無效的三個理由，答辯如下：
1.中大恒基公司提供的是居間服務，而不是上市交易服務。
《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》(以下簡稱《央產房出售辦法》)第5條規定：交易辦公室選擇三家以上符合條件的房地產中介機構，作為中央在京單位已購公房上市出售的定點交易代理服務機構(以下簡稱定點交易機構)，承擔中央在京單位已購公房上市交易的代理服務工作。根據《央產房出售辦法》第5條的規定，我們可以看出定點交易機構承擔央產房“上市交易”的代理服務工作。中大恒基公司提供的只是居間服務，具體地說是向買房人和賣房人提供訂立買賣房屋合同的媒介服務，而并不提供辦理“上市交易”手續的服務。因此買賣合同雖然是由中大恒基公司促成的，但不違反《央產房出售辦法》第5條的規定。
2.被答辯人沒有提供證據證明中大恒基不是定點交易機構之一。
《央產房出售辦法》規定交易辦公室選擇三家以上的交易機構代理央產房的上市服務，但并沒有規定定點交易機構是哪幾家中介公司?！堆氘a房出售辦法》是xxxx年制定的，時至今日已經7年之久，“三家以上的交易機構”到今天可能已經擴充到很多中介公司。楊懷波并沒有提供證據證明中大恒基不在“三家以上的交易機構”之中。楊懷波證明不了中大恒基不是“上市交易”的代理機構，因此認為中大恒基代理的合同是無效合同沒有證據支持。
3.《央產房出售辦法》是部門規章，違反行政規章并不是合同無效的理由。
《央產房出售辦法》是國務院機關事務管理局制定的，是部門規章，而不是行政法規?！逗贤ā返?2條規定了合同無效的幾種原因：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。根據此條第5款的規定，只有違反了法律或者行政法規的強制性規定時，才導致合同無效?！堆氘a房出售辦法》不是法律，也不是行政法規，因此即使買賣合同的簽訂違反了《央產房出售辦法》，也不必然導致合同無效。此外，簽訂的合同沒有損害社會公共利益或者國家利益，也不在合同無效的其他幾種情形中，因此合同不存在無效的原因。
4.合同無效違背了合同法的最基本原則——意思自治。
綜上，房屋買賣合同的當事人是a和b，雙方都是完全行為能力人，意思表示真實，合同約定的內容不影響法律或者社會公共利益，因此根據《民法通則》第55條的規定，a和b簽訂的買賣合同合法有效。
二、被答辯人沒有證據證明楊懷波意思表示不真實。
b是一位70多歲的老人，還曾經患過腦梗塞，但這些都不能夠證明簽訂合同的時候其意思表示不真實。此外，3月17日的談話錄音表明，簽合同當日，b的女兒也在簽訂合同的現場。另外，合同簽訂之后，中大恒基的工作人員到b的家里征詢房屋共有人的出售意見，b的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的證明》文件上簽字。綜上，出售房屋不僅僅是b的真實意思表示，也是b女兒及b妻子的真實意思表示。
三、被答辯人沒有證據證明中大恒基與答辯人之間惡意串通。
為了解決孩子上學問題，我找到中大恒基公司，希望能買到一套學區房。在與楊懷波簽訂合同之前，先后看了很多房子，因此對中關村周圍的房子非常熟悉。b的房子在位置和總價款上都是我所能接受的，所以中大恒基帶我看房之后，很快便決定購買此房。我與中大恒基之間只是買房人與中介公司的簡單關系。b認為我與中大恒基惡意串通，卻沒有提供任何證據證明，因此缺少最基本的證據。
郵編：________________。
法定代表人：_____________。
職務：________________。
被告(1)：_________________。
郵編：________________。
法定代表人：_____________。
職務：________________。
法定代表人：_____________職務：________________。
事實與理由：_________________。
此致
___________人民法院。
具狀人：___________。
____年_____月_____日。
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