代理可以為委托人提供一種安全保障,確保其權(quán)益得到充分的保護(hù)和維護(hù)。代理是一種授權(quán)行為,通過(guò)委托他人處理事務(wù),以節(jié)省時(shí)間和精力。那么我們?nèi)绾芜x擇一個(gè)合適的代理人來(lái)代表我們進(jìn)行業(yè)務(wù)處理呢?以下是小編為大家收集的代理經(jīng)驗(yàn)分享,希望能對(duì)大家有所啟發(fā)。
一、證明當(dāng)事人主體資格的證據(jù)。
1、當(dāng)事人為自然人的,應(yīng)提交身證明資料,如身份證或戶口本等,。
3、當(dāng)事人在訴爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后曾有變更的,應(yīng)提交變更登記資料。
二、證明雙方當(dāng)事人民事法律關(guān)系成立的證據(jù),如勞動(dòng)合同、工資單等。
三、在勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛案件中,因用人單位作出的`開除、除名、辭退、解除勞動(dòng)合同、減少勞動(dòng)報(bào)酬、計(jì)算勞動(dòng)者工作年限等決定而發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議的,由用人單位負(fù)舉證責(zé)任。
四、有具體訴訟請(qǐng)求的,應(yīng)提交訴訟請(qǐng)求金額的計(jì)算清單。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律規(guī)定,結(jié)合本院審判實(shí)際,就審理買賣合同糾紛案件,提出以下指導(dǎo)意見(jiàn):
(一)一般性審查
1、對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查,應(yīng)注意對(duì)當(dāng)事人身份真實(shí)性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性,以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當(dāng)事人為自然人的,應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料;當(dāng)事人為法人或其他組織的,應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團(tuán)資格登記證等登記資料;當(dāng)事人名稱在訴爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后發(fā)生變更的,應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。
3、通過(guò)對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格的審查,除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外,還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實(shí)際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況,以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對(duì)其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。
4、向被告送達(dá)起訴狀副本前,發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的,應(yīng)征求原告是否更正的意見(jiàn),原告同意更正的,應(yīng)準(zhǔn)許其更正;原告不同意更正,且向被告送達(dá)訴狀后,被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實(shí)際名稱不一致的,裁定駁回起訴。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯(cuò)誤的,原、被告均同意更正的,應(yīng)準(zhǔn)予其更正;原、被告其中一方不同意更正的,應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見(jiàn)和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。
5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn),原告起訴的被告或第三人為自然人,而不具備訴訟行為能力的,應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟;原告不具備民事行為能力的,通知其法定代理人,其法定代理人同意參加訴訟的,由其法定代理人參加訴訟,其法定代理人不同意起訴的,裁定駁回其起訴。
(二)應(yīng)注意的問(wèn)題
買賣合同糾紛案件,在訴訟主體方面常遇到的難點(diǎn)是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個(gè)人行為時(shí)的主體追加問(wèn)題。
經(jīng)初步審查,在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面難以確認(rèn)的,原告僅起訴單位或個(gè)人的,應(yīng)詢問(wèn)原告是否追加被告,如原告不同意追加,則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對(duì)是否支持原告的訴訟請(qǐng)求作出判決或裁定;如原告申請(qǐng)追加,則應(yīng)依法追加被告,并全面查清事實(shí),對(duì)是職務(wù)行為還是個(gè)人行為作出認(rèn)定,并依法對(duì)責(zé)任人作出裁判。
(一)舉證要點(diǎn)
1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù):
(1)當(dāng)事人為自然人的,應(yīng)提交身份證明資料,如身份證、戶口簿、暫住證等;
(3)當(dāng)事人在訟爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的,應(yīng)提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù):
(1)買賣合同;
(2)訂(定)貨單;
(3)證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等)
(4)證明口頭合同成立和生效的證據(jù),如證人證言、實(shí)際履行憑證等;
(5)證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據(jù):
(1)交、收貨憑證:交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫(kù)單、倉(cāng)單、運(yùn)單等;
(2)貨款收支憑證:收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等;
(5)合同約定向第三人履行或第三人履行的,則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。
4、當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的計(jì)算清單,并注明計(jì)算方法、公式、依據(jù)等。
(二)舉證責(zé)任分配:
買賣合同糾紛,以誰(shuí)主張誰(shuí)舉證為原則。
1、對(duì)原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問(wèn)題
被告對(duì)原告提交證據(jù)上的簽名的真實(shí)性不予認(rèn)可,因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證,被告對(duì)此予以否認(rèn),應(yīng)由被告申請(qǐng)鑒定,被告也最便于提供檢材,不申請(qǐng)鑒定的,則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
2、被告對(duì)原告提交證據(jù)上的公章的真實(shí)性不予認(rèn)可,舉證責(zé)任如何分配
如果被告不認(rèn)可其有這枚公章,因在此情況下,要求被告舉證基本上屬于客觀上不能,則應(yīng)由原告進(jìn)一步舉證,比如查被告的工商檔案材料、被告對(duì)外使用該公章的證據(jù)(租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等);如果被告認(rèn)為該枚公章是假的,與其手中公章不一致,則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任,提供真實(shí)公章樣本,申請(qǐng)鑒定。
如果被告不認(rèn)可其有該枚公章,但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系,也存在欠款關(guān)系,只是對(duì)數(shù)額和公章存有異議,則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告,被告應(yīng)就其欠款事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步舉證。
通常情況下,買賣合同糾紛案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:
1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無(wú)效的情形。
2、買賣合同標(biāo)的物質(zhì)量對(duì)于付款的影響。
3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況:
(1)出賣人是標(biāo)的物的所有人,還是合法占有人或非法占有人。
(2)財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。
(3)買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的占有使用情況。
4、買賣關(guān)系的形成情況:
(1)雙方建立買賣關(guān)系的時(shí)間、地點(diǎn),有無(wú)書面協(xié)議。
(2)買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,有無(wú)欺詐、脅迫、乘人之危或重大誤解等違背當(dāng)事人真實(shí)意思的行為。
(3)買賣雙方對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價(jià)款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。
(4)有無(wú)規(guī)避法律、惡意串通,損害國(guó)家、集體和他人利益,違反法律或社會(huì)公共利益等違法行為。
(5)需要辦理登記手續(xù)的,是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況:
(1)出賣人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。
(2)買受人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法接受標(biāo)的物,交付價(jià)款。
(3)當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因,違約方的主觀過(guò)錯(cuò)情況,有無(wú)不可抗力的原因。
(4)當(dāng)事人有無(wú)繼續(xù)履約的能力。
合同無(wú)效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵(lì)交易的立法目的出發(fā),一般不輕易認(rèn)定合同無(wú)效。當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同,人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。
(一)買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定
經(jīng)初步審查,在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面有爭(zhēng)議的,以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意:
1、只有業(yè)務(wù)員簽字,沒(méi)有注明單位名稱的,或是雖然注明了單位名稱,但未加蓋單位公章的的情況下,如單位予以認(rèn)可,則認(rèn)定職務(wù)行為;如單位不予認(rèn)可,則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況,要適時(shí)引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行舉證,債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的,認(rèn)定為職務(wù)行為,否則只由業(yè)務(wù)員個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。
2、長(zhǎng)期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購(gòu)貨清單等材料時(shí),如單位追認(rèn),自無(wú)爭(zhēng)議;如單位不予認(rèn)可,則需債權(quán)人舉證,如符合表見(jiàn)代理的特征,則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效,如無(wú)證據(jù)證明,僅憑此條主張權(quán)利,則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。
3、長(zhǎng)期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人未離開公司,只是調(diào)離原來(lái)的部門,雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度,但在公司不予認(rèn)可的情況下,債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任,提供其他相關(guān)材料予以佐證。
4、債權(quán)人向工地運(yùn)送建筑用材料,個(gè)人給出具欠條的,如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時(shí)有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時(shí)在該工地也有該職工,一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品,收到人注明某某公司但未加蓋公章的,如單位不予認(rèn)可,則應(yīng)對(duì)該生活用品的使用時(shí)間、用量、地點(diǎn)、需求人身份方面具體分析,查明相關(guān)事實(shí),如綜合情況符合工地使用的,則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。
5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。
(二)被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時(shí)的事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題
實(shí)踐中,時(shí)常有被告帳面記載的是欠某某單位款,業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)的發(fā)票也是該單位開具的,但主張權(quán)利人是個(gè)人,被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系,不認(rèn)可與個(gè)人間的買賣法律關(guān)系。
在單位出具證明證實(shí)欠款屬于個(gè)人債權(quán)的情況下,個(gè)人持有相關(guān)債權(quán)憑證,應(yīng)認(rèn)定個(gè)人與被告間存在買賣法律關(guān)系,個(gè)人有權(quán)主張欠款。
(三)發(fā)票能否作為付款憑證的問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三條:本辦法所稱發(fā)票,是指在購(gòu)銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。
現(xiàn)實(shí)生活中,發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對(duì)收到發(fā)票,給對(duì)方出具了收到條,但沒(méi)有注明未付款的,被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的,應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣,原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實(shí)的,對(duì)欠款事實(shí)不能認(rèn)定,有其他證據(jù)的,應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票,款未付”字樣的,則應(yīng)認(rèn)定欠款事實(shí)。
(四)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理
《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第八十條規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?!眰鶛?quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個(gè)問(wèn)題:
一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù),比如轉(zhuǎn)讓時(shí)可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時(shí),能否將債權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。
互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓,一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn),二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益,應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實(shí)務(wù)中,有的.公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方,第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利,但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問(wèn)題的爭(zhēng)議,且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn),原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù),但債務(wù)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能,這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問(wèn)題
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知,轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生法律效力,自然受讓人也無(wú)權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利,也就談不上提起訴訟可視為通知的問(wèn)題。
2、通知義務(wù)的履行問(wèn)題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知,但債務(wù)人不承認(rèn)已收到,應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任,但對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查,不宜過(guò)于嚴(yán)格,一般要求有特快專遞或掛號(hào)信回執(zhí)即可。
3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù),也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達(dá)給債務(wù)人,受讓人直接送達(dá)自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。
(五)違約責(zé)任
違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。
當(dāng)事人有違約金約定的,債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的,從約定;未約定標(biāo)準(zhǔn)的,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
當(dāng)事人有違約金約定的情形,根據(jù)《合同法》第一百六十一條,買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間支付價(jià)款。對(duì)支付時(shí)間沒(méi)有約定或約定不明確的,依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的,買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付。對(duì)有付款期限的,按約定;未約定付款期限的,按法定,即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付,否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。
當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的,不適用違約金責(zé)任方式,僅可賠償實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失,標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)活期存款利息或是一年期流動(dòng)資金貸款利息計(jì)算,兩種標(biāo)準(zhǔn)均可,以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。
原告主張雙方約定的違約金過(guò)低的,應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù),不能證明的,不予支持;能證明的,以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過(guò)高的,法院根據(jù)情況調(diào)整時(shí)應(yīng)以違約金幅度為限,對(duì)于因時(shí)間的積累導(dǎo)致違約金過(guò)高的,不予調(diào)整;其他情形需要調(diào)整時(shí),不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率的四倍。
(一)審理汽車買賣合同糾紛案件,不能以《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無(wú)效的依據(jù)。
《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》規(guī)定“舊機(jī)動(dòng)車交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過(guò)戶登記手續(xù),買賣合同方能生效”,該辦法是國(guó)務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章,不屬于行政法規(guī)。目前,法律和行政法規(guī)并未對(duì)未辦理轉(zhuǎn)籍過(guò)戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制,故不能以此作為判決合同無(wú)效的法律依據(jù)。
(二)當(dāng)事人將自己所購(gòu)但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人,買賣合同的效力問(wèn)題。
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定,不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款。《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律,此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩,在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒(méi)有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況,有滯后性;從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā),對(duì)實(shí)踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無(wú)效不利于物的價(jià)值的有效、充分使用,在審判實(shí)踐中,應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍。因此,不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。
2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無(wú)權(quán)處分而成為效力待定的合同。
此種情況下,出賣人合法取得了對(duì)房屋的直接占有,其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分,不是無(wú)權(quán)處分,買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。
(一)支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述:
一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。
二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金,自xxx起至本判決確定的給付之日止,按xxx計(jì)算。
(二)不支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述:駁回原告xxx的訴訟請(qǐng)求。
(三)當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效時(shí)的表述:
一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無(wú)效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款xxxx元(或xxx物)。
(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財(cái)產(chǎn)時(shí)的表述:
一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款xxxx元(或xxx物)。
隨著勞動(dòng)力市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和勞動(dòng)法規(guī)的日益完善,勞動(dòng)合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者,我曾參與處理多起勞動(dòng)合同糾紛案件,并從中獲得了一些寶貴的心得體會(huì)。以下將從勞動(dòng)合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預(yù)防糾紛的方法以及法律的約束力等五個(gè)方面進(jìn)行探討。
首先,勞動(dòng)合同在勞動(dòng)關(guān)系中占據(jù)著重要地位。勞動(dòng)合同是雇主與勞動(dòng)者之間建立勞動(dòng)關(guān)系的依據(jù),具有法律效力。它規(guī)定了勞動(dòng)者的權(quán)利和義務(wù),為勞動(dòng)者提供了保障和限制。在一起勞動(dòng)合同糾紛案件中,我深刻感受到勞動(dòng)合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結(jié)果。因此,為了避免糾紛的發(fā)生,勞動(dòng)雙方應(yīng)當(dāng)充分了解和遵守勞動(dòng)合同的約定,確保合同的合法性和有效性。
其次,勞動(dòng)合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出,糾紛的原因包括勞動(dòng)條件與報(bào)酬的爭(zhēng)議、解雇與辭退的處理不當(dāng)、勞動(dòng)時(shí)間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問(wèn)題,也有勞動(dòng)者的問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)而言,更加注重人力資源管理,遵守勞動(dòng)法規(guī),保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益是預(yù)防糾紛的關(guān)鍵。對(duì)于勞動(dòng)者而言,要提高自身法律意識(shí),了解勞動(dòng)法規(guī)的具體規(guī)定,避免自己成為合同糾紛的一方。
第三,糾紛解決的途徑多種多樣。根據(jù)我處理案件的經(jīng)驗(yàn),當(dāng)事人可以選擇訴訟、調(diào)解和仲裁等方式解決糾紛。其中,調(diào)解是一種較為常用的方式。調(diào)解不僅可以更快速地解決糾紛,減少成本和時(shí)間的損失,還可以維護(hù)勞動(dòng)關(guān)系的穩(wěn)定。然而,在實(shí)際操作中,當(dāng)事人對(duì)各種解決方式的了解并不充分。因此,加強(qiáng)對(duì)調(diào)解、仲裁等方式的宣傳和普及,提高員工的法律意識(shí),是有效解決勞動(dòng)合同糾紛的關(guān)鍵。
第四,糾紛的預(yù)防是最佳的解決辦法。在處理勞動(dòng)合同糾紛案件時(shí),我發(fā)現(xiàn),糾紛的發(fā)生往往是因?yàn)楦鞣綄?duì)合同條款的理解存在偏差,或者存在合同履行的不合理要求。因此,預(yù)防合同糾紛的發(fā)生是有效維護(hù)勞動(dòng)關(guān)系的重要手段。企業(yè)應(yīng)該制定清晰明確的合同條款,盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述;同時(shí),注重對(duì)勞動(dòng)者的培訓(xùn),提高員工的法律意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng),避免因個(gè)人行為而引發(fā)糾紛。
最后,法律的約束力是勞動(dòng)合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實(shí)施,旨在保障勞動(dòng)者的合法權(quán)益,維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時(shí),法律是依據(jù)和準(zhǔn)繩,將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內(nèi),實(shí)現(xiàn)公正和公平的處理。因此,對(duì)于從事法律工作的人員而言,要嚴(yán)格遵守法律,正確解讀和適用法律規(guī)定,準(zhǔn)確處理糾紛案件。
綜上所述,勞動(dòng)合同糾紛案件處理的重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)合同的了解與理解,尊重法律的約束力,以及加強(qiáng)對(duì)調(diào)解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過(guò)不斷完善法律法規(guī),加強(qiáng)法律援助和救濟(jì)體系的建設(shè),才能更好地保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益,維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
3、“私貸公用”情況下當(dāng)事人的確定。實(shí)踐中有些地方出現(xiàn)“私貸公用”的情況,所謂“私借公用”是有的“公”即企業(yè),由于已經(jīng)有逾期貸款未還等原因而不能貸款,于是便由個(gè)人或私營(yíng)企業(yè)以自己名義代為貸款,所貸款項(xiàng)由企業(yè)使用。這就是所謂“私貸公用”。私貸公用以合同法的規(guī)定,應(yīng)該屬于委托關(guān)系。在這種情況下,出借人為原告沒(méi)有異議。如何列被告,應(yīng)考慮以下情況:
(3)在上述情況下,如果出借人選擇用款人為被告,可以用款企業(yè)為被告。如出借人堅(jiān)持以借款和用款人為共同被告,法院也應(yīng)允許,因?yàn)槌鼋枞擞行问缴系脑V權(quán)。
4、借款單位或者擔(dān)保單位發(fā)生了變化,如合并、分立、改制、破產(chǎn)等,原告起訴誰(shuí),包括與該企業(yè)有關(guān)系的單位如上級(jí)主管部門或母公司,即列為被告。
借款合同的效力直接關(guān)系到借貸關(guān)系是否受到保護(hù)。因此在審理借款合同糾紛時(shí),應(yīng)該認(rèn)真審查借款合同的效力。
1、進(jìn)行非法活動(dòng)的借款合同無(wú)效?!逗贤ā返谖迨l(三)規(guī)定“以合法形式掩蓋非法目的”合同無(wú)效。最高院1991年7月2日作出的《關(guān)于人民法院審理借貨案件的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《借貸意見(jiàn)》第11條規(guī)定“出借人明知借款人是為了進(jìn)行非法活動(dòng)而借款的,其借貸關(guān)系不予保護(hù)?!北热缬械钠髽I(yè)見(jiàn)炒股或者買賣煙草賺錢,便買通金融機(jī)構(gòu)某些承辦人編造假的貸款理由如擴(kuò)大再生產(chǎn)、購(gòu)買原材料等簽訂借款合同貸出款項(xiàng),這種違反政策和法律的借款合同無(wú)效。
2、欺詐、脅迫損害國(guó)家利益的合同無(wú)效?!逗贤ā返谖迨l(一)規(guī)定“一方以欺許、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益”的合同無(wú)效。《借貸意見(jiàn)》第10條規(guī)定“一方以欺許、脅迫等手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下形成的借貸關(guān)系,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效?!钡牵捎凇逗贤ā废拗屏藷o(wú)效合同的范圍。僅規(guī)定了欺詐、脅迫形成的合同當(dāng)其損害了國(guó)家利益時(shí)才認(rèn)定為無(wú)效合同。而對(duì)此種情況規(guī)定了當(dāng)事人有權(quán)申請(qǐng)撤銷和變更。所以在掌握是否無(wú)效時(shí)應(yīng)該與原來(lái)的認(rèn)定有區(qū)別。不能把可以撤銷和變更的合同當(dāng)無(wú)效認(rèn)定,否則會(huì)在適用法律上出現(xiàn)錯(cuò)誤。
3、企業(yè)之間的借貸合同無(wú)效?!逗贤ā分栽谝?guī)定兩大類借款合。
同糾紛中沒(méi)有將企業(yè)間的借貸納入,其主要原因是該種借貨關(guān)系不受法律保護(hù),不是我國(guó)法律所認(rèn)可的合法合同。因?yàn)槿魏螄?guó)家都有自己特有的經(jīng)濟(jì)秩序和金融秩序。只有金融機(jī)構(gòu)有權(quán)經(jīng)營(yíng)借貸業(yè)務(wù),如果任何企業(yè)都可以經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)從事借貸我國(guó)的金融秩序就亂了,那就不需要金融機(jī)構(gòu)的存在了。(目前,司法實(shí)踐中企業(yè)間的借貸合同不是一概認(rèn)定無(wú)效,須結(jié)合案件具體情況認(rèn)定)。
4、不具備借貸主體資格的金融機(jī)構(gòu)從事借貸業(yè)務(wù)的借款合同無(wú)效。在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部也有明確的分工,可以從事借貸業(yè)務(wù)的是其中的一部分機(jī)構(gòu)。其他內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和下屬部門只有一些行政事務(wù)或吸收存款的業(yè)務(wù),絕對(duì)沒(méi)有對(duì)外進(jìn)行借貸的業(yè)務(wù)。這些部門如果因?yàn)槭种姓莆找恍┵Y金,為了得到利息,而進(jìn)行借貸,其簽訂的合同也是無(wú)效的。
在大多數(shù)借款合同中,都有擔(dān)保的存在,其目的是為了保證在主債務(wù)人不能履行還款義務(wù)時(shí),能保證金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款收回。但在實(shí)踐中,有的是業(yè)務(wù)不熟,有的是人情作怪,有的是行政命令,往往出現(xiàn)擔(dān)保無(wú)效的情況。擔(dān)保無(wú)效主要有以下幾類:
1、擔(dān)保的主體不合格。按照國(guó)家法律和法規(guī)規(guī)定,有些部門和機(jī)構(gòu)不能進(jìn)行擔(dān)保,就是說(shuō)沒(méi)有擔(dān)保資格。國(guó)家法規(guī)規(guī)定,學(xué)校、醫(yī)院等社會(huì)福利機(jī)構(gòu)不能進(jìn)行擔(dān)保。因?yàn)檫@些部門和機(jī)構(gòu)從事的是社會(huì)的教育和福利工作,其財(cái)產(chǎn)為國(guó)家所有,與此同時(shí),這些部門的工作又具有不可中斷性。不可能因?yàn)槠溥M(jìn)行擔(dān)保而將其財(cái)產(chǎn)執(zhí)行而造成學(xué)校停學(xué),醫(yī)院停診。
2、不具備法人資格的單位內(nèi)部機(jī)構(gòu)或內(nèi)部職能部門擔(dān)保無(wú)效。最高院1994年4月15日發(fā)出的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《保證規(guī)定》“法人的分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人同意,為他人提供擔(dān)保的,保證合同無(wú)效,保證人不承擔(dān)保證責(zé)任,但應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)大小,承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”《保證規(guī)定》18項(xiàng)“法人的內(nèi)部職能部門未經(jīng)法人同意,為他人提供保證的,保證合同無(wú)效,保證人不承擔(dān)保證責(zé)任,但應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)大小,由法人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3、公司董事、經(jīng)理私自所為的擔(dān)保無(wú)效。《擔(dān)保法解釋》第四條規(guī)定”董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國(guó)公司法》第六十條的規(guī)定,以公司資產(chǎn)為本公司的股東、或者是其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保的,擔(dān)保合同無(wú)效。
4、欺詐、脅迫、惡意串通造成的擔(dān)保合同無(wú)效。《保證規(guī)定》第19項(xiàng)“主合同債權(quán)人一方或者雙方當(dāng)事人采取欺詐、脅迫等手段,或者惡意串通,使保證人在違背真實(shí)意思情況下提供保證的,保證合同無(wú)效,保證人不承擔(dān)責(zé)任。
5、以禁止流通物提供擔(dān)保的合同無(wú)效?!稉?dān)保法解》第五條規(guī)定“以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的,擔(dān)保合同無(wú)效。
6、未經(jīng)批準(zhǔn)及無(wú)權(quán)設(shè)立的對(duì)外擔(dān)保無(wú)效。在對(duì)外擔(dān)保問(wèn)題上我國(guó)法律和法規(guī)有嚴(yán)格的限制?!稉?dān)保法解釋》第六條規(guī)定“有下列情形之一的,對(duì)外擔(dān)保合同無(wú)效:(一)未經(jīng)國(guó)家主管部門批準(zhǔn)或者登記對(duì)外擔(dān)保的;(二)未經(jīng)國(guó)家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)或者登記,為境外機(jī)構(gòu)向境內(nèi)債權(quán)人提供擔(dān)保的;(三)為外商投資企業(yè)注冊(cè)資本、外商投資企業(yè)中的外文投資部分的對(duì)外債務(wù)提供擔(dān)保的;(五)主合同變更或者債權(quán)人將對(duì)外擔(dān)保項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)讓,未經(jīng)擔(dān)保人同意和國(guó)家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的,擔(dān)保人不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。”
7、主合同無(wú)效,保證合同無(wú)效?!侗WC規(guī)定》第20項(xiàng)”主合同無(wú)效,保證合同也無(wú)效,保證人不承擔(dān)保證責(zé)任。但保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道主合同無(wú)效而仍然為之提供保證的,主合同被確認(rèn)無(wú)效后,保證人與被保證人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
債權(quán)人行使債權(quán)的時(shí)間,就是債權(quán)人主張權(quán)利的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題比較簡(jiǎn)單,也就是債權(quán)人和債務(wù)人約定的由債務(wù)人履行債務(wù)的時(shí)間。約定的履行債務(wù)的時(shí)間到了,債權(quán)人就可以要求債務(wù)人償還債務(wù),而做為債務(wù)人也就可以向債權(quán)人履行償還義務(wù)了。如果債權(quán)人在債務(wù)履行期限到來(lái)后行使權(quán)利,就是合法。如果未屆履行期限則在一般情況下債權(quán)人不能行使權(quán)利。但是如果是約定分期償還借款,則可以在每一期還款時(shí)間屆至?xí)r行使權(quán)利。需要注意的是在兩種情況下可以提前行使權(quán)利。一是按照《合同法》的規(guī)定,在債務(wù)人償還債務(wù)的能力明顯下降時(shí)可以行使不安抗辯權(quán)。對(duì)此法律有明確的規(guī)定,規(guī)定的也比較細(xì)致。第二種情況是在債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí),債權(quán)人可以直接向債務(wù)人申報(bào)債權(quán),也可以直接起訴保證人。這是因?yàn)椋瑐鶆?wù)人破產(chǎn),說(shuō)明其已經(jīng)不能履行到期債務(wù),到期債務(wù)尚不能履行,未到債務(wù)當(dāng)然也不能履行。所以此時(shí)此種債務(wù)應(yīng)該視為到期債務(wù)。
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原告張某與被告李某系農(nóng)民,因張某急需稻草,經(jīng)人介紹兩人相識(shí),當(dāng)天,兩人商定,李某以每斤2角的價(jià)格賣給張某2000斤稻草,共計(jì)價(jià)款400元。張某當(dāng)即交付200元,并言明,待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料,從當(dāng)天晚上起一連下了幾天大雨,將放在李某家院里準(zhǔn)備賣給張某的稻草全部淋濕,并有大部分霉?fàn)€。幾天后,張某到李家,準(zhǔn)備交款運(yùn)稻草,見(jiàn)此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說(shuō),這些稻草已經(jīng)賣給你了,損失是你的,并要求張某支付剩余的稻草款,張某無(wú)奈,便起訴之法院,要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,原、被告雙方的買賣合同已經(jīng)有效成立,但因雙方買賣標(biāo)的物的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移,稻草霉?fàn)€的損失只能由李某承擔(dān)。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉?fàn)€,李某已無(wú)履約的可能,雙方應(yīng)解除合同。李某收取的200元錢應(yīng)該返還。
對(duì)本案的處理有三種不同的意見(jiàn):
一種意見(jiàn)認(rèn)為,原被告之間的買賣是有效的,原告已經(jīng)交付不部分貨款,并約定第二天來(lái)拉走稻草。稻草已為原告所有,原告為及時(shí)拉走而使稻草霉?fàn)€,應(yīng)自己負(fù)擔(dān)損失,因此法院不能支持原告的請(qǐng)求。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為,原被告之間的買賣是有效的,雖原告已交付部分貨款,但被告并未交付稻草,稻草的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移,被告仍享有所有權(quán),也應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物 的風(fēng)險(xiǎn)。因此法院應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟。
還有一種意見(jiàn)認(rèn)為,原被告之間的買賣有效,雙方約定第二天由原告拉走稻草,由此時(shí)起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,但因稻草仍在被告占有之下而未實(shí)際交付,因此,標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)仍應(yīng)由被告承擔(dān),法院應(yīng)當(dāng)支持原告的請(qǐng)求。
對(duì)本案處理意見(jiàn)的爭(zhēng)議在于如何認(rèn)定原被告之間買賣標(biāo)的物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移和應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。
本案中原被告買賣的稻草為動(dòng)產(chǎn),因此應(yīng)依動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)確定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)從一個(gè)民事主體轉(zhuǎn)移至另一個(gè)民事主體,它是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來(lái)說(shuō),所有權(quán)轉(zhuǎn)移是其所有權(quán)消滅的原因,而從新所有人來(lái)說(shuō),又是新所有權(quán)的取得方法。因此,所有權(quán)從何時(shí)起發(fā)生轉(zhuǎn)移對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)利益甚大。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的,從當(dāng)事人的意愿上可分為兩種:一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當(dāng)事人的意愿由雙方實(shí)施民事法律行為的結(jié)果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時(shí)間問(wèn)題。我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定:“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?!保凑赵摋l規(guī)定,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)自交付起轉(zhuǎn)移,除非法律另有規(guī)定,或者當(dāng)事人另有約定。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第84條規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付,但當(dāng)事人約定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件的,在所附條件成就時(shí),財(cái)產(chǎn)所有權(quán)方為轉(zhuǎn)移。”
從以上分析可見(jiàn),動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標(biāo)的物所有權(quán)自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時(shí)界。因此,確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移,就要確定是否交付。
買賣中風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)是指在買賣合同成立后的標(biāo)的物意外滅失損毀的損失由何方承擔(dān)問(wèn)題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛,由此造成的損失由何方承擔(dān)就是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有明確規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān),在理論上有兩種觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)主張,風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,即標(biāo)的物的所有權(quán)歸誰(shuí),誰(shuí)就承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,以標(biāo)的物的交付時(shí)間作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間,即標(biāo)的物交付前由出賣人負(fù)擔(dān),交付后由買受人負(fù)擔(dān)。由于依我國(guó)民法通則規(guī)定,除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外,標(biāo)的物交付的時(shí)間即為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,這就意味著交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移,受讓人就成為新所有人,享有標(biāo)的物的所有權(quán)。所有權(quán)人得對(duì)抗一切人。如未交付,則買賣只在當(dāng)事人間發(fā)生效力。本案例中,當(dāng)事人約定由原告自行提貨,因此約定的原告提貨時(shí)間應(yīng)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。原告因天下大雨未能及時(shí)提貨,所以,原被告之間買賣的稻草所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移,由此造成的損失也只能由李某自己負(fù)擔(dān)。因李某的大部分草料已經(jīng)霉?fàn)€,李某已無(wú)履約的可能,雙方應(yīng)解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況,雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò),所以不發(fā)生違約責(zé)任。但因合同解除,李某收取200元錢已無(wú)合法根據(jù),應(yīng)予返還張某。
勞動(dòng)合同糾紛案件是當(dāng)前社會(huì)中常見(jiàn)的民事案件之一,往往涉及到雇主與雇員之間的權(quán)益關(guān)系。作為一名法律從業(yè)者,我有幸參與處理了一起勞動(dòng)合同糾紛案件,這是一個(gè)引人深思的經(jīng)歷。在這個(gè)案件中,我深刻地認(rèn)識(shí)到了勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)雜性,也學(xué)到了許多關(guān)于處理勞動(dòng)合同糾紛案件的寶貴經(jīng)驗(yàn)。
二、案件背景。
這起勞動(dòng)合同糾紛案件涉及一家私營(yíng)企業(yè)和一名雇員之間的爭(zhēng)議。雇員辭職后向企業(yè)提出離職賠償要求,企業(yè)拒絕支付,雙方因此發(fā)生糾紛。在勞動(dòng)法律的框架下,我們需要審查雇傭合同、離職協(xié)議和相關(guān)證據(jù),以準(zhǔn)確排查爭(zhēng)議的核心問(wèn)題,并在司法程序中維護(hù)公正和平衡。我們?cè)诎讣恼麄€(gè)過(guò)程中,秉持客觀、公正、公正原則,充分尊重雙方當(dāng)事人的權(quán)益。
三、案件分析。
在對(duì)案件進(jìn)行仔細(xì)分析后,我們發(fā)現(xiàn)糾紛的核心焦點(diǎn)是解雇賠償金的計(jì)算。根據(jù)國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定,雇員在離職時(shí)有權(quán)獲得一定數(shù)額的解雇賠償金。然而,在這個(gè)案件中,企業(yè)主張雇員的辭職是自愿的,并不應(yīng)該支付離職賠償金。我們深入研究了勞動(dòng)法的相關(guān)法規(guī)和先例,并仔細(xì)分析了雇傭合同和離職協(xié)議的條款。最終,我們得出了結(jié)論,認(rèn)為雇員的離職并非完全自愿,其背后存在一些迫使勞動(dòng)關(guān)系終止的因素,因此他享有離職賠償金的權(quán)益。
四、案件結(jié)果。
在法庭上,我們呈堂證供了相關(guān)證據(jù)和分析結(jié)果,并進(jìn)行了充分的辯論。法官對(duì)案件進(jìn)行了審理,并最終做出了裁決。根據(jù)法官的判決,雇員有權(quán)獲得一定數(shù)額的離職賠償金,并應(yīng)由企業(yè)支付。這一結(jié)果既保護(hù)了雇員的權(quán)益,又體現(xiàn)了法律的公正和公平。
通過(guò)這次案件,我深刻認(rèn)識(shí)到處理勞動(dòng)合同糾紛案件的重要性和挑戰(zhàn)性。首先,我們必須充分了解勞動(dòng)法的相關(guān)法規(guī)和先例,以為我們的辯護(hù)提供有力的支持。其次,我們需要仔細(xì)審查雙方當(dāng)事人的合同和協(xié)議,并仔細(xì)分析其中的條款和細(xì)節(jié)。最重要的是,我們必須始終堅(jiān)守公正和公平的原則,在維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益的同時(shí),也要尊重法律的權(quán)威。
此外,這次案件還讓我意識(shí)到勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)雜性和多樣性。勞動(dòng)合同糾紛不僅涉及到經(jīng)濟(jì)利益的分配,還關(guān)乎當(dāng)事人的尊嚴(yán)和自由。在處理這類案件時(shí),我們需要關(guān)注當(dāng)事人的情感需求,并與他們進(jìn)行良好的溝通。只有建立了對(duì)當(dāng)事人的信任和尊重,我們才能更好地維護(hù)他們的權(quán)益。
綜上所述,處理勞動(dòng)合同糾紛案件需要全面的法律知識(shí)和敏銳的分析能力。作為法律從業(yè)者,我們應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)和提高自己,以更好地為當(dāng)事人服務(wù),并為社會(huì)穩(wěn)定和諧做出自己的貢獻(xiàn)。
審判實(shí)踐中,我們常常會(huì)遇到如下情形:法院在審理非以“。
”為案由的、其他涉房屋的民事糾紛案件中,卻遇到當(dāng)事人在訴稱或答辯中涉及到“房屋贈(zèng)與”。下面是小編為大家收集關(guān)于房屋贈(zèng)與合同糾紛案件審理思路,歡迎借鑒參考。
社會(huì)生活中,由于辦理房屋贈(zèng)與過(guò)戶與辦理房屋買賣過(guò)戶兩者之間,當(dāng)下所需承擔(dān)的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用不同,以及今后再行出售該套房屋時(shí)還可能需要承擔(dān)的稅費(fèi)不同,故而不少當(dāng)初是“真心實(shí)意”贈(zèng)與房屋的當(dāng)事人,最終卻會(huì)選擇通過(guò)簽訂房屋。
買賣合同。
的形式完成房屋權(quán)屬登記轉(zhuǎn)移。
然而斗轉(zhuǎn)星移、時(shí)過(guò)境遷,生活中的矛盾、變化了的情感慢慢消移了當(dāng)年贈(zèng)與房屋的“初心”和“真情”。一旦當(dāng)事人關(guān)系惡化或受其他利害關(guān)系人影響,極易引發(fā)糾紛。
審判實(shí)踐中,我們發(fā)現(xiàn)在以下幾類案件中,各方當(dāng)事人對(duì)“是買賣還是贈(zèng)與”產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況較為普遍:
涉老年人房產(chǎn)的家庭矛盾引發(fā)糾紛、形成訴訟。
許多以買賣形式贈(zèng)與房屋的情況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前,老人將名下房屋贈(zèng)與數(shù)個(gè)子女或?qū)O子女中的一個(gè)或幾個(gè)。后續(xù),因贍養(yǎng)老人等問(wèn)題引發(fā)其他子女或?qū)O子女的不滿,故而“挑唆”“誘導(dǎo)”老年人作為原告起訴,以此謀求房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重新分配。
分手戀人就房產(chǎn)權(quán)益分配引發(fā)糾紛、形成訴訟。
不少戀人會(huì)在熱戀期間,為今后結(jié)婚結(jié)成家庭,將名下房屋贈(zèng)與對(duì)方以表心意,并通過(guò)房屋買賣的形式完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。然而戀情告吹、雙方分手后,贈(zèng)與人心生悔意,訴至法院意圖挽回財(cái)產(chǎn)損失。
在這兩類案件中,出售人(贈(zèng)與人)作為原告,一般的訴訟請(qǐng)求類型為:
或是訴請(qǐng)要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效;。
或者以購(gòu)買方未實(shí)際支付或未足額支付房款為由要求訴請(qǐng)解除房屋買賣合同;。
或是訴請(qǐng)要求購(gòu)買方(受贈(zèng)人)支付相應(yīng)的房款作為對(duì)價(jià);。
或是出售方以實(shí)為贈(zèng)與為由訴請(qǐng)要求撤銷房屋贈(zèng)與行為。
此外,還有一種較為常見(jiàn)的案件類型是,房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬的真實(shí)意思,以此達(dá)到轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)等不當(dāng)目的。債權(quán)人等相關(guān)當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效、房屋權(quán)屬恢復(fù)原狀等。
買賣和贈(zèng)與顯然法律關(guān)系不同,法律后果也不同:房屋的買受人需按約支付房屋價(jià)款,否則即構(gòu)成違約,需承擔(dān)違約責(zé)任(或由買受人支付拖欠的房款并承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任;或出售方可以對(duì)方構(gòu)成根本違約為由,要求解除合同);而房屋的受贈(zèng)人則無(wú)須支付對(duì)價(jià),房屋完成過(guò)戶后,所有權(quán)歸受贈(zèng)人所有,贈(zèng)與人一般無(wú)權(quán)索回。由此,審判實(shí)踐中,厘清法律關(guān)系最為基礎(chǔ)、也最為關(guān)鍵。
基本原則:探究當(dāng)事人當(dāng)初的真實(shí)意思表示。
根據(jù)《民法總則》第一百三十三條的規(guī)定,民事法律行為是民事主體通過(guò)意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。
由此,區(qū)分民事法律行為的法律屬性,最核心的是探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。雖然法官身處當(dāng)下的時(shí)空、目睹眼下的紛爭(zhēng),但裁判的觸手是要力求“回看”當(dāng)事人從前簽訂合同、辦理過(guò)戶的“時(shí)空”,全面審核各方當(dāng)事人提交的各項(xiàng)證據(jù)、結(jié)合當(dāng)事人的陳述,探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,審慎認(rèn)定法律關(guān)系,盡量將法律事實(shí)貼近客觀事實(shí)、還原本真。
辨析途徑:當(dāng)事人的舉證責(zé)任。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定,當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
審判實(shí)踐中,主張當(dāng)事人間法律關(guān)系時(shí),主張屬房屋買賣合同關(guān)系的一方當(dāng)事人通常具有證據(jù)形式上的優(yōu)越性。為辦理過(guò)戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關(guān)合同,其中載明了雙方當(dāng)事人的合同身份、房屋交易的價(jià)格、房屋交易的條件等,在沒(méi)有充分的證據(jù)予以推翻的情況下,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買賣合同關(guān)系。故而,對(duì)于要主張雙方系房屋贈(zèng)與合同關(guān)系的當(dāng)事人需進(jìn)一步承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。
需要說(shuō)明的是,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法的解釋》第一百零九條的規(guī)定,當(dāng)事人對(duì)欺詐、脅迫、惡意串通事實(shí)的證明,以及對(duì)口頭遺囑或者贈(zèng)與事實(shí)的證明,人民法院確信該待證事實(shí)存在的可能性能夠排除合理懷疑的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。由此,當(dāng)事人主張存在房屋贈(zèng)與事實(shí)的,其證明標(biāo)準(zhǔn)已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn),而是更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),即當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供充分的證據(jù)以達(dá)到足以排除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn),否則其所主張的待證事實(shí)便難以認(rèn)定。
事實(shí)要素:可供形成內(nèi)心確認(rèn)的相關(guān)事實(shí)要素。
法院在審理辨析法律關(guān)系時(shí),除當(dāng)事人可以提供的相關(guān)證據(jù)外(諸如當(dāng)事人之間的其他書面約定,當(dāng)事人間對(duì)話的錄音錄像等),還可以考慮以下相關(guān)事實(shí),以便對(duì)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示形成內(nèi)心確認(rèn):
1房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容及形式,如:對(duì)交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、戶口遷移時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任等相關(guān)的交易細(xì)節(jié)的約定是否完備。
2房屋買賣的交易價(jià)格,如:交易價(jià)格如何磋商確定,交易價(jià)格相比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)有無(wú)明顯偏低等。
4房屋歷史居住、控制情況及戶口情況,如:未按約交房、遷移戶口,對(duì)方是否催告交房、催告遷移戶口等。
5房屋交易當(dāng)事人間的身份關(guān)系和經(jīng)濟(jì)能力,如:當(dāng)事人此前的親密程度、交往過(guò)程中有無(wú)惡化情況,買受人是否具備購(gòu)房的基本經(jīng)濟(jì)支付能力等。
6房款支付情況,如:有無(wú)實(shí)際付款、有無(wú)申請(qǐng)銀行貸款;如逾期付款,是否有催告付款的情況等。
7是否存在因房屋交易導(dǎo)致權(quán)利可能被侵犯的案外人。
對(duì)此有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)合同法第一百八十六條的規(guī)定,贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與,夫妻一方有權(quán)撤銷。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,此類案件不能簡(jiǎn)單機(jī)械套用上述規(guī)定,夫妻一方無(wú)權(quán)撤銷。
本文同意第二種觀點(diǎn)。主要理由在于,夫妻雙方的離婚協(xié)議內(nèi)容多而復(fù)雜,所包含的不僅僅是共有房屋贈(zèng)與未成年子女的這一項(xiàng)內(nèi)容,還包含了解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、其他共同財(cái)產(chǎn)分割、共同債務(wù)清償?shù)缺姸嗌婕叭松砗拓?cái)產(chǎn)的內(nèi)容。所有的這些約定是互為前提、互為結(jié)果,構(gòu)成了一個(gè)完整不可分的整體,可謂是一個(gè)“一攬子”的解決方案。
其中關(guān)于贈(zèng)與房屋的約定,其本質(zhì)也不僅僅是單純的贈(zèng)與,而是與其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系的分配緊密牽連的安排。如果允許夫妻一方就其中一項(xiàng)內(nèi)容反悔,如撤銷向未成年子女贈(zèng)與房屋的約定,那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是,在夫妻關(guān)系已經(jīng)解除且無(wú)法逆轉(zhuǎn)的情況下,如果允許當(dāng)事人對(duì)于財(cái)產(chǎn)的分配方式反悔,將使得先離婚再惡意占有財(cái)產(chǎn)的不誠(chéng)信行為得到保護(hù),更不利于保護(hù)未成年子女的合法權(quán)益。
。
1、承包方的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照,該證據(jù)證明原告的身份,及其訴訟權(quán)利能力和訴訟行為能力的證據(jù),證明自己是適格的訴訟主體。
2、發(fā)包方的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(或向工商行政管理部門查詢的企業(yè)基本情況登記表),
該證據(jù)證明被告的身份,以及其為適格訴訟主體的證據(jù)。
3、建設(shè)工程合同、工程質(zhì)量簽證單、工程款結(jié)算書等。該證據(jù)主要作為承包方提出的支付工程款訴訟的基本事實(shí)和理由的證據(jù)。
4、法院有權(quán)主管或管轄的證據(jù)。該方面的證據(jù)主要表現(xiàn)為雙在《建設(shè)工程合同》中關(guān)于管轄的約定或合同的履行地及被告(發(fā)包方)住所地的有關(guān)證據(jù)。
在向法院起訴時(shí),一般具備以上四方面的證據(jù),法院應(yīng)受理并予以立案。
6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)中,就人民法院如何適用法律問(wèn)題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件,公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是,由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制,它并不能代替法律和行政法規(guī),并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸,有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題,“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問(wèn)題,如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問(wèn)題,在《解釋》中都沒(méi)涉及;又比如對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問(wèn)題,理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致;還比如出賣人在履約過(guò)程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對(duì)以上問(wèn)題,亟待研究解決。
一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。
由于《解釋》對(duì)雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對(duì)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題,依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)第5條的規(guī)定,在商品房買合同賣糾紛中,應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任;由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是,如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查取證問(wèn)題,《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋,規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為,在商品房買賣合同中,法院依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查取證的情形主要有以下兩種:一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明;另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外,其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然,在依照《規(guī)定》也無(wú)法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí),就應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析,可根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來(lái)確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想,在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后,可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式,對(duì)律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如,在一方當(dāng)事人不知道對(duì)方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi),而自已又沒(méi)有證據(jù)時(shí),可以向法院提出申請(qǐng),填寫《請(qǐng)求調(diào)查申請(qǐng)書》,說(shuō)明不能自行查證的理由,法官審查后,可以簽發(fā)調(diào)查令,其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來(lái),既不違反法律規(guī)定對(duì)稅費(fèi)實(shí)行專門機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定,又可節(jié)約法院的人力和物力,體現(xiàn)取證過(guò)程中的當(dāng)事人主義。
二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款,也就是人們所說(shuō)的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購(gòu)樓方式,是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度,其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同,系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國(guó)現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念,但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國(guó)目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中,買受人將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款,當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí),銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣,以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購(gòu)條款,當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí),要求出賣人回購(gòu)。因此,現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中,買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保,屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同,一旦買受人取得房屋所有權(quán)后,權(quán)利抵押就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此,我國(guó)內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押,其內(nèi)涵與英美法系和我國(guó)香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則?!督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款,并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí),當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款的.一系列相關(guān)問(wèn)題。結(jié)合審判實(shí)踐,筆者認(rèn)為,在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則:一是合并審理原則?!督忉尅返?5條規(guī)定,以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的,如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求,應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定,在按揭銀行沒(méi)有參加買受人與出賣人購(gòu)房合同糾紛的情形下,如果法院擬判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同時(shí),法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟,是否參加訴訟,應(yīng)由按揭銀行自行決定,人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中,我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中,象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問(wèn)題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外,買受人所購(gòu)房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán):即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此,一方面,我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度,以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間,并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定,建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán),而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。
關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。
1、對(duì)欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō),欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí),使表意人陷入誤解,違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件:一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實(shí)施欺詐之人為出賣人或者第三人。對(duì)于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定,目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人,但它是指從某一套商品房的整體而言,而不是指該套商品房的局部瑕疵,也不僅僅是“缺斤短兩”的問(wèn)題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形,《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,只要出賣人實(shí)施了某種欺騙行為,這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相,就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外,象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況,在履行合同過(guò)程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等,均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話,容易使人產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的混亂。
筆者認(rèn)為,出賣人的欺詐。
行為既可以表現(xiàn)為無(wú)中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述,也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述,只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞,惡意造假,就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。
現(xiàn)主要有二種觀點(diǎn):
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,若出賣人存在主觀惡意,有欺詐行為,因《解釋》沒(méi)有涉及,也只能依照《解釋》第13條處理。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,若不是出賣人的主觀故意,或純屬違約行為,就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理;若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐,就應(yīng)適用懲罰性賠償。因?yàn)樯唐贩抠I賣反欺詐,雙倍索賠是利器。
筆者同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍,象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來(lái)進(jìn)行處理,就會(huì)導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說(shuō),全國(guó)人大及其常委會(huì)公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力,既然《消法》已對(duì)欺詐的概念作出界定,在《消法》還沒(méi)有進(jìn)行修改的情況下,如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請(qǐng)求懲罰性賠償,人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來(lái)裁判。因此,將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍,并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來(lái)確定懲罰性賠償范圍,這樣更有利于對(duì)消費(fèi)者這一弱勢(shì)群體的法律保護(hù),也有利于有效制裁和遏制欺詐,促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。
為正確審理。
借款合同。
糾紛案件,保護(hù)貸款人、借款人及第三人的合法權(quán)益,保障和促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第十二章借款合同、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》及其他法律的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合人民法院審判實(shí)踐,制定本規(guī)定。
第一條(調(diào)整借款合同類型)。
本規(guī)定適用于金融機(jī)構(gòu)作為貸款人自主承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的自營(yíng)貸款合同和委托貸款合同。其中自營(yíng)貸款合同包括以非金融機(jī)構(gòu)為借款人的自營(yíng)貸款合同(含信托貸款合同)和以金融機(jī)構(gòu)為借款人的同業(yè)拆借合同。
非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)法人、非法人組織之間發(fā)生的借貸關(guān)系,亦按本規(guī)定處理。
第二條(非法金融活動(dòng)債務(wù)處理)。
非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)所形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。
當(dāng)事人就前款債權(quán)債務(wù)直接向人民法院提起民事訴訟的,人民法院告知其應(yīng)向有關(guān)部門請(qǐng)求處理;發(fā)現(xiàn)涉嫌犯罪的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)移送公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹椤5谌龡l(金融資產(chǎn)管理公司受讓銀行貸款債權(quán)再轉(zhuǎn)讓及糾紛處理有關(guān)規(guī)定)。
金融資產(chǎn)管理公司對(duì)外轉(zhuǎn)讓其已從原債權(quán)銀行承接的借款合同項(xiàng)下的債權(quán),其受讓人可以是中國(guó)境內(nèi)法人、其他組織、自然人,也可以為外國(guó)法人、其他組織、自然人。
金融不良債權(quán)受讓人自債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署生效后,享有對(duì)借款人依照原借款合同約定收取利息的權(quán)利。
貸款債權(quán)由金融資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓至其他受讓人后,金融資產(chǎn)管理公司或受讓人既可以采取已有相應(yīng)規(guī)定的方式履行通知義務(wù),對(duì)受讓人直接將債務(wù)人提起訴訟的,可以視為已履行通知義務(wù)。涉及擔(dān)保人的,參照上述規(guī)定辦理。
金融資產(chǎn)管理公司受讓國(guó)有商業(yè)銀行債權(quán)時(shí)或者再次轉(zhuǎn)讓債權(quán)的沒(méi)有隨同主債權(quán)一同轉(zhuǎn)移擔(dān)保權(quán)利或者對(duì)擔(dān)保物權(quán)單獨(dú)作出處分的,新債權(quán)人不得向從債務(wù)人主張權(quán)利。
貸款銀行虛假剝離如隱瞞剝離前的抵債、訴訟、破產(chǎn)資料、或在債權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)。
通知書。
中私刻債務(wù)人、擔(dān)保人公章等的,金融資產(chǎn)管理公司或其他受讓人有權(quán)解除合同。
國(guó)有商業(yè)銀行貸款債權(quán)的主債務(wù)已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效,保證債務(wù)也超過(guò)保證責(zé)任期間,金融資產(chǎn)管理公司受讓債權(quán)后向債務(wù)人發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)移通知書,債務(wù)人在相應(yīng)回執(zhí)上簽章的,構(gòu)成主債務(wù)的重新確認(rèn),具有效力;金融資產(chǎn)管理公司向原保證人發(fā)出具有要求繼續(xù)履行保證責(zé)任的擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)移通知書,原保證人在回執(zhí)上簽章的,視為對(duì)保證債務(wù)的重新確認(rèn)。
第四條(借款合同履行地確定)借款合同糾紛案件除當(dāng)事人依法約定管轄外,由借款合同履行地或被告住所地的法院管轄。
借款合同履行地為合同所載明貸款人的住所地。
委托貸款合同和信托貸款合同的履行地為受托人住所地。對(duì)于第二、三款,當(dāng)事人另有約定的,從其約定。
第五條(委托貸款合同訴訟主體)。
委托貸款合同借款人未按約定償還借款,委托人可以委托受托人起訴借款人,也可以直接起訴借款人。
借款合同訴訟時(shí),當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)向法庭提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、委托代理人授權(quán)。
委托書。
借款合同擔(dān)保合同借款借據(jù)公司章程董事會(huì)或股東會(huì)決議以及其它能夠證明案件事實(shí)的證據(jù)材料。
第七條(借款合同訂立形式)。
借款合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立。未訂立書面借款合同,但簽訂有要素齊全的借款借據(jù)的,視為采用了書面形式。沒(méi)有書面借款合同,也無(wú)借款借據(jù),但當(dāng)事人各方對(duì)合同主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容無(wú)異議的,合同亦成立。
第八條(簽名蓋章)。
借款合同當(dāng)事人約定以簽名并蓋章為合同成立的,而實(shí)際簽訂只有簽名或者蓋章的,合同不成立。但合同一方當(dāng)事人已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,應(yīng)認(rèn)為合同已經(jīng)成立;當(dāng)事人約定合同簽字就成立,各方又都實(shí)際加蓋公章或合同章的,以最后一方簽字的時(shí)間為合同成立的時(shí)間。合同約定簽字即成立,但只加蓋個(gè)人私章,應(yīng)認(rèn)定與簽字有同等效力。
對(duì)于簽名即成立的借款合同,簽名主體應(yīng)限于當(dāng)事人的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人或經(jīng)當(dāng)事人加蓋公章書面授權(quán)的其他人員。
借款合同當(dāng)事人沒(méi)有約定以加蓋財(cái)務(wù)專用章等代替公章或合同章簽訂合同的,但在簽訂合同時(shí)當(dāng)事人加蓋了財(cái)務(wù)專用章并為合同對(duì)方接受的,合同成立。
合同簽約一方或各方未在合同上簽署簽約時(shí)間的,應(yīng)以借款借據(jù)上記載的日期為合同簽訂時(shí)間或者以貸款人依借款合同發(fā)放第一筆貸款時(shí)間為合同成立的時(shí)間。如果一方已在合同上簽署簽約日期的,一方所簽署的日期為合同生效日期。
第十條(貸款人審查義務(wù))。
借款人或擔(dān)保人,其公司章程對(duì)借款或?qū)ν馓峁?dān)保是否需要由董事會(huì)或股東會(huì)作出決議規(guī)定不明確的,貸款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同之前,可以責(zé)令借款人和擔(dān)保人提供董事會(huì)或股東會(huì)的決議。第十一條(借款金額確定)。
發(fā)放貸款后,借款合同與借款借據(jù)記載的金額不一致的,以借款借據(jù)所記載的金額為確認(rèn)依據(jù);借款借據(jù)記載金額與實(shí)際發(fā)放金額不一致的,以實(shí)際發(fā)放金額為準(zhǔn)。
第十二條(未經(jīng)行政批準(zhǔn)的效力)境內(nèi)機(jī)構(gòu)未履行法定的批準(zhǔn)手續(xù)借用境外貸款或者向境外貸款而簽訂的借款合同,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
第十三條(企業(yè)借貸效力)。
企業(yè)之間借貸合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但下列情形除外:
(二)銀行信譽(yù)好的企業(yè)接受銀行信譽(yù)差的企業(yè)的委托,從銀行貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸,中間無(wú)加息牟利而簽訂企業(yè)間借貸合同。
(另一種觀點(diǎn)主張,企業(yè)之間相互借貸原則上認(rèn)定有效,除外部分無(wú)效。除外部分列舉無(wú)效的情形。)。
第十四條(提供虛假情況的效力)。
借款人違反《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十九條規(guī)定提供與借款有關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的虛假情況,從而使貸款人違背真實(shí)意志簽訂借款合同,貸款人可以申請(qǐng)人民法院撤銷或變更借款合同。第十五條(迫于強(qiáng)令簽訂的借款合同的效力)。
任何單位、個(gè)人違反《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第四十一條規(guī)定強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款構(gòu)成侵權(quán)的,商業(yè)銀行可以申請(qǐng)人民法院撤銷或變更借款合同。
第十六條(約定利率的限制)。
借款合同當(dāng)事人約定的利率超出了中國(guó)人民銀行公布的法定利率的浮動(dòng)上下限,超出部分無(wú)效。
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按揭一詞是香港地區(qū)學(xué)者對(duì)英文mortgage的漢澤(粵語(yǔ)音譯)。按揭是英美法中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度,系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式,本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。我國(guó)內(nèi)地的現(xiàn)行法律中尚未使用按揭這一概念,但這一概念在實(shí)踐中已得到了廣泛的運(yùn)用。從實(shí)質(zhì)上看,無(wú)論是“樓花”按揭還是房屋按揭,我國(guó)內(nèi)地商品房按揭合同中均不要求債務(wù)人事先將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,購(gòu)房者在將所購(gòu)的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔(dān)保物時(shí)并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下,不符合英美法和我國(guó)香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中,購(gòu)房者其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)?;鞠嗤?。因此,我國(guó)內(nèi)地在使用按揭這一概念時(shí),其內(nèi)涵與英美法中和我國(guó)香港的按揭及大陸法系中的讓與擔(dān)保制度是不同的。我國(guó)內(nèi)地的按揭貸款合同本質(zhì)上仍為抵押貸款合同。近幾年來(lái),隨著我國(guó)住房分配貨幣代、住房商品化和社會(huì)化的住房制度改革的穩(wěn)步推進(jìn),商品房按揭制度受到開發(fā)商、購(gòu)房者和銀行等各方面的極大歡迎,這一制度在實(shí)踐中得到廣泛的運(yùn)用,因而該類糾紛案件也越來(lái)越多地起訴到法院。
作為新類型的房地產(chǎn)案件,法院在審理過(guò)程中遇到不少新問(wèn)題,亟待研究解決。
在商品房按揭糾紛中,一般主要存在四個(gè)基本合同關(guān)系,即購(gòu)房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關(guān)系、開發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。
在這四個(gè)合同相互之間的關(guān)系中,大家對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒(méi)有爭(zhēng)議,存在爭(zhēng)議的是借款合同是否為購(gòu)房合同的從合同。有種觀點(diǎn)認(rèn)為,借款合同是購(gòu)房合同的從合同,不具有獨(dú)立性,;因購(gòu)房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認(rèn)為,這種觀點(diǎn)值得商榷。
根據(jù)民法基本原理,凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同,稱這主合同。反之,必須以他種合同的存在為前提,自身不能獨(dú)立存在的合同,叫做從合同。
雖然借款合同與購(gòu)房合同存在密切的聯(lián)系,借款合同中的物的擔(dān)保標(biāo)的物與購(gòu)房合同的標(biāo)的物具有同一性,按揭貸款的款項(xiàng)也用于支付購(gòu)房合同的價(jià)款,但是,借款合同并不以購(gòu)房合同的存在為前提,其不是購(gòu)房合同的從合同。首先,借款合同不因購(gòu)房合同的消滅而消滅。根據(jù)《合同法》第91條的規(guī)定,合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同債務(wù)已經(jīng)按照約定履行而終止。在購(gòu)房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項(xiàng)支付給開發(fā)商,開發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購(gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證等合同義務(wù)以后,購(gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅,其可獨(dú)立存在到20、30年后購(gòu)房者(借款人)還清貸款時(shí)才消滅,其次,購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷并不必然導(dǎo)致借款合同的無(wú)效、可撤銷。銀行與購(gòu)房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無(wú)效、可撤銷情形,法院便不能以購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷為由而認(rèn)定借款合同無(wú)效或予以撤銷。購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化,并不因此導(dǎo)致銀行依法向購(gòu)房者發(fā)放貸款行為的無(wú)效、可撤銷。實(shí)踐中銀行在購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效、撤銷或解除后,往往要求解除借款合同,主要考慮的是購(gòu)房者的資信狀況。從理論上說(shuō),即使購(gòu)房合同存在瑕疵,導(dǎo)致抵押擔(dān)保不能實(shí)現(xiàn),但如購(gòu)房者資信并未下降或提供其他擔(dān)保。銀行認(rèn)為不影響資金安全,其也不會(huì)必然要求解除借款合同。因此,購(gòu)房合同與借款合同不是主從合同,它們是有一定聯(lián)系但也相互獨(dú)立的合同。
二、購(gòu)房者要求解除購(gòu)房合同時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題。
司法實(shí)踐中對(duì)于按揭糾紛案件中的訴訟主體問(wèn)題爭(zhēng)議較大的是,在購(gòu)房者起訴開發(fā)商要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效或解除合同并退還購(gòu)房款本息時(shí),法院是否應(yīng)追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在此情形下,按揭銀行屬于無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,法院應(yīng)追加按揭銀行參加訴訟,如果法院判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效,則由開發(fā)商直接將購(gòu)房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行,其余的購(gòu)房款則返還給購(gòu)房者。我們認(rèn)為,這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行三方之間的四種法律關(guān)系,但將按揭銀行列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符,也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關(guān)于適用民事訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第65條的規(guī)定,有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的區(qū)別,在于該第三人對(duì)于當(dāng)事人雙方的訴標(biāo)的是否“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)”。有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人有權(quán)向法院提出訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由,成為當(dāng)事人。而獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人可以申請(qǐng)參加訴訟,也可以由法院通知參加訴訟,其只有在法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)才有權(quán)提出上訴,且其在一審中無(wú)權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴。民事訴訟理論通說(shuō)認(rèn)為,無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟,是參加到當(dāng)事人一方進(jìn)行訴訟,與所參加的當(dāng)事人一方有法律上的利害關(guān)系,案件處理結(jié)果涉及他的合法權(quán)益,因此他在訴訟中一般是通過(guò)支持一方的主張,反對(duì)另一方的主張,來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。而有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告,以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張,也不同意本訴中被告的主張。實(shí)際上他是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格,向法院提起了一個(gè)新的訴訟。在按揭糾紛中,當(dāng)購(gòu)房者起訴開發(fā)商,要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效或解除合同,并退還購(gòu)房本金利息時(shí),按揭銀行對(duì)于開發(fā)商與購(gòu)房者之間的訴訟標(biāo)的(房屋或樓花)享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán),因?yàn)橘?gòu)房者已將該訴訟標(biāo)的抵押給銀行,按揭銀行對(duì)于該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán),其對(duì)該標(biāo)的可以主張獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此,在此種情形下,按揭銀行屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,是否參加訴訟,應(yīng)由其自行決定,法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。
在按揭糾紛中,銀行也有作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的情形。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第3款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第11條的規(guī)定,開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預(yù)售款挪作他用,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”,損害購(gòu)房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實(shí)履行該項(xiàng)法定義務(wù),實(shí)踐中都要求開發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶?!稄V東省商品房預(yù)售管理等比例》明確規(guī)定,開發(fā)商使用商品房預(yù)售款時(shí),銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭。
銀行同時(shí)也是開發(fā)商預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行,購(gòu)房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意,擅自向開發(fā)商支付商品房預(yù)售款致使樓盤爛尾為由,要求開發(fā)商、銀行承擔(dān)責(zé)任的,應(yīng)將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購(gòu)房者僅起訴開發(fā)商,而未起訴銀行,當(dāng)事人可申請(qǐng),、法院亦可通知銀行作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。但此時(shí)的銀行并不是因其按揭銀行身份,而是因其預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。
三、購(gòu)房合同解除或認(rèn)定無(wú)效后的處理。
在購(gòu)房者起訴開發(fā)商要求解除購(gòu)房合同或確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效時(shí),由于購(gòu)房者已將所購(gòu)房屋或樓花抵押給按揭銀行,因而其實(shí)質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定,抵押人地抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。實(shí)踐中按揭銀行與購(gòu)房者在合同中亦對(duì)此有明確約定。因此,購(gòu)房者在起訴開發(fā)商要求解除購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)依法知按揭銀行。為了切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益,如果購(gòu)房者沒(méi)有通知按揭銀行,法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟,法院在判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效時(shí),可一并解決開發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系,即購(gòu)房者將房屋或樓花退還開發(fā)商,開發(fā)商將購(gòu)房款項(xiàng)返還給購(gòu)房者,并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的同時(shí),解除按揭銀行與購(gòu)房者之間的借款合同,按揭銀行對(duì)購(gòu)房者處理抵押物所得價(jià)款行使物上代位權(quán),并可要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,由開發(fā)商將購(gòu)房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行,其余款項(xiàng)支付給購(gòu)房者。但是,由于銀行有抵押權(quán)和開發(fā)商的保證作為擔(dān)保,其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費(fèi),而且,購(gòu)房合同能否解除或認(rèn)定無(wú)效只有在案件審結(jié)后才能確定。因此,為了防止浪費(fèi)人力和財(cái)力,按揭銀行往往不愿意參加購(gòu)房者與開發(fā)商的購(gòu)房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟,法院只能審理購(gòu)房者與開發(fā)商的購(gòu)房合同關(guān)系,如果判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同,則只能判決開發(fā)商退款給購(gòu)房者,購(gòu)房者退房給開發(fā)商。目前司法實(shí)踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問(wèn)題:在此種情形下,購(gòu)房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設(shè)有抵押權(quán),且開發(fā)商在購(gòu)房者與銀行的借款合同中往往承擔(dān)連帶保證責(zé)任,如果購(gòu)房者不退還銀行的借款,則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此,開發(fā)商有可能在退還購(gòu)房者全部購(gòu)房款后,還要向銀行承擔(dān)退還購(gòu)房者所欠銀行借款本息的責(zé)任。雖然開發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后可向購(gòu)房者追償,但購(gòu)房者通過(guò)訴訟從開發(fā)商取得的款項(xiàng),又要開發(fā)商通過(guò)另外的`訴訟取回,這顯然不符合訴訟效益原則,既增加了當(dāng)事人的訟累。也浪費(fèi)了有限的司法資源。而且,如果購(gòu)房者將款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或攜款隱匿,致使開發(fā)商無(wú)法追償,則顯然對(duì)開發(fā)商不公平。
為了解決上述問(wèn)題,我們認(rèn)為,可參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》。
第35條關(guān)于當(dāng)理人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的,法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求的規(guī)定的精神,在按揭銀行沒(méi)有參加購(gòu)房者與開發(fā)商購(gòu)房合同糾紛的情形下,如果法院擬判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同的,法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。此時(shí),按揭銀行一般會(huì)參加訴訟主張權(quán)利,因?yàn)樵谫?gòu)房合同解除或認(rèn)定無(wú)效后,銀行一般會(huì)要求解除購(gòu)房者與其簽訂的借款合同,提前收回貸款。如果按揭銀行在此時(shí)仍不參加訴訟,由于法院已明確告知其將解除購(gòu)房合同或認(rèn)定合同無(wú)效,其享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物將被處置,按揭銀行不參加訴訟主張權(quán)利,應(yīng)視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權(quán)的追及權(quán),無(wú)權(quán)對(duì)該抵押物主張優(yōu)先受償,而只能向抵押人(購(gòu)房者)行使物上代位權(quán),即要求購(gòu)房者將開發(fā)商退還的購(gòu)房款用于提前清償銀行借款本息。
開發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后,雖然對(duì)購(gòu)房者的銀行借款仍承擔(dān)連帶保證責(zé)任,但根據(jù)《擔(dān)保法》第28條第1款和最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)提保法若干問(wèn)題的解釋》第38條的規(guī)定,同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的,保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。在借款合同中,債務(wù)人(購(gòu)房者)是以其所購(gòu)買的房屋或樓花作為物的擔(dān)保的,因此,開發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。由于實(shí)踐中一般是七成按揭,購(gòu)房者一般已至少支付30%的購(gòu)房款,以房屋或樓花的全部?jī)r(jià)值來(lái)?yè)?dān)保70%以下購(gòu)房款的債權(quán),按揭銀行的債權(quán)本來(lái)可以通過(guò)物的擔(dān)保全部得以實(shí)現(xiàn),如果按揭銀行放棄物的擔(dān)保,開發(fā)商無(wú)須再承擔(dān)保證責(zé)任。因此,在這種情況下,開發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后,已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)然購(gòu)房者與開發(fā)商在訴訟過(guò)程中,如果達(dá)成解除購(gòu)房合同的協(xié)議,也可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第67條第1款的規(guī)定,由取得抵押物所有權(quán)的開發(fā)商行使滌除權(quán),代替?zhèn)鶆?wù)人(購(gòu)房者)清償其所欠按揭銀行全部債務(wù),其余款項(xiàng)則返還給購(gòu)房者,從而一并解決開發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。
四、按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)。
按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突,是審判實(shí)踐中遇到的新問(wèn)題。購(gòu)房者所購(gòu)房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán):按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開發(fā)商的其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。
(一)購(gòu)房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護(hù)。
為了從按揭銀行獲得貸款,購(gòu)房者將其所購(gòu)“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國(guó)內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)間不長(zhǎng),對(duì)按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和恰當(dāng)?shù)氖侄?,因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時(shí),均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢(shì)地位,側(cè)重強(qiáng)調(diào)按揭銀行的利益保護(hù),而往往忽視對(duì)購(gòu)房者正當(dāng)權(quán)益的保障。目前較為突出的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前,按揭房產(chǎn)因不可擴(kuò)力而毀損、滅失、停建的,則開發(fā)商和購(gòu)房者均不需承擔(dān)責(zé)任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn),按揭銀行可以就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。(3)在開發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以后,或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后,按揭房產(chǎn)毀損、滅失的,風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則由購(gòu)房者承擔(dān)。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn),按揭銀行亦可就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。
2、對(duì)購(gòu)房者合理使用房屋限制過(guò)嚴(yán)。實(shí)踐中許多按揭銀行合同規(guī)定:購(gòu)房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定;購(gòu)房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的,應(yīng)經(jīng)按銀行書面同意。我們認(rèn)為,購(gòu)房者將按揭房產(chǎn)出租,屬于合理使用抵押物,并不會(huì)對(duì)按揭銀行的抵押權(quán)造成損害,相反還有利于購(gòu)房者籌措資金,及時(shí)支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能,在購(gòu)房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權(quán)的情況下,按揭銀行不應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限制。因此,法院在審理案件時(shí),亦可依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定,以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由,認(rèn)定該條款無(wú)效。
3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過(guò)大。按揭合同一般均規(guī)定:購(gòu)房者違反合同的任何條款,按揭銀行有權(quán)要求購(gòu)房者提前償還部分或全部貸款本息,由此而引起的任何損失均由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。這種條款使購(gòu)房者處在十分不利的地位,因?yàn)椴话唇液贤械脑S多條款(如不許購(gòu)房者出租的條款)本來(lái)就不公平,而一旦購(gòu)房者違反,按揭銀行就可以解除合同,要求購(gòu)房者提前清償貸款本息,導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益嚴(yán)重失衡。
(二)購(gòu)房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護(hù)。
我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定,建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時(shí),可就工程折價(jià)、拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于該種權(quán)利的性質(zhì),學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)為留置權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)就是優(yōu)先權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)是法定抵押權(quán)。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為將建筑商的優(yōu)先受償權(quán)理解為法定抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)均可以,但從實(shí)踐分析理解為優(yōu)先權(quán)更合適。我們認(rèn)為,建筑商的優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的特征,它從屬于建筑商的主債權(quán)即工程價(jià)款取得權(quán),不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權(quán)的要件,即使建筑物已竣工交付發(fā)包人,建筑商仍享有優(yōu)先受償權(quán),并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅,具有不可分性和物上代位性,因此,在性質(zhì)上應(yīng)為法定抵押權(quán)。當(dāng)開發(fā)商未按時(shí)向建筑商支付工程款時(shí),建筑商便可以申請(qǐng)對(duì)其建設(shè)的商品房行使法定抵押權(quán)。但此時(shí)開發(fā)商可能已依法將商品房預(yù)售給購(gòu)房者,因而建筑商的法定抵押權(quán)便與購(gòu)房者的權(quán)益發(fā)生了沖突。理論界和實(shí)踐部門對(duì)于此種情形應(yīng)如何處理一直存在很大的爭(zhēng)議。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》公布施行后,這個(gè)問(wèn)題在一定程度上得到解決,即“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。但仍然存在以下問(wèn)題:一是該《批復(fù)》只解決了購(gòu)房者為消費(fèi)者的情形,對(duì)于不是消費(fèi)者的購(gòu)房者如購(gòu)買寫字樓的單位的權(quán)益與建筑商的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理則沒(méi)有作出規(guī)定。二是該《批復(fù)》對(duì)于已交付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者,并沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記作為對(duì)抗建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的條件。這一規(guī)定有利于保護(hù)作為消費(fèi)者的購(gòu)房者的合法權(quán)益,但一些開發(fā)商也可能利用此條規(guī)定惡意逃避債務(wù),因?yàn)樵诮ㄖ讨鲝埛ǘǖ盅簷?quán)時(shí),開發(fā)商可能臨時(shí)找一些“消費(fèi)者”簽訂假合同寫出假收據(jù),以對(duì)抗建筑的優(yōu)先受償權(quán)。為了解決上述問(wèn)題,我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度,明確法定抵押的起始時(shí)間。同時(shí)明確包括購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)在內(nèi)的各種權(quán)利的行使條件,應(yīng)以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間,并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”有原則處理。在建筑商登記法定抵押權(quán)后,開發(fā)商在預(yù)售部分商品房時(shí),需經(jīng)建筑商的同意,購(gòu)房者亦需將購(gòu)房款付入開發(fā)商與建筑商共同管理的帳戶,以保障建筑商對(duì)該部分購(gòu)房款行使物上代位權(quán)。
(三)購(gòu)房者與其他抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)。
購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權(quán)和建筑商的法定抵押權(quán)外,還可能存在其他抵押權(quán)。這些抵押權(quán)的產(chǎn)生有兩種不同的情形:一是開發(fā)商在預(yù)售前將商品房項(xiàng)目以在建工程的形式向銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押進(jìn)行融資;二是開發(fā)商在預(yù)售以后將商品房項(xiàng)目抵押給銀行或其他債權(quán)人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定,建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押和其他債權(quán),而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。由此可見(jiàn),在銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)與購(gòu)房者的權(quán)益發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益。該規(guī)定在保護(hù)作為消費(fèi)者的利益的同時(shí),存在如下問(wèn)題:一是也只能解決了購(gòu)房者為消費(fèi)者的情形,對(duì)于不是作為消費(fèi)者的購(gòu)房者的權(quán)益與銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理沒(méi)有作出規(guī)定。二是該規(guī)定沒(méi)有區(qū)分銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的設(shè)立是在商品房預(yù)售以前還是預(yù)售以后的情形,也沒(méi)有以購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記對(duì)抗銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的要件。即使購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)明知銀行或其他債權(quán)人已在該商品房上登記設(shè)立了抵押權(quán),購(gòu)房者仍然可以熟視無(wú)睹,因?yàn)樗臋?quán)益始終優(yōu)先于銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。如果這樣處理可能會(huì)動(dòng)搖包括抵押登記在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本制度-不動(dòng)產(chǎn)登記制度,損害依法履行了登記手續(xù)的抵押權(quán)人的合法利益,使問(wèn)題變得更難把握。為了解決上述問(wèn)題,我國(guó)應(yīng)堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記制度和“登記在先,成立在先,權(quán)利優(yōu)先”的原則,區(qū)分銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的設(shè)立是在購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以前是以后的不同情形,分別處理。對(duì)于購(gòu)房者已辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以后,開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權(quán)人的,抵押無(wú)效。對(duì)于購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以前,開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權(quán)人的,抵押權(quán)應(yīng)受保護(hù),但是,在購(gòu)房者已支付購(gòu)房款尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記期間,抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道該商品房已出售給購(gòu)房者仍在其上設(shè)立抵押權(quán)的,因開發(fā)商與抵押人均屬惡意,法律對(duì)其不予保護(hù),抵押應(yīng)視為無(wú)效。對(duì)于已設(shè)立抵押權(quán)的商品房項(xiàng)目,開發(fā)商在預(yù)售該部分商品房時(shí),須經(jīng)抵押權(quán)人的同意,購(gòu)房者亦須將購(gòu)房款付入開發(fā)商與抵押權(quán)人的共同管理的帳戶,以保障抵押權(quán)人對(duì)該部分購(gòu)房款行使物上代位權(quán)。
基本案情:
2000年7月21日購(gòu)房戶甲與房地產(chǎn)開發(fā)公司乙簽訂《商品房購(gòu)銷合同書》,約定:由乙將跨世紀(jì)花園一套住房出賣給甲,總房款638000元,由甲首付238000元,余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日,房屋產(chǎn)權(quán)證交付日期為房屋交付后一年內(nèi)即2002年7月26日前。為確保該購(gòu)房合同目的實(shí)現(xiàn),2001年3月18日、21日,甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個(gè)人住房借款合同(抵押加階段性保證借款)、個(gè)人住房貸款委托扣款協(xié)議各一份。
三方在上述三份合同中約定:由甲以所購(gòu)乙住房抵押,丙銀行向甲提供按揭貸款40萬(wàn)元用于購(gòu)買乙開發(fā)建設(shè)的跨世紀(jì)花園一套住房,借款期限15年,貸款月利率4.65‰,每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內(nèi)對(duì)甲的債務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任,保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證,辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記,并將房屋他項(xiàng)權(quán)證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi)辦妥抵押房屋的`所有權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行,否則承擔(dān)由此引起的一切法律后果。
上述四份合同簽訂后,甲依約如期向乙支付了首期購(gòu)房款238000元,丙銀行也依約將甲所借40萬(wàn)元款項(xiàng)直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今,雖經(jīng)甲多次催告,乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權(quán)證,也無(wú)法按合同約定在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi),辦妥抵押房屋所有權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙主要負(fù)責(zé)人因涉嫌犯罪,司法機(jī)關(guān)正在處理中,該公司開發(fā)的跨世紀(jì)花園項(xiàng)目已停工。該項(xiàng)目停工后,引起購(gòu)房戶恐慌,甲認(rèn)為自己的購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款,并同其他購(gòu)房戶一樣,紛紛向所購(gòu)房產(chǎn)所在地的a法院起訴,要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。
a法院以要先行處理乙公司負(fù)責(zé)人刑事犯罪為由,未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無(wú)法交付,依靠擔(dān)保權(quán)人乙公司無(wú)法清償債權(quán),在a法院未受理甲的起訴之后,于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地b法院搶先起訴,要求先行解除住房借款合同、抵押合同,判令甲提前償還40萬(wàn)元借款本息,乙公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。甲隨即提起反訴和另行起訴,要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。b法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天,重新向a法院起訴,要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同,判令乙退還甲購(gòu)房款和已交的按揭款并支付違約金,判令乙直接返還丙銀行40萬(wàn)元借款本息。甲在a法院受理后,告知b法院并要求兩案合并審理或中止訴訟,等a法院判決后再處理,未被采納。a法院考慮到自己受理的商品房購(gòu)銷合同一案與b法院受理的借款合同一案有密切聯(lián)系,根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“商品房買賣司法解釋”)的規(guī)定,應(yīng)合并審理,遂向與b法院共同的上級(jí)法院請(qǐng)示,請(qǐng)求上級(jí)法院指令b法院將借款合同案移送本院合并審理。b法院在上級(jí)法院答復(fù)之前,已作出一審判決,判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個(gè)人住房借款合同》,甲歸還丙銀行40萬(wàn)借款本息,乙公司對(duì)借款抵押物(甲所購(gòu)住房)處置后不足清償部分債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。甲的住所地不在a、b法院管轄區(qū),乙公司住所地在a法院管轄區(qū)。
分歧:
該案中后起訴的商品房購(gòu)銷合同到底應(yīng)不應(yīng)該與先起訴的借款合同合并審理,爭(zhēng)論較大。
[1][2][3][4]。
第二十四條因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第二十五條合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄,但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
第二十六條因保險(xiǎn)合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者保險(xiǎn)標(biāo)的物所在地人民法院管轄。
第二十八條因鐵路、公路、水上、航空運(yùn)輸和聯(lián)合運(yùn)輸合同糾紛提起的訴訟,由運(yùn)輸始發(fā)地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)。
第十八條因合同糾紛提起的訴訟,如果合同沒(méi)有實(shí)際履行,當(dāng)事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的,應(yīng)由被告住所地人民法院管轄。
第十九條購(gòu)銷合同的雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)交貨地點(diǎn)有約定的,以約定的交貨地點(diǎn)為合同履行地;沒(méi)有約定的,依交貨方式確定合同履行地;采用送貨方式的,以貨物送達(dá)地為合同履行地;采用自提方式的,以提貨地為合同履行地;代辦托運(yùn)或按木材、煤炭送貨辦法送貨的,以貨物發(fā)運(yùn)地為合同履行的。
購(gòu)銷合同的實(shí)際履行地點(diǎn)與合同中約定的交貨地點(diǎn)不一致的,以實(shí)際履行地點(diǎn)為合同履行地。
第二十條加工承攬合同,以加工行為地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的除外。
第二十一條財(cái)產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的.除外。
第二十二條補(bǔ)償貿(mào)易合同,以接受投資一方主要義務(wù)履行地為合同履行地。
第二十三條民事訴訟法第二十五條規(guī)定的書面合同中的協(xié)議,是指合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前達(dá)成的選擇管轄的協(xié)議。
第二十四條合同的雙方當(dāng)事人選擇管轄的協(xié)議不明確或者選擇民事訴訟法。
第二十四條的規(guī)定確定管轄。
第二十五條因保險(xiǎn)合同糾紛提起的訴訟,如果保險(xiǎn)標(biāo)的物是運(yùn)輸工具或者運(yùn)輸中的貨物,由被告住所地或者運(yùn)輸工具登記注冊(cè)地、運(yùn)輸目的地、保險(xiǎn)事故發(fā)生地的人民法院管轄。
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