<menuitem id="an1j4"></menuitem> 房地產行業的發展受到宏觀經濟政策、政府規劃和土地供應等因素的影響。以下是小編為大家推薦的房地產行業專家訪談，希望對大家了解行業動態有所幫助。
xx年至20**年全縣共發生各類煤礦生產安全事故25起，死亡31人，百萬噸死亡率達8.86%，直接經濟損失138.45萬元。
二、當前煤礦安全生產存在的主要問題。
當前煤礦安全生產存在的主要問題表現在以下幾個方面：
1、從事故類別分析，3年中國共產黨發生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發生，說明全縣煤礦安全生產工作重點沒有抓到位，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。
2、從事故的性質分析，3年25起事故均是責任事故，事故的發生都是由于企業人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業從業人員安全教育滯后，安全素質普遍較低，自我防護意識較差，遵守安全生產法律法規的自覺性不強。
3、從事故發生的原因分析，頂板事故發生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位、或者是支護不及時造成的；有的是處理危巖時，措施、方法不合理造成的；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責任心不強，檢查不及時，沒有及時跟班作業，井下電器有失爆現象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產生突然集聚，造成瓦斯事故的發生。從分析來看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產操作規程或者是企業沒有制定切合實際的、詳細的、科學的操作規程，致使從業人員有章不循或無章不循，企業的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎條件差，致使事故多發。
4、從事故發生的時間分析，25起事故當中，在上午10:30(含10:30)以前發生的僅有3起，而10:30以后發生的占22起，也就是說在企業現場管理人員要下班、或者已經下班、或者現場管理人員沒有跟班作業致使安全生產事故發生。說明了企業的現場管理責任不落實，監督不到位，工人乘機違章操作。這也是我們總結、分析事故以前所忽視的。
5、從事故發生的年度分析，3年中以20xx年發生的事故最多，也就是在煤礦行業效益明顯、搶生產、爭利益的時候容易發生安全事故，說明了企業老板仍然存在著重生產、輕安全的老問題。
三、對策措施。
1、進一步提高煤礦安全生產的認識，牢固樹立安全第一的思想。
煤礦安全生產關系到人民群眾的生命財產安全，關系改革發展和社會穩定大局。搞好煤礦安全生產工作，切實保障人民群眾的生命財產安全，體現了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進生產力的發展要求和先進文化的前進方向。做好安全生產工作是全面建設小康社會、統籌經濟社會全面發展的重要內容，是實施可持續發展戰略的組成部分，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產作為一項長期艱巨的任務，警鐘長鳴，常抓不懈，克服厭戰、麻痹、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產工作的重要意義和現實緊迫性，動員全社會力量，齊抓共管，全力推進。特別是各煤礦企業要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產的投入、教育培訓、現場管理等各個方面入手，努力提高企業安全管理水平和員工素質，真正做到生產安全，減少傷亡事故的發生。
2、堅決貫徹國家安監局5號令，努力提高煤礦安全生產水平。
國家安監局5號令對煤礦安全生產基本條件做了明確的規定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數不合理，提升運輸、開采、通風設備設施較為落后，雖通過去年停產整頓，但企業改變不大。為此，縣煤炭、安監部門和產煤鄉鎮進一步加強煤礦安全監督管理，促進煤礦企業按照國家安監局5號令要求，進一步加大投入，全面改善企業的軟、硬件設施，特別是在提升運輸、通風、排水設備設施等方面要進一步加大投入，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關停，從而努力改變企業安全生產的條件。
3、狠抓安全培訓，努力提高企業管理人員和從業人員的安全意識。
當前從煤礦安全生產存在的問題來看，主要表現為企業的。
管理人員安全知識潰乏，在具體的安全生產管理中失誤較多，不能夠根據煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署，而從業人員自身素質較低，自我防護意識較差，“三違”現象嚴重，為此做好企業管理人員和從業人員的安全培訓顯得尤為重要。一是縣煤礦行業主管部門和安全生產綜合監督管理部門要依法強化對生產經營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業人員的培訓工作，強化對《安全生產法》等法律法規和煤礦安全生產規程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業自身要加強對從業人員的培訓、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規程逐條逐款培訓到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀，不違規操作，確保生產安全。從而降低傷亡事故的發生。
4、嚴格各項制度的落實，降低傷亡事故的發生。
一、提出問題。
現在電視上都在放關于節能的廣告，經過這幾年來的改革，，節是節了一點，但是還有很多人沒有養成節能的習慣。今天我們來看看，不節能的結果，一直想現在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧！
二、調查方法。
通過電視、書籍、網絡、中國日報、慈溪日報、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況！
去訪問對這一方面有一些成就的人。
搜集一些有關節能的數據或者一些節能的小妙招。
三、調查過程。
雖然廣告中一直放節能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會哭泣，才會環境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調查報告：據統計在一個小時里，一滴水可以寄到3。6公斤一個月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個人一個月的花銷，可見，一滴水的浪費都是不應有的。至于連續流的小水流，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤，每個月可以積水482噸。所以，節約用水要從點點滴滴做起，一滴水也很有用。
四、節能小妙招。
看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了，只有使用一些小妙招，也可以節省一大筆花銷的。如：開空調時開到26度，因為這樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發現。
當前，正處于轉變發展方式、加快產業升級的關鍵階段。律師業是調整產業結構、調節社會關系、規范經濟運行、改善投資環境、推動轉型升級、實現科學發展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業發展現狀及發展趨勢進行了專題調研和思考。
一、不斷發展的律師業。
改革開放三十年來，特別是近年來，在社會經濟快速發展的宏觀背景下，我市律師業不斷發展壯大，隊伍素質不斷增強，服務質量不斷提升，律師業促進經濟社會發展、維護社會穩定的作用進一步顯現。
(一)律師隊伍不斷壯大，結構日趨優化。全市有律師執業機構36家，其中律師事務所29家(合伙所20家，個人所9家)，公司律師事務部1家，法律援助中心6家；行業從業人員326人，其中執業律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實習律師66人，行業內勤人員36人。執業律師人數與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學歷。全市律師事務所分布概況也從原來的規模小、人員少的格局，逐步轉變成中等規模所帶頭，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家。拂曉、三聯、黃淮等3家律師事務所入選全省律師事務所50強，山石律師事務所成為皖北地區唯一一家具有承辦破產案件資格的律師事務所。同時，律師事務所的基礎建設和律師辦公現代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊伍發展勢頭良好。
(二)業務規模逐年提升，領域不斷拓展。近年來，律師辦案數量和業務收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業務收費425萬元，擔任法律顧問375家，同比分別增長14.65%、8.6%、19.4%。業務領域已涉及股權轉讓、對外商貿、破產重組、知識產權、金融證券、勞動爭議和房地產等各類民商事糾紛，基本覆蓋經濟社會生活各領域。
(三)職能作用逐漸彰顯，服務水平不斷提高。一是廣大律師積極服務黨委、政府中心工作。3年來，為各級政府依法行政、依法決策提供服務、為市重點工程提供法律意見、審查招商引資協議、代理政府參與訴訟、為國企改制涉法事務提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關注重點地區、重點人群、重點領域，積極為保障和改善民生服務。律師積極參與法律服務進社區、進鄉村活動，律師服務不斷向社區、鄉村延伸，3年來全市律師參與義務法律咨詢150余場次；努力滿足進城務工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面，每位執業律師每年都按規定完成2件以上法律援助案件；積極關注城市建設、拆遷安置補償、就業、就學、就醫、社會保障等民生熱點，為人民群眾最關心、最現實利益問題提供了及時便捷的法律服務。三是律師積極為維護社會穩定服務。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領導接訪135次，累計接待上訪群眾1萬余人次，參與糾紛調解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護了社會和諧穩定。
(四)監督管理持續加強，律師社會地位不斷提高。近年來，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動、律師隊伍集中教育整頓、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育、執業道德與執業紀律教育；積極開展便民服務，改進服務水平，提升服務能力，不斷推動律師“法律服務提升年”、律師“進萬村”大服務、“律師事務所內部管理規范建設年”、“千名律師解千難”等服務活動深入開展；積極轉變考核管理方式，推行信息公開和網上監督，不斷推進管理體制創新，努力健全監督機制、誠信機制、獎懲機制、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發揮市律協行業管理優勢和律師事務所的自律性管理；不斷加強和改進律師黨建工作，市律師協會成立了黨總支，全市律師黨支部8個，聯合支部5個，實現了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執業律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區兩級人大代表、政協委員，陳晨律師再次當選省人大代表，律師代表、委員都能發揮自己的職業優勢，認真履行職責，積極獻言獻策，參政議政，今年提交各類議案8起。
二、律師業發展中存在的缺陷和問題。
(一)社會對律師的職能作用認識度不足。有調查顯示，社會各界對律師制度的性質、律師職業的價值、律師工作的效用存在領導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題。主要誤區：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者，承認其社會服務價值而忽視其在衡平社會利益關系、推進民主法治建設方面蘊含的政治價值；認為律師就是“收人錢財、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關系調整所能發揮的疏導平衡作用；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者，而忽視其對于經濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調處價值；政府部門普遍將律師業歸類于普通中介服務機構，而未作為知識密集型的高端服務業予以重視扶持。
(二)律師執業環境有待改善。一是律師執業會見難、閱卷難、調查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關法律的現實沖突，以及實踐執行中紅頭文件、上級規定大于法現象的存在，有關部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題，律師的很多合法權利得不到行政機關和司法機關的認可。各級人大、司法部門對律師會見權利均出臺規定予以保障，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在，具體經辦人員往往以各種理由推諉責任、拖延會見，即使會見了，律師受到的不當干預和限制也較多，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調查取證不再需要經過“有關單位和個人的同意”，但卻未對有關單位和個人不配合律師調查的處理作出相應規定，由于缺乏相關的制度保障，律師調查取證時有關人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權利的情況時有發生，律師合法的執業權利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視，律師無法完全行使應有的權利；有關部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執業風險大，雷區多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務市場缺乏有效監管。目前按照規定，可以提供有償法律服務的有執業律師和基層法律服務工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務。但實際上，由于法律規定的缺失、相關配置措施的不完善、有關部門之間協調不夠，冒充律師執業的事情時有發生，以公民代理身份提供有償法律服務的情況較為普遍，擾亂了法律服務市場。當前，司法行政機關和律師協會只能對律師和律師事務所的執業行為進行有效監管，很難對其他冒充律師執業的或以公民代理身份提供有償法律服務的人員進行監管，特別是新律師法刪去了司法行政機關對違法提供有償法律服務人員進行處罰的規定，更增加了監管的難度。
(三)綜合能力難以支撐法律服務的有效需求。我市每萬人擁有執業律師數僅為0.3，遠低于全國和全省平均數，辦案總量和業務收費均在全省排名靠后，xx年業務收費僅占全省2%左右；法律服務市場總體規模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務所規模相對偏小，管理粗放，缺乏善于創造社會需求、業內差異競爭、業務錯位發展的特色所、品牌所，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重，全市律師業務平均收費同全省相比偏低，而且業內收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬，其中30%的不足2萬，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉行，同時還有一些業務較好的律師受發達地區的吸引而流出執業。據統計，每年約有5-10%的律師選擇轉行擇行或流出執業，80%的年輕律師坦言公務員職業對他們更有吸引。
(四)律師隊伍的素質和整體形象有待于進一步提升。個別律師執業思想不正，業務水平不高，辦案過程中存在一定的違規行為，嚴重影響了律師行業的整體形象；受競爭壓力的影響，部分律師注重經濟效益和短期效益，忽視了社會效益和長期效益，對公益案件和公益事業不熱心，對政治業務學習不積極；對律師業的宣傳不到位，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業發展的獎勵和支持措施。
三、發展壯大律師業的建議。
發展壯大律師業，要堅持拓展與規范并舉，圍繞服務經濟發展和維護社會穩定兩個主題，在黨委政府及有關部門的大力扶持下，建設一支高素質、專業化的法律服務隊伍，拓展法律服務業務領域、完善法律服務管理體制，努力構建一個主體明確、功能完備、秩序規范、管理科學的法律服務體系。
(一)切實加強黨委、政府對律師工作的領導和支持。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步、法治完善程度的重要指標，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1，全國1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此，加快壯大律師業不僅是行業發展問題，也是牽動全局的政治任務。各級黨委、政府應將律師工作放到更加重要的位置，出臺各項優惠支持政策和措施，切實解決制約律師業發展的瓶頸問題。
(二)引導扶持律師在服務發展中激活法律需求。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發展，責無旁貸滿足需求，千方百計拓展領域。但由于產業體系發育不全，市場需求培育不足，業態布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺。一是強化政府法律事務服務。建立健全市、縣(區)、鄉鎮(街道)三級政府法律顧問網絡，其中市、縣(區)兩級組建政府法律顧問團，政府部門及鄉鎮(街道)建立法律顧問制度，發揮社會資源優勢，節約政府行政成本，提高依法決策水平，增強風險防范能力，促進法治政府建設，實現拓展律師業務與提高行政效率的雙贏。二是深化企業法律顧問工作。引導企業建立常年法律顧問制度，深化“企業法律體檢”制度，增強“預防保健”意識，加大法律服務投資，力爭規模以上企業率先實現全覆蓋，重點骨干企業和困難企業可在工業扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育，讓律師在企業治理、要素配置、項目建設、金融服務、勞動關系、涉外商貿、破產重組、知識產權、環境保護等領域展露身手。三是建立重點項目法律顧問制度。要求律師為招標采購、合同審查、商業談判、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務。四是優化農村法律服務。深化完善“一村一顧問”制度，為新農村建設提供法律保障。各級政府可在新農村建設資金中設立村級法律顧問獎勵經費，明確標準、分類獎補，滿足農村法律需求，強化農村法治保障。同時借鑒外地經驗，在村莊整治、農房改造、土地流轉等政府主導項目中，建立律師強制介入制度，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實現關口前置，降低法律風險。
(三)采取多項措施，優化法律服務市場環境。一是加大法律實施監督，切實解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產等有關部門，共同出臺貫徹律師法、落實律師執業權利的相關措施，切實監督落實，解決律師會見難、閱卷難、調查取證難等問題；二是加強法律服務市場監管，打擊假冒律師執業的違法行為，制止違法提供有償法律服務的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關部門建立協調處置機制，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查，加大對假冒律師執業行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報刊、網絡、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度，積極表彰優秀律師，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執業；四是切實保障律師的合法執業權利和人身權利。對阻礙律師合法執業的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關部門要采取有力措施，予以堅決制止和處罰；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻。
(四)積極采取措施，充分發揮律師在維護社會穩定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩定風險評估工作。政府在執行重大決策、重大事項以及其他關系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩定風險評估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領導信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發揮律師作用，加強訴前調解力度，消弭當事人矛盾，息訴止爭，并對挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權益，維護社會公平正義；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務，提供網絡法律咨詢服務。
房地產：經濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在2014年4月陸續到期，齊部長指出“雙向調控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。
目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經營積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區域和海西平潭，兩個區域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發展），受益公司有首開股份、華業地產、廊坊發展等。海西平潭：推薦中福實業。
2）優先股受益：推薦萬科a、保利地產、招商地產、金地集團。
3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業、華發股份、深振業、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
房地產的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產投資分析工作總結”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產投資分析工作總結xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因為投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。
xx地產這個企業存在的前提就是依附于地產行業的，為地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的周期性，但是由于這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟周期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。
從以上角度分析，這個企業最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨著規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規?；蔀榭赡?，所以行業的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較為成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規范，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業發展提供了足夠的空間。
xx地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。
與同業比較，xx地產的優勢主要體現在以下幾個方面：
1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。
2、業務條線間協同效應顯現。
3、受益深圳特區擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
xx地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。
房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。我們認為，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作為國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。
房地產市場的發展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨著城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業發展的主要影響因素。
與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處于發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。
專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
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近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題?？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展?，F就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法?，F根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣gdp的拉動并不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高?，F有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其余都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策。
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今后住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要采取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析。
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治?，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間?！皹嬛?一都三縣?，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略?！白≡谄疥?、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮人口住房需求。
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
p1=w1·n+w2·r·f·n。
式中：p1：新增人口住房需求總量。
w1：新增人口中非農人口增量。
n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。
w2：新增人口中暫住人口增量。
r：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）。
f：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）。
2005年新增人口住房需求總量：
p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）。
2006年新增人口住房需求總量：
p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）。
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求。
由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求。
由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
物流行業是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業化就形成了運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業等。這些資源分散在多個領域，包括制造業、農業、流通業等。把產業化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業。
2、物流行業的特點。
國家政策有力支持，2012年12月28日，商務部發布《促進倉儲業轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監管等多功能增值服務發展，這也是當前傳統倉儲行業提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業主要成本依然呈高位運行狀態，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩定將直接影響物流行業的盈利空間，12年雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業利潤率水平持續走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
綜合批發市場型。
建材綜合批發市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規模，位于城鄉結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發為主。
物流園區(基地)型。
近年來，建材物流園區(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發展的新潮流。國內正在規劃建設和已建成的建材物流園區(基地)有十余個。
二、物流行業發展現狀。
（一）物流行業發展現狀。
從全球物流產業發展情況來看，在歐、美、日本等發達國家和地區，物流業開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發展而降低。據統計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業發展現狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業繼續向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業政策對現代物流業扶持力度不斷增強，物流業已成為國內發展最快的領域之一，整體規模不斷擴大。2009年我國社會物流總額和物流業增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業發展前景。
據中科院預計，2007年我國現代物流將保持快速發展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到2010年將達到90萬億元。
2012年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
據權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發展改革委、國家統計局和中國物流與采購聯合會聯合發布的信息顯示，2006年，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規模增長將在15%以上，物流業增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，2006年運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業、倉儲型物流企業和綜合服務型物流企業。運輸型物流企業主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務，并包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。倉儲型物流企業主要以從事區域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。綜合服務型物流企業以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規模的實體企業。
（二）行業競爭特點。
物流產業市場化程度較高，各類企業發揮各自的優勢充分競爭。
企業類型。
優勢劣勢運輸型。
具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業擁有一個本地化物流服務的優勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優勢。物流企業的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業主要上市公司。
一、房地產開發行業現狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經濟的重要支柱。房地產業近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。
（一）、現行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政策規定。
新國19條規定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規定使得開發商拿地的門檻提高，對開發商自有資金實力提出了更高的要求。
據生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區地塊出讓唯一競買者。
新國19條規定，各地當年的保障性住房、棚戶區改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。
國家發改委2010年3月16日下發的《商品房銷售明碼標價規定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。
針對發改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經開始低價入市，先標高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。
國家發改委價格監督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業發展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產業將進入需求旺季。從需求方面來看，數據顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創出歷史新高。而限電結束后，部分區域價格聯盟發揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產業的發展趨勢，數據統計分析顯示，二季度全國大部分區域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數據顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業來說，節能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業規劃和政策的重點。按照已公布的規劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產能，推算2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區間波動運行。
房地產上游關聯行業價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。
2、企業信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業對自用辦公物業需求的增長主要源于幾個因素，包括企業強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業地產。
由于城市化的發展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業地產的發展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數可以看出，商業及其相關的物業形態的發展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業地產快速的發展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經濟因素、社會因素、環境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉居民儲蓄、人均生產總值、城鎮居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉居民儲蓄：城鄉居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。
2、人均生產總值：經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區的整體經濟發展。一般情況下，經濟發展水平越高，房地產業越發達。
3、城鎮居民的人均可支配收入：隨著城鎮居民生活水平的提高，大多數居民希望改善居住環境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮人口數、人均住宅使用面積、家庭總戶數構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數：居民消費價格指數能夠很好的反映一個國家或地區通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數變化。
商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。國家統計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱?國房景氣指數?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業持續處于景氣狀態。
資料顯示，2011年2月房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業營業用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業營業用房435億元，同比增長22.1%。
據統計數據資料，2010年房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發企業另一重要資金來源。
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發從購買土地、規劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產企業融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現行的融資政策預示著房地產行業的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。
央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經上調至20.5%。
存款準備金率的收緊，更使得各商業銀行抑制了放貸沖動，開發商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產企業開辟多渠道融資，但融資環境趨向更加嚴峻。
應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經受到越來越嚴格的監管。2010年11月份，銀監會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監管細則。有數據顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。
自行業步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業充分利用了境外融資的便利，發行相當規模的優先票據和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。
（四）、預售資金監管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
資金進行監管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監管。這一政策似乎已經有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環節均被封死，全行業資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。
房地產的開發重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發商已經云集了，在三四線城市面臨著很好的發展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發比例，已經達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發量占到60%，三、四線房地產開發量，已經趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉建設廳與北京萬科企業有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發建設進行合作。合作開發建設保障性住房，包括開發建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規模預計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優惠政策。根據?十二五?住房保障建設規劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發行12債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區各類保障性住房、危陋住宅區改建（棚戶區改造）的建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰略合作關系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩定，風險較低。除此之外，還可以規避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發商應該更愿意接受這種開發機遇。
在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態，鑒于房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區市的調控落實持肯定的態度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環。
一、行業定義及其分類。
醫療器械行業的上游行業為電子、化工、金屬材料和生物醫學材料等行業，下游銜接保險業、服務業、醫藥流通業及醫療衛生事業等行業。醫療器械行業的發展受上游產業發展的`制約，同時，由于受產品、服務渠道等的影響，醫療器械行業的發展狀況和市場需求受下游產業發展狀況和市場需求的影響。
醫療器械產業鏈的流程圖如下所示：
醫療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設備、器具、體外診斷試劑及校準物、材料以及其他類似或者相關的物品，包括所需要的計算機軟件。醫療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預防、監護、治療或者緩解；損傷的診斷、監護、治療、緩解或者功能補償；生理結構或者生理過程的檢驗、替代、調節或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對來自人體的樣本進行檢查，為醫療或者診斷目的提供信息。
醫療器械分類如下：
由于房地產開發商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產行業經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規模的開發商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發商已經在行業動態跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發商與專業的房地產行業代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務于房地產開發商項目的開發、定位、策劃、銷售代理、物業管理等環節。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產行業的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業新的增長點。
就目前房地產行業在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業注重國家宏觀政策以及城市規劃等方面的研究，并以此來指導投資的方向；其次，開發商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數據資料庫。
從整體上看，房地產開發商對市場研究的意識是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自于房地產的市場供應研究、競爭研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自于消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，并以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。
2.調研公司缺乏對房地產行業知識的了解。
房地產行業的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對房地產行業知識的充分了解，因此，在與房地產開發商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發商的需求方面存在著一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業特點的結合。
3.調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗。
正是由于房地產開發商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。
目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業市場的發展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。
現在市場研究行業的發展趨勢是專業化和咨詢化，而咨詢化的發展是基于對特定行業的充分了解，并且專業化通常也是通過依附于對某特定行業的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業的研究領域，則需要充分了解該行業的特點。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城。
市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產市場的現狀及動態。相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發展前景。
（2）房地產產品研究：
在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
區域市場分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。
樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。
（3）消費需求趨勢研究：
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發商把握需求動態的依據，并以此開發出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
（4）品牌研究：
在房地產行業發展還不是很正規，以及消費者對開發商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產品銷售帶來積極的促進作用。房地產開發商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。
2.中期。
開發商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發。次階段開發商的主要工作環節包括：具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位研究：
考慮具體樓盤項目所處的區域，通過對消費者置業消費需求的研究，結合周邊競爭項目的研究和區位特征研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
（2）消費需求研究----了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分，并確定各細分市場的規模。
（3）競爭樓盤研究----了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
（4）產品測試研究：
在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應當側重于項目細節方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體的測試內容主要包括：1、社區配套設施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現場研究：
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；
3、樓盤評價以及與競爭產品對比；
4、對銷售中心以及人員的評價；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監測：
隨時對銷售現場的潛在消費者，以及的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統計分析，開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
（4）業主滿意度研究：
現實業主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發商的聲譽，因此，提高現實業主的居住滿意程度，將會為開發商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業績。該項目方向主要是了解消費者對開發商、特定樓盤以及物業等方面的滿意程度。
具有著良好的關系背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優勢。因此作為傳統的、專業的市場研究公司在進入房地產研究領域方面存在著相當程度的困難。
市場研究公司應當在不斷的積累具體項目運作經驗的同時，增加對房地產行業知識的掌握程度，提高行業知識和經驗。就目前而言，市場研究公司進入房地產研究領域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎上，向品牌研究、媒體效果研究等領域滲透。這些領域可以發揮市場研究在消費者研究技術與方法方面的專長，而這正是房地產營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發商進行接觸，另一方面可以與房地產行業營銷代理公司進行合作開展具體的研究業務，以期在房地產行業有更大的發展。
尊敬的各位領導，各位同事，大家好！我是來自物業公司的人力資源主管李可。我自20xx年至今一直效力于物業公司，從20xx年開始從事人力資源管理工作。經過這將近三年的人力資源工作的歷練，對這一職業的特點也有了自己的一些小小的見解和工作方法，當然，與很多從事這一職業的前輩來講，我無論從專業度抑或人生歷練都相去甚遠，所以今天我大膽的在這里與大家分享一下我的小小心得，如有不足之處，還望海涵。
因為大學主修人力資源管理專業，加之畢業后幾年的人力資源實操工作，我認為人力資源管理主要有以下幾大特點。
1、工作量大。
眾所周知，人力資源管理共分六大模塊，包括人力資源規劃、人員招聘與配置、培訓開發、績效管理、薪酬管理以及勞動關系管理六方面。無論是從事哪一模塊的工作，都需要完成大量的數據收集，統計與分析，同時也需要不斷的對該模塊最新政策法規等學習與應用。而目前，大多數從事人力資源管理工作的人員大部分是一人身兼多個模塊甚至全部模塊的工作，所以工作量極大。
2、內容復雜。
正如剛剛所講，由于分類較多，且各模塊內容環環相扣但又各自獨立，就必然使人力資源工作的內容更加復雜。舉例來講，若規劃有誤，則招聘難以進行，若招聘把關不嚴勢必會增加培訓的難度，同時也會帶來譬如勞動糾紛等不利于勞動關系管理的事件發生。而薪酬若不與績效掛鉤則難激發員工的工作積極性，可薪酬管理不善，又會導致勞動關系惡化。所以，復雜的模塊關聯，要求我們做事不僅要注重效率，更要有系統的統籌管理能力。
3、專業度強。
雖然日常的工作中涉及到人力資源管理方面的專業知識并不深入，但這不代表人力資源管理工作不需要專業度。若想準確迅速的解決各類人力資源問題，沒有極強的專業能力不僅難以達成同時也會使員工對hr工作者信任度大打折扣。
4、知識面廣。
由于人力資源涉及的模塊眾多，而各個模塊所側重的專業面又各不相同，所以，作為從事非單一模塊的hr們，必須多渠道大范圍的拓寬自己的知識面，他既需要掌握管理學來系統統籌工作，又需要熟知法律以及心理學才能更好的開展工作，同時也要對財務知識，統計學以及自己所從事的行業均有所了解才行，所以，我認為這是尤為需要寬泛知識面的一項工作。
5、對立統一。
人力資源管理最獨特也是最吸引人的原因之一就是他是企業中唯一一個具有雙重身份的職位。他既要考慮公司的盈虧與否又要保證員工也包括他本人的利益與發展，在這個看似對立的兩方中，hr的工作就是要尋求最完美最準確的平衡點加以平衡，使雙方共同發展進步。
6、以人為本。
這是最后一點也是最重要的一點。與無論其他何種職業相比，人力資源管理無疑是與人有最密切關系的一個工作。無論是哪一模塊，都從人本身出發又回歸于人。所以，我認為這一職業最需要具備的就是以人為本的信念與品質。也只有以人為本，才能真正的做好人力資源管理。
正如我之前所講，物業行業最大的特點就是入職門檻低，所需專業技能多，人員流動率高。而這一特點直接影響人力資源管理工作的方向與側重點。我個人認為，物業行業的人力資源管理工作更專注于傳統的人事管理，對于績效與培訓這兩大模塊則很難真正全員推廣。而正是由于行業的特點，物業公司的員工必然是具備來自五湖四海，學歷參差不齊，整體素質不高這三大最突出的特點。因此，要求從事這一行業的人力資源管理者除必須掌握以上hr必備的特點外，還需具備細致、耐心、化繁為簡以及對于不斷重復性的工作始終保持新鮮感與熱忱度的能力。簡單舉例，所謂細致，就是需要對由于人員不斷變動而產生考勤、工資以及保險福利等的變更必須要細致的檢查核對多次方可；所謂耐心就是要不厭其煩的對不同的員工解釋同一個問題，甚至對同一個員工解釋同一個問題多次；所謂化繁為簡就是將復雜的理論，專業的詞匯轉化成全員都能聽得懂的通俗語言；而人員的頻繁流動必然使人力資源工作所有環節都在不斷地重復與循環。
雖然目前本人的工作并未深入到hr工作的核心，但在日常的實踐中，一些帶有規律性的問題還是反映出物業行業人力資源管理工作的難點。
1、人員流動快。
由于物業行業人員的構成特點，必然導致人員流動較常規企業快，而安亭新鎮屬于上海國際汽車城的配套項目，周邊有大眾汽車廠等較高端生產性企業，無論從工作時間亦或是福利待遇都相差較多，加之物業行業勞動強度大，崗位要求標準高，制度嚴等原因，如何解決人員流動率高的問題一直是近些年工作的難點與重點。
2、勞動關系管理難度大。
根據勞動法的相關要求，公司提供必要的工作服裝，但自公司不提供員工宿舍后，由于人員的變動，服裝的損壞或未退回等情況偶有發生，增大了服裝管理的難度；新入職員工也常會發生剛簽訂好勞動合同后就曠工離職，增加了合同管理的難度；而由于對薪資構成考勤計算方式的模糊不清亦或是由于公司辭退心存不滿等原因，勞動糾紛也時常產生，因此勞動關系管理難度極大。
3、培訓難度大。
如何將培訓真正落入實處也一直是物業人力資源管理的難點之一。由于招聘的難度較大，因此新員工并非批量入職，而由于入職培訓內容較多，所需師資多，因此單獨一人或幾人入職時，經常無法完成入職培訓全部內容。而由于工作時間特殊，全員培訓等公司級培訓必定會占用到員工的休息時間，非統一住宿后趕來參訓的人員勢必對此產生不滿或借故不予參加。
針對于以上工作難點，我們也嘗試了很多方法來解決，經過不斷的實踐論證，結合內外兼修的工作方向，逐漸的減少或降低了由于以上問題而帶來的風險。
1、人員流動快。
針對于這一物業行業共有的最大難點，我們堅持內外同步改變與管理相結合的方式。
1）對內主要采取鼓勵招聘、深入培訓與完善制度相結合的方式。通過歷年對招聘來源與各招聘渠道留存率的分析，內部員工留存率最高，針對于這一特點，制訂了招聘獎勵規定，增加了員工介紹的積極性；通過增加企業文化等公司理念的培訓提升員工的榮譽感責任感與慈善的心態；通過對考勤制度、薪酬制度以及值班制度等的編制、完善、公示與培訓，有效降低了員工離職率。
2）對外主要是增加招聘渠道。以公司現行招聘與培訓風險分析報告為基礎，實現充分利用網絡招聘、政府機構、中介公司、外委招聘、招聘會等各類外部招聘相結合的方式。
2、勞動關系管理難度大。
1）針對于服裝管理難點，首先完善服裝管理制度，明確責任與義務，將服裝管理切實與每個相關責任人相掛鉤；設置更衣柜，改建更衣室，方便員工上下班衣物的更換與集中管理，經過以上一系列變更與完善，不必要的服裝成本增加已基本消除。
2）針對于勞動合同管理，改變原來入職一周內簽訂勞動合同的方式為同一月份入職的員工在本月的最后一周統一簽訂；同時編制了勞動合同簽收表，每份合同發放至本人均需簽收，降低了用工的風險。
3）針對于勞動糾紛方面，通過對各類公司制度的公示與循環培訓，使員工了解并掌握；同時增加員工溝通渠道，對于員工提出的疑惑或不滿情緒等及時解答或溝通。自08年，未產生一起勞動糾紛。
同樣以公司現行招聘與培訓風險分析報告為基礎，拓寬培訓渠道、增加培訓方法、建立內訓師隊伍。培訓渠道方面增加了外委培訓、樓盤參觀、行業交流等渠道。培訓方法上集中授課、拓展訓練、情景模擬、現場實操以及自學等方式相結合。擴大內訓師隊伍，提升管理水平同時利于制度與培訓的迅速傳達與實施。
1、成立人力資源管理部。
自總公司新領導班子成立后，對于子公司人力資源管理方面最重要的影響就是成立了人力資源部。與原有的自我管理相比，有了上級領導部門對我們工作整體方向的明確指導，減少了很多由于目標不明確而產生的管理漏洞；而原來對于不懂的人力資源管理難點，只能自己依靠網絡查詢或根據類似案例自行解決，現在可以及時咨詢，快速解決問題，提高了工作效率，完善了人力資源管理。
2、完善人力資源管理制度。
2）規定了對子公司的人力資源管理辦法，有利的監督與管理，極大地降低了各類風險的產生。
3、實現現代化管理安裝了工作管理軟件，與原有使用excle表格制作相比，準確率大大加強，且減少了很多重復錄入，大量數據統計與分析的工作量與工作時間。
4、專業能力提升。
原來的培訓工作只是對其他人的培訓，而自我專業方面卻苦于無處學習?，F在無論是公司內部制度實施方案制定后必有的培訓，還會參加由專業培訓機構組織的專業培訓，使專業能力有所提升，真正的開始從事人力資源管理工作。
以上即為我對于人力資源管理工作的淺薄分析，如有不足之處，還望及時指正，謝謝！
世界范圍內西安物業公司發生過兩次著名的度假物業泡沫事件,一次發生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經濟繁榮下由集體樂觀情緒引發的泡沫雖然起源有西安物業公司所不同,但卻共同印證西安物業公司了房產泡沫的兩大規律:即泡沫的持續繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發,根源西安物業公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業公司,愿意參與海南房地產市場投資西安物業公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業公司城市,也已經超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業公司土地出讓不利,西安物業公司市場在目前的價格水西安物業公司平上維穩是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
__年房產泡沫破西安物業公司裂后,海南經濟發展緩慢,地方西安物業公司財政實力較弱。海南很多地區的政府都通過以土地代替現金支付的方式,吸引入大型開發商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發企業如魯能西安物業公司、以及與海南的經濟發展關系西安物業公司緊密的西安物業公司企業如海航、農墾集團控制了較大規模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業公司的成本進入海南的地主型開發商。
邁進大學生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學校為了把我們平穩的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，同時完成大學教育的最后一個重要環節，專門安排了我們畢業實習。
由于對房地產銷售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業有限公司實習。實習是以獨立業務作業方式完成的。實習的內容只有兩個：一個是戶外廣告的宣傳，另一個是房產銷售——置業顧問?；仡^總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎?；旧线_到了學校要求的實習目的。為了表達我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來說明我的實習情況。
一、實習公司簡介。
____置業有限公司是20__年_月經國家批準，是具有專業資質的房地產企業，公司的主要業務是專業從事房地產開發項目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動。公司成功策劃銷售了多個樓盤，現擁有優秀的房地產和市場營銷精英及管理人員。
我實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等，如果客戶有意向就留下一個聯系方式，后期聯系。后一階段就是在售樓部做置業顧問，工作的主要內容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息，并幫助客戶計算房屋的總價。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。
1.戶外商鋪宣傳和銷售的業務流程：
尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務。
尋找顧客——現場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務。
實習目的：
1.了解房地產公司部門的構成、職能和運作流程。
2.了解房地產公司整個工作流程。
3.確立自己在房地產公司里最擅長的工作崗位。
4.學習關于房地產知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧。
二、實習內容：
職位：置業顧問。
工作內容：前期先接受公司培訓，對自己的項目了解，經過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)然后做市場宣傳，對樓盤周邊區域的樓盤、競爭樓盤做基本了解，比較出我們的優勢和劣勢，從而找出應對方法。在實習期間公司對我們也做了一個全方位的培訓，包括心態和技能。對業務不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經理還要求了客戶量，每個人每10天至少必須約5批客戶，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。
接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負責接待客戶，接聽電話和約客戶。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學府街區，您之前來過我們這里嗎?要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發生。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤，介紹沙盤，戶型等。讓客戶了解我們的項目具體的位置、附近的配套設施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購房合同——做分期——辦入住。這就是整個過程。
接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學府街區的置業顧問(名字)然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的，根據實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次，我打電話剛說：“您好，這里是學府街區售樓中心?！彪娫拰γ娴南壬鸵魂嚺^蓋臉的指責，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來了，當時經理就指責我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。
我還很不服氣。慢慢的時間長了，我也學會了怎么和這類客戶打交道。當客戶對你很憤怒很生氣的時候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來，溝通才會繼續。
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物流行業是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業化就形成了運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業等。這些資源分散在多個領域，包括制造業、農業、流通業等。把產業化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業。
2、物流行業的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發布《促進倉儲業轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監管等多功能增值服務發展，這也是當前傳統倉儲行業提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業主要成本依然呈高位運行狀態，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩定將直接影響物流行業的盈利空間，雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業利潤率水平持續走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
綜合批發市場型。
建材綜合批發市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規模，位于城鄉結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發為主。
物流園區(基地)型。
近年來，建材物流園區(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發展的新潮流。國內正在規劃建設和已建成的建材物流園區(基地)有十余個。
二、物流行業發展現狀。
（一）物流行業發展現狀。
從全球物流產業發展情況來看，在歐、美、日本等發達國家和地區，物流業開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發展而降低。據統計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業發展現狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業繼續向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業政策對現代物流業扶持力度不斷增強，物流業已成為國內發展最快的領域之一，整體規模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業發展前景。
據中科院預計，我國現代物流將保持快速發展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
據權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發展改革委、國家統計局和中國物流與采購聯合會聯合發布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規模增長將在15%以上，物流業增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業、倉儲型物流企業和綜合服務型物流企業。運輸型物流企業主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。倉儲型物流企業主要以從事區域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。綜合服務型物流企業以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規模的實體企業。
（二）行業競爭特點。
物流產業市場化程度較高，各類企業發揮各自的優勢充分競爭。
企業類型。
優勢劣勢運輸型。
具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業擁有一個本地化物流服務的優勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優勢。物流企業的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業主要上市公司。
主要上市公司在經濟危機時的表現也發現相關供應鏈管理業務與經濟周期表現高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業主要采用輕資產模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業務需求跟對應的子行業景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發達國家水平前提下，規模效應和行業競爭環境也不能同日而語。
從我縣20xx年元月卷煙銷售數據來看，我縣共銷售卷煙1119.5箱,一、二類卷煙銷售55.67箱,占總量的5%,同比62.89箱下降0.4%。今年春節比去年提前13天，理論推算元月一、二類卷煙銷量應比同期上升，為什么會下降呢？帶著疑問我抽查了本縣一部分具有代表性的卷煙零售戶。
抽查對向為大小型超市、鬧市區、生活小區內零售戶，銷售結構較高。到以上零售戶消費的人群一般消費水平都屬中、高檔。發現以下銷售情況：
1、消費者來買煙時，說來包5元的黃果樹，老板頭也沒抬丟出一包煙，找了錢，接著招呼下一位。
2、熟客來了，招呼到：“××，取包煙?！崩习宀挥脝柶放迫〕鲆话熘臒?。
3、消費者叫了幾聲取包煙，見沒回聲，扭頭就走。
4、坐在火箱里打牌，有人買煙裝沒聽見或叫小孩去取或讓消費者自取。
5、在門前賣早點，正忙著，說：“自己取，錢丟在柜臺里?！?/p>
6、正忙著做家務，也是叫小孩取或自取。
7、有人買某種品牌暫無貨，也沒有推薦另一品牌，任由消費者選購或走下一家。
以上調查顯示，卷煙零售戶沒有一戶是具有專業性的，以家庭式的搭賣為主，沒有形成規模，沒有對卷煙零售利潤形成依賴。雖然客戶經理能指導零售戶調整卷煙結構，但零售戶卻不能指導消費者購買卷煙品牌，更談不上推銷品牌。究其原因主要是：
1、由于零售戶過多、過密，布局欠合理，對零售戶銷售定量，零售價格監管不力，零售戶之間無序競爭激烈，一條煙只賺0.5元就能出售，降低了零售戶積極。
2、個別零售戶銷售卷煙只是為了帶動其它副食銷售，把卷煙銷售放在經營中的從屬地位。
3、街道上的零售戶多為一些老人或家庭主婦，家庭成員有工作或本人有退休工資，生活不愁，擺攤只為打發時間，還可以賺點油鹽錢。還有一些零售戶，雖想以此為生計，但苦于沒有多余本錢，常常是賣了這條煙，才能進下條煙，賺來的錢用來維持生活了。實行電話訂貨、電子結算后，這類零售戶經常電結不成功，上門收款也是湊了零錢還要借。勸其取締，就到單位找領導哭訴。
4、超市雖然有別于以上零售戶，有專柜卻無專人出售，遇上人流量大，就會不在乎一包卷煙的出售。
以上零售戶都缺發與消費者的溝通，沒有擇牌銷售意識，品牌培育被動、消極。
針對以上問題，要抓好卷煙零售戶隊伍建設，讓其充分發揮作用，使其成為“由我調控，歸我管理，為我所用”的生力軍。我認為建立規范的卷煙零售直營或加盟連鎖店是今后發展的必然趨勢，也是網建提升要求，我縣應盡快實施。
（一）對零售戶應從以下兩方面調整：
1、客戶經理幫零售戶理財時，除著重指導零售戶如何調整品牌結構，也應指導零售戶如何抓住消費者心理、推銷品牌的技巧。
2、對連續一年內被評為一級誠信戶的零售戶應給予表彰，緊俏品牌應優先照顧，以提高其積極性和影響力，優先考慮發展為卷煙零售直營或加盟連鎖店。
（二）設立卷煙零售直營或加盟連鎖店對煙草企業和零售業是互利互惠的，有以下好處：
1、卷煙零售直營或加盟連鎖店的設立可以統一零售價，用一價制零售來引導零售價格，促使零售戶的經營毛利額提高，增加其對卷煙利潤的依賴性。
2、由于是煙草企業的卷煙零售直營或加盟連鎖店，會享有很高的進貨優先權，對零售戶是相當有利的。
3、通過提高部分零售戶的地位，使其他零售戶形成一種競爭的意識，以提高零售業的整體素質。
4、直接掌控零售終端，讓其成為“由我調控，歸我管理，為我所用”，更有利于卷煙品牌的宣傳、塑造，利用專賣專營體制，在外煙大舉進入中國市場之前，對零售終端通過連鎖經營變行政壟斷為經濟壟斷，在有效控制卷煙市場的同時打造強勢卷煙品牌。
為了貫徹落實全省流通工作會議精神，進一步摸清我市商貿經濟發展的現狀，找出存在的主要問題及制約因素，理清工作思路，編制好“十一五”商貿流通業規劃，推動流通工作再上新臺階。按照市委、市政府有關領導的要求，我們組成調研組，利用一個月時間，深入到五區四縣及有關企業進行調查?，F將調查結果綜述如下。
近年來，我市商貿流通業堅持從市情和行業的實際出發，在確保市場供應的前提下，不斷深化流通體制改革，大力推進流通現代化，努力繁榮城鄉市場，加快流通領域對外開放，市場體系建設初具規模，新興流通業態得到較快發展。1、消費品市場持續繁榮、快速增長。近幾年，全市社會消費品零售總額年均增長17.2%，增幅連續三年列全省第一。到20xx年底，全市實現社會消費品零售總額130億元，同比增長20.4%，商貿業實現增加值41.2億元，同比增長17.3%，占第三產業增加值的30.1%，20xx—20xx年商貿業增加值增長了2.5倍，年均增長速度為26%。今年前三季度，全市實現社會消費品零售總額122.4億元，增長19.1%，增幅高于全省6.3個百分點。全市商貿網點數量已達5.9萬，其中百貨大樓、大商新瑪特、油田商廈等9家零售商場年銷售額超過億元；商業建筑總面積達300萬平方米左右，全市已有各類城鄉市場121個，其中消費品市場100個，生產資料市場16個，要素市場5個?；拘纬闪松a資料和生活資料并存，期貨市場和現貨市場相結合，批發市場、零售市場為主體的多層次、多門類的商品市場體系，形成了多種經濟成分、多種市場流通渠道、多種經營方式并存的商品市場格局和遍布城鄉的流通網絡和商業網點設施，滿足了全市各類層次生活和生產的需要。
2、商貿業對經濟發展的貢獻日益增大。近年來，商貿業在全市國內生產總值中的比重平均在3.6%左右，雖然比重較小，但扣除中省大企業創造的增加值，商貿業占地方生產總值比重的13.1%左右，占全市第三產業比重的27%左右；全行業從業人數達18.5萬人，占第三產業從業人員的40%，占全市從業人員的13.4%，已經成為吸納社會新就業和下崗職工再就業的重要載體，僅林甸縣20xx年以來，解決了3700多名下崗職工再就業；20xx年全市商貿業稅收5.2億元，占全市地方企業納稅額的40%左右，已經成為地方稅收的重要支柱。
3、商品市場的開放程度不斷提高。近年來，隨著我國服務業逐步開放，xx已經成為國際、國內商家搶灘的重點，每年商貿業新投資額達20多億元。在全市招商引資中，率先引進了麥當勞、肯德基、德克士等包括世界500強在內的國外知名企業，大商集團、中央商城、黑天鵝、國美電器等國內知名商家也相繼進駐，沃爾瑪、家樂福、蘇寧電器等也都先后到我市考察選址，聯系進駐事宜。國內外商業集團的紛紛進入，帶來了先進的業態形式和管理技術，促進了市場的競爭，也正改變我市商貿流通的格局。
4、商貿企業的現代化步伐明顯加快。在近10年時間里，商品市場的現代化進程不斷加快，發達國家探索了幾十年的現代流通組織形式和業態方式幾乎全部導入我市商品市場，經營業態不斷創新，連鎖經營發展迅速?，F代物流配送方式和相關技術日益受到重視和推廣，社會化物流配送服務的市場規模不斷擴大。一批現代化、信息化的商業設施正在建設和應用，商場店鋪設施、條形碼的普及、自動銷售管理系統（pos）的應用、倉儲設施和現代物流配送設施建設都取得了較快發展。特別是，慶客隆成功加盟國際食品雜貨聯盟（iga），接受到國際運營上的專業咨詢服務，分享到iga80年的零售經驗。大中型零售企業不同程度的采用了計算機管理，部分連鎖企業建立了網絡管理系統。中央商城全方位上線erp系統，在商品購銷、人員管理等方面全過程實現了信息化管理。
5、商貿業多層面改革向縱深發展。商貿企業根據市場競爭的要求，積極探索股份制、租賃、兼并、破產、出售及跨地區并購等多種形式的改革，對傳統經營模式和運作體制進行改組、改制、改造。市屬177戶國有商業企業，全部完成了產權制度改革，組建了大商、昆侖、中央商城三大商業集團，完成了商貿企業并軌改革。目前，我市只有中直大企業所屬的商業企業為國有企業，其余的市屬商業企業全部變為民有民營，徹底轉變了經營機制。到20xx年末，在全市商業中，國有及國有控股商業企業有29家，占全市商業法人企業（3002家）的1%，在限額以下2863家商業法人企業中，沒有國有及國有控股商業企業。通過改革，xx商業企業體制不斷創新，經營機制逐步搞活，在我省各大知名商企紛紛倒閉、經營不景氣的情況下，不但沒有下滑、虧損，而且實現全行業盈利。
1、按項目分期和總體分別說明。
2、分析內容應包含項目總（分期）投資總額、已發生投資額、未發生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執行情況分析。
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執行情況分析。
1、按協議和合同分類。
2、按項目分期業態樓棟分類。
3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數、面積和均價）、實收現金額。
4、分類說明未收到款項狀態（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）。
四、成本計劃及執行情況說明。
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執行情況分析。
1、進行本月實際發生與預算的比較分析。
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執行費）。
3、進行和項目累計核算。
六、營銷費用計劃和執行情況分析。
1、進行本月實際發生與預算的比較分析。
2、進行和項目累計核算。
3、按有無合同狀態說明。
4、非管理性費用分析欠款情況。
七、稅金。
1、按稅種分類。
2、計提基數、計提金額和實繳金額。
3、進行當月、和項目累計核算。
八、利潤核算及完成情況分析。
1、毛利和凈利分析。
2、毛利按項目分期、業態分析、；凈利潤進行綜合分析。
3、進行當月、和項目累計核算。
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）。
“知識創新、培養人才”一直以來都是地方本科院校的職責之一，但是，地方本科院校在辦學特色、人才培養等方面同質化現象普遍?！秶抑虚L期教育改革和發展規劃綱要（20xx—20xx年）》中對“卓越工程師培養計劃”、“拔尖人才培養計劃”工作提出了非常明確的要求?，F在就如何落實和實施這些計劃已成為高等教育工作者迫切需要探索和研究的課題。
某某某大學理學院，作為學校拔尖人才培養計劃培養組織學院，在學校實行學分制改革背景下，從大一新生中選拔120名學生進入“知行教改班”學習，“知行教改班”作為某某某大學“拔尖人才培養計劃”的具體實踐對象，分為兩個階段進行培養：
1、公共基礎課程學習階段。
以大一新生的高考成績為基礎，主要參考數學、英語和理科綜合考試成績優異的學生進入“知行教改班”學習。選拔進入知行教改班的學生主要分布在自動化與信息工程學院、水利水電學院、材料科學與工程學院、機械與精密儀器學院、土木建筑與工程學院和計算機信息與工程學院。在理論教學上，通過加強數學、物理和化學的教學內容，爭取達到學生對理工科基礎知識的融合，主要學習的課程有《數學分析》、《微分方程數值解》、《數學建?！?、《工程物理》和《大學化學近代實驗方法》。通過加強理工科基礎課程的教學工作，提升學生的理科基礎知識。
2、以培養學生綜合應用能力和創造性思維為目標的探究性學習階段。
學校把完成第一階段培養的學生送入各專業學院進入個性化培養階段。全方位培養學生的實踐熱情、實踐觀念和實踐能力，建立適合當前人才培養方案的“調研―實習―理論―總結一體化”的實踐教學新體系，運用“內容多元化、方法多元化、途徑多元化、考核多元化”的多元化實踐教學方法使學生提高分析和解決問題的綜合能力。
1、專業特色不明確。
近些年，伴隨著高等學校的不斷發展，學校所開設的新專業也逐年增加，目前的拔尖人才培養模式很難突出創新性的要求，相當一些專業的教學內容出現重疊性，這在極大程度上也制約了學校拔尖人才的培養。
2、教授內容以基礎課程知識為主。
在某某某大學理學院的知行教改班中，雖然也注重培養學生的發散性和創造性思維。但是在現實教學過程中，由于不能完全改變傳統教學模式，使得教學過程中形成了輕實踐、重理論的教學模式。這種教學手段有利于教師即時與學生互動、溝通，了解學生的知識掌握程度，但對于拔尖人才的培養極為不利。由于對拔尖人才培養課程設置的基礎課程比較多，所以使得理論課程的比重也越來越重。在教學過程中，教師通過傳統的教學方法，激發不了學生對學習的興趣，從而致使發散性思維方式也就無從談起。進而使課堂教學效果不佳，導致學生在激烈的市場競爭中很難取得絕對優勢。
3、師資配備的不合理性。
培養拔尖、創新人才需要配備創新性的教師，某某某大學理學院對拔尖人才的教師配備上，顯然對創新性教師的配置明顯不足，本該安排高水平的教授專家來擔任拔尖人才的導師和授課教師，甚至應該聘請海內外知名學者參與教學?？墒俏倚４蠖寂鋫渲星嗄杲處?，雖然他們的教育理念比較先進，但是科研能力缺乏，講課不能理論聯系實際，不能很好地引導學生進行創新性分析，使得學生的學習缺乏動力，學習興趣降低。從而致使整個教學質量和學生的滿意度明顯不足。
1、加強師資隊伍培訓，提升教師創新意識。
加強師資隊伍建設、提升教師創新意識是培養拔尖人才的基礎，建設一支高素質的教師隊伍是圓滿完成教學任務和提高教育教學質量的根本保證。所以拔尖人才培養師資隊伍建設的目標為：建立一支以學術和專業水平高的學科帶頭人為主導、具有博士學位的青年教師為主體、具有堅實理論基礎和豐富實驗技能、較高學術水平和較強的創新能力以及年齡結構、知識結構和職稱結構合理的科教融合型創新創業教育師資隊伍。在數量方面，必須具有一定數量的教師儲備，形成年齡、職稱結構合理的人才梯隊，保障拔尖人才培養教育的可持續發展。
2、發揮學科對專業的牽引作用，搭建拔尖人才培養平臺。
依托各專業碩士學科點和博士學科點，利用教師承擔國家自然科學基金等國家級項目的優勢資源，充分發揮各學科對專業的牽引作用，促進教學與科研的統一，使得最新科研成果？w現在各本科專業教改班學生的培養之中。在課程學習、基礎實驗和專業實驗訓練的基礎上，創造軟硬件條件，開設課題研究性實驗和創新性實驗課，將教師科研課題的部分研究內容作為教改班學生畢業設計選題，引導教改班學生參與教師科研課題，搭建學生實踐創新平臺，加強教改班學生創新意識和能力的培養，提高人才培養質量。
3、積極開展拔尖人才培養教育教學研究成果的總結與交流活動。
加強拔尖人才培養教育與實踐成果的總結與交流，堅持將“走出去”與“請進來”相結合，積極參加國內外拔尖人才教育教學研究交流討論會，邀請國內外同行專家來本校做報告，發表拔尖人才培養教育教學研究論文，與國內外同行專家充分交流拔尖人才培養教育教學改革與實踐成果，及時總結教學改革經驗，積極申報拔尖人才培養教育教學成果獎，宣傳、推廣學院的拔尖人才培養教育教學改革研究成果，進一步推進特色專業建設，提高拔尖人才培養質量。
為做好市場信息引導和服務，促進貧困地區特色產業健康發展，農業農村部市場與信息化司組織中國農學會農業監測預警分會、中國農業大學、中國熱科院、中國食用菌協會等有關機構的專家，形成一系列特色農產品市場與產業分析調研報告。經農業農村部市場與信息化司同意，中國農業監測預警網站和微信公眾號將全文轉載《特色農產品市場與產業分析調研報告》。
大閘蟹養殖在我國發展歷史悠久，是我國漁業經濟中的支柱產業之一。作為特種名優水產品，大閘蟹成為很多地區實施精準扶貧、拉動經濟增長、促進農民增收的重要突破口。為全面了解我國大閘蟹市場與產業發展情況，江蘇省農業科學院等單位受委托成立專題研究組，通過查閱資料、電話咨詢、面對面訪談、現場查看等方式，對我國大閘蟹產業進行了綜合調查分析。近幾年大閘蟹產業規模呈增長趨勢；市場消費能力與養殖產量同步發展，利潤空間有限；消費渠道與模式多元化；產品精深加工業發展空間巨大；價格有明顯的季節性波動。未來大閘蟹養殖模式將向規?；靥辽鷳B精細養殖轉變，養殖理念將向現代“低密度、養大蟹”標準化養殖轉變，市場競爭將向品質保障提優轉變；出口流通將向出口外銷帶動外貿產能轉變。
（一）生產情況。
1.養殖規模有所擴大，從江蘇向全國擴散。全國大閘蟹養殖區域范圍和規模有所擴大。而江蘇作為大閘蟹養殖主產區，養殖面積波動不大，保持在400多萬畝。
2.養殖產量略有波動，波動幅度有限。全國大閘蟹養殖產量總體穩中略降，年際間略有波動。20xx年大閘蟹養殖產量達到峰值，為82.33萬噸；20xx年降至最低值；20xx年產量75.69萬噸，較上年增幅0.79%。
圖120xx-20xx年全國大閘蟹養殖產量變化情況。
3.養殖主產區較為集中。近5年，全國有大閘蟹養殖報告的省份共計29個。江蘇、湖北、安徽、遼寧、江西和山東六省一直占據前六位，在全國總產量中的占比保持在93%左右；其中，江蘇大閘蟹產量占據半壁江山。
圖220xx-20xx年全國六大主產省份大閘蟹養殖產量變化情況（單位：萬噸）。
圖320xx-20xx年全國六大主產省份大閘蟹養殖產量占比情況。
4.養殖模式多樣化，稻蟹共生迎來發展契機。大閘蟹的養殖有池塘生態精養、湖泊圍網養殖、蝦（魚）蟹混養、魚蝦蟹綜合混養、稻蟹共作等模式，不同地區因地制宜，稻蟹共生養殖模式迎來新的發展契機。
（二）消費情況。
1.消費區域遍布全國，重點聚焦經濟發達城市。大閘蟹消費遍布我國各地。從消費區域看，北京、上海、深圳、廣州4個城市名列前茅，其次是南京、杭州、成都等。
3.購買渠道多樣，線上線下協同聯動。我國大閘蟹消費方式主要有餐飲鮮食和加工兩大類。消費購買渠道主要有實體渠道采購生鮮大閘蟹、餐飲實體店食用、電商平臺采購、提貨禮券預售4種類型。
4.各大品牌百花齊放，大力助推大閘蟹消費。各主產區、湖區品牌百花齊放。品牌化趨勢明顯提振了消費者信心，尤其是區域化品牌大閘蟹推動了本地大閘蟹市場消費。
（三）加工流通。
大閘蟹加工量逐步提高，加工方式與產品種類越來越豐富。隨著各大電商平臺紛紛入駐，物流運輸體系也日趨完善。
1.精深加工類型多樣，新盈利點勢頭強勁。市場上的大閘蟹尤其是大規格產品主要以鮮食為主。目前加工開發的產品主要有醉蟹、香辣蟹等即食食品以及蟹黃醬、蟹黃粉等風味佐料，產品頗受歡迎，盈利可觀，拓展了產業鏈的同時，也提升了商品附加值。
2.電商平臺與冷鏈物流齊頭并進，流通體系日趨完善。京東、天貓、蘇寧等電商平臺積極布局，將產地與平臺捆綁，開展大閘蟹市場爭奪戰。另外，近幾年興起的微商、抖音、快手等網絡平臺也紛紛躋身大閘蟹銷售市場。隨著電商平臺競爭升級，大閘蟹物流運輸體系也日趨完善。
（四）進出口情況。
1.出口量遠大于進口量。20xx年我國大閘蟹出口量4376噸，20xx年增至4955噸，但出口價格有所下跌，20xx年每公斤66元，20xx年降至51元。20xx年我國大閘蟹進口量4.83噸，遠低于出口量。
2.大閘蟹內銷轉出口，帶動產業經濟發展。江蘇、湖北和遼寧是我國大閘蟹出口大省。其中，遼寧盤錦擁有國家級大閘蟹出口示范區，20xx年盤錦市大閘蟹出口3234.63噸，出口創匯1293.06萬美元。大閘蟹內銷轉出口，不僅解決了產量過剩滯銷的問題，還帶動了產業經濟外貿產能轉換，擴大了我國大閘蟹優質品牌知名度和影響力。
（五）市場價格趨于平穩，季節性波動明顯。大閘蟹價格季節性波動明顯，規格及公母是影響市場價格的兩個重要因素?？偟目?，規格越大價格越高，同期價格波動越明顯；同期同規格母蟹價格遠高于公蟹。
（六）不同養殖模式與片區成本收益差異較大。不同養殖戶的養殖經驗與管理水平差異較大，易受極端自然災害、養殖環境、水體條件與疾病等影響，養殖產量不穩定。受銷售價格和成本投入影響，不同大閘蟹養殖地區收益懸殊。
未來大閘蟹養殖產業的發展仍會面臨很多挑戰，但隨著養殖技術日漸成熟、生產銷售環節緊緊相扣、消費市場大步拓展、冷鏈物流完美配備，總體來說發展會較為平穩。
（一）養殖面積增速放緩，產量穩中有升。近幾年政府積極推進圍網清拆、退養還田等工程，各大湖區積極響應號召，縮減大閘蟹湖泊圍網養殖水域面積，改為發展池塘生態養殖模式，預計養殖面積增速將放緩。但隨著池塘生態養殖模式的推廣，養殖技術日趨成熟，產量將有所提升。
（二）消費需求和能力持續增長，消費范圍逐漸擴大。隨著人們收入提高與消費觀念改變，消費范圍逐漸擴大。不同品牌與湖區的大閘蟹紛紛入市，為不同消費層次人群提供更多選擇，預計消費市場將進一步擴大，消費能力持續增長。
（三）精深加工快速發展，有望成為新增長點。隨著大閘蟹養殖產量提高，大閘蟹精深加工將快速發展，產品類型日益豐富，大閘蟹全產業鏈拓展的同時，幫助蟹農規避風險、提高經濟效益。
（四）市場價格趨于平穩。目前大閘蟹已處于價格谷底，利潤空間有限，預測未來幾年價格觸底反彈、波動性上揚，總體逐漸趨于平穩。
（五）電商平臺銷售渠道延伸，占據主導地位。隨著信息技術高速發展與物流體系日趨完善，電商網絡平臺將逐漸占據大閘蟹銷售市場主導地位，助推大閘蟹銷售鏈延伸。
（一）總體情況。
很多地方政府將養殖大閘蟹作為當地脫貧致富的重要抓手，大閘蟹產業成為精準扶貧的優選產業。
（二）主要經驗做法。
1.發揮政府主導作用，帶動貧困戶脫貧致富。政府為大閘蟹養殖戶提供技術指導、資金支持，鼓勵建設養殖基地、創立地方品牌，成立合作社、建立利益聯動機制，搭建電商網絡銷售平臺、支持線上線下同步銷售，對大閘蟹養殖發揮主導作用。
2.依靠經營主體，創新經營機制。大閘蟹養殖及銷售環節出現了地方龍頭企業、農村專業合作社、行業協會等多種經營主體，逐漸從單一養殖擴展到產前、中、后各個環節，大閘蟹產業實現了多環節、多層次增值。企業化、股份制和合作社等經營制度在大閘蟹產業發展中呈現良好勢頭。
3.搭乘電商網絡平臺，拓展大閘蟹銷售渠道。各大電商網絡平臺架起了大閘蟹養殖地與消費終端之間的橋梁，加之冷鏈物流的配備與完善，大閘蟹的銷售市場逐步拓展至全國各地，促進大閘蟹產業產值轉換，帶動偏遠地區經濟發展。
（三）典型案例分析。
案例一：產銷結合，全面延伸產業鏈。20xx年，四川廣安市鄰水縣新鎮鄉借助新鎮基地技術優勢，建立了名優水產品育苗基地、生態水產養殖專用飼料加工基地、現代生態農業產業試驗基地等，建立“直營店+生態餐廳”銷售網絡，創立了“訂單銷售+定制生產”的產品生產、加工、銷售一條龍模式。幫助農民工每年人均增收2萬元以上，帶動當地農民脫貧致富。
案例啟示：將生產、加工和銷售無縫對接，全面延伸產業鏈，是大閘蟹養殖創業成功并帶動村民一起脫貧致富的重要經驗與模式。
案例二：政府支持，發展大閘蟹養殖精準脫貧。20xx年初，山西省黃龍縣白城橋村建立了白城橋大閘蟹養殖基地，其中60畝作為村集體經濟進行養殖，貧困戶、群眾和基地技術員以資金、土地等形式共同入股。在發展大閘蟹生態養殖的同時，黃龍縣將大閘蟹養殖打造成黃龍生態旅游的一張活名片，促進了旅游市場的發展，形成了良性循環。
案例啟示：以政府為主導、企業公司為主體、廣大群眾與貧困戶共同參與的發展模式，建立利益聯動機制，共同促進大閘蟹養殖業的發展，提高養殖戶經濟收入。
案例三：建立專業合作社搭乘電商平臺，助力貧困戶脫貧致富。江西省新余市分宜縣楊橋鎮建陂村成立分宜縣羅坎養殖專業合作社，開展大閘蟹養殖。在養殖規模擴大、收入劇增的同時，村民黃水良主動吸納建陂村17戶56名貧困戶入股合作社，入股資金每戶1萬元，年底每戶都能拿到分紅。
案例啟示：鼓勵貧困戶通過資金入股、土地流轉、提供勞務等形式共同參與大閘蟹養殖，專業合作社成為了大閘蟹養殖業有序推進的重要載體。
（一）主要問題。
1.分散養殖問題突出。大閘蟹養殖仍然以農戶小規模分散養殖模式為主，規?；?、組織化程度較低，跟風養殖、抗風險能力低、貴買賤賣、無序競爭等問題突出。
2.標準化技術推廣難度大。標準化池塘生態養殖技術推廣力度越來越大，但部分養殖戶尤其是分散養殖戶缺乏認識，高密度放養、經驗養殖、過度投喂等習慣難以改變，標準化養殖技術推廣難度較大。
3.產業鏈發展不平衡。大閘蟹產業結構存在嚴重的一二三產失衡現象。大閘蟹消費主要集中在餐飲業，休閑旅游、文化產品開發等十分薄弱。大閘蟹加工業以食品簡單加工為主，甲殼素等精深加工產業剛剛起步，有待進一步發展。
4.品牌誠信仍需長期建設。大閘蟹品牌建設、質量安全監管等意義重大，然而品牌誠信和質量安全監管等問題的解決難度高、困難多，仍需較長時期進行品牌誠信建設。
（二）風險分析。
1.市場價格波動幅度大?！柏S產不豐收”是大閘蟹養殖戶經常面臨的問題。近年來，全國大閘蟹養殖的范圍和規模均呈擴展態勢，加之季節性明顯、產量和品質易受氣候等環境因素影響，大閘蟹的市場價格波動現象常有發生。
2.利潤空間日益壓縮。大閘蟹養殖面臨成本高和價格低的雙向擠壓，利潤空間日益被壓縮。投入品和人工等養殖成本逐年增長，而市場價格呈透明、親民、平穩態勢，大閘蟹養殖利潤空間越來越有限。
3.水草、水質、病害等管理風險高。大閘蟹養殖過程病害、水草和水質問題一旦發生往往會造成毀滅性的損失。如何種好水草、調好水質、防控病害是大閘蟹養殖過程中應時刻警醒的關鍵環節。
4.極端氣候難以預測和應對。長江沿岸的大閘蟹主產區，高溫、悶熱、暴雨、烈日等極端天氣頻發，加之高溫期大閘蟹食量大、排泄多，容易導致水質惡化、病害高發等，成為大閘蟹養殖的高風險所在。
（一）調整產業結構，推動產業可持續發展。促進一、二、三產融合發展，延伸產業鏈、打破季節局限性、提升產業附加值，推動大閘蟹產業可持續發展。一要加大第三產業發展力度，二要鼓勵加強大閘蟹精深加工技術研究與應用。
（二）培植龍頭企業，發揮合作社組織管理優勢。以龍頭企業帶動專業合作社建設，優化組織管理機制，打造規模效應好、抵御市場風險能力強的產業化體系。一是鼓勵和培植優勢龍頭企業；二是支持成立專業合作社、專業協會等組織經營主體，建立健全運行機制。
（三）借助信息技術，推廣養殖標準化工程。加強信息技術研究、集成及應用，助力大閘蟹生態養殖標準化技術推廣應用。一是信息技術與標準化養殖技術相融合，解決人力成本高、人為因素不可控等難題；二是構建大閘蟹全產業鏈大數據，形成以數據驅動標準化養殖新模式。
（四）加強品質監管，優化產品質量安全溯源體系。加強大閘蟹品質監管，重視大閘蟹品牌打造與保護工作，健全產品質量安全溯源體系。一是抓好品質標準與食品安全溯源體系建設，實現“從池塘到餐桌”全過程可追溯、可評估、可監管；二是鼓勵打造優勢品牌，加大宣傳度，加強監管，提升優勢品牌的號召力和可信度；三是完善產品質量與安全監管，降低食品安全風險。
任妮江蘇省農業科學院農業信息研究所副所長、副研究員。
紅君江蘇省農業科學院農業信息研究所副研究員。
陸學文江蘇省農業科學院農業信息研究所所長、正高級會計師。
為了解我市農民今年的種植結構情況，為各級領導指導農業生產提供依據，我市農調隊對×××戶農民種植意向進行了調查。調查結果顯示，今年農作物總播面積還將有所擴大，糧食、經濟作物、飼料面積均呈增長態勢。預計今年塔城市市農作物總播面積達到×××萬畝，據對農民家庭種植意向調查，×××戶農民全年共計劃播種面積×××畝，比上年增長×××，其中糧食平均每戶播種面積×××畝，比上年增長×××，經濟作物平均每戶播種面積為×××畝，比上年增長×××。
小麥20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少××9%。這主要是因為20xx年小麥種植成本持續上漲，農資價格和人工費用漲幅較大，農戶預計20xx年小麥種植成本仍然會大幅增加，而價格、綜合補貼不到位等因素的影響，導致小麥種植面積有一定的下降，目前全市冬麥播種面積還不到×××萬畝。
玉米20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計每戶平均播種面積×××畝，增加40%。這主要是20xx年玉米收購價提高，增加到×××元/公斤左右，主要原因是受國際國內市場需求影響，玉米的市場價格漲幅較大。據調查分析，20xx年玉米種植效益明顯提高，產品銷路和市場前景看好，從而調動了農戶的種植積極性。20xx年農戶將增加玉米播種面積，預計全市玉米播種面積可達×××萬畝。
甜菜20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少×××。這主要是因為20xx年我市甜菜產量不高、收購價格低，種植成本逐年加大，現在畝成本已經達到×××元左右，收益不佳，農民種植心有余悸，種植風險太大，農民幾乎沒有收入，挫傷了農民種植甜菜的積極性，另外在交售上出現了找車難、排隊時間長，部分甜菜種植戶出現了棄種現象。明年甜菜種植面積將有一定的下降。
油料20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，增加×××。這主要是因為20xx年油料收購價瘋狂上漲，從20xx年的×××元/公斤左右上漲到20xx年的4-×××元/公斤，目前已經上漲到×××元/公斤。因此農民會增加油料種植面積。
另外，由于人民生活水平的提高，人們對蔬菜瓜果類的需求量不斷增加，同時我市蔬菜出口創匯基地的建設，蔬菜品種的優化調整，也促進了蔬菜生產的發展。蔬菜業收入在農民收入中的比重逐年增加，逐漸成為農民增加收入的新途徑。
對我市種植業發展提出的幾點建議。
1、增加對農業基礎設施的投入，改善糧食生產條件，走農業規?；?。創新農業投入機制，多渠道籌集資金，加大農業投入。從根本上解決農業基礎設施薄弱的問題。對有條件、有能力的農戶實行資金支持與政策傾斜，鼓勵其多種糧，走農業規?；?。
2、市委政府和有關部門要加強信息服務，向農民提供及時的技術、信息和市場動態，使農民正確適應市場經濟的變化，正確引導農民該種什么，不該種什么，避免農民盲目種植，減輕市場風險帶來的壓力，以適應市場變化。
3、進一步建立健全農資市場監控體系，凈化農資市場環境。建議相關部門20xx年及早成立農資產品監督小組，對農資市場進行定期檢查，加大巡查力度，凈化農資供應市場、監管農資供應價格，加大對農資產品的打假力度，保證農資產品價格穩定，避免坑農現象發生。
4、做好抗災準備，防患于未然。雖我市地域遼闊，但今年出現少雪現象，可能會出現干旱，為此要做到心中有數，提早安排抗旱準備工作，對災害要信其有，不可信其無，保證春耕生產順利進行。
可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格。
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性。
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展;財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環境評價以及節能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續建設觀念的`影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以采取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建筑結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分。
開發商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。
三、結語。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規范可行性研究分析;開發商認真貫徹實行相關政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。
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