<menuitem id="an1j4"></menuitem> 房地產開發商需要總結每個項目的經驗教訓，以提高開發效率、降低成本，并更好地滿足市場需求。如果你想了解更多關于房地產行業的最新動態和發展趨勢，請看以下資訊報道。
“xx花園”項目位于xx市xx區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口，綠線占地面積平方米(約畝)，地塊西面北面臨街(躍進北路及待建的高水中路)，沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為圣水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的xx區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。
“xx花園”(下簡稱：本項目)擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠線用地平方米(約畝)，規劃設計總建筑面積約0平方米，其中底層商業鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米(其中中心綠地面積為2000平方米)，建筑密度為，容積率，綠化率為35%。
“xx花園”擬計劃于5月起著手項目規劃及前期報建工作，于月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計于6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資(含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元)人民幣萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅后利潤總額為人民幣萬元。自項目獲準銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目后期工程，預計將于2月將完成土地抵押貸款清算工作。
1、項目概況。
2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置。
3、市場分析和項目定位。
4、規劃發展建議。
5、資源供給。
6、項目開發組織機構、管理費用的研究。
7、開發建設計劃。
8、項目資金來源及經濟分析。
9、結論及建議。
一、項目概況：
1、項目名稱：“xx花園”
開發建設單位：xxxx房地產開發有限公司。
2、項目地理位置：本項目位于xx市xx區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為圣水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。
3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在“花園?xx”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，年政府將進一步規范土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場準入難度進一步加大，在2005年下半年到20將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的100余畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤于2005年底或年初動工建設并于2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。
4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面(躍進北路對面)為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的xx區政府辦公用地。并處于“花園?xx”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。
二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：
1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為平方米(約畝)，均屬商業、居住用地，使用單位均為xxxx房地產開發有限公司。
2、拆遷調查：本項目土地使用權屬xxxx房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬xx公司，不存在大的拆遷難的問題。
3、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房(租賃站)，其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。
二、報告編制依據。
三、項目概況。
一、20xx年國內經濟及房地產市場回眸。
三、有利投資經濟形勢成因分析。
一、投資地塊的地理環境。
二、xx地區區域分析。
三、項目周邊主要物業分析。
四、xx鄉消費者調查分析。
一、房地產投資項目開發經營機會形成模式。
二、項目開發經營優勢點。
三、項目開發經營機會點。
一、目標市場定位。
二、產品定位。
一、項目總體規劃建議。
二、住宅建筑設計建議。
三、小區配套設施建議。
四、環境藝術設計建議。
一、項目開發經營策略。
二、項目投資估算。
三、項目實施進度安排。
四、項目投資與籌資計劃。
一、項目銷售計劃。
二、項目銷售收入估算。
三、項目經營成本估算。
四、項目利潤估算。
五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率。
一、項目盈虧平衡分析。
二、項目敏感性分析。
三、項目開發經營主要風險及對策分析。
第十章結論與建議。
第十一章結束語。
第十二章附錄及主要參考文獻。
第一章前言。
1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。
4、對項目進行投資分析和風險分析。
5、對項目決策及其實施的優化提出建議。
1、xx市規劃局規劃方案；
時間一晃而過，彈指之間，已接近尾聲，過去的一年在領導和同事們的悉心關懷和指導下，通過自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了諸多不足?；仡欉^去的一年，下面是我做的一份20房地產開發項目可行性研究報告報告如下：
一、項目背景。
1、項目名稱：
居住小區(暫定名)。
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》。
(2)《a市城市拆遷管理條例》。
(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》。
(4)《住宅設計規范》。
(5)《住宅建筑設計標準》。
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》。
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》。
(8)《高層民用建筑設計防火規范》。
3、項目概況。
1)地塊位置：該基地東起。
南至。
路，西至路、北至。
圍合區內土地面積約。
平方米，該地塊屬a市類地段。
2)建設規模與目標：
土地面積：
平方米)容積率：
開發周期：
土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)。
建筑面積(預計)：總建筑面積：
3)周圍環境與設施。
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為。
城市綠化帶，南側為。
廣場。
(4)西南靠近a市。
小學。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析。
優勢及機會。
(1)該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3)東側的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的.資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項目以毛地出讓，起價。
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
項目可行性研究的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。
一、總論。
1.項目建設背景。
2.項目概況。
(1)項目名稱：___________________________。
(2)建設地點：___________________________。
(3)建設單位：___________________________。
(4)企業性質：___________________________。
(5)經營范圍：___________________________。
(6)公司類別：___________________________。
(7)資質等級：___________________________。
(8)企業概況：___________________________。
(9)工程概況：___________________________。
(10)資金來源：__________________________。
3.可行性研究報告編制依據。
5.研究結論及建議。
6.主要經濟技術指標。
項目主要經濟技術指標見表1。
表1項目主要經濟技術指標。
二、住宅市場分析與營銷戰略。
1.當前住宅市場現狀。
2.商品房市場現狀與市場需求。
3.商品房的市場需求及發展。
4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題。
5.營銷戰略。
三、項目選址及建設條件。
1.項目選址。
2.建設條件。
位置優越。
交通方便。
建設場區“五通”條件具備。
供水：____________________________。
供電：____________________________。
煤氣：____________________________。
通訊：____________________________。
場地：____________________________。
住宅小區商業及文化教育配套設施齊全。
土地征用情況。
四、建設規模及功能。
1.建筑面積的內容。
2.功能設施標準。
建筑使用功能。
設施標準。
(1)住宅裝飾及設施標準。
(2)小區配套設施。
住宅戶型規劃。
3.工程項目一覽表。
依據初步規劃方案，主要工程項目見表2。
表2主要工程量一覽表。
五、建設方案。
1.建設場地環境。
地形。
場地自然條件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地質：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地質評價：
2.總體規劃布局。
片區規劃。
小區整體規劃設計原則。
總平面布局。
交通組織。
規劃指標。
根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見表3。
表3項目建筑技術經濟指標。
3.建筑方案設計。
建筑方案總體構思。
平面設計。
(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。
表4項目住宅經濟技術指標。
(2)公用建筑。
立面設計。
4.結構設計。
基礎造型及處理。
上部結構。
5.公用設施方案。
供水排水。
供電。
(1)供配電系統。
(2)照明及電力設備。
供氣。
中央空調。
弱電設計。
6.消防。
7.環境保護。
六、項目實施進度安排。
本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
______年______月______日：項目建議書批復。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
一、國內環境：中國房地產還有以上的好景。
xx年12月3日xx新國際博覽中心，第x屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在xx年中國gdp增長的個百分點中，有個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
中國的城鎮人口將達到億人年均增長4%城鎮住宅存量面積將達到330億平方米比xx年將凈增億平方米年平均需凈增億平方米?！?/p>
二、xx房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫。
1、xx省宏觀政策的指導。
xx年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《xxx關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，xx省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自xx年底xx政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
xx是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來xx投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為xx市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
xx年xx市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長。人均消費支出5400元，增長;xx年全市農民人均純收入2502元，增長。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經濟運行特點、問題及對策》)。
xx年xx市完成生產總值430億元左右，同比增長，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新聞發言人辦公室《xx年經濟發展情況新聞發布稿》)。
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況。
xx花園、xx太陽城、xx苑、觀邸、xx、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原xx城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章項目概況。
一、建設地址。
xx小區二期工程——xx項目(以下簡稱“本項目”)位于xx城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模。
“xx小區”項目規劃總用地面積為平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積平方米，建筑面積2xx平方米。
本項目“xx”為“xx小區”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地產開發計劃。用地面積平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約xx人。
三、總體規劃設計理念。
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為xx市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思。
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構。
第一章投資環境分析。
一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景。
12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在中國gdp增長的個百分點中，有個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
19以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
50多年。
年，中國的城鎮人口將達到億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比20將凈增億平方米，年平均需凈增億平方米?！?/p>
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫。
1、湖北省宏觀政策的指導。
年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《xxx關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長。人均消費支出5400元，增長；2003年全市農民人均純收入2502元，增長。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)。
2004年經濟發展情況新聞發布稿》）。
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況。
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邰白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
第二章項目概況。
一、建設地址。
底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模。
“新風小區”項目規劃總用地面積為平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積平方米，建筑面積2平方米。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市房地產開發計劃。用地面積平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約2000人。
三、總體規劃設計理念。
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思。
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣嘗約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車嘗社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構。
在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。
1.1總論。
項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，并說明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。
1.2市場調查和需求分析。
通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。
1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析。
原建筑物的現狀，周圍環境的布局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。
1.4規劃設計方案。
開發項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內外交通布置的暢通，基礎設施管網的可行性。
1.5投資估算。
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。
1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價。
通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。
2.1內部影響因素。
開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬于自己。
2.2外部因素。
除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是為了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。
首先費用測算為籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。
4.1市場風險。
房地產和其他行業一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經營風險。
在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失??；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。
4.3利率風險。
由于市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發企業的投資收益減少。
4.4政策風險。
房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。
4.5其他風險。
失去控制的人為因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。
房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的了解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格。
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性。
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環境評價以及節能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以采取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建筑結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分。
開發商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規范可行性研究分析；開發商認真貫徹實行相關政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。
第一章投資環境分析。
一、國內環境：中國房地產還有以上的好景。
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在xx年中國gdp增長的個百分點中，有個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
中國的城鎮人口將達到億人年均增長4%城鎮住宅存量面積將達到330億平方米比xx年將凈增億平方米年平均需凈增億平方米?！?/p>
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫。
1、湖北省宏觀政策的指導。
xx年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《xxx關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自xx年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
xx年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長。人均消費支出5400元，增長;xx年全市農民人均純收入2502元，增長。(摘自：《荊州縱橫》之《xx年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)。
xx年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《xx年經濟發展情況新聞發布稿》)。
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況。
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章項目概況。
一、建設地址。
新風小區二期工程——城南春天項目(以下簡稱“本項目”)位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模。
“新風小區”項目規劃總用地面積為平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積平方米，建筑面積2xx平方米。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度房地產開發計劃。用地面積平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約xx人。
三、總體規劃設計理念。
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思。
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構。
可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格。
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性。
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展;財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環境評價以及節能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續建設觀念的`影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以采取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建筑結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分。
開發商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。
三、結語。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規范可行性研究分析;開發商認真貫徹實行相關政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。
參考文獻：
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[2]王勇，陳延輝.項目可行性研究工作中的問題及對策探討[j].建筑經濟，.
[3]宋春紅，蘇敬勤.論房地產開發項目可行性研究[j].基建優化，.
[4]翟富強，翟瑩芳.房地產開發項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[j].基建優化，.
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名、人員、資產規模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業、聯系電話，與項目相關的主要業績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。
2、必要性和可行性。
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優先支持的領域和范圍;國家(含部分地區)需求分析;申請單位事業發展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業發展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件。
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件。
4、進度與計劃安排。
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論。
1、項目建議書及批復文件。
2、國家和地區的經濟和社會發展規劃。
3、國家有關法律、法規，政府的有關規定。
4、項目合資、合作各方簽訂的協議書或意向書。
1、概述。
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現有產業規模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業實施該項目的優勢。
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較。
3)、項目承擔單位在實施本項目的優勢，
3、項目成熟程度。
4、市場需求情況和風險分析。
5、投資估算及資金籌措。
1)、項目投資估算。
2)、資金籌措方案。
3)、投資使用計劃。
6、經濟和社會效益分析。
1)、未來5年成本、收入估算。
2)、財務分析:以動態分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現值等指標。
4)、財務分析結論。
5)、社會效益分析。
7、綜合實力和產業基礎。
1)、企業員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經營管理水平。
3)、企業從事研究開發的人員力量、資金投入，以及企業內部管理體系等情況。
4)、企業從事該產品生產的條件、產業基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃。
9、其他。
1)、環境保護措施。
2)、勞動保護和安全。
3)、必要的證明材料。
10、結論。
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1.項目概況：
1-1項目名稱：xxxx。
1-4項目主管部門：xx市奶茶總店。
1-5項目簡要內容及實施目標：為了給廣大師生提供飲食方便，本店特銷售。
各種冷熱奶茶，以滿足各位的需求！以前沒有申請驗收過！
2.企業概況。
2-1企業簡介：本店名xxxx，法定代表人是xxx，所有制性質為個體經營，
企業地址及郵政編碼：xxxxxxxxxxxxxxx。
2-2人員情況：
工程技術人員及構成：本店打算招三名員工，加上本人共四人，主要負。
責財務管理.服務招待及衛生的處理。
職工人數及構成：共四人，一人用計算機進行收銀，另三人進行服務招待。
2-4企業近兩年生產經營情況，主要產品及其在國內外的市場地。
位:我公司主要銷售珍珠奶茶，綠茶，紅茶，咖啡等奶茶。近兩年來，我公司的銷售量急劇上升，經營情況非常好！在擁有600萬人口的芬蘭，每年的奶茶消費量為100萬包。而擁有13億的中國如今奶茶年消費量僅為500-1000萬包，從這一比較中可以看出，中國的奶茶消費市場前景非常廣泛。
1.項目提出的背景和依據：店內設置在高校附近，高校人員比較集中，近年。
來，隨著國人生活水平的提高，喝奶茶品嘗物質以外的愉悅，也逐漸成為一種時尚的流行。特別是對年輕的大學生而言，這樣的流行讓喝奶茶成了時髦事，也暗示著人們想從奶茶里尋求心靈的缺口，滿足精神與自我需求。
打造一個全新的飲品概念，希望讓消費者喝得更營養，更健康！我們倡導以“天然、新鮮、健康”為理念，將更多人性化、人文化和個性化融入到產品、服務、管理、研發、裝修、設計、培訓等方面，迅速帶動甜品飲料消費市場的發展。
而大學生正是消費的主要的對象，他們沒有家庭經濟負擔，又易于接受新穎和特別事物，專售賣奶茶最適合他們不過。另外，老師們也是本奶茶店的顧客對象。此店營業面積為10平方米，屬于xxxx人口流動較多的地方，設置清新，優美。新店的投資預估有以下幾個部分：桌椅、水電設備、辦公設備、柜臺、裝修費用。
1.項目的主要內容，管理信息系統，工藝流程及控制方案。
2.結合國內外同類項目的技術水平和發展趨勢及本單位實際情況，明確項目。
的目標與預期達到的水平：近年來，隨著國人生活水平的提高，喝奶茶品嘗物質以外的愉悅，也逐漸成為一種時尚的流行。特別是對年輕的大學生而言，這樣的流行讓喝奶茶成了時髦事，也暗示著人們想從奶茶里尋求心靈的缺口，滿足精神與自我需求。
1.可供選擇的幾種方案的簡單比較:。
2.最佳方案及論證。
2-1總體概論:通過三種方案的比較，c方案最好.,則選擇c方案作為該項目的執行方案。
2-2設計思想：c方案最符合顧客的需求。
2-3設計依據：根據各類奶茶的泡法出的口感及顧客口味需求。2-4系統配置（軟硬件）：桌子，椅子，床，冰箱，微波爐，吧臺，電腦，冷氣機。
2-5控制策略及測控參數產品：
自行采購原材料，原材料的質量參照國家現行奶茶的標準。
價格：主要定位在適合大學生消費水平的層面上，為3元至6元。宣傳：主要為傳單形式。因為本身是學生，還可以通過qq群,校園網等方式發布店內最新產品情況或者優惠情況。
2-6系統的技術指標及特點。
2-7設備選型及系統報價（含硬軟件明細表及設備報價）。
店鋪地面應與道路處在一個水平面上，這樣有利于顧客出入店鋪，是比較理想的選擇。但在實際選址過程中，路面地勢較好的地段地價都比較高，店鋪在選擇位置時競爭也很激烈，所以，在有些情況下，經營者不得不將店鋪位置選擇在坡路上或路面與店鋪地面的高度相差很多的地段上。
摘要:本文針對用戶在電業管理中的技術需求，分析其需求在現有技術下解決的可行性，提出相應的解決方案。并分析項目本身的可行性。
縮略語說明：略。
1引言。
1.1編寫目的。
本文用于分析項目的可行性，包括項目在技術上的可行性及在資金、設備、人員以及用戶需求等反面的可行性，以保證今后項目的順利進行。
1.2背景。
略
1.3參考資料。
略
1.4術語和縮寫詞。
略
人員素質。
略
技術基礎。
項目技術要求：略。
根據項目的技術要求是較低的：
界面編程要求是，略；可以看出，其要求沒有超出現有開發的技術內容。
數據庫編程要求是：略；現有的技術力量完全可以解決。
接口編碼要求是：略；由于要求非常簡單，技術上不會有任何問題。
協議要求是：略；從要求中可以看出需求方對需要的協議非常明確，并且非常愿意合作，所以，在明確了雙方的責任，并且確定下來之后，問題完全可以解決。
軟件基礎。
用戶沒有特殊的要求。具體要求為：略。
3設備可能性。
資金。
略
設備。
略
資源。
略
4人員可能性。
人員數量。
略
5系統工作量。
目標需求。
略
設計需求。
略
設計工作量。
總體設計工作量：略；
前臺設計工作量：略；
數據庫設計工作量：略；
接口設計工作量：略；
6代碼工作量。
模塊幾組件數量。
界面工作量：略；
數據庫工作量：略；
程序工作量：略；
算法研究工作量：略；
數據工作量。
界面工作量：略；
數據庫工作量：略；
程序工作量：略；
7檔案要求及時間可行性。
格式標準及測試要求。
略
時間是否可行。
由于用戶的要求不是非常明確，經與用戶協商，開發時間定為xx天，由于中間要經過一個節假日，所以最后完成時間定為xxx天。
8可管理性。
管理項目。
略
軟件管理。
略
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本項目輻射大同市周邊各縣區及內蒙古豐鎮市，新榮區各行政村小雜糧種植戶。帶動本村小雜糧種植戶100戶，種植規模1000畝，增加就業20人。
二、項目編制依據。
本項目編制依據《中共中央國務院關于促進農民增加收入若干政策、意見》，和新榮區關于建設小雜糧生產銷售基地建設的意見。
第二章項目建設及必要性。
一、項目建設背景。
黨的十七大報告指出統籌城鄉發展，推進社會主義新農村建設，解決好農業、農村、農民問題事關全面建設小康社會大局。必須始終作為全黨工作的重中之重。同時指出探索集體經濟有效實現形式，發展農民專業合作社組織，支持農業產業化經營和龍頭企業發展是促進農民增收的有效途徑。
新榮區作為傳統農業縣區，在建設社會主義新農村中取得了一些成績。農業結構調整邁出了新步伐，但農村和農民工作仍然存在不少問題。主要是：農民收入水平不高，農民增收渠道單一，農業結構調整步伐不快，農業產業經營化水平不高，龍頭企業幾乎沒有。為此，得勝村結合實際根據新榮區大力發展小雜糧種植、加工、銷售的契機。做大做強得勝小雜糧深、精加工，創立得勝小雜糧品牌，擴大生產銷售規模，形成支柱產業。
得勝村屬黃土丘陵地段，全年無霜期120天左右，小雜糧種植品種繁多，有谷子、粟子、葫麻、莜麥、蕎麥、綠豆、豌豆、高粱等。其中莜麥和葫麻產出的莜面和葫麻油早以成為地方特設農產品。
為了多渠道增加農民收入，轉變農民收入方式，我們將擴大小雜糧的種植面積。建設小雜糧加工廠。采用“加工廠+合作社+農戶”的發展模式。加工廠負責引進優良品種和先進種植技術，合作社負責收購及銷售，農戶負責田間種植和管理，以次來增加農民收入。
二、項目必要性。
當前小生產雜糧生產、加工、銷售、沒有形成規模，受傳統農業影響，由于當地農民科學技術水平和文化素質較差，缺乏商品意識，小雜糧生產仍處于零星種植，廣種薄收，粗放管理的落后狀態，實用技術得不到及時廣泛的應用。造成產量下降，生產優質率和競爭了下降。而且小雜糧產品品質和整齊度很難做到標準如一。市場上缺乏改善膳食結構需要的小雜糧加工食品，許多小雜糧加工技術落后，產品科技含量不高，目前還是以原料，或半成品為主，產品粗糙附加值低，效益不高。建設小雜糧加工廠符合當地市場供求關系，同時極大的調動了農民種地的積極性。解除了農民銷售的后顧之憂。隨著人們生活水平的不斷提高和健康、環保意識的增強，綠色無公害的食品進入了人們的頭腦意識，而本地小雜糧出名，其中莜面、蕎面是食品中的上品，它富含人體所需的多種維生素，發熱量高，有御寒，降糖功效。由此可見小雜糧加工的市場前景很好。
第三章建設條件。
一、項目區概況地理位置及區域范圍。
得勝堡位于大同城北40公里處，與內蒙古豐鎮市毗鄰，京包鐵路和208國道交匯與此，交通便利，全村耕地面積6194畝，有695戶，人口2207人。按照大同市加快轉型發展實現綠色崛起的方針，區域發展明顯。作為山西的北大門，是通往內蒙的重要通道，京包、大準鐵路在此交匯，得大高速公路的開通大大縮短了大同到京、津、太原、呼市的時間，堡子灣地處晉蒙交界，自古至今都是商貿的中心，對于承接大城市的輻射，滿足周邊城市人們日常生活和節假日的消費需求，在區位表現出重要的門戶地位。
二、實施的有利條件。
新榮區是典型的小雜糧種植區，小雜糧食品種類也很多。因此小雜糧發展也小具規模，對周邊縣市影響較大，加之“得勝”品牌注冊的成功和得勝旅游文化發展的知名度，這將給得勝小雜糧發展創造品牌打下結實的基礎。
（一）擴大種植范圍，廣泛開展實用技術培訓，提高廣大農民的科技素質的生產意識，扶持農民專業合作社，大力發展訂單農業生產。
（二）結合本地小雜糧生產，把小雜糧利用先進農產品加工設備和技術，積極開發小雜糧食品資源。用現代技術改造傳統小雜糧食品加工工藝，實現工廠生產化+合作社+農戶的生產模式，努力將優質小雜糧產品變成各種各樣集方便、營養、保健于一體的大眾產品。
第四章市場分析與銷售方案。
一、市場分析。
小雜糧是無公害，綠色環保的農產品。種植、生產、加工都經過嚴格把關控制，其品質有保障，是最營養，最安全的天然食品之一，滿足了當今廣大消費者追求健康安全的消費需求，因此將越來越受到消費者的歡迎，市場消費潛力巨大，目前國際國內對小雜糧食品需求量穩步增長，并呈迅速發展趨勢。在我國各大酒店以小雜糧食品為特色，需求量再不斷增加，加之我國是農業大國農村市場前景好，大力的拓展農村市場將更進一步提高了小雜糧的市場競爭力。
二、銷售方案。
從傳統銷售來看就是以雜糧面及簡易食品銷售為主，利潤少，附加值低，我們將小雜糧加工成農副產品，通過“得勝”這個商標注冊，建立得勝小雜糧食品銷售網絡。在經銷商和市場的拉動下，把借助區位優勢生產的小雜糧產品，供貨到周邊市縣各大商場和超市。
第五章項目建設方案。
一、建設任務和規模。
1、帶動100戶農民種植1000多畝品種不同的小雜糧（提供新品種，選用一批商品性好，在國際市場有競爭力的品種；提供農戶種植技術）。
2、新建小雜糧加工廠房800㎡，3、小雜糧加工標準設備一套。
二、項目規劃與布局。
整個項目需半年時間，前3個月時間，主要進行廠房建設和設備安裝，后3個月時間主要是小雜糧收購和加工，其中伴隨提供幫助當地農戶種植，管理小雜糧生產，利用兩年多時間帶動周邊十幾個村幾萬畝良田進行小雜糧種植，最終推動全區小雜糧形成產業化發展。
三、生產技術方案及工藝流程。
（一）小雜糧加工廠的建設和技術主要有：
3、進生產加工技術和先進種植培育技術。
（二）工藝流程。
1、小雜糧：脫皮——碾磨——加工——成品。
2、葫麻：烘烤——壓制——提煉——成品。
四、項目建設標準和具體建設內容。
（一）建設標準。
按小雜糧加工進行建設，廠房及加工機械設備，按照小雜糧加工環境幾設備要求進行。
（二）具體建設內容。
1、土建：800㎡。
2、設備：國內先進農產品加工設備。
3、選種：優質品種第六章投資估算及資金籌措。
一、項目建設投資估算。
（一）土建投資及構成：房屋及水電設施共計15萬元。
（二）加工設備及構成：21萬元。
1、小雜糧加工設備：
2、食用油加工設備：
3、選種。
成本30元/畝，1000畝土地需30000元。
4、其他投入共計18000元。
二、資金來源。
該項目采用工廠+合作社+農戶的模式進行，帶動農戶100戶，農田1000畝。
農民每戶種植10畝小雜糧，每畝投入成本為100元，總共投入1000元。農田經科學管理后，每畝產量150公斤，按6元/公斤銷售，可收入9000元，扣除成本后可獲利8000元，達到了帶動群眾致富的意圖。
第十章可行性研究結論。
1.2背景。
飯店是為客人提供住宿、餐飲、購物、娛樂和其它服務的綜合性服務企業，它所接待的客人可能來自世界各地，而且這些客人的生活習慣、消費水平、宗教信仰等各不相同。隨著社會生活水平的普遍提高，人們對于飯店消費不斷地提出更高、更多樣性的要求。如何以飯店企業所擁有的有限的人力、物力、財力和信息資源服務于住店客人，滿足客人的各種消費需求，在當今競爭日趨激烈的飯店行業中，是經營好飯店企業的重要問題。這就要求飯店經營管理人員不但要掌握科學的管理思想和管理方法來綜合的運用飯店資源，而其還應該采用先進的計算機管理手段處理日益復雜的信息資源，正確、及時地對客源市場信息作出反應和正確的指定經營決策，保證飯店企業的生存和發展。成功的應用先進的計算機管理手段輔助飯店企業的經營管理，不但要求飯店的日常操作模式要符合計算機信息處理的要求，而且需要有相應的管理體系和人員配合。作為飯店的經營管理人員只有充分的掌握飯店的各職能崗位的信息流程和計算機處理的要求，并善于結合兩者的要求和長處，才能使想進的計算信息處理技術有效的服務與飯店的經營管理。
2.1組織目標和戰略。
實現對酒店內部各種服務管理的電子化，自動化，提高各個模塊之間的辦公效率，為提高質量酒店服務提供保證。具體來說，該系統主要就是要實現以下幾個方面:。
1)建立內部通訊和信息發布平臺;。
2)實現工作流的自動化，以及流程的實時監控與跟蹤;。
3)實現文檔管理的自動化，并可按權限進行查詢使用;。
4)隨時隨地安排業務。
5)實現信息集成，將各種業務系統的數據集成;可對客戶資源進行管理;可實現公司所有的信息和協同進行集中管理。
重大戰略有:。
1)建立國內領先的管理系統，提高經濟效益;。
2)更新結算系統;。
3)建立顧客信息系統，全面提高管理水平和工作效率。
2.2業務概況。
該酒店為中等規模;地處市郊，交通方便、快捷，現有客房共計200間，餐位共計1000于個，主營淮揚菜，兼營川、粵菜。該店生意紅火，效益很好，是該市餐飲界的老字號品牌，聲名遠播?？头科匠Ｈ胱÷矢哌_百分之九十幾。
2.3存在的主要問題。
長期以來，該酒店業務一直采用手工管理。工作量大、服務質量差、工作效率低、耗費人員多，酒店的市場、聲譽、經濟效益大大折扣。
3.1系統簡要說明。
本系統采用vb做界面,access做數據庫.在vb中可以實現的功能有預定客戶管理，客戶日常事務登記，住房管理，綜合服務等。
access作為各種信息資料的后臺數據庫包括客人信息、房間信息等。
3.2系統主要主要功能。
飯店管理系統包括客房預定、銷售、前臺管理、財務管理等模塊。主要從客人的預訂、登記、查詢等，一直到結帳退房，進行自動管理，使飯店各部門隨時掌握房間使用狀況，以及管理所需要的各種信息。
3.2.1客房預定功能。
利用計算機進行預訂業務操作是指應用管理信息系統中的預定功能模塊接受和處理客人的訂房信息，并隨客房狀況實施有效控制。通常計算機處理預定信息的功能體現在以下具體內容。
1)受理在系統設定期限內任意一天的預定。
2)利用放好提前為客人排房。
3)每項預定紀錄都可通過姓名、帳號、抵離店日期、公司名稱等方式查詢。
4)設置預訂單特殊要求功能。
5)可更改或取消預定記錄，并對更改和取消進行存檔記錄。
6)對預定記錄進行修改、取消并作存檔記錄。
3.2.2總臺接待功能。
總臺接待員利用計算機為客人辦理入住登記手續，可以盡量縮短客人滯留總臺的時間，為客人提供快捷高效的服務?？偱_接待功能主要包括下列具體內容。
1)在預定客人抵店前，錄入入住登記資料，打印登記單，并提前排房。
2)預定客人抵店時，可按預訂號、姓名、國籍、公司名稱等查詢相關資料，進行接待。
3)在計算機中為客人辦理入住登記手續，包括客人詳細資料、住宿時間、房間號，輸入或更改房價，自動為客人建立賬單。
4)預訂單生成入住登記表。
5)離店客人重新入住功能。
6)隨時顯示客房狀況，包括出租率、房態、可售房、住店人數、當日預抵離房數等。
3.2.3問訊功能。
該模塊主要對住客信息及歷史資料進行查詢。根據前廳部管理要求及對客服務的需要，系統中的問訊功能應做到快捷、準確和高效，同時應具有多種方式的查詢途徑。問訊員應能夠隨時快速地從計算機中查詢每位住店客人或以預定客人的資料。問訊功能集主要通過姓氏、日期、客人占用情況、客人賬單、公司名稱查詢等美容來提供相關信息。
1)按各種條件查詢打印現住及離店的客人信息。
2)按各種條件查詢，包括房間號、姓名、地區等。
3)可查本日抵離店客人，明日應到、應離客人等情況。
4)客房占用情況查詢。
3.2.4客房狀況控制功能。
客房是飯店的主要產品，要充分發揮客房的效益，建立有效的客房狀況控制系統是非常必要的。通過計算機可以快速、準確地掌握客房的使用情況，使得前廳部與客房部之間的信息溝通更快、更準確。另外也能使服務員及時掌握客飯狀況，做好銷售工作，更好的為客人服務，提高客房出租率。管理信息系統中的房態控制功能是客房管理和總臺接待工作能否成功的關鍵，其功能主要包括以下內容。
1)示可售房狀況，隨時實施動態查詢可用房情況。
2)反映和更改每一間房的狀況(包括空房、待修房、住客房、預定房等)，并有維護修房、非出租房提示，客人信息等。
3)提供客房占用情況報告。
3.3對組織的意義。
1)提高工作效率。
2)提高服務質量。
3)是前廳管理嚴謹規范。
4)提高飯店的經濟效益。
4.1支出。
1)系統硬件開發費用。
2)系統所需購買軟件費用為:2.3萬，其中:。
access10000元。
windowsxp8000元。
java環境5000元。
3)其他費用共計:a.人員費用。b.耗材費:0.8萬。c.咨詢和評審費:1.2萬。d.調研和差旅費:1.0萬。e.不可預見費:按開發總費用的15%計算。
系統開發總費用:45.3萬。
4.2收益。
經濟收益:。
1)提高工作效率，減少工作人員。
2)擴大服務范圍，增加收入。
3)及時獲取信息，減少決策失誤。
社會效益:。
1)提高工作效率，減少顧客等待時間;。
2)提高工作效率，減輕工作人員的勞動;。
4.3支出/收益比較。
五年內，系統總投入:90萬，系統總收入:500萬，2年可以收回開發。從經濟上考慮，本系統完全有必要開發。
2)網絡和通信:本開組有專門的網絡人員，有一定的網組網經驗;。
3)數據庫:開發小組有豐富的應用數據庫開發經驗;。
4)java開發:開發小組能夠熟練使用java編程;。
5)access:開發小組內有專家;。
綜上，本系統開發是完全可行的;。
社會上已有很多成功開發酒店信息系統的企業，社會需要酒店管理的現代化和信息化。酒店信息系統開發和運行與國家的政策法規不存在任何沖突和抵觸之處。另外，酒店信息系統所采用的操作操作方便靈活。該操作系統容易學習，掌握。因此該系統具有可行性。
通過經濟、和社會等方面的可行性分析，可以確定本系統的開發完全必要，而且是可行的，可以立項開發。
湯河—熊耳山風景區位于河南省盧氏縣湯河、橫澗兩鄉境內，地處伏牛山南麓，地跨長江、黃河兩大流域，溫帶大陸性氣候，雨量充沛，氣候濕潤，森林覆蓋率70%。距縣城30公里，距隴海靈寶站128公里，距連霍高速公路函谷關出口130公里，距溫叫國防公路2.9公里。交通便利，位置優越，景區面積約40平方公里。近年來，經省、市有關旅游部門調查，景區內雄山秀水，森林茂密，優質的天然溫泉加之奇特的裸浴文化，可開發價值極大。
湯河溫泉又名“湯池”，系天然形成，背靠湯池山，山勢險峻，冬青松柏覆蓋，終年綠色。光緒十九年“盧氏縣志”記載“湯池在熊耳山足，夏可薰雞，冬可沐瘍……”，神話傳說為泉山之下壓一太陽，乃后羿所射之日，經專家測定，泉水時流量20噸，水溫49.5℃，富含硫酸根、氟、鐵、鈣、鎂、磷等二十多種礦物質微元素，水質ph值8.5，總硬度9.25，經醫學鑒定，常沐此水，可醫類風濕、關節炎、皮膚病以及麻痹癥、神經痛等多種疾病，許多實例證明泉水具有消食、散寒、導氣、化瘀、殺菌去毒、舒筋活絡、抗增生、去疲勞、助睡眠的神奇功效，許多客人稱為“天賜圣水”。尤其令人嘆為觀止的是，青山腳下，大河岸邊，男女輪日裸浴，向著藍天白云，盡情沐浴自己的胴體，形成獨特罕有的裸裕奇觀，湯河乃我國著名文學家、前中蘇友好協會會長、清華大學教授曹靖華先生的故鄉，其父清秀才曹植甫先生制訂了“男界一、四、七，二、五、八，女界三、六、九”男女輪日共享泉水裸裕俗習沿襲至今，形成中原一絕的裸裕文化，令無數外來游客為之感嘆。
熊耳山系秦嶺支脈，北側為黃河流域，南側為長江流域，熊耳山名最早見于《尚書.禹貢》篇“導洛自熊耳”，《水經注》載“雙峰齊秀，望若熊耳”，因其兩峰向中斜，狀似熊耳，故得此名，是著名的道教圣地。自唐宋至今，香火不斷，從一些遺存的石像上可以得到鑒證，與武當山一脈相承，“武當山志”曾有記載，其山勢走向，古建遺跡，與武當山多有相似。熊耳山的山水集大氣、秀氣、靈氣于一體，居山頂遠眺，四周層巒疊嶂，群山皆向熊耳山主峰，呈萬山朝拜之勢，真可謂“一覽眾山小”，近看大小青龍壁環抱四周，展翅欲飛，呈五龍捧圣之狀，熊山巍巍，灌洛蕩蕩，此乃大氣。數十處自然景觀險、峻、獨、奇，頭天門、二天門、三天門、大孤山、小孤山挺拔競秀;梳妝樓一根獨木橫跨懸巖峭壁之間，歷經千年而不朽，堪稱神來之筆;透眼窯一徑穿山，朝陽洞一線貫天，風洞四季有冰，霧雨巖飛流直下，冒云洞是百姓的氣象站，古有“熊耳山戴帽，長工睡覺”之說;觀月樓、望鄉臺、仙家洞都有著各不相同的獨特景色，而“熊耳積雪”為盧氏古八景之一，素有“熊耳不墨千秋畫，白云積雪映仙境”之稱，是豫西著名的旅游景點之一。
湯河溫泉—熊耳山景區境內奇山異峰遍布，河流澗溪眾多，野生動植物種類數不勝數。屬暖溫帶至亞熱過渡地區，“一山有四季，十里不同天”，既有“駿馬秋風薊北”的粗獷，又有“杏花春雨江南”的靈秀，同時蘊含著豐富的文化底蘊。
一是面臨全國旅游大開發機遇。國家正在實施旅游開發示范區、旅游扶貧實驗區、國家旅游度假區開發戰略，省、市旅游局已將盧氏縣列為旅游重點扶貧實驗區，并決定把“三點一線”黃金線路往周邊地區延伸，重點開發伏牛、太行山系，盧氏地處伏牛山腹地，獲得扶持首當其沖。河南電視臺也一直將湯河溫泉—熊耳山景區列為重點宣傳對象。市委、市政府把旅游作為“引爆產業”來發展，這對湯河溫泉—熊耳山景區的發展起到巨大促進作用。
二是旅游開發政策優惠，環境不斷寬松?？h委、縣政府制定了《關于旅游開發工作的實施意見》，在全縣形成了“全黨動員、全民動手”發展旅游、振興盧氏的良好氛圍。各職能部門圍繞旅游開發這一思路，同心同德，群策群力，出臺了一系列優惠措施?？h里還建立了“誰投資、誰受益”的多元化開發投資機制，拓寬投資渠道，共興旅游大業。
三是發展旅游業的區位優勢明顯。盧氏地處古都西安、洛陽和歷史文化名城南陽三大旅游熱點城市的中心，又是目前河南省正著力打造沿黃“三點一線”精品旅游線路的西端橋頭堡，而湯河溫泉—熊耳山景區又是盧氏旅游開發的重中之重。湯河溫泉—熊耳山景區旅游公路北接豫西大峽谷、城隍廟、紅石谷等景點;向東30公里可達欒川倒回溝、雞冠洞景區，繼續向前20xx里可達洛陽;向南10公里連接209國道，可達陜西商南的金絲大峽谷、南陽西峽老界嶺、龍潭溝、五道幢等景區，使湯河溫泉—熊耳山景區處于中心地位。
湯河溫泉—熊耳山景區的開發定位于傳統的道教文化和獨特的裸裕民俗與秀美的山水風光相接合，堅持“生態度假游、民俗文化游”，主打綠色家園品牌，吸引游客來景區生態觀光、休閑度假、野營探險、品味文化、觀賞山水田園風光、體驗鄉村農家生活。
根據湯河溫泉—熊耳山景區的歷史文化和自然景觀分布，具體規劃如下：
(一)湯河溫泉景區整體規劃。
為了進一步保護湯河裸裕民俗文化，提高裸裕文化在全國的知名度，打造出湯河裸裕風情文化品牌，讓廣大外來游客也置身于裸裕文化之中。重點以溫泉民俗洗浴為中心的旅游精品線路，北接熊耳山風景區，東連羊角山—中里坪水庫風景區。其中湯河溫泉風景區整體規劃分三部分：
1、正在實施的民俗裸裕區改造工程，擬投資1500萬元，該工程包括裸裕區改造、人工湖改造、人工湖周邊綠化。裸裕區改造包括：
(1)洗澡廊。
(2)蓄水池。
(3)環保廁所。
(4)衣柜擋墻。
(5)安全擋墻。
改造后的裸裕區共分兩個部分，一部分以泡澡為主，面積140平方米，總體框架為四個洗浴池，亭式長廊結構;與之緊密相連的另一部分是淋浴洗浴區，總面積830平方米。
人工湖改造工程主要是解決湖內砂石淤積、增加水域面積和解決洗浴人群上下的通行問題。改造后既擴大了湖面，又方便了洗浴人員通行。
因地制宜，對人工湖兩岸進行高標準綠化、美化，讓游客在碧波蕩漾、鳥語花香的絕美自然山水畫卷中，欣賞到獨一無二的民俗文化。
2、湯池河東灣水上娛樂園及農家樂新區建設，擬投資3500萬元，河東灣水域面積約15萬平方米，周邊地勢平坦，風景優雅，可建成：
(1)游艇區。
(2)蓮池區。
(3)垂鉤區。
(4)休閑區。
(5)植物園。
(6)集娛樂、購物、餐飲于一體的農家樂新區建設。
3、以湯池山為中心的景點及服務設施建設，擬投資3000萬元。規劃如下：
(1)湯王廟重建。
(2)索道架設工程。
(3)湯池棠梨溝高檔中心。
(4)避暑山莊。
(5)狩獵苑建設。
(二)熊耳山景區規劃：
1、建筑遺址修復，擬投資1500萬元;。
(1)山門兩處。
(2)熊耳主峰祖師廟一處。
(3)尼姑庵兩處。
(4)道房兩處。
(5)老君廟一處。
(6)龍王殿一處。
(7)驛站兩處。
2、停車場、棧道、步道、廁所等配套設施，擬投資300萬元;。
3、熊耳山莊(集住宿、娛樂、餐飲、會議于一體)，擬投資1000萬元;。
4、龍潭溝景點(道路、棧道、護欄、亭廊等)，擬投資600萬元。
5、熊耳山各處觀景亭、摩崖石刻、道路改造等，擬投資600萬元。
(三)羊角山—中里坪水庫風景區規劃，擬投資1800萬元。
1、羊角山道路、棧道、摩崖石刻、橋梁等基礎設施，擬投資500萬元;。
2、羊角山廟宇、景點修復，擬投資300萬元;。
3、中里坪水庫道路、綠化、售票房、山門等，擬投資600萬元;。
4、各種水上娛樂設施如汽艇、游船等，擬投資400萬元。
投資預算根據景區及景點建設規劃，湯河溫泉—熊耳山游覽區估算總投資1.38億元，其中自籌資金20xx萬元，用于景區水、電、路、通訊及配套服務等基礎設施建設，其余景點建設等項目所需資金8400萬元，由上級部門給予立項扶持。
游客定位分析：
湯河—熊耳山風景區是沿黃“三點一線”(即沿黃河河南省河段沿線上的開封、洛陽、鄭州三個旅游城市)大旅游網中的一個重要景點，其客源市場前景十分廣闊。一是河南省內大中城市及周邊城市的工薪階層游客，可利用雙休日到此做短期游覽;二是在盛夏酷暑季節可接待國內大中城市的游客群，到此避暑度假;結合國內外旅游業發展前景綜合分析，未來30年到該景區旅游觀光、避暑度假的游客將達到20xx萬人次。
效益分析：
(一)經濟效益：
湯河溫泉—熊耳山風景區建設項目20xx年全部竣工后，該景區品位將大大提高，根據現在日接待游客300余人次計算，將來將成倍拉長，扣除季節變化，重復游客等因素，按日平均接待游客800人，每個游客景點門票收入50元計，則日門票收入為4萬元(800人/天×50元/人/景點)，則年營業收入為1000萬元(每年扣除淡季按250天計算)，扣除20%綜合費用20xx元，年門票收入凈利潤800萬元;索道、旅館、餐飲、購物中心、休閑娛樂及其它游客參與消費項目年營業收入及凈利潤預算：按日參與以上消費項目游客600人，每個游客消費20xx則日營業收入為12萬元(600人×20xx/人)，年營業收入為3000萬元(扣除淡季，一年按250天計算)，扣除45%綜合成本費用1350萬元(3000萬元×45%)，年凈利潤1650萬元。以上門票年凈利潤和吃住行購娛等游客參與項目消費凈利潤合計2650萬元，這樣總投資1.38億元7年即可收回。
(二)社會效益：
湯河溫泉—熊耳山風景區開發建設，將極大的帶動本地區第三產業的發展，加快沿黃河“三點一線”旅游業發展步伐，促進河南省乃至中國的對外開放、招商引資和各項社會事業的進步，加快中部崛起步伐，拉動區域經濟健康快速發展。
湯河溫泉—熊耳山風景區多年來珍藏伏牛深山，因缺乏開發和宣傳，不被外界了解，但由于其山、水、洞、溫泉自然景觀得天獨厚，地理區位十分優越，文化底蘊深厚，神話傳說紛紜神奇，民俗裸浴北方僅見，動植物資源精彩紛呈，俯拾即是，是旅游觀光、度假休閑勝地，開發潛力大，旅游前景廣闊，社會與經濟效益良好，符合國家產業政策，切實可行。建議有識之士前來投資開發，與我們攜手共創湯河—熊耳山溫泉美好未來。
1.建筑主體為三層框架結構。一層是商業鋪面(和銀座協商，內設銀座便利店)酒店大堂和早餐餐廳。二層、三層為客房?？筛脑炜头考s60間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個。門口配有20個左右車位的停車場。大堂配置有總臺;行李寄存室;大堂副理;公衛等，面積200平左右;商業鋪面可辦理旅游票務和小型購物商場面積300m左右。二層配置配有會議室1個，面積80m左右，可容納60-80人。二層和三層配有客房60，內設電視、空調、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機等。
鞍山二路21號-3網點位于鞍山二路北段，周圍有四方區政府、農業銀行、樂購商廈、四方利群商廈及各類娛樂性經營性場所。據此網點500米有青島理工大學。20xx年四方區政府對該路段進行了大規模的綜合整治，進一步提升了周邊的環境，是集辦公、商務、文化的理想經營場所。
3.租賃期限及價格:產權預備購買，至20xx年7月19日。
跟山東魯商集團合作銀座家驛，定位為中高檔商務酒店。
1.二至三層每層改造客房25間。過道為中檔地毯。
2.房間內設置衛生間。室內為強化木地板，房間內墻紙。
3.配制電視，空調，上網，照明燈功能。
一、項目投資。
二、投資建設方案。
項目總投資約750萬元，計劃20xx年11月開始辦理施工前期準備工作，20xx年1月能夠開工，20xx年4月底前完成改造工作，5月投入試營業。
1人員配置。
管理團隊:。
執行店長一名(負責全面工作，經營策略的制定，對外聯絡溝通，對全年經營成果負責)。
財務總監一名(負責財務監督及管理，稅務的協調，報表的制作)保安隊長一名(負責酒店安全工作和保安的管理，協調相關部門)。
營銷總監一名(負責酒店的營銷宣傳，前臺管理，vip接待，各項活動策劃組織，目標任務的完成)。
客房主管一名(負責酒店日常工作和管理)。
員工隊伍。
營銷經理二名(對外營銷宣傳，客戶維護，各種信息收集整理建檔)總臺服務員六名(總臺接待加收銀，目標任務的完成)保安四名(停車場樓層和各要害部位的巡視和管理)。
客房中心文員三名(接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋)。
客房中心服務員一名(查房，衛生檢查和臨時打掃，解決一般問題)萬能工一名(水電維護，設施設備故障處理，能源控制)衛生班三名(客房清理，環境衛生維護)。
收入主要包括客房收入與超市和票務中心出租收入，概算小計為每年4,327,000元。具體明細如下:。
1、客房收入。
為了便于測算，按照60間標準間進行概算:標準間均價為180.00元/日。
入住率85%(跟銀座協議，年入住率不低于百分之八十五，客源主要由魯商集團下屬各旅行社負責)。
客房年收入=標準間日價格×標準間數×85%×365。
=180×60×85%×365=3350700。
2、超市及票務中心收入。
總收入=3350700+1022000=4327000(廣告可能根據營銷策略來進行調整，因此廣告收入不進行計算)。
3、成本1、物料成本。
物料成本主要包括客房費用、低值易耗品、布草費用、維修費用、廣告公關費用以及其他費用(如寬帶、員工餐費等)，物料成本概算小計為每年5,025,00如下:。
客房費用=客房低值易耗品×客房數×365。
=15×60×365=328500。
低值易耗品=低值易耗/月×12。
=5000×12=60000。
維修費用=維修費用/月×12=20xx×12=24000。
廣告公關費用=廣告公關/月×12=5000×12=60000。
其它費用=其它費用/月×12=10000×12=120000。
2、人工成本。
人工成本按照15數及員工平均工資計算，員工平均工資按3000月計算:。
540000。
3、水電費。
估算共計約為10萬元/年。
4、總成本。
物料成本592.500人工成本540.000水電費100.000。
總成本1.232.500。
5、營業稅。
營業收入的6%約259.620。
6年凈利潤。
六具體實施步驟。
7.人員配置及人員培訓。
8.設備配置及采購。
9.網絡宣傳和營銷。
11.開業前的籌備及宣傳。
12.進入正常營業，開展酬賓活動。
13.正常經營及后營銷。
1.與經營方簽訂前期合作協議。
2.辦理相關手續。
3.簽訂正式合同。
4.組建籌備小組(酒店管理公司負責人，工程項目負責人，投資方負責人)(三周時間。如果第三項辦理順利的'話時間可以縮短)。
5.確定改造方案。
(一周時間。方案可以與前三項同步進行)。
6.酒店管理公司進入。(管理層人員到位，各類《計劃方案》落實)。
7.人員配置及人員培訓。
8.設備配置及采購。
9.網絡宣傳和營銷。
(6-9項可以同步進行。三到四個月時間。人員培訓三個月酒店英語基本能滿足工作需要。計劃得當設備配置及采購不存在問題。網絡宣傳和營銷可以依附現有資源和人脈關系由專人負責計劃制定和實施。)。
10.竣工驗收。
11.開業前的籌備及宣傳(一周時間。)。
12.進入正常營業，開展酬賓活動。(三個月時間)。
13.正常經營及后營銷。
本項目具有良好的經濟效益和社會效益，具有較好的收益預期，符合公司根本利益。
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
(一)項目名稱。
(二)項目的承辦單位。
(三)承擔可行性研究工作的單位情況。
(四)項目的主管部門。
(五)項目建設內容、規模、目標。
(六)項目建設地點。
財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景。
(二)項目原料供應問題。
(三)項目政策保障問題。
(四)項目資金保障問題。
(五)項目組織保障問題。
(六)項目技術保障問題。
(七)項目人力保障問題。
(八)項目風險控制問題。
(九)項目財務效益結論。
(十)項目社會效益結論。
(十一)項目可行性綜合評價。
審批和決策者對項目作全貌了解。
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分物聯網智能家居項目建設背景、必要性、可行性。
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、物聯網智能家居項目建設背景。
(一)國家或行業發展規劃。
(二)項目發起人以及發起緣由。
(三)……。
二、物聯網智能家居項目建設必要性。
(一)……。
(二)……。
(三)……。
(四)……。
(五)組織和人力資源可行性。
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
(一)物聯網智能家居項目產品國際市場調查。
(二)物聯網智能家居項目產品國內市場調查。
(三)物聯網智能家居項目產品價格調查。
(四)物聯網智能家居項目產品上游原料市場調查。
(五)物聯網智能家居項目產品下游消費市場調查。
(六)物聯網智能家居項目產品市場競爭調查。
告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。
(一)物聯網智能家居項目產品國際市場預測。
(二)物聯網智能家居項目產品國內市場預測。
(三)物聯網智能家居項目產品價格預測。
(四)物聯網智能家居項目產品上游原料市場預測。
(五)物聯網智能家居項目產品下游消費市場預測。
(六)物聯網智能家居項目發展前景綜述。
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