<menuitem id="an1j4"></menuitem> 房地產行業是一個綜合性的產業，涉及土地規劃、建筑設計、工程施工、物業管理等多個領域。房地產市場是當今社會中一個重要的經濟領域，它直接關系到人們的居住和生活質量。在過去的幾十年里，房地產行業發展迅速，成為許多國家經濟發展的重要支柱。作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業在提供就業機會、促進基礎設施建設和推動城市發展方面發揮著關鍵作用。隨著人口增長和城市化進程的加快，房地產市場需求不斷增加，投資潛力巨大。房地產行業涉及到土地使用、建筑設計、房屋交易等多個環節，是一個復雜而龐大的產業鏈。房地產市場的波動對經濟發展和社會穩定產生重要影響，需要政府的有效監管和調控。房地產行業的發展不僅涉及到企業利益，也關系到人民群眾的棲息地和住房需求。房地產項目的開發和運營需要各種專業人才的協同合作，包括規劃師、建筑師、工程師、市場專家等。房地產市場的風險性較高，購房者和投資者需謹慎決策，避免陷入不良投資。房地產行業還面臨諸多挑戰，如土地資源短缺、環境污染、房價波動等問題，需要各方共同努力解決。那么我們該如何寫一篇較為完美的總結呢？以下是小編為大家收集的房地產市場分析報告，供大家參考和借鑒。
一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景。
xx年12月3日xx新國際博覽中心，第x屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在xx年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
19以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫。
1、xx省宏觀政策的指導。
xx年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，xx省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自xx年底xx政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
xx是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來xx投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為xx市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
xx年xx市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;xx年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經濟運行特點、問題及對策》)。
xx年xx市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新聞發言人辦公室《xx年經濟發展情況新聞發布稿》)。
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況。
xx花園、xx太陽城、xx苑、觀邸、xx、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原xx城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章項目概況。
一、建設地址。
xx小區二期工程——xx項目(以下簡稱“本項目”)位于xx城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模。
“xx小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項目“xx”為“xx小區”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約xx人。
三、總體規劃設計理念。
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為xx市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思。
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構。
小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建筑單體設計。
小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建筑環境及園林景觀設計。
整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。
規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業管理。
優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在xx二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。
小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。
此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項目市場分析與整合營銷。
一、項目市場分析。
1、地段環境優越。
本項目位于xx城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
2、周邊生活配套完善。
本項目周邊的生活配套包括：xx超市、金豐園超市、明珠超市;xx菜場、金豐園菜場;農業銀行、工商銀行;胸科醫院、二醫院、xx市中心醫院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設計突出。
本項目對xx住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等(詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”)。
4、教育配套優勢顯著。
自古以來，人們就非?？粗丨h境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注?，F代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的.特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。
5、建筑施工品質過硬。
本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第。
一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。
一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
施工方在“xx”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“xx”建造成xx市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。
6、市場供求關系良好。
本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、xx大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。
7、開發區的升值潛力巨大。
本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高?？平虄瀯?，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在xx市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。
恰逢現階段xx房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、xx大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷。
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。
xx年3月，本項目聘請武漢xx物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
武漢xx物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的xx”。
武漢xx物業代理顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。xx年元旦及春節期間，xx公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。
事實證明，本項目聘請武漢xx物業代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于xx年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、“xx”價格定位。
現階段本項目同類物業xx花園、xx太陽城、xx苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段xx房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從xx年1月我公司對市場同類產品的價格調查(見下表)可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。
樓盤名稱。
xx花園。
xx·太陽城。
xx苑。
觀邸。
起價(元/m2)。
1380。
1616。
1448。
1428。
均價(元/m2)。
1550。
1750。
1460。
1750。
備注。
僅剩10余套。
與上表所列同類產品相比，“xx”在園林景觀設計(詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優勢顯著”)、產品品質(詳見p.7“建筑施工品質過硬”)等方面具有顯著優勢。
如園林景觀設計方面，xx·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對xx住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。
根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“xx”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“xx”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。
四、“xx”整合營銷。
武漢xx物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“xx”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“xx”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在xx深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。
“xx”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：xx小區二期·xx。
以“xx”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！皒x”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個xx來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落。
“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢;“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園。
將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢;也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)所愛。
4、主打廣告語：
(1)xxxx最值得期待的生態人文住宅(開盤前)。
(2)領舞城南新生活(開盤后，暫定)。
以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。
主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝(報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。
5、賣點提煉：
(1)金牌美福地，品藝術人文書香。
絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。
(2)優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領城南片區超值風暴。
精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。
(3)完美設計，成就大家風范。
100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
(4)完善配套，實現愛家之人的夢想。
xx酒店、xx公園、龍舟賽場、xx風景區等休閑場所舉步即至;xx石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、xx幼兒園等名校環繞毗鄰;超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
(5)“xx”級物管，感受心的呵護。
家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“xx”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。
讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。
第四章投資計劃及經濟分析。
一、前期工程情況。
土地出讓手續全部完善;。
項目可行性研究的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。
一、總論。
1.項目建設背景。
2.項目概況。
(1)項目名稱：___________________________。
(2)建設地點：___________________________。
(3)建設單位：___________________________。
(4)企業性質：___________________________。
(5)經營范圍：___________________________。
(6)公司類別：___________________________。
(7)資質等級：___________________________。
(8)企業概況：___________________________。
(9)工程概況：___________________________。
(10)資金來源：__________________________。
5.研究結論及建議。
6.主要經濟技術指標。
項目主要經濟技術指標見表1。
表1項目主要經濟技術指標。
二、住宅市場分析與營銷戰略。
1.當前住宅市場現狀。
2.商品房市場現狀與市場需求。
3.商品房的市場需求及發展。
4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題。
5.營銷戰略。
三、項目選址及建設條件。
1.項目選址。
2.建設條件。
2.1位置優越。
2.2交通方便。
2.3建設場區“五通”條件具備。
供水：____________________________。
供電：____________________________。
煤氣：____________________________。
通訊：____________________________。
場地：____________________________。
2.4住宅小區商業及文化教育配套設施齊全。
2.5土地征用情況。
四、建設規模及功能。
1.建筑面積的內容。
2.功能設施標準。
2.1建筑使用功能。
2.2設施標準。
(1)住宅裝飾及設施標準。
(2)小區配套設施。
2.3住宅戶型規劃。
3.工程項目一覽表。
依據初步規劃方案，主要工程項目見表2。
表2主要工程量一覽表。
五、建設方案。
1.建設場地環境。
1.1地形。
1.2場地自然條件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地質：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地質評價：
2.總體規劃布局。
2.1片區規劃。
2.2小區整體規劃設計原則。
2.3總平面布局。
2.4交通組織。
2.5規劃指標。
根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見表3。
表3項目建筑技術經濟指標。
3.建筑方案設計。
3.1建筑方案總體構思。
3.2平面設計。
(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。
表4項目住宅經濟技術指標。
(2)公用建筑。
3.3立面設計。
4.結構設計。
4.1基礎造型及處理。
4.2上部結構。
5.公用設施方案。
5.1供水排水。
5.2供電。
(1)供配電系統。
(2)照明及電力設備。
5.3供氣。
5.4中央空調。
5.5弱電設計。
6.消防。
7.環境保護。
六、項目實施進度安排。
本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
______年______月______日：項目建議書批復。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
______年______月______日：綜合管網設計。
______年______月——______年______月：施工圖設計。
______年______月：報建、領取建設規劃許可證。
______年______月______日：工程開工。
______年______月：完成投資的25%，開始預售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：單體工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措。
1.投資估算。
總投資造價見表5和附表1。
表5項目投資估算。
單位：萬元。
2.資金籌措。
詳見附表2。
八、經濟效益分析。
1.住宅銷售價格。
2.銷售進度及付款計劃。
本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。
表6各類建筑銷售計劃表(%)。
3.稅費率。
本報告采用的各種稅費率見表7。
表7稅費率表(%)。
項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清償能力分析。
6.資金平衡分析和資產負債分析。
資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析。
將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點分析。
詳見表9。
表9臨界點分析表。
9.主要經濟指標。
項目的主要經濟指標見表10。
表10主要經濟指標表。
九、風險分析及對策。
1.市場風險分析。
2.經營管理風險分析。
3.金融財務風險分析。
一、項目背景。
1、項目名稱：居住小區(暫定名)。
(1)《城市居住區規劃設計規范》。
(2)《a市城市拆遷管理條例》。
(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》。
(4)《住宅設計規范》。
(5)《住宅建筑設計標準》。
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》。
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》。
(8)《高層民用建筑設計防火規范》。
3、項目概況。
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。
2)建設規模與目標：
土地面積：畝(平方米)。
容積率：
開發周期：
3)周圍環境與設施。
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市小學。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析。
優勢及機會。
(1)該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3)東側的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。
(9)物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅。
(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的`測算具有一定的不確定性。
(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15)規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析。
1a市概況(參考)。
a市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，和被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2a市房地產住宅市場分析。
a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。19至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oo三年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。a市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市gdp增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。
一、項目概況5。
二、業主簡介5。
三、編制主要依據及范圍8。
四、項目主要技術經濟指標10。
五、簡要結論12。
第二章項目建設背景及必要性13。
一、項目建設背景13。
二、項目建設必要性24。
第三章市場預測26。
一、宏觀調控下的'重慶房地產市場趨勢28。
二、項目所在區域環境分析36。
三、周邊典型樓盤分析39。
四、項目swot分析.41。
五、項目定位43。
六、商品房銷售價格分析預測44。
第四章建設規模與建設方案46。
一、工程概況46。
二、建設內容、建設規模47。
三、建設方案49。
第五章場址選擇50。
一、項目位置50。
二、工程地質51。
三、氣候條件方面51。
四、水文地質51。
五、市政基礎設施52。
第六章工程方案52。
一、建筑設計52。
二、景觀設計53。
三.主要經濟技術指標54。
四、結構設計55。
第七章總圖與公用輔助工程59。
一、總圖方面59。
二、公用輔助工程63。
第八章節能措施76。
一、設計依據76。
二、設計范圍及主要原則77。
三、主要節能措施77。
第九章環境保護與綠化79。
一、設計環保措施80。
二、施工期環境保護82。
三、營運期環境保護85。
四、綠化86。
第十章勞動安全與消防87。
一、設計87。
二、工程在施工期間勞動安全與消防97。
三、營運期間安全與消防98。
第十一章項目進度計劃與組織機構98。
一、項目建設周期及進度計劃98。
二、項目組織機構99。
三、組織機構人員配備100。
第十二章投資估算及資金籌措100。
一、估算依據及條件101。
二、投資估算101。
三、資金籌措及使用計劃102。
第十三章財務評價103。
一、評價依據、原則和假設條件103。
二、基礎數據及其測算103。
三、財務分析105。
四、財務評價結論107。
第十四章風險分析107。
一、項目主要風險因素識別107。
二、風險程度分析107。
三、防范和降低風險的對策108。
第十五章社會評價108。
一、社會影響分析109。
二、項目互適性分析109。
三、社會風險分析110。
第十六章結論與建議110。
一、主要結論110。
二、建議111。
第一章投資環境分析。
一、國內環境：中國房地產還有以上的好景。
12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
50多年。
中國的城鎮人口將達到10.2億人年均增長4%城鎮住宅存量面積將達到330億平方米比20將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫。
1、湖北省宏觀政策的指導。
年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)。
2004年經濟發展情況新聞發布稿》）。
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況。
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邰白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
第二章項目概況。
一、建設地址。
底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模。
“新風小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2平方米。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約2000人。
三、總體規劃設計理念。
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思。
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣嘗約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車嘗社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構。
小區以城市主干道、小區廣嘗小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建筑單體設計。
小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建筑環境及園林景觀設計。
整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。
規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業管理。
優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。
小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。
此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項目市場分析與整合營銷。
一、項目市場分析。
1、地段環境優越。
20底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
2、周邊生活配套完善。
本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜嘗金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽嘗東門風景區等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設計突出。
本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”）。
4、教育配套優勢顯著。
10%~20%。
本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。
5、建筑施工品質過硬。
本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。
一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。
6、市場供求關系良好。
本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。
7、開發區的升值潛力巨大。
本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高?？平虄瀯?，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。
恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷。
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。
2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
武漢新希望物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的`優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。
90套住宅猛烈沖擊市常。
事實證明，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于2005年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、“城南春天”價格定位。
現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。
樓盤名稱。
荊州花園。
順馳?太陽城。
翰林苑。
觀邸。
起價（元/m2）。
1380。
1616。
1448。
1428。
均價（元/m2）。
1550。
1750。
1460。
1750。
備注。
僅剩10余套。
與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見p.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見p.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。
如園林景觀設計方面，順馳?太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。
根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采勸低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。
四、“城南春天”整合營銷。
100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。
“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風小區二期?城南春天。
以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落。
“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢――教育配套，并深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園。
將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。
4、主打廣告語：
（1）2005荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）。
（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）。
以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。
主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。
5、賣點提煉：
（1）金牌美福地，品藝術人文書香。
絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。
（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間。
超值起價，引領城南片區超值風暴。
省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。
（3）完美設計，成就大家風范。
/時尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
（4）完善配套，實現愛家之人的夢想。
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽嘗東門風景區等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附孝石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜嘗醫院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
（5）“五心”級物管，感受心的呵護。
家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。
讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。
第四章投資計劃及經濟分析。
一、前期工程情況。
1、土地出讓手續全部完善；
2、地質勘察已全部結束；
3、建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。
二、投資計劃及建設周期。
本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：
項目。
占地。
（m2）。
建筑面積。
（m2）。
總投資。
（萬元）。
備注。
住宅。
31146.74。
70803。
6747.00。
商業用房。
6968.85。
9659。
1146.00。
公建。
1538。
成本攤入住宅及營業用房。
合計。
38116.00。
82000。
7893.00。
說明：上述土地不包括道路代征地。
三、建設周期及資金來源計劃。
本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發。第一階段開發總建面約41000平方米，其中臨南環路商業用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：
（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；
（3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；
（5）第一階段開發建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產預售，將促使資金快速回籠。預計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預售，8月至少實現銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30%）。至此第二階段項目開工。
綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉，與項目的順利開發建設環環相扣，實現整體良性循環。
本項目計劃至多在二年半內順利完成兩個階段的全部開發建設，三年半內實現全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。
四、經濟分析。
本項目的成本、利潤，由住宅、商業用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤入住宅商業用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：
1、住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預計盈利3165萬元。如下表：
面積。
（m2）。
單位成本。
（元/m2）。
總成本。
（萬元）。
銷售均價。
（元/m2）。
銷售收入。
（萬元）。
利潤。
（萬元）。
70803。
953。
6747。
1400。
9912。
3165。
說明：具體明細見附表（1）。
2、商業用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/m2，預計盈利978萬元，如下表：
面積。
（m2）。
單位成本。
（元/m2）。
總成本。
（萬元）。
銷售均價。
（元/m2）。
銷售收入。
（萬元）。
利潤。
（萬元）。
9659。
1187。
1147。
2200。
2125。
978。
說明：具體明細見附表（2）。
3、架空層（車庫、儲藏室），因其成本已攤入住宅、商業用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：
項目。
面積。
（m2）。
銷售價。
（元/m2）。
銷售收入。
（萬元）。
備注。
儲藏室。
4620。
650。
300。
車庫。
4500。
1160。
522。
合計。
9120。
822。
4、由上述經濟分析得出，本項目綜合經濟效益分析如下表：
項目。
面積。
（m2）。
總投入。
（元/m2）。
總收入。
（萬元）。
利潤。
（萬元）。
住宅。
70803。
6747。
9912。
3165。
商業用房。
9659。
1147。
2125。
978。
車庫。
4500。
522。
522。
儲藏室。
4620。
300。
300。
合計。
89592。
7894。
12859。
4965。
附表（1）住宅成本分析。
項目。
數量。
每平方米攤銷。
（元/m2）。
金額。
（萬元）。
備注。
建筑面積。
70803。
土地款。
200。
1416.06。
城市配套費。
40。
283.212。
土地規劃設計費。
10.24。
72.5023。
中心會所。
14.92。
105.6381。
綠化廣場。
22.38。
158.4571。
配電設施。
8.54。
60.4657。
道路。
15。
106.2045。
土建費、水電安裝。
500。
3540.15。
開發管理費。
41.4。
293.1244。
按銷售收入3%計。
不可預見費用。
20.7。
146.5622。
按銷售收入1.5%計。
稅金。
79.8。
565.0079。
按銷售收入5.7%計。
合計。
925.98。
6747.385。
附表（2）商業用房成本分析。
項目。
數量。
每平方米攤銷。
（元/m2）。
金額。
（萬元）。
備注。
建筑面積。
9659。
土地款。
200。
193.18。
城市配套費。
40。
38.636。
土地規劃設計費。
10.24。
9.8908。
中心會所。
14.92。
14.4112。
綠化廣場。
22.38。
21.6168。
配電設施。
8.54。
8.2488。
道路。
15。
14.4885。
物業管理設施。
51.76。
49.995。
土建費、水電安裝。
600。
579.54。
開發管理費。
66。
63.7494。
按銷售收入3%計。
不可預見費用。
33。
31.8747。
按銷售收入1.5%計。
稅金。
125.4。
121.1239。
按銷售收入5.7%計。
合計。
1187.24。
1146.7551。
項目可行性研究的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。
1.項目建設背景。
2.項目概況。
(1)項目名稱：___________________________。
(2)建設地點：___________________________。
(3)建設單位：___________________________。
(4)企業性質：___________________________。
(5)經營范圍：___________________________。
(6)公司類別：___________________________。
(7)資質等級：___________________________。
(8)企業概況：___________________________。
(9)工程概況：___________________________。
(10)資金來源：__________________________。
5.研究結論及建議。
6.主要經濟技術指標。
項目主要經濟技術指標見表1。
表1項目主要經濟技術指標。
1.當前住宅市場現狀。
2.商品房市場現狀與市場需求。
3.商品房的市場需求及發展。
4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題。
5.營銷戰略。
1.項目選址。
2.建設條件。
2.1位置優越。
2.2交通方便。
2.3建設場區“五通”條件具備。
供水：____________________________。
供電：____________________________。
煤氣：____________________________。
通訊：____________________________。
場地：____________________________。
2.4住宅小區商業及文化教育配套設施齊全。
2.5土地征用情況。
1.建筑面積的內容。
2.功能設施標準。
2.1建筑使用功能。
2.2設施標準。
(1)住宅裝飾及設施標準。
(2)小區配套設施。
2.3住宅戶型規劃。
3.工程項目一覽表。
依據初步規劃方案，主要工程項目見表2。
表2主要工程量一覽表。
1.建設場地環境。
1.1地形。
1.2場地自然條件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地質：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地質評價：
2.總體規劃布局。
2.1片區規劃。
2.2小區整體規劃設計原則。
2.3總平面布局。
2.4交通組織。
2.5規劃指標。
根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見表3。
表3項目建筑技術經濟指標。
3.建筑方案設計。
3.1建筑方案總體構思。
3.2平面設計。
(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。
表4項目住宅經濟技術指標。
(2)公用建筑。
3.3立面設計。
4.結構設計。
4.1基礎造型及處理。
4.2上部結構。
5.公用設施方案。
5.1供水排水。
5.2供電。
(1)供配電系統。
(2)照明及電力設備。
5.3供氣。
5.4中央空調。
5.5弱電設計。
6.消防。
7.環境保護。
本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
______年______月______日：項目。
建議書。
批復。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
______年______月______日：綜合管網設計。
______年______月——______年______月：施工圖設計。
______年______月：報建、領取建設規劃許可證。
______年______月______日：工程開工。
______年______月：完成投資的25%，開始預售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：單體工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
1.投資估算。
總投資造價見表5和附表1。
表5項目投資估算。
單位：萬元。
2.資金籌措。
詳見附表2。
1.住宅銷售價格。
2.銷售進度及付款計劃。
本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。
表6各類建筑銷售計劃表(%)。
3.稅費率。
本報告采用的各種稅費率見表7。
表7稅費率表(%)。
項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清償能力分析。
6.資金平衡分析和資產負債分析。
資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析。
將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點分析。
詳見表9。
表9臨界點分析表。
9.主要經濟指標。
項目的主要經濟指標見表10。
表10主要經濟指標表。
1.市場風險分析。
2.經營管理風險分析。
3.金融財務風險分析。
。
下面是小編為大家搜索整理的一篇可行性研究報告范文，關于“城南春天”小區房地產開發項目報告，供參考閱讀，希望您喜歡!
一、國內環境：中國房地產還有以上的好景。
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在xx年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
中國的城鎮人口將達到10.2億人年均增長4%城鎮住宅存量面積將達到330億平方米比xx年將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫。
1、湖北省宏觀政策的指導。
xx年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自xx年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
xx年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;xx年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《xx年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)。
xx年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《xx年經濟發展情況新聞發布稿》)。
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況。
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章項目概況。
一、建設地址。
新風小區二期工程——城南春天項目(以下簡稱“本項目”)位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模。
“新風小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約xx人。
三、總體規劃設計理念。
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思。
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構。
小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建筑單體設計。
小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建筑環境及園林景觀設計。
整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。
規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。
二、工作依據。
三、研究范圍。
四、工作概況。
富寧縣中浩房地產投資有限公司根據富寧縣城市總體規劃和城市建設的發展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項目。公司組織工程技術人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項目可行性研究報告》小組。該小組本著客觀、科學和對項目認真負責的精神，對項目建設的必要性進行了多方面的調查研究，會同有關部門，對項目建設方案進行了認真、細致的研究、討論，按照富寧縣房地產現狀和城市規劃的有關要求，并依據?？谑性O計院關于《富寧縣水岸花園建筑方案設計》確定了項目的`建設規模和實施方案，在此基礎上編制了本可行性研究報告。
五、建設單位概況。
富寧縣中浩房地產投資有限公司是一家具有法人資格，獨立核算，自負盈虧的有限責任公司，主營房地產開發。公司成立于9月，地址為富寧縣新華鎮冷凍廠東側。注冊資金伍佰萬元人民幣，實收資本伍佰萬元人民幣。公司在職員工28人，其中高級工程師1人，中級職稱7人，技術員12人，技術力量較強，管理水平較高，尤其是公司董事長曾照遠先生，業務素質高，領導能力強，對市場認識充分，善于把握機會，憑籍多年從事房地產開發的豐富經驗，先后開發多個房地產項目，在房地產市場上獨樹一幟，取得了顯著的經濟效益和社會效益。
六、項目建設地點。
本項目位于富寧縣新華鎮新興社區那力小組(國道323線旁)，東臨富寧縣冷凍廠，西臨幸福家園小區，南臨普廳河，北臨323國道，地勢基本平坦，便于建設。該地段環境幽雅，市政設施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業及家居勝地。
七、建設規模。
富寧縣水岸花園項目規劃用地面積55100m2，,總建筑面積65684m2，住宅54517m2、商業11167m2;停車位500輛，小區規劃總居住戶數478戶,綠化覆蓋率41.2%，容積率1.2，建筑密度22%。項目建成后，將形成一個集商業超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現代化住宅綜合小區。
八、物業管理。
該項目建成后，將通過招標擇優選擇一家物業管理公司負責進行物業管理，中標公司應嚴格按照《物業管理條例》的有關規定，為居民和商家提供多層次、全方位、細致周到的物業管理服務。
九、建設實施計劃。
富寧縣水岸花園項目建設期計劃為3年，自1月至12月竣工，完成商住樓建筑面積65684m2。
十、投資估算。
水岸花園項目建設總投資15534萬元，其中：建安工程費9853萬元，工程建設其他費4795萬元，預備費732萬元，貸款利息154萬元。
十一、資金籌措。
1、公司自籌資金3500萬元;2、申請銀行貸款1000萬元;3、其余資金通過房屋預售籌集資金解決11034萬元。
十二、經濟和社會效益。
該項目的開發建設符合國家產業政策和富寧縣城市發展規劃，對于改善城市面貌，推進富寧縣城市建設,加快城市化進程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環境條件，同時可帶富寧縣第三產業的發展，項目完工后可實現利潤總額2592萬元，上繳各種稅收2849萬元，具有良好的經濟效益和社會效益。
發展優勢：
1.重量輕——塑料是較輕的材料，相對密度分布在0.90—2.2之間。很顯然，塑料能不能浮到水面上特別是發泡塑料，因內有微孔，質地更輕，相對密度僅為0.01.這種特性使得塑料可用于要求減輕自重的產品生產中。
2.優良的化學穩定性——絕大多數的塑料對酸、堿等化學物質都具有良好的抗腐蝕能力。特別是俗稱為塑料王的聚四氟乙烯（f4），它的化學穩定性甚至勝過黃金，放在“王水”中煮十幾個小時也不會變質。由于f4具有優異的化學穩定性，是理想的耐腐蝕材料。如f4可以作為輸送腐蝕性和粘性液體管道的材料。
3.優異的電絕緣性能——普通塑料都是電的不良導體，其表面電阻、體積電阻很大，用數字表示可達109一1018歐姆。擊穿電壓大，介質損耗角正切值很小。因此，塑料在電子工業和機械工業上有著廣泛的應用。如塑料絕緣控制電纜。
發展趨勢：塑料的發展方向可概括為兩方面。一是提高性能，即以各種方法對現有品種進行改性，使其綜合性能得到提高；二是發展功能，即發展具有光、電、磁等物理功能的高分子材料，使塑料能夠具有光電效應、熱電效應、壓電效應等。
發展考驗：由于塑料的無法自然降解性，目前已經導致許多動物的悲劇。比如動物園的猴子、鵜鶘、海豚等動物，都會誤吞游客隨手丟的1號塑料瓶，最后由于不消化而痛苦地死去；望去美麗純凈的海面上，走近了看，其實飄滿了各種各樣的無法為海洋所容納的塑料垃圾，在多只死去海鳥樣本的腸子里，發現了各種各樣的無法被消化的塑料。
塑料制品市場可行性研究報告，可以向投資人全面的展示公司和項目目前狀況、未來發展潛力，我們的市場可行性研究報告具有更加關注產品、敢于競爭、充分市場調研，資料說明、表明行動的方針、展示優秀團隊、良好的財務預計、出色的計劃概要等特點。
報告目錄：
第1章項目總論。
1.1其他塑料制品項目概述。
1.3其他塑料制品項目備案數據的確定。
1.4報告結論。
第2章其他塑料制品項目承辦單位概況。
第3章市場需求預測及擬建規模。
3.1市場需求預測。
3.2其他塑料制品項目擬建規模。
第4章原料及能源需求情況。
4.1主要原輔助材料需求。
4.2外協能源需求。
項目主要原輔材料及能源需求情況一覽表。
第5章項目建設選址。
5.1廠址選擇要求。
5.2其他塑料制品項目選址及用地方案。
5.3其他塑料制品項目建設區概況。
5.4其他塑料制品項目用地合理性分析。
項目占地及建筑工程投資一覽表。
5.5其他塑料制品項目選址綜合評價。
第6章項目設計方案。
6.1其他塑料制品項目設計原則。
6.2工藝技術方案。
其他塑料制品產品生產主要工藝流程示意簡圖。
其他塑料制品主要設備配置明細表。
6.3總圖與運輸。
其他塑料制品總圖主要技術指標一覽表。
6.4土建工程。
6.5給排水。
循環冷卻水系統工藝流程。
6.6采暖通風。
6.7電氣。
第7章其他塑料制品環境保護。
7.1環境保護設計依據。
7.2其他塑料制品項目建設區域環境質量現狀。
7.3環境污染源的識別。
7.4其他塑料制品項目施工期環境影響簡要分析及治理措施。
其他塑料制品項目施工期作業流程和污染源示意圖。
主要設備噪聲源強一覽表。
施工機械在不同距離處的貢獻值一覽表。
施工機械噪聲最大影響范圍測算一覽表。
不同施工階段施工場界噪聲限值一覽表。
7.5其他塑料制品項目營運期環境影響分析及治理措施。
其他塑料制品辦公及生活廢水處理流程圖。
其他塑料制品生活及辦公廢水治理效果比較一覽表。
其他塑料制品生活及辦公廢水治理效果一覽表。
廢乳化液清洗液治理流程圖。
粉塵治理模式流程圖。
燃煤鍋爐各污染物產生及排放情況一覽表。
鍋爐煙氣治理前后比較表。
固體廢棄物產生及處置方式一覽表。
7.6廠區綠化工程。
7.7其他塑料制品清潔生產。
7.8環境保護結論。
7.9環境保護建議。
第8章消防。
8.1設計依據。
8.2工程概述。
8.3消防設計。
8.4消防機構及定員。
第9章節約能源和合理利用能源。
9.1其他塑料制品設計依據。
9.2其他塑料制品設計原則。
9.3節約能源和合理利用能源措施。
9.4其他塑料制品項目能源消耗種類和數量分析。
項目主要能源及含耗能工質年需量測算表。
9.5其他塑料制品項目能源消耗指標分析。
單位能耗估算一覽表。
9.6其他塑料制品項目用能品種選擇的可靠性分析。
9.7其他塑料制品項目運營期主要節能措施。
9.8預期節能效果分析及建議。
第10章其他塑料制品項目組織管理與人力資源配置。
10.1其他塑料制品項目建設期管理組織。
10.2其他塑料制品項目運營期組織機構。
10.3勞動定員。
其他塑料制品項目勞動定員一覽表。
10.4員工培訓規劃建議。
第11章項目實施進度建議。
11.1其他塑料制品項目實施的各階段。
11.2其他塑料制品項目實施進度表。
第12章其他塑料制品投資估算與資金籌措。
12.1其他塑料制品投資估算依據和說明。
其他塑料制品固定資產投資估算表。
其他塑料制品流動資金估算一覽表。
其他塑料制品總投資構成分析一覽表。
12.2其他塑料制品項目籌資方案。
其他塑料制品資金籌措與投資計劃一覽表。
第13章其他塑料制品經濟評價。
13.1其他塑料制品經濟評價的依據和范圍。
13.2其他塑料制品基礎數據與參數選取。
13.3其他塑料制品費用估算與財務效益。
產品銷售收入及稅金估算一覽表。
綜合總成本費用估算一覽表。
其他塑料制品項目綜合損益表。
13.4其他塑料制品財務分析能力分析。
財務現金流量表（全部投資）。
財務現金流量表（固定投資）。
13.5盈虧平衡分析。
盈虧平衡分析一覽表。
13.6敏感性分析。
單因素敏感性分析表。
13.7償債能力分析。
13.8經濟綜合評價。
第14章其他塑料制品項目招標方案。
14.1招標方案編制依據。
14.2招標原則。
14.3招標范圍。
14.4招標組織方式。
14.5招投標程序。
14.6招投標費用。
14.7招標信息發布。
14.8其他塑料制品項目招標方案。
第15章綜合評價及投資建議。
15.1綜合評價。
15.2投資建議。
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
(一)項目名稱。
(二)項目的承辦單位。
(四)項目的主管部門。
(五)項目建設內容、規模、目標。
(六)項目建設地點。
財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景。
(二)項目原料供應問題。
(三)項目政策保障問題。
(四)項目資金保障問題。
(五)項目組織保障問題。
(六)項目技術保障問題。
(七)項目人力保障問題。
(八)項目風險控制問題。
(九)項目財務效益結論。
(十)項目社會效益結論。
三、主要技術經濟指標表。
審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議。
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
(一)國家或行業發展規劃。
(二)項目發起人以及發起緣由。
(三)……。
(一)……。
(二)……。
(三)……。
(四)……。
(一)經濟可行性。
(二)政策可行性。
(四)模式可行性。
(五)組織和人力資源可行性。
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。
(一)工藝設備選型。
(二)工藝說明。
(三)工藝流程。
(一)營銷戰略規劃。
(二)營銷模式。
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定。
銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成。
2、企業自銷。
3、國家部分收購。
4、經銷人代銷及代銷人情況分析。
(三)促銷策略。
……。
(一)項目廠址及廠房建設。
1、廠址。
2、廠房建設內容。
3、廠房建設造價。
(二)土建總圖布置。
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序。
和布置方案。
2、豎向布置。
(1)場址地形條件。
(2)豎向布置方案。
(3)場地標高及土石方工程量。
3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況。
4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)。
5、總平面布置主要指標表。
(三)場內外運輸。
1、場外運輸量及運輸方式。
2、場內運輸量及運輸方式。
3、場內運輸設施及設備。
(四)項目土建及配套工程。
1、項目占地。
2、項目土建及配套工程內容。
(五)項目土建及配套工程造價。
(六)項目其他輔助工程。
1、供水工程。
2、供電工程。
3、供暖工程。
4、通信工程。
5、其他。
(一)開發項目區位條件。
天和園小區位于小清河北路，地處濟南市傾力打造的濱河新區之中，南鄰小清河，于濟南動物園隔河相望，東臨洛口服裝市場，西至無影山北路，處于小清河于太平河環繞之中。小區周邊配套設施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場，銀座購物廣場，軍區總醫院為生活帶來全方位便利，五十六中，二十八中，濟南師范，金牛小學營造濃厚教育氛圍，緊鄰的動物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營造了舒適的居住環境。
(二)規劃方案。
天和園小區秋園一號樓項目占地13畝，規劃面積1.89萬平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區分為春，夏，秋，冬四個園區。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤已建設完成，并投入使用，入住率達99%。
二投資環境分析。
(一)宏觀環境分析。
1.隨著新。
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房價收入比均超過14，存在明顯的房價泡沫，而二線城市的房價收入比基本維持在3-6之間，樓價相對合理，而且隨著二線城市的收入水平和發展水平的逐年提高，城市的樓價還有較大的上漲空間。
(二)微觀環境分析。
1.20上半年濟南房地產市場回顧。
(1)年初新政頒布后，濟南巿政府土地放量謹慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開始，優質地塊紛紛上巿，實力開發商拿地熱情高漲，土地巿場成交火熱，部分地塊甚至由于超過最高限價而流拍，土地巿場的繁榮側面反映出開發商看好房地產巿場的前景。
(2)在新增供應量的帶動下，濟南房地產巿場供需兩旺。
年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開發商大量推盤，在強勁剛性需求的拉動下，濟南房地產巿場成交量穩步增長。國家頒布的調控政策，一定程度上抑制了房價的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場中潛在剛性需求的釋放，對濟南房地產巿場的健康發展起到了積極作用。
(3)郊區大盤的崛起，促使濟南房地產巿場郊區化趨勢開始呈現。綠地國際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬象新天等郊區項目的大量上巿成交，導致郊區大盤對巿場的影響加強，濟南房地產巿場郊區化趨勢開始出現。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風險較大，城郊土地對開發商的吸引力日漸增強。
2.濟南市土地市場分析。
附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)2011年月度土地市場分析。
詳看各月數據，在經歷1-3月的低谷之后，4、5月迎來了一個相對爆發的時期，4月份土地放量供應在5月得到釋放，6月份成交回落，以5月份為例：當月成交108萬平方米，形成當月百萬方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類型分析。
2011年上半年土地成交類型分析。
2011年上半年，居住類用地共成交土地114.67萬平方米，成交土地宗數23宗，成交樓面均價為1499.95元/平米;商業和金融用地成交面積為32.38萬平米，成交土地宗數為19宗，成交樓面均價為3150.51元/平米。
(3)區域土地市場成交情況。
綜合以上兩個圖的各項數據可以發現，濱河板塊延續了去年熱點片區的關注度，樓面地價仍有較大幅度的漲幅;以及今年開始遠東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來三到五年內，濱河板塊和邢村唐冶板塊會成為開發商和市民持續關注的熱點。
3.濟南市普通住宅市場概況。
2011年上半年住宅市場總供應量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應量11826套，共消化房源12358套，136.86萬平米，總銷售額為111.64億元。從價格看，一季度價格下滑明顯，4月份開始市場回暖，供應成交開始放量，價格反彈;截止到6月底，整體均價為8304元/平米(含章丘板塊)。
1.1.5研究工作概況。
1.2編制依據與原則。
1.2.1編制依據。
1.2.2編制原則。
1.3研究范圍。
1.3.1建設內容與規模。
1.3.4建設總投資及資金籌措。
1.3.5投資計劃與還款計劃。
1.4主要技術經濟指標表。
1.5結論及建議。
1.5.1專家意見與結論。
1.5.2專家建議。
2.1.1國家或行業發展規劃。
2.2.2試驗試制工作情況。
2.2.3廠址初勘和初步測量工作情況。
2.3投資的必要性。
3.1市場調查。
3.1.2產品現有生產能力調查。
3.1.3產品產量及銷售量調查。
3.1.4替代產品調查。
3.1.5產品價格調查。
3.1.6國外市場調查。
3.2市場預測。
3.2.1國內市場需求預測。
3.2.2產品出口或進口替代分析。
3.2.3價格預測。
3.3市場推銷戰略。
第四章產品方案設計與營銷戰略。
4.1產品方案和建設規模。
4.1.1產品方案。
4.1.2建設規模。
4.1.3產品銷售收入預測。
4.2市場推銷戰略。
4.2.1推銷方式。
4.2.2推銷措施。
4.2.3促銷價格制度。
4.2.4產品銷售費用預測。
第五章建設條件與廠址選擇。
5.1資源和原材料。
5.1.1資源評述。
5.1.2原材料及主要輔助材料供應。
5.1.3需要作生產試驗的原料。
5.2建設地區的選擇。
5.2.1自然條件。
5.2.2基礎設施。
5.2.3社會經濟條件。
5.2.4其它應考慮的因素。
5.3廠址選擇。
5.3.1廠址多方案比較。
5.3.2廠址推薦方案。
第六章房地產項目技術、設備與工程方案。
6.2生產技術方案。
6.2.1技術來源途徑。
6.2.2生產方法。
6.2.3技術參數和工藝流程。
6.2.4主要工藝設備選擇。
6.2.5主要原材料、燃料、動力消耗指標。
6.2.6主要生產車間布置方案。
6.3總平面布置和運輸。
6.3.1總平面布置原則。
6.3.2廠內外運輸方案。
6.3.3倉儲方案。
6.3.4占地面積及分析。
6.4土建工程。
6.4.1主要建、構筑物的建筑特征與結構設計。
6.4.2特殊基礎工程的設計。
6.4.3建筑材料。
6.4.4土建工程造價估算。
6.5其他工程。
6.5.1給排水工程。
6.5.2動力及公用工程。
6.5.3地震設防。
6.5.4生活福利設施。
第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析。
7.2土地利用合理性分析。
7.3征地拆遷和移民安置規劃方案。
第八章資源利用與節能措施。
8.1資源利用分析。
8.1.1土地資源利用分析。
8.1.2水資源利用分析。
8.1.3電能源利用分析。
8.2節能措施分析。
8.2.1土地資源節約措施。
8.2.2水資源節約措施。
8.2.3電能源節約措施。
9.1主要原材料供應。
9.2燃料、加熱能源供應。
9.3給水供電。
9.4外部配套條件。
10.1工程建設管理。
第十一章環境影響評價。
11.1建設地區的環境現狀。
11.1.2地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象。
11.1.3礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物。
11.1.4自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施。
11.1.5現有工礦企業分布情況;。
11.1.6生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;。
11.1.7大氣、地下水、地面水的環境質量狀況;。
11.1.8交通運輸情況;。
11.1.9其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。
(2)《a市城市拆遷管理條例》。
(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》。
(4)《住宅設計規范》。
(5)《住宅建筑設計標準》。
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》。
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》。
(8)《高層民用建筑設計防火規范》。
1)地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2)建設規模與目標：
土地面積：
容積率：
開發周期：
土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)。
建筑面積(預計)：總建筑面積：
3)周圍環境與設施。
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市小學。
(5)北面為a市人民銀行。
優勢及機會。
(1)該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3)東側的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。
(9)物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15)規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
a市位于。
河南岸，面積。
平方公里，人口萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。
1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
。
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
第六部分房地產項目環保、節能與勞動安全方案。
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的'最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第十一部分房地產項目風險分析及風險防控。
一、項目地塊概況。
(一)地塊自身狀況。
(二)地塊周邊污染狀況。
(三)地塊周邊生活服務配套狀況。
1、購物配套。
2、郵政配套。
3、金融配套。
4、娛樂配套。
5、餐飲配套。
6、醫療配套。
7、教育配套。
8、其它。
二、城市整體市場調查與分析。
(一)城市宏觀環境調研結論列示。
(二)城市房地產市場現狀及發展趨勢。
1、城市房地產市場現狀。
2、城市房地產市場發展趨勢。
三、區域市場調查與分析。
(一)區域市場總體狀況調查與分析。
(二)區域房地產市場調查與分析。
2、區域房地產市場分析。
四、城市類似項目調查與分析。
五、項目swot分析。
(一)優勢分析(strength)。
(二)劣勢分析(weakness)。
(三)機會點分析(opportunity)。
(四)威脅點分析(threats)。
六、項目初步定位。
(一)物業類型定位。
定位：
定位依據：
(二)目標客戶定位。
定位：
定位依據：
(三)價格定位。
定位：
定位依據：
一、項目投資估算及財務可行性分析的`依據。
二、項目主要經濟技術指標。
三、項目投資與成本費用估算。
(一)開發成本估算。
1、土地使用權出讓金。
2、前期工程費。
3、建安工程費。
4、智能化設施費用。
5、配套工程費。
6、景觀及道路工程費。
7、公共設施(會所)建設費。
8、規費。
9、建設項目收費。
10、監理工程費。
11、不可預見費。
12、開發成本。
(二)開發費用估算。
1、管理費用。
2、財務費用。
3、銷售費用。
4、開發費用。
(三)總成本費用匯總及分攤表。
四、項目投資及資金籌措計劃。
(一)項目投資及資金籌措計劃。
(二)貸款本息償還計劃。
五、項目銷售測算。
1、住宅銷售單價的確定。
2、銷售收入預測。
六、財務分析。
七、損益表與靜態盈利分析。
八、現金流量表與動態盈利分析。
1、全部投資現金流量表(單位：萬元)。
2、自有資金現金流量表。
九、資金來源與運用表。
十、項目不確定性分析。
(一)敏感性分析。
(二)臨界點分析。
十一、評估結論。
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