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在實習期間我對估價行業做了一定的了解，對基本的辦公用品的使用有了一定的實際操作能力，同時我做了近百份的報告，就一般的抵押評估報告，根據市場價值我已經能獨立完成。
在羊城評估實習期間中，我收獲了很多，不僅對學校中學到的知識進行了實踐中的升華，也在工作經歷中取得了不少的實踐心得，并且在同事的幫助下逐漸成長?，F就學習能力、工作心得和同事相處做一個小小的總結。
（一）學習能力。
“在大學里學的不是知識，而是一種叫做學習的能力”。參加工作后才能深刻體會這句話的含義。除了英語和計算機操作外，課本上學的理論知識用到的很少很少。在這個信息爆炸的時代，知識更新太快，靠原有的一點知識肯定是不行的。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學習不斷積累。遇到不懂的地方，自己先想方設法解決，實在不行可以虛心請教他人，而沒有學習能力的人遲早要被企業和社會所淘汰。
（二）工作心得。
在20xx年11月，我跟部門的兩個同事一起做市調。主要了解及熟悉廣州市的路段、房地產市場價格、各區域房產局的工作流程和收集相關信息等。時間安排是上午由歐陽經理對我們實習生進行理論知識及撰寫報告要求的一些課程培訓，下午出去做市調。剛開始覺得很辛苦，很累，但是我慢慢的明白，做這些工作不僅能鍛煉我與人溝通的技巧也對我以后的工作有很大的幫助，所以一直堅持著，不斷的積累經驗。
在之后的日子里，我撰寫了大量的估價報告?，F把20xx年11月至12月完成的報告做如下歸類：
房地產抵押估價報告：41份，片區房地產抵押估價報告：3份，土地報告：1份，繼承（了解市場價值）：5份；總計：50份。
這些數據并不能代表什么，再往后的工作中，我會進一步提高自己各方面的水平和自身的價值，爭取為公司拿到業務。
（三）同事相處。
在這幾個月的工作學習中，深刻的體會到了團隊精神的重要性。羊城評估的家人們都很友好，很有親和力，對我們實習生的到來也很歡迎和照顧。在這樣一個友好的團隊里工作學習，我感到非常榮幸。
12月上旬，評估1部（我在評估2部）的同事傳了3份業務資料過來來，要求我們協助出具報告。歐陽經理讓我作為這個項目的負責人，主要由我來撰寫報告，再跟評估1部的同事溝通這幾分報告的出具流程。在這個過程中，我懂得了同事之間應該是最好的搭檔，每個成員都是責任中的一體，只有互相幫助、耐心細心才能把這個團隊搞好，只有互相學習、和諧共處才能使這個團隊不斷進步。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。
廣東中聯羊城資產評估有限公司管理和業務都較為合理、規范化，內部員工辦事效率高，做事積極主動，高層管理人員對員工都很信任和支持，使其取得了不錯的成績及經濟效益。
在實習期間，我對自己的專業知識及與專業相關的評估行業都有了深刻地認識，對社會的人際關系的復雜性也有了一定的感觸。經過這半年的實習，讓我開始為自己的將來深深的思考，為生活的不易感嘆，更催生了我學習欲望以及堅定做個全面發展的工作者的決心。轉眼間，自己就要走上工作崗位了，我知道，實習只是一個前奏，未來的路還需要我更加踏實的去行走。
在短短半年的實習中，我能夠做到端正工作態度，并認真及時完成了工作，有吃苦耐勞的精神，并能在前輩的耐心指導下掌握有關房地產評估知識及實踐操作技能，能運用辦公軟件以提高工作效率來應對工作。
然而在此期間我也看到了自身的很多不足之處，如具備的專業知識還不夠，理論知識欠缺、不扎實，關注房地產等有關訊息信息不夠全面，經驗不足不善于與客戶進行溝通以達到有效合作意向，以及對于一些問題處理的不夠沉著和果斷。
從這次實習中我更清楚認識到了理論與實踐相結合的重要性，我決心在以后的學習工作中不斷豐富自身的業務知識和素養，努力提升專業知識，掌握職業技能，做到在實踐中不斷發掘問題并總結經驗。我會更加注意信息獲取方式，以獲得更多有效信息資源，隨時了解市場行情及變化，爭取能夠更好更快地融入社會，在工作崗位上踏實穩步地前進，從而實現自己的人生價值追求。
第一條為規范注冊資產評估師編制和出具金融企業國有資產評估報告行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據金融企業國有資產評估管理有關規定和《資產評估準則--評估報告》，制定本指南。
第二條注冊資產評估師根據金融企業國有資產評估管理的有關規定執行評估業務，編制和出具金融企業國有資產評估報告，應當遵守本指南。
本指南所稱金融企業，是指占有國有資產并取得金融業務許可證的企業、金融控股公司以及其他從事金融類業務的企業。
第三條本指南所指金融企業國有資產評估報告（以下簡稱評估報告），由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構成。
第四條注冊資產評估師應當清晰、準確陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。
第五條評估報告提供的信息，應當使金融企業國有資產監督管理部門和相關機構能夠全面了解評估情況，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。
第六條評估報告內容應當完整，符合本指南的要求。
第七條評估報告標題應當簡明清晰，一般采用"企業名稱+經濟行為關鍵詞+評估對象+評估報告"的形式。
評估報告文號包括評估機構特征字、種類特征字、年份、報告序號。
第八條注冊資產評估師應當在評估報告上發表聲明。聲明包括注冊資產評估師遵循法律法規、恪守資產評估準則、對評估結論合理性承擔相應的法律責任，提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。
第九條注冊資產評估師應當在評估報告正文的基礎上編制評估報告摘要。
評估報告摘要應當簡明扼要地反映經濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論、對評估結論產生影響的特別事項、評估報告使用有效期等關鍵內容。
評估報告摘要應當采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文："以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。"。
評估報告摘要應當置于評估報告正文之前。
第十條評估報告正文應當包括下列內容：
（一）緒言；
（二）委托方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者概況；
（三）評估目的；
（四）評估對象和評估范圍；
（五）價值類型及其定義；
（六）評估基準日；
（七）評估依據；
（八）評估方法；
（九）評估程序實施過程和情況；
（十）評估假設；
（十一）評估結論；
（十二）特別事項說明；
（十五）簽字蓋章。
第十一條緒言一般采用包含下列內容的表述格式：
“×××（委托方全稱）：
×××（評估機構全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、評估原則，采用×××評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對×××（委托方全稱）擬實施×××行為（事宜）涉及的×××（資產--單項資產或者資產組合、企業、股東全部權益、股東部分權益）在××××年××月××日的××價值（價值類型）進行了評估?，F將評估情況報告如下?！?/p>
第十二條評估報告正文應當介紹委托方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者的概況。
（一）委托方和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括企業名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構成及主要經營范圍等。
委托方、業務約定書約定的其他評估報告使用者與被評估單位為同一單位的，按照對被評估單位的要求編寫。
（二）被評估單位概況應當按以下要求編寫：
1．企業價值評估中，被評估單位概況一般包括：
（2）被評估單位主要股東介紹，一般包括主要股東的名稱、住所、法定代表人、主要經營范圍、注冊資本及經營業績。
（3）企業的財務核算體系介紹，近三年資產、財務及經營狀況；
（5）企業經營特點。如：銀行信貸資產的種類、規模及質量等，營業網點及分布情況、市場地位情況等；保險公司的主要險種、保費收入、賠付情況、市場地位等；證券公司的經紀業務、自營業務、承銷業務的規模和收入比重，營業網點數量及分布情況，市場地位等。
2．單項資產或者資產組合評估，被評估單位概況一般包括企業名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構成及主要經營范圍等。
（三）委托方和被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者之間的關系，如產權關系、交易關系等。若存在關聯交易，應當說明關聯方、交易方式等基本情況。
第十三條評估報告應當說明本次評估的目的及其所對應的經濟行為，并說明該經濟行為獲得批準的相關情況或者其他經濟行為依據。
第十四條評估報告應當對評估對象進行具體描述，以文字、表格等方式說明評估范圍。
企業價值評估中，通常需要說明下列內容：
（二）企業表外業務的類型、數量；
（三）企業的客戶資源、營銷網絡及業務合同等無形資產；
（四）引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額（或者評估值）。
單項資產或者資產組合評估，通常需要說明委托評估資產的數量、法律權屬狀況、經濟狀況等。
第十五條評估報告應當明確價值類型及其定義，并說明選擇價值類型的理由。
第十六條評估報告應當說明評估基準日及確定評估基準日所考慮的主要因素。如：經濟行為的實現；會計期末及國家相關部門制定的監管指標變動情況；利率、匯率和金融產品市場價格變化；特定經濟行為文件的約束等。
第十七條評估報告應當說明本次評估業務所對應的經濟行為、法律法規、評估準則、權屬、取價等依據。
（二）法律法規依據通常包括與金融企業國有資產評估有關的法律、法規等；
（三）評估準則依據包括評估業務中依據的相關資產評估準則和相關規范；
（五）取價依據通常包括企業提供的財務會計、經營方面的資料，國家有關部門發布的統計資料、技術標準和政策文件，以及評估機構收集的資本市場資料等。
第十八條評估報告應當說明所選用的評估方法，以及選擇評估方法的理由。
采用收益法、市場法評估的，應當對評估過程及主要參數的選取進行說明。
采用成本法評估的，應當對主要資產及負債的評估方法進行說明。
以持續經營為前提，采用兩種以上方法進行企業價值評估的，應當分別說明各種評估方法選取的理由以及評估結論確定的方法。
第十九條評估報告應當說明自接受評估業務委托起至出具評估報告的主要評估工作過程，一般包括以下內容：
（二）指導被評估單位清查資產、準備評估資料，核實資產與驗證資料等過程；
（三）選擇評估方法、收集市場信息和估算等過程；
（四）評估結果匯總、評估結論分析、撰寫評估報告和內部審核等過程。
第二十條評估報告應當說明評估結論對應的評估假設及其對評估結論的影響。
第二十一條評估報告應當以文字和數字形式清晰說明評估結論。評估結論通常是確定的數值。根據經濟行為的特殊性，評估結論也可以用區間值表達。
（一）采用資產基礎法進行企業價值評估，應當以文字形式說明資產、負債、所有者權益（凈資產）的賬面價值、評估價值及其增減幅度，并同時采用評估結果匯總表反映評估結論。
（二）單項資產或者資產組合評估，應當以文字形式說明賬面價值、評估價值及其增減幅度。
（三）采用兩種以上方法進行企業價值評估，除單獨說明評估價值和增減幅度外，應當說明兩種以上評估方法結果的差異及其原因和最終確定的評估結論及其理由。
（四）存在多家被評估單位的項目，應當分別說明各單位的評估價值。
（五）引用其他機構出具的報告結論的，評估報告應當披露引用原因、引用過程及所引用報告的出具方、報告文號、報告結論等事項，并說明承擔引用不當的相關責任。
（六）特殊情況下，在與經濟行為相匹配的前提下，評估結論可以用區間值表示，同時給出確定數值評估結論的建議。
第二十二條評估報告應當說明評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結論瑕疵以及期后事項等特別事項，通常包括下列內容：
（一）因權屬資料不全面或者存在瑕疵、評估資料不完整等使評估程序受到限制的情形；
（二）評估基準日存在的法律、經濟等未決事項；
（三）或有負債（或有資產）的性質、金額及與評估對象的關系；
（四）被評估單位執行國家相關部門制定的行業監管指標的情況；
（六）評估對應的經濟行為中，可能對評估結論產生重大影響的瑕疵情形。
評估報告應當說明對特別事項的處理方式、特別事項對評估結論可能產生的影響，并提示評估報告使用者關注其對經濟行為的影響。
第二十三條評估報告應當說明使用限制。使用限制通常包括下列事項：
（一）評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；
（四）因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。
第二十四條評估報告應當載明評估報告日。
評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。
第二十五條評估報告正文應當由兩名以上注冊資產評估師簽字蓋章，并由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上簽字。
聲明、摘要、評估明細表一般不需要另行簽字蓋章。
第二十六條評估報告附件內容應當與評估目的、評估方法、評估結論相關聯。評估報告附件通常包括下列文件：
（一）與評估目的相對應的經濟行為文件；
（二）被評估單位的財務報表及審計報告；
（三）委托方和被評估單位法人營業執照；
（四）被評估單位金融業務許可證；
（五）委托方和被評估單位產權登記證；
（六）評估對象涉及的主要權屬證明資料；
（七）委托方和相關當事方的承諾函；
（八）簽字注冊資產評估師的承諾函；
（九）評估機構資格證書；
（十）評估機構法人營業執照副本；
（十一）簽字注冊資產評估師資格證書；
（十二）重要取價依據（如合同、協議）；
（十三）業務約定書；
（十四）其他重要文件。
第二十七條評估報告附件內容及其所涉及的簽章應當清晰、完整，相關內容應當與評估報告摘要、正文一致。評估報告附件為復印件的，應當與原件一致。
第二十八條企業確認的與經濟行為相對應的評估基準日企業財務報表應當作為評估報告附件，按有關規定需要進行審計的，審計報告（含會計報表和附注）應當作為評估報告附件。
第二十九條引用其他機構出具的報告結論，根據現行有關規定，需經相應主管部門批準（備案）的，應當將相應主管部門的批準（備案）文件作為評估報告的附件。
第三十條單項資產或者資產組合評估、采用資產基礎法進行企業價值評估，應當編制評估明細表。
注冊資產評估師可以根據本指南對評估明細表的基本要求和企業會計核算所設置的會計科目編制評估明細表。
評估明細表包括被評估資產負債會計科目的評估明細表和各級匯總表。
第三十一條評估明細表格式和內容基本要求如下：
（三）表尾應當標明評估人員、被評估單位填表人員和填表日期。
第三十二條評估明細表按會計明細科目、一級科目逐級匯總，并編制資產負債表的評估匯總表及以人民幣萬元為金額單位的評估結果匯總表。
第三十三條會計計提的減值準備在相應會計科目合計項下列示。評估增減值應當按會計計提減值準備前后分別列示。
第三十四條評估結果匯總表應當按以下順序和項目內容列示：資產、負債、凈資產等類別和項目。
第三十五條被評估單位有兩家以上分支機構的，評估明細表應當根據企業的組織架構、核算方式等因素合理編制。
第三十六條評估說明包括評估說明使用范圍聲明、委托方和被評估單位共同編寫的《企業關于進行資產評估有關事項的說明》和注冊資產評估師編寫的《資產評估說明》。
第三十七條評估說明應當做到內容完整、表述清晰，并充分考慮不同經濟行為和不同評估方法的特點。
第三十八條《企業關于進行資產評估有關事項的說明》應當由委托方單位負責人和被評估單位負責人簽字，加蓋相應單位公章并簽署日期。
注冊資產評估師可以根據需要，建議委托方和被評估單位在編寫《企業關于進行資產評估有關事項的說明》時，補充說明以下內容：
（一）委托方與被評估單位概況；
（二）關于經濟行為的說明；
（三）關于評估對象與評估范圍的說明；
（四）關于評估基準日的說明；
（五）可能影響評估工作的重大事項說明；
（六）資產負債清查情況、未來經營和收益狀況預測說明；
（七）資料清單。
第三十九條《資產評估說明》是對評估對象進行核實、評定估算過程的詳細說明，應當包括以下內容：
（一）評估對象與評估范圍說明；
（二）資產核實總體情況說明；
（三）評估技術說明；
（四）評估結論及分析。
第四十條評估報告應當使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準。
評估結論一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種表示的，應當注明該幣種與人民幣在評估基準日的匯率。
第四十一條評估報告封面應當載明評估報告標題及文號、評估機構全稱和評估報告日。
第四十二條評估報告標題及文號一般在封面上方居中位置，評估機構名稱及評估報告日應當在封面下方居中位置。評估報告應當用a4規格紙張印刷。
第四十三條評估報告一般分冊裝訂，各冊應當具有獨立的目錄。
聲明、摘要、正文和附件合訂成冊，其目錄中應當含有其他冊的目錄，但其他冊目錄中的頁碼不予標注。評估說明和評估明細表一般分別獨立成冊。必要時附件可以獨立成冊。
評估明細表應當按會計科目順序裝訂。
第四十四條評估報告封底或者其他適當位置應當標注評估機構名稱、地址、郵政編碼、聯系電話、傳真、電子郵箱等。
第四十五條本指南自20xx年7月1日起施行。
被評單位：貴州茅臺股份有限公司。
評估目的：貴州茅臺股份有限公司發行人民幣普通股。為此需對此目的及貴州茅臺股份有限公司的資產和負債進行評估，為貴州茅臺有限公司招股工作提供價值參考依據。
評估基準日：xxxxxxx。
評估范圍及評估對象：包括流動資產及負債等。資產評估申報表列示的本公司總資產為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產為22,237.19萬元。評估方法：采用單項資產加和法。
評估結論：
資產評估申報表列示的總資產評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產評估值為24,830.63萬元。
評估機構：xxxxx。
伐定代表人：xxxxxx。
總評估師：xxxxxx。
報告出具日期：xxxxxx
項目名稱貴州茅臺股份有限公司招股項目。
本會計事務所接受貴州茅臺股份有限公司委托,根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對為評估目的而涉及的全部資產及負債進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估資產在評估基準日所表現的市場價值作出了公允的反映?，F將資產評估情況和評估結果報告如下：
(一)委托方簡介。
委托方：貴州茅臺股份有限公司。
注冊地址:xxxxxx。
法定代表人：xxxx。
注冊資本：成立時注冊資本為人民幣xxxx萬元。
企業類型：有限責任公司。
經營范圍：xxxx。
(二)資產占有方簡介。
貴州茅臺份有限公司。
為配合貴州茅臺股份有限公司發行人民幣普通股，本次評估即為該經濟行為所涉及的貴州茅臺股份有限公司資產在評估基準日的價值提供參考依據。
包括流動資產及負債等。資產評估申報表列示的本公司總資產為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產為22,237.19萬元。
xxxxxx。
根據國家資產評估的有關規定，本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
1、工作原則：獨立、客觀、公正、科學的評估原則。
(3)、科學性原則：在具體評估過程中，根據特定目的，制定科學的評估方案，采用科學的評估程序和方法，用資產評估基本原理指導評估操作。
2、操作原則：資產持續經營和產權利益主體變動、替代性、公開市場原則等。
(3)、公開市場原則：評估選取的作價依據和評估結論都可以在公開市場存在或成立，交易條件公開并且不具有排他性。
本次資產評估過程中，本公司評估人員按照國家有關國有資產管理及資產評估的有關法律法規以及《資產評估操作規范意見》(試行)、《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的要求，遵循以上基本原則，對委估資產進行評估，以保證客觀、公正地反映評估對象在評估基準日的公允市場價值。
(一)主要法規依據。
1.國有資產評估管理辦法及其施行細則；
2.原國家國資局轉發的《資產評估操作規范意見》；
3.財政部財評字(1999)第91號《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》；
4.參照國有企業固定資產管理暫行條例；
5.企業財務通則、企業會計準則、企業會計制度；
6.其他法律法規。
(二)經濟行為依據。
貴州茅臺股份有限公司招股項目。
(三)重大合同協議、產權證明文件。
1.投資合同、協議；
2.車輛行駛證；
3.房地產權證；
4.其他相關證明材料或文件。
(四)采用的取價標準。
2、上海東華會計師事務所有限公司評估基準日審計報告。
(五)參考資料及其他。
1.委托單位提供的評估基準日會計報表及賬冊與憑證；
2.委托單位提供的資產評估明細表；
3.上海東洲資產評估有限公司技術統計資料；
4.其他有關價格資料。
概述本次評估采用單項資產加和法，對各項評估對象具體資產評估時主要采用重置成本法，對房屋建筑物的評估主要采用收益法。
貨幣資金對貨幣資金按核實及調整后的賬面值評估。
應收款項對應收款項按核實及調整后的賬面值扣減估計的壞賬損失后確定評估值評估。
存貨對存貨根據市場價格信息或企業產品出廠價格查詢取得現行市價，作為存貨的重置單價，再結合存貨數量確定評估值。對于現行市價與帳面單價相差不大的存貨，按帳面單價作為重置單價；對產成品，現行出廠市價扣除與銷售相關的費用、稅金(含所得稅)，并按照銷售狀況扣除適當的利潤，然后確定評估單價；在產品根據其約當產量比照產成品評估；對損壞、變質、不合格、型號過時的存貨按照殘余價值或以重置全價為基礎折扣后確定評估值；對在用低值易耗品，考慮成新率因素后確定評估值。
長期投資通過對被投資單位的經營情況、基準日的資產結構狀況等詳細分析后判斷后，根據被投資單位經審計后會計報表列示的凈資產結合投資比例確定評估值；對無法了解到被投資單位目前經營狀況和取得相關財務經營資料的長期股權投資按賬面值列示。
固定資產對固定資產設備評估，采用重置成本法評估，根據重置全價及成新率確定評估值；對房屋建筑物主要采用重置成本法評估。
負債對負債按核實及調整后的賬面值確定評估值。
我們根據國家資產評估的有關原則和規定，對評估范圍內的資產進行了評估和產權核實，具體步驟如下：
5、根據評估工作情況，起草資產評估報告書，并經三級審核，在與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產評估報告書。
賬面值資產評估申報表列示的賬面總資產為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產為22,237.19萬元。
評估值經評估，資產總額評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產評估值為24,830.63萬元。
其他評估結論詳細情況見評估明細表，評估結果匯總如下表。
1.本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅負問題，委托方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題并按照國家有關規定處理。
2.本報告不對管理部門決議、營業執照、權證、會計憑證及其他中介機構出具的文件等證據資料本身的合法性、完整性、真實性負責。
3.本報告對被評資產所進行的調整和評估是為了客觀反映評估結果，評估機構無意要求該單位必須按本報告進行相關的帳務處理，是否進行及如何進行有關的帳務處理，應當依據國家有關規定。
1.需要說明的是，評估基準日期后事項可能影響評估結論.
2.截止評估報告提出日期，沒有發現資產占有方存在其他任何重大事項。
3.如果存在評估基準日期后重大事項，不能直接使用本評估結論。
4.若資產數量發生變化，應根據原評估方法對評估值進行相應調整。
5.若資產價格標準發生重大變化，并對資產評估價值已產生了明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。
本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估范圍與對象在本報告約定的評估原則、假設和前提條件下，按照本報告所述程序和方法，僅為本報告約定評估目的服務而提出的評估意見。
1.本報告除特別說明外，對即使存在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮，且本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對評估結論的影響。
2.本次評估假定國家宏觀經濟政策和所在地區的社會經濟環境無重大變化；行業政策、管理制度及相關規定無重大變化；經營業務涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化。
3.本次評估假定被評估企業及其資產在未來生產經營中能夠持續經營下去，并具有持續經營能力。
4.當上述條件以及評估中遵循的評估原則等其它情況發生變化時，評估結論一般不成立，評估報告一般會失效。
1.本報告專為委托方所使用，并為本報告所列明的目的而服務，以及按規定報送有關政府管理部門審查。
2.除非事前征得評估機構書面明確同意，對于任何其它用途、或被出示或掌握本報告的任何其他人，評估機構不承認或承擔責任。
3.評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不會隨意向他人提供或公開。
4.評估報告書及其相關材料系反映評估機構執業水平與執業技能、技巧，委托方及獲得、使用、審核報告的相關單位未經評估機構書面同意，不得隨意向他人提供或公開。
5.本報告含有的若干附件、評估明細表及評估機構提供的專供政府或行業管理部門審核的其他正式材料，與本報告具有同等法律效力，及同樣的約束力。
(二)報告中有關評估對象法律權屬說明的效力。
根據《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協[20xx]18號)：
1.委托方和相關當事方應當對所提供評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。
2.注冊資產評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出注冊資產評估師執業范圍。
3.本評估報告不對評估對象的法律權屬提供任何保證。
1.本評估結論的有效期按現行規定為壹年，從評估基準日20xx年10月28日起計算至20xx年10月28日有效。
2.超過評估報告有效期不得使用本評估報告。
(四)涉及國有資產項目的特殊約定。
如本評估項目涉及國有資產，而本報告未經國有資產管理部門備案、核準或確認并取得相關批復文件，則本報告不得作為經濟行為依據。
本評估報告意思表達解釋權為出具報告的評估機構，除國家法律、法規有明確的特殊規定外，其他任何單位和部門均無權解釋。
xxxx年xx月xx日。
北京xx資產評估有限公司接受貴公司的委托，對xx華審資產評估房地產土地估價有限責任公司出具的閩華審評報字[20xx]98號《xx市城區農村信用合作聯社擬組建xx農村商業銀行股份有限公司項目整體資產評估報告》進行了評估復核，并作如下聲明:。
1.我們在執行本資產評估復核業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則;根據原評估報告陳述的內容對其采用評估方法的恰當性、實施評估程序的合規性以及評估假設和參數取值的合理性等進行了復核并對本復核報告的結論合理性承擔相應的法律責任。
2.我們與原報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系;與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
3.我們未對原評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查，我們復核的依據僅為原評估報告以及相關的評估明細表和評估說明。
4.本復核報告中的分析、判斷和結論是對原報告中以及相關資產評估明細表和評估說明中描述的內容進行復核，報告使用者應當充分考慮上述情況對本復核報告結論的影響。
xx發展股份有限公司擬參股。
xx農村商業銀行股份有限公司項目。
xx市城區農村信用合作聯社。
xx評報字(20xx)第225號。
xx發展股份有限公司:。
北京xx資產評估有限公司(以下簡稱“xx”或我公司)接受貴公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必要的程序，對貴公司擬參股xx農村商業銀行股份有限公司事宜涉及的xx華審資產評估房地產土地估價有限責任公司出具的閩華審評報字[20xx]98號《xx市城區農村信用合作聯社擬組建xx農村商業銀行股份有限公司項目整體資產評估報告》(以下簡稱原報告)進行了評估復核?，F將有關評估復核情況報告如下:。
一、委托方、被評估單位和業務約定書約定的其他報告使用者。
本次評估復核項目的委托方為xx發展股份有限公司，被評估單位為xx市城區農村信用合作聯社，業務約定書約定的其他報告使用者為法律法規規定的使用者。
(一)委托方概況。
1.注冊登記情況。
名稱:xx發展股份有限公司。
住所:xx省xx市勝利東路xx發展廣場。
法定代表人:莊xx。
注冊資本:人民幣316,302,618.00元。
企業性質:股份有限公司。
公司經營范圍:從事對道路公路的投資與開發;城市基礎設施開發與建設;市政工程的投資與管理;房地產開發及管理;城市供水(制水);汽車銷售與維修;自營和代理商品及技術進出口貿易。
2.公司概況。
xx發展股份有限公司是1994年11月23日經xx省人民政府以閩政體股[1994]01號文批準，由xx省xx建筑瓷廠、xx市自來水公司聯合xx市建筑瓷廠工會、xx市建筑勞務紙箱廠、xx建業公司、xx陶瓷經營公司共同發起，于年6月13日發行人民幣普通股3,500萬股(其中職工股350萬股)，總股本為xx0,025,800股。1997年6月26日社會公眾股3,150萬股上市交易，同年12月，350萬公司職工股上市。年7月，公司實施1997年度利潤分配及資本公積金轉增股本按每xx股送紅股1股，并以資本公積金向全體股東每xx股轉增1股，實施送紅股及資本公積金轉增股本后總股本增至120,030,960股。6月，公司實施1998年度利潤分配及資本公積金轉增股本按每xx股送紅股5股，并以資本公積金向全體股東每xx股轉增2股，實施送紅股及資本公積金轉增股本后總公司股本增至204,052,631股。經中國證監會證監發字[]30號文核準，公司于2001年3月實施年度配股方案。配股以公司年12月31日總股本204,052,631股為基數，每xx股配售3股，配售價格每股12元人民幣，配股實際配售21,420,000股。配股完成后公司總股本變更為225,472,631股。9月份，公司完成了資產重組，由建材制造行業轉向基礎設施建設與經營行業。
年7月，公司實施2001年度利潤分配及資本公積金轉增股本，以資本公積金向全體股東每xx股轉增6股，轉增股本后公司股本增至360,756,209股。
年7月份，公司實施股權分置改革，根據股改方案，公司非流通股股東執行51,979,199股對價安排，即股改方案實施股份變更登記日(2006年7月13日)登記在冊的流通股股東持有每xx股流通股獲得3.5股對價股份。同時，公司結合股權分置改革，由公司定向回購xx市財政局所持有的26,427,955股國家股，漳浦鑫源現代農業發展有限公司、xx建業公司、xx市建筑勞務紙箱廠分別持有的13,119,191股、3,685,056股、1,221,389股法人股，并于9月27日依法予以注銷，公司總股本因此由360,756,209股減至316,302,618股。
1.注冊登記情況。
企業名稱:xx市城區農村信用合作聯社。
住所:xx市薌城區水仙大街53號信合大廈。
法定代表人:滕秀蘭。
公司類型:股份合作制。
注冊資本:壹億捌仟伍佰萬捌仟圓整。
注冊號:350602xx0020430。
金融許可證機構編碼:e0130s335060001。
經營范圍:吸收公眾存款;發放短期、中期和長期貸款;辦理國內結算;辦理票據承兌和貼現;代理發行、代理兌付、承銷政府債券;買賣政府債券、金融債券;從事同業拆借;從事銀行卡業務;代理收付款項及代理保險業務;經中國銀行業監督管理委員會批準的其他業務。
2.xx市城區農村信用合作聯社概況。
xx市城區農村信用合作聯社前身為xx市城區農村信用合作社聯合社及其所轄農村信用合作社,根據《國務院辦公廳關于進一步深化農村信用社改革試點的意見》，于2006年11月xx日成立xx市城區農村信用合作聯社(以下簡稱:城區聯社)。城區聯社現為股份合作制社區性地方金融機構,實行一級法人、統一核算、分級管理、授權經營的管理體制。城區聯社開業的同時，xx市城區農村信用合作社聯合社及其所轄農村信用合作社自行終止，其債權債務轉為城區聯社債權債務。
城區聯社轄內現有1個營業部,14個信用社、xx個信用分社，設“三會”(社員代表大會、理事會、監事會)，社員代表大會是權力機構，“三會”職責清楚，各司其職。
3.股權情況。
截至評估基準日(20xx年3月31日)，城區聯社注冊資本為人民幣18,500.8。
41.95%。股東總數為1284戶，前十大企業法人社員和前十大自然人社員持股情況如下:。
持股持股。
持股金額自然人社員持股金額。
企業法人社員名稱比例比例。
(萬元)姓名(萬元)。
(%)(%)。
xx市紫山礦泉水有限公司715.2303.87滕秀蘭92.5040.5。
xx市國輝工貿有限公司715.2303.87陳俊杰92.5040.5。
正興車輪集團有限公司715.2303.87范新樂92.5040.5。
xx中隆電子有限公司641.3303.47唐坤山92.5040.5。
xx市兆天貿易有限公司4962.68吳小毅92.5040.5。
新城房地產集團(xx)有限公司3722.01吳月麗92.5040.5。
xx市國立貿易有限公司313.1821.69林建明92.5040.5。
xx市毅生飼料有限公司258.5971.40黃來福85.0040.47。
xx市閩信物資有限公司2481.34吳阿波80.60.44。
xx含羞草食品有限公司2481.34林六建80.60.44。
4.財務狀況。
(1)存貸款情況:。
截至20xx年3月31日，城區聯社各項存款余額394,342萬元，比年初增加。
萬元，占比1.23%。
金額單位:元。
項目年年20xx年3月。
第一條為規范注冊資產評估師職業道德行為，提高注冊資產評估師職業道德素質，維護注冊資產評估師職業形象，制定本準則。
第二條注冊資產評估師執行資產評估業務，應當遵守本準則。
第三條注冊資產評估師執行與價值估算相關的其他業務，可以參照本準則。
第四條注冊資產評估師應當指導業務助理人員和專家遵守本準則。
第五條注冊資產評估師應當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。
第六條注冊資產評估師執行資產評估業務，應當遵守相關法律、法規和資產評估準則。
第七條注冊資產評估師應當維護職業形象，不得從事與注冊資產評估師身份不符或可能損害職業形象的活動。
第八條注冊資產評估師執行資產評估業務，應當獨立進行分析、估算并形成專業意見，不受委托方或相關當事方的影響，不得以預先設定的價值作為評估結論。
第九條注冊資產評估師執行資產評估業務，應當合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結論的影響。
第十條注冊資產評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。
注冊資產評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導性的分析或結論的評估報告。
第十一條注冊資產評估師應當遵守保密原則，除法律、法規另有規定外，未經委托方書面許可，不得對外提供執業過程中獲知的商業秘密和業務資料。
第十二條注冊資產評估師不得采用欺詐、利誘、強迫等不正當手段招攬業務。
第十三條注冊資產評估師不得利用執業便利為自己或他人謀取不正當利益。
第十四條注冊資產評估師應當在資產評估機構執業，不得以個人名義執業，也不得同時在兩家或兩家以上評估機構執業。
第十五條注冊資產評估師執行資產評估業務，應當形成能夠支持評估結論的工作底稿，并按有關規定管理和保存工作檔案。
第十六條注冊資產評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。
第十七條注冊資產評估師應當接受中國資產評估協會的管理，履行中國資產評估協會規定的義務。
第十八條注冊資產評估師應當經過專門教育和培訓，具備相應的專業知識和經驗，能夠勝任所執行的評估業務。
第十九條注冊資產評估師應當接受后續教育，保持和提高專業勝任能力。
第二十條注冊資產評估師應當如實聲明其具有的專業勝任能力和執業經驗，不得對其專業勝任能力和執業經驗進行夸張、虛假和誤導性宣傳。
第二十一條注冊資產評估師執行資產評估業務，可以聘請專家協助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。
第二十二條注冊資產評估師與委托方或相關當事方之間存在可能影響注冊資產評估師公正執業的利害關系時，應當予以回避。
第二十三條注冊資產評估師執行資產評估業務，不得對委托方和相關當事方進行誤導和欺詐。
第二十四條注冊資產評估師應當履行業務約定書中規定的義務，竭誠為委托方服務。
第二十五條注冊資產評估師不得向委托方或相關當事方索取約定服務費之外的不正當利益。
第二十六條注冊資產評估師應當與委托方進行必要溝通，提示評估報告使用者合理理解并恰當使用評估報告，并聲明不承擔相關當事人決策的責任。
第二十七條注冊資產評估師在執行資產評估業務過程中，應當與其他注冊資產評估師保持良好的工作關系。
第二十八條注冊資產評估師不得貶損或詆毀其他注冊資產評估師。
第二十九條注冊資產評估師不得以惡意降低服務費等不正當的手段與其他注冊資產評估師爭攬業務。
第三十條評估機構在執行資產評估業務過程中應當遵守本準則的相關規定。
第三十一條中國資產評估協會可以根據本準則發布資產評估職業道德具體準則。
第三十二條本準則自20xx年5月1日起施行。
土地資產又可以說是商品化的土地和土地資本。
資產評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產評估、房地產評估、房產評估、土地資產評估、無形資產評估、流動資產評估等。而土地資產評估是土地資產評估管理機構經常面對的問題。土地作為資產，是指土地不僅是社會進行物質生產的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產?？梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產這一職能得到充分地體現和發揮、遏止土地資產的大量流失，分析和利用土地資產評估報告對土地資產管理部門來說是十分必要的。一份土地資產評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證文件和土地資產交易雙方認定土地資產價格的依據，而且是土地資產管理者加強對土地資產產權變動管理，確認土地資產評估結果的重要依據。
土地資產管理機構對土地資產評估報告及資料進行分析的目的主要有以下兩點：
1、了解土地資產評估機構從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產評估報告，基本反映一個土地資產評估機構工作的全過程。包括基本思路、評估依據、信息的篩選、結果的產生。這樣，土地資產評估管理機構即可根據申報土地資產評估資格證書的土地資產評估機構提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構是否具有土地資產評估工作能力，并作出是否頒發土地資產評估資格證書的決定。
2、了解土地資產評估質量的好壞，并作出對評估結果是否予以確認的決定。
土地資產管理部門按國家土地資產管理的有關規定，應對土地資產評估機構評估土地資產的結果進行驗證確認工作，很重要的依據就是通過對獲得的土地資產評估資料進行全面分析，了解評估機構進行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質量的好壞，再結合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產評估結果是否予以確認的決定。
通過對土地資產評估報告的分析來完成對一項評估結果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產評估管理機構有大量評估經驗的積累，對各類土地資產評估信息的占有及對被估土地資產內外環境的了解，在此基礎上才能完成對土地資產評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：
一般來說土地資產評估報告所列發生的土地資產評估的原因、評估的范圍、土地資產的權益評估所依據的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關系，而這種關系就構成了土地資產評估報告本身的邏輯關系，同時也反映出一個土地資產評估機構進行評估的基本思路。土地資產評估管理機構進行評估報告的邏輯分析，就是要根據所掌握的實際情況，對評估機構的基本思路及三個因果關系進行分析。即評估目的、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性；土地資產權益、估價的前提條件與估價依據之間的一致性；評估范圍與土地資產權益之間的一致性；通過分析，我們可以初步得出對土地資產評估機構的工作能力和評估結論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結果。
2、對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。
對土地資產評估機構在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產的評估管理機構擁有自己的數據庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎上，才能進行信息的對比分析。分析的內容主要有兩個方面：
（1）土地資產評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據客觀公平的原則選擇與之相應的有關信息資料的參照價格。土地資產評估機構前提條件不同，土地資產評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構成內容也會有所區別。
（2）分析土地資產評估運用的參照價格及有關的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現系數、行業經營風險系數等。
3、對土地資產估算表格的分析。
這里包括對土地資產評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構成是否合理、計算的數字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結合實地考察最后產生綜合評價的意見，根據被評估土地資產發生評估的原因。被估土地資產目前的使用狀態、區域因素和個別因素的情況和地產市場的情況，審定土地資產評估機構的評估結果，最后決定是否予以確認這個機構是否有承擔土地資產評估的能力。
土地資產評估管理機構應對報來的土地資產評估報告，分門別類進行檔案管理，這對充分利用土地資產評估報告是十分有益的。土地資產評估管理機構利用土地資產評估報告主要在以下幾個方面：
1、可作為土地資產管理部門對土地資產評估結果確認或不予確認的依據，同時也可以作為上級國土資源管理部門檢查工作或發生糾紛備查使用。
2、可作為一種動態資料便于土地資產管理部門隨時掌握土地資產評估工作動態，了解土地資產評估機構的工作情況和工作質量，便于對土地資產評估機構的監督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進土地資產評估工作的資料，同時也可采集其中的有用的土地資產價格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產管理、應公正地顯化其價值，土地資產評估報告是作為出讓、轉讓、出租、抵押的重要依據，評估報告提供土地價格數據是出讓宗地底價，是轉讓、出租、抵押的交易價格。
2、1999年財政部頒發的關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知，對原有的資產評估報告有關制度做了進一步修改完善，使資產評估報告制度不僅適用于國有資產評估，也同樣適用于非國有資產的評估。
3、20xx年12月31日《國務院辦公廳轉發財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》對資產評估項目管理方式進行了重大改革，取消對國有資產評估項目的立項確認審批制度，實行核準制和備案制，并加強對資產評估活動的監管。
4、20xx年國家國資委發布《企業國有資產評估管理暫行辦法》。
5、20xx年發布的《資產評估準則—評估報告》是根據要素和內容對評估報告進行規范的重要評估準則。
6、20xx年10月，財政部發布了《金融企業國有資產評估監督管理暫行辦法》，并定于20xx年7月1日起實施。
國有資產評估報告主要包括企業國有資產評估報告、金融企業國有資產評估報告、文化企業國有資產評估報告、行政事業單位國有資產評估報告等，以下介紹企業國有資產評估報告基本制度。
根據《資產評估準則—評估報告》，20xx年11月28日，中國資產評估協會發布了《企業國有資產評估報告指南》，并定于20xx年7月1日起實施?！镀髽I國有資產評估報告指南》要求注冊資產評估師根據企業國有資產評估管理的有關規定執行資產評估業務，編制和出具企業國有資產評估報告，應當遵守該指南。金融企業【20xx年頒布《金融國有資產評估報告指南》】和行政事業單位國有資產評估報告另行規范。從07年12月31日實施《以財務報告為目的的評估指南》中第六章是“披露要求”。
《企業國有資產評估報告指南》所指企業國有資產評估報告，由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構成。其中評估報告正文應當包括：
（1）緒言；（比《資產評估準則—評估報告》多出的一條）。
（3）評估目的；
（4）評估對象和評估范圍；
（5）價值類型及其定義；
（6）評估基準日；
（7）評估依據；
（8）評估方法；
（9）評估程序實施過程和情況；
（10）評估假設；
（11）評估結論；
（12）特別事項說明；
（15）簽字蓋章。
在(20xx)執申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)已明確規定房地產評估機構資質許可由住房建設部門負責，但是，財政部確實也已發布文件規定資產評估機構可以對房地產進行評估。資產評估機構究竟能否從事房地產評估業務，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發文予以解決，人民法院不宜對資產評估機構能否從事房地產評估業務進行審查認定。換言之，人民法院在對執行財產進行評估時，應當委托專門的房地產評估機構，但是，對于已經委托資產評估機構作出的房地產評估報告，人民法院不宜認定為無效。
《資產評估法》第七條規定，“國務院有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業進行監督管理。設區的市級以上地方人民政府有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區域內的評估行業進行監督管理?！蹦壳?，我國資產評估行業劃分了資產評估、土地評估、房地產評估、估價，礦業權評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業類別，其中資產評估機構、房地產估價機構分別由財政部、住房和城鄉建設部監督管理。
根據《資產評估行業財政監督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規定，資產評估機構及其資產評估專業人員從事資產評估業務，涉及法律、行政法規和國務院規定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關規定執行。據此，資產評估機構從事房地產估價業務的，則涉及由住房和城鄉建設部管理的問題。根據《房地產估價機構管理辦法》第四十七條的規定，未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正。
綜上所述，未進行房地產估價機構備案的資產評估機構從事房地產估價業務的，其出具房地產估價報告無效，應由房地產主管部門責令限期改正。
請求事項：
請求法院依法委托具備相關資質的司法鑒定單位對申請人的經濟損失進行評估。
事實和理由。
20xx年10月18日至10月24日期間，被告天津市西青區張家窩鎮老君堂村村民委員會無故擅自派人強行拆除車間房屋，打砸廠內生產設備，損壞原告用于出口的貨物，造成原告無法再繼續生產經營，經濟損失巨大。為了查清事實損失數額，請求法院依法委托鑒定單位進行評估鑒定。
此致
敬禮!
20xx年x月x日。
湖北大地資產評估有限公司接受宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委估的實物資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產于20xx年7月24日所表現的市場價值作出了公允反映?，F將資產評估情況及評估結果報告如下：
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司，該公司于20xx年5月12日經宜昌市工商局行政管理局企業登記注冊分局(宜市)登記內名預核字[20xx]第00792號《企業名稱預先核準通知書》批準，現正在辦理設立登記。
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。
本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設立公司投入的實物資產提供價值參考依據。
列入本次評估范圍的評估對象為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設立公司投入的實物資產。
本次評估的評估基準日為20xx年7月24日，評估所采用價值均是評估基準日的有效價格標準。
嚴格遵循資產評估獨立、客觀、科學及專業性的工作原則，不受外界干擾和評估當事人的影響，科學合理地進行資產評估和估算。
(二)法規依據。
1、參照國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》;2、參照國資辦發[1992]36號文《國有資產評估管理辦法施行細則》;3、國資辦發[1996]23號《資產評估操作規范意見(試行)》的通知;4、財政部財評字[1999]91號關于印發《資產評估基本內容與格式的暫行規定》的通知。
(三)產權依據。
1、委托方提供實物購置發票及照片,發票號分別為:02872892、01146813、0177593。
2、委托方提供實物照片。
(四)取價依據及參考依據。
1、委托方提供實物購置發票及照片;。
2、股東確認價值;。
3、市場詢價、調查及評估人員現場勘察記錄底稿。
本次評估對實物采用重置成本法及全體股東確認價值。
根據國家有關部門關于資產評估的規定，按照我公司與宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司簽訂的資產評估協議書所約定的事項，于20xx年7月20日開始，經過接受委托、資產清查、評估估算、評估匯總、提交報告等過程。具體如下：
2、資產清查：指導資產占有方清查資產，收集準備資料，檢查核實資產與驗證有關資料;。
3、評定估算：現場檢測與鑒定，選擇評估方法，收集市場信息，具體計算;。
4、評估匯總：對評估結果進行匯總，并進行評估結論分析，撰寫評估說明與報告，進行內部復核。
截止評估基準日，委托評估實物價值35萬元(詳見后附實物評估明細表)。
1、根據行業有關規定，本評估報告有效期限為一年，即從20xx年7月24日至20xx年7月23日，本評估結論僅供宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司為評估目的使用，不得作為其他經濟目的使用。
2、本評估報告成立的前提條件適用于繼續使用和公開市場假設，即對評估的資產在持續經營和在公開市場有公允價格標準下進行作價評定。
本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場的原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保以及特殊的交易方式可能追加的付出價格等對評估價格的影響。同時，本報告未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗拒力因素對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等其它條件發生變化時，評估結果一般會失效。
3、本報告專為委托人使用，并為本報告所列的目的而作。除按規定報送有關政府管理部門外，本報告的全部或部分內容，除獲得我公司書面同意外，皆不得轉載于任何文件、公告及聲明。
1、本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅擬設立公司投入的實物資產提供價值參考，不對其他事項發表意見。上述實物已于20xx年7月24日辦理實物轉移手續。
2、本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我公司參加評估的工作人員與委托方無任何利害關系，評估工作是在有關法律監督下完成的，評估人員在評估過程中恪守職業道德和操作規范。
3、資產占有方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產的完整性、合法性、真實性負責，對其提供的文件資料的真實性承擔法律責任。
20xx年7月24日。
報告日期：
20xx年7月24日。
資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構完成評估工作后出具的具有公正性的結論報告，該報告經過國有資產管理部門或有關主管部門確認后生效。"。
資產評估報告，是指注冊資產評估師遵照相關法律、法規和資產評估準則，在實施了必要的評估程序對特定評估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業意見的書面文件。它是按照一定格式和內容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產評估報告還是一種工作制度。它規定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結果。狹義的資產評估報告即資產評估結果報告書，既是資產評估機構與注冊資產評估師完成對資產作價，就被評估資產在特定條件下價值所發表的專家意見，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與注冊資產評估師為資產評估項目承擔相應法律責任的證明文件。
一、為進一步促進我國資產評估工作的發展，規范資產評估行為，完善資產評估工作程序，提高資產評估行業的執業水平，根據《國有資產評估管理辦法》(國務院第91號令)以及國家其他有關法律、法規，制定本規定。
二、凡按現行資產評估管理有關規定進行資產評估的各類資產評估項目必須遵循本規定。
評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規定的要求。
四、本規定所稱資產評估報告是由資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件構成。
五、資產評估機構進行資產評估活動時，應當遵循資產評估的一般原則和本規定的要求;具體項目不適用本規定的，可結合評估項目的實際情況增減相應的內容。
六、資產評估活動應充分體現評估機構的獨立、客觀、公正的宗旨，資產評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現評估機構的介紹性內容。
七、資產評估報告的數據一般均應當采用阿拉伯數字，資產評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產評估報告基本內容與格式的有關規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。
九、本規定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
上個世紀八九十年代發生在美國的儲貸危機被認為是儲貸機構使用歷史成本計量法的財務報告掩蓋了問題貸款，沒能真實地反映企業真實的財務狀況，影響了投資者對經營風險的判斷，從而導致了多家金融機構破產。20xx年美國財務會計準則委員會(fasb)發布《美國財務會計準則第157號公告：公允價值計量》(sfasno.157[1])，公允價值概念開始在會計準則中大規模地應用和推廣。
20xx年2月15日，財政部發布了我國修訂后新的企業會計準則的基本準則和38項具體準則，20xx年10月30日發布企業會計準則應用指南。新的會計準則與國際準則趨同，在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性交易等方面都引入了公允價值，公允價值的引入是新會計準則的重大突破，它對于提高會計報表的相關性具有重要的意義。
新準則中有17個準則涉及公允價值計量，包括金融工具、投資性房地產、非同一控制下的企業合并、債務重組、資產減值、非貨幣性交易、租賃和套期保值等(見下表)。
公允價值的變動及計量的可靠性對企業損益具有較大影響，根據財政部對我國2129家上市公司20xx年財務報告中公允價值使用情況的統計：
(1)在2129家上市公司中，交易性金融資產產生公允價值變動損益的有397家，占比為18.65%，交易性金融資產公允價值變動產生的收益合計為54.27億元。因衍生工具、套期保值業務等產生公允價值變動損益的有29家，其中，中國銀行(601988)衍生工具、套期保值業務產生的公允價值變動損失最大，損失額高達10.02億元。
(2)存在投資性房地產的上市公司數量833家，采用成本法計量的806家，采用公允價值計量的27家，投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動凈收益為36.24億元。
(3)20xx年完成債務重組的252家上市公司多數都披露了債務重組對營業外收支的影響金額，只有少數上市公司披露了債務重組過程中所采用的公允價值確定方式，26家上市公司的債務重組損益在凈利潤中所占比重超過了100%。
(4)2117家上市公司20xx年發生的資產減值損失合計2355.26億元，占到上市公司整體利潤總額的10.57%，較20xx年增加372.68億元，增幅為18.80%。從資產減值損失的構成來看，金融類上市公司的資產減值損失主要集中在商業銀行類上市公司的貸款減值損失，非金融類上市公司的資產減值損失中存貨跌價損失、固定資產減值損失和壞賬損失。在發生資產減值的2117家上市公司中，僅有6家上市公司明確披露了非流動資產可收回金額的具體確定方法。
我國財政部關于會計準則中公允價值的定義是：“公允價值是在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”;美國第157號準則《公允價值計量》中，公允價值是“市場參與者在計量日的有序交易中，假設將一項資產出售可收到或將一項負債轉讓應支付的價格”?！顿Y產評估價值類型指導意見》對于市場價值的定義是：“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額”。從定義上看，資產評估中市場價值和會計中的公允價值差異不大，都是以公平市場作為判斷公允的標準。
但是從操作層面來看，會計中的公允價值在評估對象、價值內涵、具體的價值定義、評估假設等方面都有很大區別。以資產減值為例，會計準則中規定，當企業資產的賬面價值低于資產可收回價值(recoverableamount)，企業應該確認資產減值損失。對可能存在減值的資產確定其可收回價值并與資產的賬面價值進行比較確定資產的減值損失。會計師在判斷資產的可回收價值時，通常會借助評估師提供的專業意見。
(一)價值概念。
1.可收回價值：指資產的銷售凈價與其使用價值二者之中的較高者。
收回或支付的現金凈流量的估計數，應等于預期處。
2.使用價值(valueinuse)：指資產在未來持續使用過程和使用期限結束時的處置中形成的現金流量現值。
3.銷售凈價：資產的公平市場價值扣除處置費用后的金額。處置費用指可直接歸屬于資產處置的增量費用，不包括融資費用和所得稅費用。
與通常的資產評估不同，以財務報告為目的的資產評估對象是以最基本的現金流產出單位為主體?，F金產出單位(cashgenerating)，指從持續使用中產生現金流入的最小的可辨認資產組合，而該資產組合的持續使用很大程度上獨立于其他資產或資產組合。
(三)對評估操作的具體要求。
在操作層面，會計準則對公允價值的計量與傳統的資產評估相比，其規定更為具體。
1.預測的基礎。
(2)現金流量預計應以管理部門通過的最近財務預算或預測為基礎;。
(3)現金流的預計以資產的當前狀況為基礎進行估計，未來現金流量估計數不包括預期從下述事項中產生的估計未來現金流入或流出：
1)企業尚未承諾的未來重組;。
2)改良性資本支出(超過資產的原有能力或水平)。如果企業已經承諾重組，則未來現金流量預測應基于重組假設。
2.預測周期及預測要求。
(1)最多應涵蓋五年，除非有理由證明更長的預測期是合理的;。
(2)對預測期以后的現金流量應使用穩定或遞減的增長率，除非有理由證明遞增的增長率是合理的。并且增長率不應超過企業、行業或國家的長期平均增長率，除非更高的增長率有理由證明是合理的。
3.未來現金流量的構成要素。
(1)未來現金流預測不包括籌資活動產生的現金流入或流出;。
(2)未來現金流預測不包括所得稅收入或支出;。
(3)在資產的使用期限結束時，通過處置資產而置資產公平市場價值扣除資產處置費用后的金額。
4.折現率。
折現率應是反映貨幣時間價值的當前市場評價以及資產特有風險的稅前折現率。如果評估師獲得的計算折現率基礎數據是稅后的，應對其加以調整以反映稅前利率。折現率不應反映據以調整了未來現金流量估計數的風險。
5.銷售凈價評估。
(1)資產銷售凈價的最好證據是正常交易中確定銷售協議中規定的價格;。
(4)除非被迫立即銷售資產，否則銷售凈價不反映強制銷售價格。
公允價值彌補了歷史成本在“相關性”方面的不足，但是目前國內公允價值的推廣使用情況并不理想，主要原因是我國會計界很多人士對公允價值的使用持謹慎態度。其關鍵問題是對會計師而言，一些公允價值計量方面的技術問題缺乏解決辦法，在實務操作上，對一些復雜資產的公允價值計量采取回避措施，因此導致了大家對會計報表的合理性產生質疑。
在我國，大部分的非同一控制下企業合并均簡單地將購并日被收購企業凈資產的公允價值與賬面價值的差額做為商譽處理，而對企業屬于可辨認無形資產，均以技術上無法確認其公允價值為理由作為商譽處理。按照我國的會計準則，商譽不需要攤銷，對企業合并所形成的商譽，至少應當在每年年度終了進行減值測試，而可辨識的無形資產則按其使用壽命進行攤銷。不同的合并對價分攤對合并企業的損益將產生不同的影響，特別是對一些無形資產未在賬面完整反映的高技術企業影響很大。
簡單資產的計價可以直接使用市場價值，對于復雜資產，如無形資產、金融衍生品等無法找到相同或相似的市場參照物，必須依賴估值技術。例如對銀行信貸資產公允價值的計量，違約率(pd)、違約損失率(lgd)的估計必須借助復雜的估值模型。
會計界的另外一個擔心是估值技術所確定的公允價值的可靠性。實際上，使用估值技術、估值模型并不一定代表可靠性的降低，同樣，對于交易不活躍的市場、可比性差的市場、價格變動劇烈的市場，即使找到相同或相似的參照物，其價值也未必公允。
估值模型的建模數據也是來源于市場，估值模型對于復雜資產的公允價值確定更為科學、更為精確，同時也減少了專業判斷的使用，使得估值結果更為客觀。對于大家擔心的可靠性問題，好的估值模型一般都會給出估值結果的置信區間，其評估結論也是經得起市場檢驗的。公允價值計量離不開估值技術和估值模型，模型估值可能會在整個公允價值計量中占相當大的比例。
企業合并中的購買價格分配(ppa)，特別是如何確定可辨識無形資產的公允價值、如何確定商譽的公允價值是困擾會計行業的一大問題。由會計師來計量可辨識無形資產的公允價值已經超出了他們的專業范疇，對于合并對價分攤、無形資產計量、投資性房地產、金融衍生工具等復雜資產的公允價值計量，會計師應該更多地利用評估師的專業服務。
在美國，會計界、評估界和審計界對以財務報告為目的的評估已經進行長期、廣泛的合作。20xx年，fasb成立了專門研究評估問題的機構，以便更好地借助評估技術解決會計準則中的公允價值計量問題。20xx年，他們重點討論了企業合并對價的公允價值計量、無形資產評估以及公允價值計量的溢價、折價等問題。有關合并對價分攤(ppa)、商譽計量等問題的討論，推動了服務于會計和財務報告目的的評估業務發展。美國公共公司會計監管委員會(pcaob)提出的認可評估師為審計活動中專家的規則提案(proposedrule)中針對第三號審計準則，指出：“委員會相信依賴專家是一個十分重要的環節。專家在審計業務中扮演重要的角色。例如評估師(appraiser)、精算師(actuaries)和環保咨詢師(environmentconsultants)在資產價值、計算假設、環境損失準備等方面提供十分有價值的數據?！?/p>
20世紀90年代后期，國際評估準則委員會包括國際會計準則委員會就如何利用估值技術確定公允價值進行了大量的溝通與協調，從20xx年起先后頒布了國際評估應用指南1(以財務報告為目的的評估)、評估指南8(以財務報告為目的的評估業務中的成本法)以及《以財務報告為目的的無形資產評估指南》等技術文件。
近年來，在財政部有關司局的支持下，資產評估行業與會計行業在評估服務于會計方面進行了有效溝通，達成了許多共識。為了更好地服務于以財務報告為目的的評估，中國資產評估協會20xx年組織制訂并頒布了《以財務報告為目的的評估指南》。該指南針對以財務報告為目的評估服務的特點，重點在評估對象的確定、評估價值類型與會計計量屬性的銜接、評估方法的`應用等方面作出了創新性的規定。20xx年又頒布了《投資性房地產評估指導意見》，對投資性房地產評估的概念、評估對象、評估基本要求、適用的評估方法、信息披露等各個方面進行了較為詳盡的指導和說明，同時對評估方法中涉及到的各類參數取值都做了基本要求，是對《以財務報告為目的的評估指南》的補充和細化。指南和指導意見的發布，對于規范和提高資產評估師服務于以財務報告為目的評估業務的執業水平將起到關鍵的作用。
在目前可用的計量屬性中，公允價值是當前經濟環境下較好的計量屬性，公允價值計量政策不會發生改變。在會計準則引入公允價值計量后，公允價值計量在我國的推廣情況并不理想，會計界很多人士對公允價值的使用持審慎態度，一方面是對于會計師而言缺少對復雜資產進行公允價值計量的技術方法，另一方面是對估值技術可靠性的懷疑。公允價值的計量離不開資產評估，中國的資產評估行業已有20年的發展歷史，在估值技術上，對于大部分資產的公允價值計量都能提供可靠的解決方案。資產評估行業也需要針對以財務報告為目的的評估業務進行深入研究，評估界與會計界應開展廣泛的合作與交流。公允價值計量在我國的應用還處于起步階段，服務于財務報告為目的的評估業務也處于探索階段，如何利用資產評估這樣一個有效工具解決公允價值計量問題是評估界、會計界的共同課題。
本次評估為宜昌市華欣汽車維修有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設立公司投入的實物資產提供價值參考依據。
列入本次評估范圍的評估對象為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設立公司投入的實物資產。
20xx年7月24日。
遵循獨立、客觀、科學、專業性的工作原則，客觀、公正地進行評估。
本次評估對實物采用重置成本法及全體股東確認價值。
截止評估基準日，委托評估的實物價值為35萬元(大寫人民幣叁拾伍萬圓整)。
20xx年7月24日。
其實，不用對資產評估報告的結果數值太較真，報告的具體數值也沒有那么重要，因為報告的制作者與閱讀者之間的信息一定是不對稱的，作為報告的閱讀者，無論你怎樣絞盡腦汁地自己調節基礎數據和參數都未必能得到那個反應“真實”的數字。但是，認真讀報告卻是必要的，因為你只有對報告的假設、邏輯以及評估傾向等內容進行了分析之后才能對評估值、交易各方的目的、交易各方的利益格局有一個更為清楚的認識。
翻開一份資產評估報告，閱讀者最應該了解的關鍵內容包括：委托方、評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準日、價值類型、評估方法、評估結論、有效期。除以上內容外，報告中經常還會有一段話，大致的表述如下：“評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響?！眲e小看了這最后一句話，不能說的秘密經常就藏在這里面。
為了理解以上關鍵內容，我們需要從更大的一個視角出發，這個視角要求我們從理解什么是“企業價值評估”開始，因為正是有了企業價值評估這一行為，才會有資產評估報告這一結果。
企業價值評估是指注冊資產評估師依據相關法律、法規和資產評估準則，對評估基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益價值或者股東部分權益價值等進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。也就是說，企業價值評估的對象可以有三類，一是企業整體價值、二是股東全部權益價值，三是股東部分權益價值。
在理解評估結論的時候，有兩個地方需要注意，一是股東部分權益價值并不必然等于股東全部權益價值與股權比例的乘積，這主要是因為企業的控制權相比少數股東權益存在溢價。二是應當關注被評估股權的流動性對其價值的影響。相信大家對“流動性溢價”這個詞匯不會很陌生，如果大家去對比大/小市值的a+h上市公司的a股與h股的價格表現，相信你會對什么是流動性溢價有一個直觀的認識。
目前，我國評估機構對企業價值進行評估的時候主要使用三種方法，即：收益法、市場法和成本法（又成為“資產基礎法”）。評估機構會根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件評估這三種方法的適用性，然后再選擇使用一種或者多種資產評估方法，下面我們就簡要來了解一下這三種方法。
收益法，是指將預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法，收益法常用的具體方法包括股利折現法（即dividenddiscountmodel，簡稱ddm）和現金流量折現法（即（discountedcashflowmethod，簡稱dcf）。其中，現金流量折現法又可以分為企業自由現金流折現模型（即freecashflowforthefirm，簡稱fcff）和股權自由現金流折現模型（即freecashflowtoequity，簡稱fcfe）。
ddm和dcf模型理解起來不難，難點在于判斷模型的參數選取及其假設的合理性，這些就是大家在閱讀報告時最應該注意的細節了，小善把這些內容歸納為五個方面，分別是：
折現的對象就是未來預期收益，因此這個收益是否合理對估值結果至關重要。在思考這個問題的時候，小善認為我們首先應當知道誰是做出這個預測的主體。根據現行規定，冊資產評估師應當對委托方或者相關當事方提供的企業未來收益預測進行必要的分析、判斷和調整，在考慮未來各種可能性及其影響的基礎上合理確定評估假設，形成未來收益預測，根據上面的規定，委托方或者相關當事方才是提供企業未來收益預測的主體，他們的態度以及利益格局在他們提供的預測結果中就會體現出來。
影響預期收益的因素有很多，說實話，在存在這么多變量的情況下，真的很難推理未來預期收益有多少是合理的。那這個問題不認真思考行不行？小善覺得還是要認真思考的，雖然在現行的規范下有盈利預測補償的制度可以作為投資者的一層保障，但是中國證監會7月11日發布的《上市公司重大資產重組管理辦法（征求意見稿）》已經不再要求上市公司提供盈利預測報告，并且取消了向非關聯第三方發行股份購買資產的盈利補償要求，考慮到以后很可能會失去盈利補償這一保障。
有一些評估報告會采用分段法確定評估對象的預測期，將企業未來現金流分為明確預測期期間（詳細預測期）的現金流和明確預測期之后（永續期）的現金流。在詳細預測期間，評估報告會逐年明確地預測未來一段期間（比如5年）評估對象產生的凈現金流量。
在這一點上，小善覺得可以用一個你認為合適的區間范圍內的折現率數值做一個測試，這樣一來，測試結果的上下限自然就明了了。
xxxxx有限公司：
我們接受貴公司的委托，對貴公司位于（地址）號自編1棟的租金價格與周邊同等物業收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發票等相關資料，這些資料的真實性、完整性、合法性由貴公司負責。同時，我們對貴公司周邊同類型的物業出租和環境設施等狀況進行了調查。在實施審查及調查工作的基礎上對這些資料發表意見。
貴公司于一九九四年十月二十四日經行政管理局注冊登記，取得了注冊號。經營范圍：。
貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：
合同：
租金情況：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元。
計算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計算月租元。
1、交通設施。
貴公司所租地段毗鄰國道g107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交。
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于貨物的配送。
2、周邊設施配套。
貴公司所租地段地處廣州市白云區鄉鎮地區，周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫院、郵局等配套齊全，便于員工日常生活。
3、周邊租金。
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/平方米左右。
經我們調查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業收取的租金價格低。
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平，不應將其視為是對貴公司報告日后租金費用的證明。因使用不當造成的后果，與執行本咨詢業務的注冊會計師及會計師事務所無關。
法定代表或授權人：
我遼寧瑞興化工股份有限公司近期擬進行戰略重組，需要了解企業股東全部權益價值，因此要進行企業價值評估。以下就我公司基本情況做簡要介紹。
1.遼寧瑞興化工股份有限公司成立于20xx年，總部位于遼寧省遼陽市鐵西路8號。公司總占地面積16萬平方米，總注冊資金1000萬元。
2公司現有員工260人，其中各種專業技術人員30人，高級工程技術人員6人。
3.公司主要生產經營二硫化碳、高純五硫化二磷、石油焦、煅燒焦、預焙陽極、超高功率石墨電極、天然氣、硫磺、磷酸辛酯等產品。主要產品二硫化碳36萬噸/年，五硫化二磷2萬噸/年、煅燒焦30萬噸/年、預焙陽極20萬噸/年、超高功率石墨電極2萬噸/年。公司是目前全國二硫化碳、五硫化二磷行業龍頭企業，是國家標準的起草單位，現擁有各項技術專利15項。
4.公司下屬企業9家，產品行銷全國20多個省市，現有用戶15000多個。企業所在地區有23條送貨上門的供應渠道，其他地區有31個代銷售網點。且我公司主要用戶均為重點骨干企業。
我公司希望貴公司能夠本著客觀公正、實事求是的原則，遵循相關法律和資產評估準則，做到客觀真實地估算本公司的經營價值，保障股東權益，今特此向貴公司提出資產評估申請，望貴公司能夠及早受理。
此致
敬禮!
20xx年x月x日。
委托方以外的其他評估報告使用者：xx司資產轉讓涉及的相關各方。
名稱：xx有限公司。
注冊號：企合津總字第000670號。
登記機關：xx。
地址：xx。
法定代表人：xx。
企業類型：中外合資經營。
經營范圍：生產、銷售各類食品、飲料、及化妝品的各類容器（不含玻璃瓶、涉及化學危險品及監控化學品除外）。
（一）評估對象：
為天津中富容器有限公司固定資產，包括天津中富容器有限公司車間裝修工程和機器設備。
（二）主要概況：
1、車間裝修工程狀況和權利狀況：
本次委托評估的是車間的裝修工程，房屋是租用房，裝修工程于20xx年3月竣工，裝修面積1800平方米?？梢岳m租，沒有租期的限制，維護保養狀況良好。清查調整后評估帳面原值：63500000元，凈值：61238003元。
2、建筑物裝修情況：
裝修工程包括：1、廠房設備氣管、水管安裝；
2、車間暖氣安裝；
3、土建部分包括：金剛砂地面、鋁扣板吊頂、車間隔斷墻及粉刷；
4、給排水部分；
5、室內照明部分（含裝防爆燈）。
3、機器設備狀況和權利狀況：
本次委托評估的機器設備為天津中富容器有限公司所擁有的生產設備、輔助生產設備、辦公用設備。
生產設備主要包括外購專用設備。如：大桶機等。部分設備狀況良好，能滿足工藝要求，有部分設備已損毀，不能使用。
本次評估的目的是為天津中富容器有限公司資產轉讓提供價值參考依據。
根據委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產在基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
評估基準日為20xx年12月31日。
選擇評估基準日的依據如下：20xx年4月9日本所接受珠海xx股份有限公司委托對該公司固定資產進行評估，評估目的是為天津中富容器有限公司資產轉讓提供價值參考。為使評估基準日與評估目的實現日盡量接近，根據實際情況選擇20xx年12月31日作為評估基準日。
（一）評估假設：
3、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響，資金的無風險報酬率保持目前的水平。
4、評估對象資產按委托方提供有關資料載明的用途在合法且繼續使用的假設前提下進行估算，當假設條件發生變化時，評估結果一般會失效。
5、評估對象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續租，沒有租期的限制的市場條件下的價值。
6、本評估結果建立在被評估企業提供所有文件資料真實、準確、完整、客觀基礎上，為委托方指定之評估對象在評估基準日和價值類型定義下的評估價值。
本評估結果僅在滿足上述有關基本前提及假設條件的情況下成立。
（二）限制條件：
2、本所不對委托方運用本報告于本次評估目的以外經濟行為所產生的后果負責。
（三）評估結論的有效使用期限：
本評估報告依照法律法規的規定發生法律效力，其評估結論有效使用期限自評估基準日起一年，即在20xx年12月31日至20xx年12月30日內有效。
本評估報告僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有。
（一）行為依據：
委托方與本所簽訂的資產評估業務約定書。
（二）法規依據：
1、《資產評估準則—基本準則》（財會[20xx]20號）。
2、《關于發布資產評估操作規范意見（試行）的通知》（中評協[1996]03號）。
3、《關于印發資產評估報告基本內容與格式的暫行規定的通知》（財評字[1999]91號）。
4、《房地產估價規范》（gb/t50291—1999）。
5、有關部門制定的法律、法規、標準。
（三）產權依據：
1、主要設備報關單、購置合同和發票。
（四）取價依據：
1、天津工程造價信息；
2、《機電產品報價手冊》；
4、本所評估人員在市場上調查了解的價格信息。
本次評估采用成本法進行。
成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
（一）明確評估業務基本事項：
本所接受珠海xx股份有限公司委托對天津中富容器有限公司固定資產進行評估，評估目的是為天津中富容器有限公司資產轉讓提供價值參考。根據委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值，委托方以外的評估報告使用者為評估目的涉及的相關各方，評估基準日確定為20xx年12月31日。
（二）簽訂業務約定書：
20xx年4月9日經雙方協商后，委托方與本所簽訂了資產評估業務約定書。
（三）編制評估計劃：
本所根據評估項目的具體情況，指派項目經理和評估小組成員。由項目經理編制評估計劃，對評估項目的具體實施程序、時間要求、人員分工做出安排，并將評估計劃報經部門經理和所長審核批準。
（四）現場調查：
根據批準的評估計劃，評估人員進駐天津中富容器有限公司進行現場調查工作，主要包括對車間裝修工程、設備進行現場勘察并拍照取證。
（五）收集評估資料：
根據評估工作的需要，評估人員收集與本次評估相關的各種資料與信息，包括天津中富容器有限公司的車間裝修工程、設備的市場價格信息等。
（六）評定估算：
根據評估對象的實際狀況和特點，制定具體評估方法，對評估對象進行評估測算，對委托評估的車間裝修工程和設備采用成本法。
項目經理召集評估小組成員討論分析評估結論，并由項目經理撰寫評估報告，經三級審核后向委托方提交資產評估報告。
評估基準日時，天津中富容器有限公司固定資產賬面值為人民幣711.92萬元，調整后賬面值為人民幣387.16萬元，評估值為人民幣413.49萬元，增幅為6.80%。（具體詳見固定資產清查評估明細表）。
（一）在評估基準日至本報告出具期間，國家宏觀經濟政策及市場基本情況未發生任何重大變化。但本所不能預計本評估報告出具后的政策與市場變化對評估結果的影響。
（二）遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象價值進行估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任，提供必要的資料并保證資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
（三）參與本次評估的評估師及評估人員在被評估資產中沒有現實和預期的收益，同時與相關各方沒有個人利益關系和偏見。
（四）對于評估中可能存在的影響評估結果的其他瑕疵事項，被評估企業在評估時未作特別說明，在評估人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
（五）評估對象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續租，沒有租期的限制的市場條件下的價值。
（六）評估結果是估價對象于估價時點20xx年12月31日的資產公開市場價值，未考慮該資產的他項權和涉及的債權債務對結果的影響。
（七）《固定資產—房屋建筑物清查評估明細表》中的建筑面積是資產占有方提供的，我們并未進行查證及核實。
（八）油溫機及備件、水溫機及備件、輸送系統為免稅進口設備，評估基準日時尚處于海關監管期內，依《中華人民共和國海關法》的規定，該等設備及備件用于轉讓時應經海關許可。另外該等設備的評估結果未考慮進口關稅和進口增值稅。
（九）空氣運輸機《進口貨物報關單》的收貨單位為天津中富聯體容器有限公司，我們取得該設備產權屬于天津中富容器有限公司的說明函。
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲處房產租賃價值進行評估，為居住目的的房產租賃提供價格參考依據。
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的評估結果如下：
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個,實例2個。在評估時點，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。
20xx年5月2日。
為居住目的的房產租賃供價格參考依據。
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的價值結果為：
房產租金：光華陽光水城-人民幣895元整。
華宇西城麗景-人民幣1048元整。
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整。
法定代表或授權人：
資產評估報告，是指注冊資產評估師遵照相關法律、法規和資產評估準則，在實施了必要的評估程序對特定評估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業意見的書面文件。它是按照一定格式和內容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產評估報告還是一種工作制度。它規定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結果。狹義的資產評估報告即資產評估結果報告書，既是資產評估機構與注冊資產評估師完成對資產作價，就被評估資產在特定條件下價值所發表的專家意見，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與注冊資產評估師為資產評估項目承擔相應法律責任的證明文件。
一、為進一步促進我國資產評估工作的發展，規范資產評估行為，完善資產評估工作程序，提高資產評估行業的執業水平，根據《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）[1]以及國家其他有關法律、法規，制定本規定。
二、凡按現行資產評估管理有關規定進行資產評估的各類資產評估項目必須遵循本規定。
評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規定的要求。
四、本規定所稱資產評估報告是由資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件構成。
五、資產評估機構進行資產評估活動時，應當遵循資產評估的一般原則和本規定的要求；具體項目不適用本規定的，可結合評估項目的實際情況增減相應的內容。
六、資產評估活動應充分體現評估機構的獨立、客觀、公正的宗旨，資產評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現評估機構的介紹性內容。
七、資產評估報告的數據一般均應當采用阿拉伯數字，資產評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產評估報告基本內容與格式的有關規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。
九、本規定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
國際上對資產評估報告有不同的分類，如美國專業評估執業統一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產評估準則體系，因此對資產評估報告種類還缺乏系統研究。
3)評估范圍和評估對象基本情況；
4)評估目的；
5)價值類型；
呼和浩特市賴氏酒店管理有限公司（籌）：
我們接受委托，審驗了貴公司（籌）截至20xx年9月10日止申請設立登記的注冊資本的實收情況。按照法律法規以及協議、章程的要求出資，提供真實、合法、完整的驗資資料，保護資產的安全、完整是全體股東及貴公司（籌）的責任。我們的責任是對貴公司（籌）注冊資本的實收情況發表審驗意見。我們的審驗是依據《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》進行的。在審驗過程中，我們結合貴公司（籌）的實際情況，實施了檢查等必要的審驗程序。
根據協議、章程的規定，貴公司申請登記的注冊資本為人民幣3萬元，由賴建全、郝寶二位股東于20xx年9月10日之前一次繳足。經我們審驗，截至20xx年9月10日止，貴公司（籌）已收到二位股東繳納的注冊資本（實收資本）合計人民幣3萬元（大寫人民幣叁萬元），全部以貨幣出資。
本驗資報告僅供貴公司（籌）申請設立登記使用，不應將其視為是對貴公司（籌）驗資報告日后的資本保全、償債能力和持續經營能力等的保證。由于使用不當造成的后果，由責任人自負，與執行本驗資業務的注冊會計師及會計師事務所無關。（詳見附件2驗資事項說明）。
附件1、注冊資本實收情況明細表；
2、驗資事項說明；
內蒙古中普昱會計師事務所中國注冊會計師：有限責任公司。
中國注冊會計師：
地址：中國內蒙古。
呼和浩特市錫林南路山丹大廈c座報告日期：二〇一三年九月十日
附件2。
呼和浩特市賴氏酒店管理有限公司（以下簡稱公司）系由賴建全、郝寶二位股東共同出資組建的有限公司。于20xx年9月9日取得經呼和浩特市工商行政管理局核發的呼賽名稱預核內字[20xx]第1305942837號《公司名稱預先核準通知書》，現正在申請辦理設立登記。
根據經批準的協議、章程的規定，貴公司（籌）申請登記的注冊資本為人民幣3萬元，實收資本為人民幣3萬元，全部以貨幣出資。其中賴建全認繳人民幣2.5萬元，占注冊資本的83.3333%；郝寶認繳人民幣0.5萬元，占注冊資本的16.6667%。
截至20xx年9月10日止，各股東應出資額已全部到位。貨幣出資人民幣3萬元已于20xx年9月10日存入內蒙古銀行呼和浩特金宇支行（帳號012101201020171767），有該行的銀行詢證函。
呼和浩特市賴氏酒店管理有限公司及其負責人，根據《公司法》應對其股東投入資本真實性承擔法律責任。并對其股東的投入資本及相關的資產、負債進行會計處理。
本報告所驗投入資本系指截止驗資報告驗資之日時點的驗資。并非事后持續經營的跟蹤審核，并非企業進行經濟活動的資金擔保以及并非為企業日后償債能力、經營能力、經營效率、效果作出的保證。實收資本的投入及會計處理與企業的經營狀況應由投資者承擔連帶法律責任和承擔會計責任。
本報告只限于企業注冊登記使用（工商登記復印件無效）。本報告不得直接應用于企業的經營活動以及不得作為其他目的和用途的資金依據，由于使用不當、超出本報告使用范圍、改變使用目的和用途、或由于經營者、投資者的各種經營管理行為，或存在投資者惡意作弊、通同作弊、造成的一切法律訴訟后果，由責任人自負，與執行本驗資業務的注冊會計師及會計師事務所無關。
內蒙古中普昱會計師事務所有限責任公司。
二〇**年九月十日。
附件1。
注冊資本實收情況明細表。
截至20xx年9月10日。
內蒙古中普昱會計師事務所有限責任公司：（公章）中國注冊會計師：（簽章）。
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