<menuitem id="an1j4"></menuitem> 面對各種各樣的報告范文，我們需要學會分辨和選擇出最合適的樣本，以便提高我們自己的寫作水平。最后，請記得在寫報告時保持原創性和創新性，將自己的思想和觀點融入其中。
很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發展政策，這必然會導致人口從落后地區往發達地區的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創業環境、教育資源、醫療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發達地區與最落后地區的發展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會科學院房地產業研究中心副研究員顧建發表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網近日進行了大規模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區域。
上海別墅區域排名前三位的是浦東金橋地區(占21.30%)、康橋地區(占20.60%)和虹橋別墅區(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區域性已顯現，浦東已成為別墅的熱門區域，而虹橋別墅區因多年的發展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(占9.60%)和其它別墅區(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業。
所以，作為發展商而言，營銷包裝只是一種表現和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優質客群。發展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區域性極強，以某一區域為生活工作中心，因此只中意該區域內的別墅項目。
(七)別墅樓層。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個房間的別墅為大多數目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業管理。
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
(二十)別墅周邊環境。
人們希望別墅的周邊環境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫療設施(占17.90%)、商業設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發展商可在別墅小區中引進，或在周邊地區引進相關產業。
(二十一)別墅賣點。
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數人所接受，因此如何在水景上進行創新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業是高品質國際社區”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區域規模和品質的地方。
物流行業是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業化就形成了運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業等。這些資源分散在多個領域，包括制造業、農業、流通業等。把產業化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業。
2、物流行業的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發布《促進倉儲業轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監管等多功能增值服務發展，這也是當前傳統倉儲行業提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業主要成本依然呈高位運行狀態，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩定將直接影響物流行業的盈利空間，雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業利潤率水平持續走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
綜合批發市場型。
建材綜合批發市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規模，位于城鄉結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發為主。
物流園區(基地)型。
近年來，建材物流園區(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發展的新潮流。國內正在規劃建設和已建成的建材物流園區(基地)有十余個。
二、物流行業發展現狀。
（一）物流行業發展現狀。
從全球物流產業發展情況來看，在歐、美、日本等發達國家和地區，物流業開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發展而降低。據統計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業發展現狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業繼續向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業政策對現代物流業扶持力度不斷增強，物流業已成為國內發展最快的領域之一，整體規模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業發展前景。
據中科院預計，我國現代物流將保持快速發展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
據權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發展改革委、國家統計局和中國物流與采購聯合會聯合發布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規模增長將在15%以上，物流業增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業、倉儲型物流企業和綜合服務型物流企業。運輸型物流企業主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。倉儲型物流企業主要以從事區域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。綜合服務型物流企業以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規模的實體企業。
（二）行業競爭特點。
物流產業市場化程度較高，各類企業發揮各自的優勢充分競爭。
企業類型。
優勢劣勢運輸型。
具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業擁有一個本地化物流服務的優勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優勢。物流企業的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業主要上市公司。
主要上市公司在經濟危機時的表現也發現相關供應鏈管理業務與經濟周期表現高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業主要采用輕資產模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業務需求跟對應的子行業景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發達國家水平前提下，規模效應和行業競爭環境也不能同日而語。
房地產：經濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在2014年4月陸續到期，齊部長指出“雙向調控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。
目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經營積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區域和海西平潭，兩個區域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發展），受益公司有首開股份、華業地產、廊坊發展等。海西平潭：推薦中福實業。
2）優先股受益：推薦萬科a、保利地產、招商地產、金地集團。
3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業、華發股份、深振業、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
世界范圍內西安物業公司發生過兩次著名的度假物業泡沫事件,一次發生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經濟繁榮下由集體樂觀情緒引發的泡沫雖然起源有西安物業公司所不同,但卻共同印證西安物業公司了房產泡沫的兩大規律:即泡沫的持續繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發,根源西安物業公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業公司,愿意參與海南房地產市場投資西安物業公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業公司城市,也已經超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業公司土地出讓不利,西安物業公司市場在目前的價格水西安物業公司平上維穩是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
__年房產泡沫破西安物業公司裂后,海南經濟發展緩慢,地方西安物業公司財政實力較弱。海南很多地區的政府都通過以土地代替現金支付的方式,吸引入大型開發商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發企業如魯能西安物業公司、以及與海南的經濟發展關系西安物業公司緊密的西安物業公司企業如海航、農墾集團控制了較大規模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業公司的成本進入海南的地主型開發商。
受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。隨著經濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發商迎來了又一春，房地產市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
統計局公布的`最新統計數據表明，全國房地產開發本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產住宅商品房開發本年完成投資億元，比去年同期增長：;統計數據表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
統計局公布的最新統計數據表明:習水縣房地產開發本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產住宅商品房開發本年完成投資億元，比去年同期下降%;統計數據表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國家發改委數據顯示，從有關數據來看，房地產在經過了前一段時期調整后，已經率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數來看，已經份開始環比上升。全國房價已連續五個月上升，房地產開發投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產開發的國內貸款和個人按揭貸款大幅增長。
三、習水縣房地產開發投資情況。
從去年1月份開始，習水縣房地產市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據統計，1至4月份習水縣城區銷售數據分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區銷售量達到了套，到6月份時，這個數據是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產市場的關注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發商現有樓盤基本銷售完畢。多家開發商表示，將加快現有項目的開發力度，新盤開發將盡快上馬。業內人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優質樓盤的住房銷量穩步上升，同時，政府給予開發商的一系列優惠政策，減小了后續項目開發的壓力。_年下半年，新開發投資項目面積約平米，有實力的開發商都會加快施工進度，盡快啟動后續項目開發。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場價格形勢分析。
1、政府關于促進房地產健康發展的意見。
_年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產業加快發展的意見》(以下簡稱《意見》)。
一、實行購房優惠政策。
(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產交易相關費用優惠。(四)調整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規定申請遷入辦理習水縣城區戶籍，相應可辦理子女入學等手續。
(八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產信貸投入。鼓勵商業銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現困難的企業和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營造良好發展環境。
(十四)提高服務效能。為開發企業和購房者提供優質服務。(十五)強化市場監管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優勢特征，優化市場交易環境。(十七)加大督查力度。加強房地產政策執行情況的督查督辦。
這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經濟的發展。
目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態;同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
一、物流行業基本情況。
1、物流概述。
物流行業是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業化就形成了運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業等。這些資源分散在多個領域，包括制造業、農業、流通業等。把產業化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業。
2、物流行業的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發布《促進倉儲業轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監管等多功能增值服務發展，這也是當前傳統倉儲行業提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式;實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業主要成本依然呈高位運行狀態，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩定將直接影響物流行業的盈利空間，雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業利潤率水平持續走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
綜合批發市場型。
建材綜合批發市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規模，位于城鄉結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發為主。
物流園區(基地)型。
近年來，建材物流園區(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發展的新潮流。國內正在規劃建設和已建成的建材物流園區(基地)有十余個。
二、物流行業發展現狀。
(一)物流行業發展現狀。
從全球物流產業發展情況來看，在歐、美、日本等發達國家和地區，物流業開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發展而降低。據統計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
(二)我國物流行業發展現狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業繼續向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業政策對現代物流業扶持力度不斷增強，物流業已成為國內發展最快的領域之一，整體規模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業發展前景。
據中科院預計，我國現代物流將保持快速發展，年增12.7%，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
據權威部門初步預計，20__年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發展改革委、國家統計局和中國物流與采購聯合會聯合發布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規模增長將在15%以上，物流業增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%;保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業競爭格局。
(一)物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業、倉儲型物流企業和綜合服務型物流企業。運輸型物流企業主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。倉儲型物流企業主要以從事區域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。綜合服務型物流企業以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規模的實體企業。
(二)行業競爭特點。
物流產業市場化程度較高，各類企業發揮各自的優勢充分競爭。
企業類型。
優勢劣勢運輸型。
具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業擁有一個本地化物流服務的優勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優勢。物流企業的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業主要上市公司。
主要上市公司在經濟危機時的表現也發現相關供應鏈管理業務與經濟周期表現高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業主要采用輕資產模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業務需求跟對應的子行業景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發達國家水平前提下，規模效應和行業競爭環境也不能同日而語。
一、引言：
隨著社會的發展和人們生活水平的提高，人們的消費需求和消費觀念也在不斷變化。作為高檔消費品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調查我們以__公司為研究對象，深入了解消費行為的狀況。為__公司的發展提供建議。
二、調查內容。
1.目前__市汽車市場的構成情況，__汽車的市場占有率。
2.__市區汽車消費群體的消費傾向和認知情況。
3.汽車消費者的潛在消費意識。
4.汽車廣告的投放情況。
三、調查方法。
本次調查中我們用spss進行數據分析，用excel電子表格進行統計。共發放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
四、數據統計。
1.此次調查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實力。
2.__汽車在品牌形象在消費者中占有較大比例，占調查總數的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費水平的人群中。
3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價格在30萬以上。
五、總結。
汽車在我國目前還存在很大的消費潛力，特別是在進入21世紀后，我國經濟持續增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現實。但主要的消費水平還在20萬以內，一些國產的中小型汽車更加受到歡迎。
為了保證保險行業科學、規范、健康的向前發展，消除職務犯罪隱患，__區檢察院對區保險行業的管理及運行情況進行深入調研，并針對所發現的問題提出有效的整改措施。
一、保險行業的基本情況：
以前全區只有一家保險公司暨中國保險公司齊齊哈爾支公司__分公司，當時保險市場的份額占有率為100%。19中國保險公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財產保險股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險股份有限公司壽險公司齊齊哈爾市支公司，當時的險種經營范圍區分的特別明確，財險公司的業務范圍只限于財產保險，而壽險公司的經營范圍也只限于壽險。當時壽險公司市場份額的占有率仍是100%。
年以后隨著保險行業競爭機制的引入，我區先后有幾家財產保險公司、壽險公司入駐，險費收入隨之一路猛增，保險市場各公司的保費收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險市場出現了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險市場份額，有的公司不顧國家三令五申對保險行業依法經營的嚴格要求和規定，鋌而走險，從而使保險行業陷入一種不嚴格依法經營的“窘境”。
二、保險行業“潛規則”的形成及手段：
1、按照國家及財政部的相關規定，保險公司在承保商業險過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續費，交強險按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續費，由于保險資源的匱乏，各公司又都想搶占保險市場和市場份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰”，各公司之間也相互(違規、違法提高手續費支付標準)“哄抬物價”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險行業“潛規則”。
2、按照國家及財政部的相關規定，所有保險公司通過正常的財務手續無法實現不合規的手續費支付，因此，保險公司采取一些違規、違法等手段截留、侵吞保費。
手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險業務人員或保險公司在打印保單時，故意地將保單各聯分開打印，保單的客戶聯、業務留存聯、財務留存聯等各聯的內容不一致，一般情況是客戶聯的保險金額比較大，保險責任比較全，而保險公司留存的業務聯、財務聯保費金額比較小，保險責任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯繳費，保險公司根據業務、財務聯入帳，業務人員就可以將多余的保費截留用作它用。這樣在審計部門、稅務、保鑒會等(包括內部審計)部門例行檢查時，很難核對留在客戶手中的客戶留存聯。
手段之二：“吃單”保險業務人員或保險公司向投保人收取保費后，未將保費入到保險公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
手段之三：“刪單”保險業務人員或保險公司先將取得的保費入賬，然后私自(保險公司單方)注銷保險合同，侵吞或非法占有保費。
手段之四：“假應收”：保險業務人員或保險公司將客戶已交納的保費不入賬，而是進行財務上的“技術”處理，做“假應收”(也就是未繳納保戶保費)，待保險時限和保險責任喪失后侵吞或非法占有保費。
手段之五：“假退?！北ｋU業務人員或保險公司先將客戶的保費全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險公司私自填寫其內容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費。
手段之六：“假理賠”保險業務人員或保險公司為了達到套取費用的目的，編造虛假事實，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
手段之七：“假代理”保險公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費，利用保險代理公司來轉移保費收入，通常情況下，委托保險代理公司承辦保險業務的保險公司業務人員或保險公司，利用代理公司領取的承保單證以及保險代理公司業務人員的工號來進行這一操作。并利用保險代理公司的手續費收付票據(按照相關規定：代理公司提取手續費的比例為15%)違規套取費用。
三、保險行業侵吞、套取保費收入存在職務犯罪的隱患：
一是保險公司單純的為了追求業績，不惜給客戶以高額回報。調查結果顯示，有的保險公司手續費返還高達35%到45%，超出國家規定的標準近10倍，這些超標準支付的手續費資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應收、”“假退?！?、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費收入。二是保險公司在返還手續費時，懼怕相關部門的檢查，故而不履行相關的財務手續。調查中發現中國財產保險股份有限公司某區營銷服務部絕大部分手續費支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續費支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業務辦理人員在領取手續費時不履行財務手續、保險公司支付給單位的手續費被其單位辦理保險業務人員裝入個人腰包，據為己有。按相關法律規定及財務制度，用公款參加保險的中間業務費收入應計入單位的財務賬目中，需要支出的再按相關規定從財務帳中支出。由于保險公司不履行正常的財務手續，給用公款參保的單位業務人員以可乘之機，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險公司委托專業銀行辦理的代理保險業務：一些銀行將保險公司返給的“代理保險”手續費收入不計入或差額計入中間業務費收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務犯罪的埋下了隱患。五是保險公司不按財務規定履行手續費支付程序，不排除個別工作人員從中鉆空子，撈取個人好處，涉嫌職務犯罪。有的財產保險有限公司營銷服務部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險票據，委托長途客運總站代為銷售，所獲保費數十萬元，沒有計入公司財務帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲金險”幫助被保險單位套取費用，數額特別巨大。真是令人心驚。
四、保險行業不規范問題：
1、保險系統單證使用、領用制度規定不嚴格、不規范，缺乏必要的監管。
2、保險系統存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
3、保險系統對手續費支付方式缺乏必要的監管、財務手續不完備，“制單人”、“審核人”、“領款人”、不能夠據實簽字，不附合相關規定。
4、上級公司對下屬公司報批的相關財務費用單證審核、監管不到位、把關不嚴。
5、有的公司不按相關規定辦事，私自設置銀行賬戶，截留保費，挪做它用，違規、違法經營。
6、有的公司以員工名義私設銀行卡、折將截留的保費私存，私設小金庫，嚴重違反國家規定和財經紀律。
五、對保險行業“潛規則”及管理環節存在職務犯罪隱患的幾點對策：
1、應對保險行業的“潛規則”問題必須徹底肅清，“潛規則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會正常經濟秩序，危害社會穩定的一個巨大毒瘤，它是一個不容社會和法律忽視的一個重要問題。有“潛規則”問題的存在就必然要導致和不可避免問題及職務犯罪隱患問題的繁衍，經濟建設就不能夠得到充分保障。我們建議對保險行業的一些規定重新進行必要的修定，充分完善規章制度，切實能夠守法、合規經營。
2、應建立和重新制定保險手續費返還制度，凡是公款參保的應在保險費總額當中扣除按比例支付的手續費金額，而后確定實繳保費金額，即：實交保費金額==應交保費金額—按比例返還手續費金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續費，必須嚴格執行現金管理和支票發放制度，真正做到從源頭上控制。
3、應建立健全嚴格的監管、監控制約機制，應當盡快和修訂適應我國國情和便于操作的相關法律、法規，對保險公司發生重大理賠的理賠案件應由、紀律門和檢察機關進行全程監控，堵塞漏洞。
4、應盡快建立保險執業人員和違規執業檔案查詢系統，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機制，用法律制約規章制度的逐步健全和完善，用規章制度管人、管事。
5、應在不突破法律、規章制度底線的情況下進行陽光操作，對一些經營狀況不好，保險信譽差，經常發生違規、違法操作的保險機構予以勒令退出保險市場。
6、應倡導以國有保險公司為主導地位、非國有公司為輔的公平競爭機制，凈化保險市場，規范保險行業依法合規經營。嚴肅查辦違規違法操作行為，嚴厲打擊保險行業經營過程中存在的商業賄賂問題，以此遏制保險市場的不正當競爭和違規、違法操作，使保險事業沿著科學的、陽光的、健康的軌道向前發展。
邁進大學生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學校為了把我們平穩的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，同時完成大學教育的最后一個重要環節，專門安排了我們畢業實習。
由于對房地產銷售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業有限公司實習。實習是以獨立業務作業方式完成的。實習的內容只有兩個：一個是戶外廣告的宣傳，另一個是房產銷售——置業顧問?；仡^總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎?；旧线_到了學校要求的實習目的。為了表達我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來說明我的實習情況。
一、實習公司簡介。
____置業有限公司是20__年_月經國家批準，是具有專業資質的房地產企業，公司的主要業務是專業從事房地產開發項目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動。公司成功策劃銷售了多個樓盤，現擁有優秀的房地產和市場營銷精英及管理人員。
我實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等，如果客戶有意向就留下一個聯系方式，后期聯系。后一階段就是在售樓部做置業顧問，工作的主要內容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息，并幫助客戶計算房屋的總價。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。
1.戶外商鋪宣傳和銷售的業務流程：
尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務。
尋找顧客——現場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務。
實習目的：
1.了解房地產公司部門的構成、職能和運作流程。
2.了解房地產公司整個工作流程。
3.確立自己在房地產公司里最擅長的工作崗位。
4.學習關于房地產知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧。
二、實習內容：
職位：置業顧問。
工作內容：前期先接受公司培訓，對自己的項目了解，經過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)然后做市場宣傳，對樓盤周邊區域的樓盤、競爭樓盤做基本了解，比較出我們的優勢和劣勢，從而找出應對方法。在實習期間公司對我們也做了一個全方位的培訓，包括心態和技能。對業務不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經理還要求了客戶量，每個人每10天至少必須約5批客戶，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。
接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負責接待客戶，接聽電話和約客戶。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學府街區，您之前來過我們這里嗎?要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發生。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤，介紹沙盤，戶型等。讓客戶了解我們的項目具體的位置、附近的配套設施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購房合同——做分期——辦入住。這就是整個過程。
接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學府街區的置業顧問(名字)然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的，根據實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次，我打電話剛說：“您好，這里是學府街區售樓中心?！彪娫拰γ娴南壬鸵魂嚺^蓋臉的指責，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來了，當時經理就指責我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。
我還很不服氣。慢慢的時間長了，我也學會了怎么和這類客戶打交道。當客戶對你很憤怒很生氣的時候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來，溝通才會繼續。
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由于房地產開發商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產行業經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規模的開發商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發商已經在行業動態跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發商與專業的房地產行業代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務于房地產開發商項目的開發、定位、策劃、銷售代理、物業管理等環節。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產行業的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業新的增長點。
就目前房地產行業在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業注重國家宏觀政策以及城市規劃等方面的研究，并以此來指導投資的方向；其次，開發商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數據資料庫。
從整體上看，房地產開發商對市場研究的意識是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自于房地產的市場供應研究、競爭研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自于消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，并以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。
2.調研公司缺乏對房地產行業知識的了解。
房地產行業的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對房地產行業知識的充分了解，因此，在與房地產開發商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發商的需求方面存在著一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業特點的結合。
3.調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗。
正是由于房地產開發商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。
目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業市場的發展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。
現在市場研究行業的發展趨勢是專業化和咨詢化，而咨詢化的發展是基于對特定行業的充分了解，并且專業化通常也是通過依附于對某特定行業的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業的研究領域，則需要充分了解該行業的特點。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城。
市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產市場的現狀及動態。相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發展前景。
（2）房地產產品研究：
在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
區域市場分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。
樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。
（3）消費需求趨勢研究：
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發商把握需求動態的依據，并以此開發出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
（4）品牌研究：
在房地產行業發展還不是很正規，以及消費者對開發商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產品銷售帶來積極的促進作用。房地產開發商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。
2.中期。
開發商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發。次階段開發商的主要工作環節包括：具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位研究：
考慮具體樓盤項目所處的區域，通過對消費者置業消費需求的研究，結合周邊競爭項目的研究和區位特征研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
（2）消費需求研究----了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分，并確定各細分市場的規模。
（3）競爭樓盤研究----了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
（4）產品測試研究：
在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應當側重于項目細節方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體的測試內容主要包括：1、社區配套設施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現場研究：
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；
3、樓盤評價以及與競爭產品對比；
4、對銷售中心以及人員的評價；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監測：
隨時對銷售現場的潛在消費者，以及的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統計分析，開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
（4）業主滿意度研究：
現實業主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發商的聲譽，因此，提高現實業主的居住滿意程度，將會為開發商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業績。該項目方向主要是了解消費者對開發商、特定樓盤以及物業等方面的滿意程度。
具有著良好的關系背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優勢。因此作為傳統的、專業的市場研究公司在進入房地產研究領域方面存在著相當程度的困難。
市場研究公司應當在不斷的積累具體項目運作經驗的同時，增加對房地產行業知識的掌握程度，提高行業知識和經驗。就目前而言，市場研究公司進入房地產研究領域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎上，向品牌研究、媒體效果研究等領域滲透。這些領域可以發揮市場研究在消費者研究技術與方法方面的專長，而這正是房地產營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發商進行接觸，另一方面可以與房地產行業營銷代理公司進行合作開展具體的研究業務，以期在房地產行業有更大的發展。
對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發商第一位的核心競爭力。
在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發商為了避免陷入開發出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發出具有明確市場和產品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
一環境因素。
文化背景：
中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農民占了總人口的百分之八十多，因此現在的很多高級白領都出身于農村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經成熟了，跟70后基本上沒區別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區的健身和娛樂設施也很看重。
政策鼓勵：
如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
文化水平：
這群消費者至少都是大學本科畢業，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發商要多用些環保節能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業服務，交通，周邊生活環境，配套設施，小區內各項設施，是否環保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
消費動機：買房子，成家。
生活形態：他們的生活節奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
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一、房地產開發行業現狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經濟的重要支柱。房地產業近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。
（一）、現行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政策規定。
新國19條規定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規定使得開發商拿地的門檻提高，對開發商自有資金實力提出了更高的要求。
據生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區地塊出讓唯一競買者。
新國19條規定，各地當年的保障性住房、棚戶區改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。
國家發改委2010年3月16日下發的《商品房銷售明碼標價規定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。
針對發改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經開始低價入市，先標高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。
國家發改委價格監督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業發展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產業將進入需求旺季。從需求方面來看，數據顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創出歷史新高。而限電結束后，部分區域價格聯盟發揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產業的發展趨勢，數據統計分析顯示，二季度全國大部分區域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數據顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業來說，節能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業規劃和政策的重點。按照已公布的規劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產能，推算2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區間波動運行。
房地產上游關聯行業價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。
2、企業信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業對自用辦公物業需求的增長主要源于幾個因素，包括企業強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業地產。
由于城市化的發展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業地產的發展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數可以看出，商業及其相關的物業形態的發展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業地產快速的發展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經濟因素、社會因素、環境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉居民儲蓄、人均生產總值、城鎮居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉居民儲蓄：城鄉居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。
2、人均生產總值：經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區的整體經濟發展。一般情況下，經濟發展水平越高，房地產業越發達。
3、城鎮居民的人均可支配收入：隨著城鎮居民生活水平的提高，大多數居民希望改善居住環境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮人口數、人均住宅使用面積、家庭總戶數構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數：居民消費價格指數能夠很好的反映一個國家或地區通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數變化。
商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。國家統計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱?國房景氣指數?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業持續處于景氣狀態。
資料顯示，2011年2月房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業營業用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業營業用房435億元，同比增長22.1%。
據統計數據資料，2010年房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發企業另一重要資金來源。
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發從購買土地、規劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產企業融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現行的融資政策預示著房地產行業的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。
央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經上調至20.5%。
存款準備金率的收緊，更使得各商業銀行抑制了放貸沖動，開發商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產企業開辟多渠道融資，但融資環境趨向更加嚴峻。
應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經受到越來越嚴格的監管。2010年11月份，銀監會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監管細則。有數據顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。
自行業步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業充分利用了境外融資的便利，發行相當規模的優先票據和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。
（四）、預售資金監管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
資金進行監管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監管。這一政策似乎已經有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環節均被封死，全行業資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。
房地產的開發重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發商已經云集了，在三四線城市面臨著很好的發展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發比例，已經達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發量占到60%，三、四線房地產開發量，已經趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉建設廳與北京萬科企業有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發建設進行合作。合作開發建設保障性住房，包括開發建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規模預計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優惠政策。根據?十二五?住房保障建設規劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發行12債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區各類保障性住房、危陋住宅區改建（棚戶區改造）的建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰略合作關系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩定，風險較低。除此之外，還可以規避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發商應該更愿意接受這種開發機遇。
在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態，鑒于房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區市的調控落實持肯定的態度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環。
一、行業定義及其分類。
醫療器械行業的上游行業為電子、化工、金屬材料和生物醫學材料等行業，下游銜接保險業、服務業、醫藥流通業及醫療衛生事業等行業。醫療器械行業的發展受上游產業發展的`制約，同時，由于受產品、服務渠道等的影響，醫療器械行業的發展狀況和市場需求受下游產業發展狀況和市場需求的影響。
醫療器械產業鏈的流程圖如下所示：
醫療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設備、器具、體外診斷試劑及校準物、材料以及其他類似或者相關的物品，包括所需要的計算機軟件。醫療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預防、監護、治療或者緩解；損傷的診斷、監護、治療、緩解或者功能補償；生理結構或者生理過程的檢驗、替代、調節或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對來自人體的樣本進行檢查，為醫療或者診斷目的提供信息。
醫療器械分類如下：
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“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速。
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響。
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發展目標調整。2005年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。2005年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
——適度平穩房地產價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
適度平穩房地產價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展。
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作。
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作。
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發。
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。xx年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了xx年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
xx年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議。
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【xx】37號文件已經要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發布拆遷公告，最后簽訂拆遷協議。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[**]43號文中規定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買?！濒斦l[xx]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(xx、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[xx]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業的管理與決策，為企業管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發展目標奠定了堅實的基礎。
此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性。
1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業現代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化。
在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經濟園區，成立于1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業，屬于加工制造業，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業規模不是很大，員工人數共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。
為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業的會計部，調查的主要內容是會計電算化。
在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
(一)操作電算化人員的業務素質偏低。
xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據了解會計師傅是大專畢業，出納是中專畢業的，相對來說他們的專業知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的數據輸入、業務處理及有關制度制訂方面都必須規范化、標準化，才能使會計信息系統順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現了工作流程與實際業務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統不能很好地發揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
(三)單位領導的不重視。
會計電算化隨著現代化進一步發展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業中企業領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業的生產經營活動基本上是由市場調節，領導具有很大的經營自主權;大量的企業屬于私營企業，在企業生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業能否實施會計電算化。
(一)加強會計人員的業務素質。
1、引入高素質電算化人才。
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業完全可以從市場招聘大學畢業生從事會計電算化工。
2、加強會計人員的電算化培訓。
企業應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產、采購、銷售、成本等系統，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內容。
(二)規范電算化處理賬務。
建立健全一套完整的電算化模式下的規章制度。電算化內部制度建立后，抓落實是非常重要的環節。在實施過程中，企業要定期對各項制度的執行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視。
要促進該企業實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統的動力而非阻力。使企業領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現代化，更是企業生產、經營、管理工作的現代化，是信息手段的現代化，通過會計電算化，能夠實現財務業務一體化管理，最大限度提升企業的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環，意味著被淘汰。
房地產的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產投資分析工作總結”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產投資分析工作總結xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因為投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。
xx地產這個企業存在的前提就是依附于地產行業的，為地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的周期性，但是由于這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟周期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。
從以上角度分析，這個企業最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨著規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規?；蔀榭赡?，所以行業的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較為成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規范，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業發展提供了足夠的空間。
xx地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。
與同業比較，xx地產的優勢主要體現在以下幾個方面：
1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。
2、業務條線間協同效應顯現。
3、受益深圳特區擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
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房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。我們認為，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作為國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。
房地產市場的發展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨著城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業發展的主要影響因素。
與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處于發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。
專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
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可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格。
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性。
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展;財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環境評價以及節能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續建設觀念的`影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以采取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建筑結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分。
開發商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。
三、結語。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規范可行性研究分析;開發商認真貫徹實行相關政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。
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近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題?？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展?，F就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法?，F根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣gdp的拉動并不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高?，F有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其余都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策。
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今后住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要采取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析。
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治?，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間?！皹嬛?一都三縣?，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略?！白≡谄疥?、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮人口住房需求。
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
p1=w1·n+w2·r·f·n。
式中：p1：新增人口住房需求總量。
w1：新增人口中非農人口增量。
n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。
w2：新增人口中暫住人口增量。
r：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）。
f：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）。
2005年新增人口住房需求總量：
p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）。
2006年新增人口住房需求總量：
p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）。
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求。
由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求。
由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
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