<menuitem id="an1j4"></menuitem> 調研報告可以促進相關工作的改進和優化，為決策提供科學依據。調研報告要簡潔明了，突出核心觀點，為讀者提供清晰的信息和建議。
近幾年杭州高速發展，帶領杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時也扮演者北大廳的重要角色，一直以來都是以重工業發展為主，隨著“低碳、環保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關停各類企業46家，隨著帶來的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標就是為老百姓提供一個整潔、優美、便捷、高效的工作、生活環境。因此，我們要樹立和落實，以人為本，在促進發展中統籌兼顧，以構建社會主義和諧社會為目標，把提高城市管理水平和維護廣大人民群眾的根本利益結合起來，從思想認識、工作理念上再提高、再優化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長效機制。城市管理工作,應該是一項動態管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風”迎接檢查,集中突擊“一陣風”的管理辦法,能夠集中解決一些問題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長效管理機制。
一、要抓宣傳教育，增強市民城管意識。
城市管理是城市發展永恒的主題，也是城市形象建設的中心環節。城市管理工作是一項復雜的系統工程，要統攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問題。使廣大市民認識到城市是我家，從思想上意識到其主人翁的作用發動群眾都來做城市美容師，一起動手美化家園，自覺遵守城市管理規定，以主人翁的姿態共同參與城市管理。
二、管理目標長效化和管理服務高效化。
對城市重大基礎設施、市重大工程和招商引資項目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進電子政務，實行網上審批，降低行政成本，減少企業負擔，提高行政效能，同時嚴格落實行政審批失當責任追究制，確保管理服務規范化。要建立公開、公正、公平的考核獎懲制度體系，充分發揮社會監督作用，定期向社會公布考核情況。通過強化激勵和約束機制，促進城市長效管理目標的落實。
三、改革城市管理方式，推進城市管理現代化創新。
現代化的城市，需要現代化的管理。要積極依靠科技進步，不斷提高城市管理現代化水平。加強城市管理科技的基礎研究，加快科技成果的轉化應用步伐，積極引進和消化吸收國內外一切先進的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設是當前的重點，要綜合運用各種現代化信息、數字技術，建立城市管理的數據庫，實現對城市基礎設施和管理活動的實時監測與動態控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學習推廣東北京東城區實行分網絡管城市的經驗，實現城市管理問題的精確定位和對監督員的科學管理。要推行12319等城市公共住處服務平臺，及時發現和處理各類問題，提高快速反應能力，樹立城市管理品牌。
四、抓隊伍建設，提高執法水平。
城市管理的各項措施，都要通過管理人員去落實，因此關鍵在于人。要按照“統一領導、綜合管理、分工負責、協調高效”的原則，通過合理的分工，提高執行能力。要堅持不懈地抓好城管執法隊伍的思想、紀律、作風整頓，積極推行“陽光城管”教育引導城管執法人員牢固樹立正確的權力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權為民所用，利為民所謀。認真搞好行政執法人員的教育培訓，以提高其政治素質、業務素質和執法水平。加大業務考核力度，做到工作有標準，作業有質量，檢查有記錄，獎懲有依據。進一步完善城管行政執法機關以及執法隊員的檢查監督機制和紀律約束制度，規范執法行為，自覺接受監督，提高城管行政執法隊伍的依法行政水平。要堅持執法為民，塑造城管執法品牌。
五、加強城市規劃管理，力戒城市無序建設。
對一個城市而言，城市規劃在先，建設在后;管理在前，經營在后。城市建設，尤其是城市的基礎設施建設，主要目的是為城市的企事業生產和市民生活創造一個良好的外部環境，這是城市政府的主要職責。而城市規劃是城市建設的龍頭，科學、合理、求實和法制化的城市規劃及管理，對城市建設起著主導作用。城市規劃管理的好壞，對于城市建設和經濟發展具有重要意義。
六、相對粗放式管理，城市精細化管理從細節入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。
近年來，隨著我縣城鎮化進程進一步加快，城市基礎設施建設得到加強，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規劃建設與管理服務水平還比較低，城市建設缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內容等問題還比較突出，臟、亂、差現象還比較嚴重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環境衛生管理、市政設施管理、園林綠化建設和管理、廣場公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個方面，建立城市精細化管理長效機制。提高城市管理現代化水平，明確市與縣兩級政府的城建城管職責，理順條塊關系，完善法規制度，著眼長效管理，實行綜合執法，建立健全市、區、街道(鄉鎮)相互銜接、合理分工、規范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開、政事分開、事企分開、管養分開”的要求，深化城市管理體制改革，引入競爭機制，實行城市公用事業建設和市容環衛公共服務市場化。加快推進社區建設，理順社區管理體制確保社區資源綜合利用，發揮社區在城市建設和管理的基礎作用。
社區作為一種非監禁性的刑罰執行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發展趨勢。做好社區工作，對于完善我國刑罰執行制度體系，推進經濟全面、協調可持續發展，維護社會和諧穩定，具有極為重要的現實意義。
一、社區服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進社區矯正工作，經過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區服刑人員流動情況。
額敏縣社區服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(鎮)場較遠，并在偏遠的山區，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機構。
一是及時成立了社區矯正工作機構，在鎮、鄉、村形成網絡并落實工作人員;。
二是將領導小組辦公室設在各司法所。
三是村(社區)針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監護人員進行矯正管理。
(二)完善各項管理制度。
一是制定了《額敏縣社區服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規定。
二是全面推廣烏蘇和博州現場會的工作經驗，將社區服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內。
三是創新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區服刑人員的管控，做到人性化服務管理。
(三)矯正管理工作規范化。
一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區服刑人員順利回歸社會。
二是建立健全社區矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。
三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。
四是實地走訪。社區服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。
四、社區矯正管理工作面臨的困難和問題。
(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區服刑人員的接收管理工作，由各街鎮派出所直接通知轄區司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現兩不管的現象。
(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。
(四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調解、社區矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區矯正每月就要完成召集學習、思想匯報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。
(一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區矯正的專業知識、工作業績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區矯正工作。
(二)總結經驗，推動相關法律和政策規定的出臺針對當前社區矯正法律制度不健全的現實情況，建議首先保證社區矯正工作按照現有法律法規的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯絡，加強對社區矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監管社區矯正對象，及時將矯正期滿的社區服刑人員轉為幫教安置對象，實現社區矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。
為進一步提高____公司整體物資管理水平，尋找差距、開闊思路，公司財務、商務、技術人員組成調研小組，于10月24日、25日對____公司、________公司及________集團物資供銷分公司學習調研?，F就調研情況報告如下：
一、調研單位情況概述。
1、____公司物資統一由____物流集團------____公司負責采購、配送(收取4%管理費，集團采購占年采購總額99.5%)，每月25日統一集中申報物資采購計劃;____公司負責物資的驗收、儲備定額制定，____集團設有統一的供應商名錄，每年進行一次合格供應商篩選。
2、____公司物資采購由市場營銷部負責，庫存管理由生產技術部負責。物資采購實行詢價員、采購員、合同員按崗設人，職能分離模式;物資系統作為公司erp信息系統的組成部分，與財務數據接口，公司成本數據實時動態反映，公司實行全面預算管理，年初制訂預算，點檢員申報計劃實行預算控制全程跟蹤管理模式;技術部倉儲自20_年起實行供貨超市管理，負責代管、代算、代銷，主要是標準件、低質、易耗物資。
二、調研的收獲及啟示。
本次物資管理市場專項調研，調研組認為，無論是采用集團采購的________物資供銷分公司、____公司，還是自行采購的____公司，均有較多值得借鑒的先進管理理念，調研組結合公司前期開展的物資采購效能監察活動提出的問題，收獲及啟示如下：
1、全公司進一步推行全面預算管理理念，將公司經營成本與各點檢員每項材料申報計劃結合起來，雖然公司未實行erp信息軟件系統管理，但可通過部門信息手工匯總的模式，每月進行一次預算實行情況信息集成，將公司的全面預算管理深入到每個專業管理，讓生產技術人員參與公司的經營管理過程，從源頭上避免超標準、超預算的情況發生。
2、實施物資采購業務流程重組再造。借鑒____公司“詢價、采購、合同”三權分離的經驗，將公司現階段采購員一人負責的采購模式，調整為：詢價、采購、合同三崗位分立模式。
3、建立物資采購“兩頭沉”模式，緊密聯系市場價格變動，打好物資采購市場牌。即“一頭沉市場”公司物管中心及時掌握物資市場價格變動的信息，對材料價格驟變的物資，及時調整采購模式、采購策略“一頭沉使用單位”物管中心與技術部實行定期會議形式，將生產現場反饋的問題與物資采購處理的及時性結合起來。
4、加強合格供應商管理。為降低公司物資采購成本、采購的風險，建立一個安全、穩定的供應商隊伍是非常必要的，為尋求長期互惠供求關系，建立《合格供應商名錄》及檔案工作是首要工作，目前該項工作已正在進行;今后我公司物資采購將從從合格供應商名錄中選擇，從審查主體資格、履約能力、履約信用等方面挑選，作為合格供應商名錄入選條件。
5、適時升級公司管理軟件，推行erp軟件：erp系統作為企業集成化管理信息系統，它集成公司業務全流程，直觀、動態反映各部門費用的發生、行蹤，對提升公司核心競爭力具有顯著作用。例如20_年統計的__x專業材料費用超額領用的問題，實際為財務軟件統計與公司mis物資系統統計口徑形成的誤差。
通過此次調研，使我們更充分的認識到自身管理水平與先進之間的差距，但是只有通過“找差距”、“發現差距”，才能不斷“提升自己”，克服現有軟、硬件困難，在管理水平上下工夫，使公司物資管理水平更上一個臺階，為降低生產成本做出更大的貢獻。
社會管理創新是當前政法綜治部門的重點工作之一，是擺在實務界和理論界面前的熱門課題，社會管理工作能否緊跟經濟社會發展步伐，及時有效地進行調整加強與創新發展，事關社會和諧穩定大局與“趕超進位、跨越發展”戰略目標的勝利實現。由于社會管理是個復雜的系統工程，包緊萬象，涉及面廣，現結合部門工作實際擇其重點開展調研，并將調研情況報告如下：
一、社會管理創新工作的經驗做法及其成效。
1、信息化建設，人性化關懷，流動人口管理服務工作高效優質。
__年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項行動，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動人口的動態信息在電腦系統登記備案，并實現了暫住人員信息與在逃人員信息互動對比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設治安管理信息系統并與公安部門信息平臺聯網，通過入住人口身份信息查驗，抓獲網上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動人口社會治安防范能力。在流動人口服務方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺新規，規定外來務工人員子女可憑用工單位證明免借讀費進城就讀，并可平等享受升學政策，較好地解決了外來務工人員子女的入學困難，為外來務工人員積極參與創業發展創造了寬松環境。
2、無縫對接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會重新做人。
__年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動教養人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機構立即根據其思想表現和家庭狀況分級分類幫教安置，結對幫扶，實施包教育、包管理、包轉化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會和就業創業，幫教安置率達到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會，有的在幫扶教育下甚至變身為產業發業帶頭人，如石城縣木蘭鄉籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養豬場，目前已成為遠近聞名的養殖大戶。
3、加強社會治安防控體系建設，開展治安重點地區排查整治，社會治安環境進一步優化。
自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農村大力加強“小技防”建設，并把它列入新農村建設發展總體規劃，對安裝高科技治安聯防報警裝置的農戶家庭給予經濟補貼，到目前為止，全縣已有__余個新農村建設示范點近__農戶安裝治安聯防報警器。__年全縣開通鄉鎮視頻監控系統，在城區進出口處建設了__個高清晰圖像抓拍治安卡口。機關、學校、企事業單位的技防建設也得到大力加強，特別是在__人以上的學校全部安裝了校園視頻監控系統，臨圩鎮的中小學也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉鎮視頻監控系統，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動出擊的方式對蓮花萬景城商貿娛樂區、白蓮城農貿市場、琴江鎮商貿城、東城新車站四個社會治安重點地區開展了長期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機41臺，同時處予8家游戲室業主拘留10日、罰款__元的嚴厲處罰，治安秩序明顯好轉。據統計，通過開展集中整治，治安重點地區的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環境明顯好轉。
調查報告與調查報告不同。調查報告是因為發生了什么事而進行調查，然后寫報告。以下是為大家整理的關于,歡迎品鑒！
加強基層黨員教育管理，對于增強黨員的宗旨意識和黨性修養，提高基層黨組織的戰斗力和凝聚力具有至關重要的作用。為進一步加強黨員的教育管理，x區實施了一系列黨員管理辦法，使黨員日常管理工作更加科學、有效和精細，切實激發了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻精神，為加快x區建設成產城融合、城鄉一體、生態宜居的x城市及助力xx城市建設提供了堅強的基礎保證。
一、工作開展情況。
一是確定黨員去向，抓實黨員管理。針對農村流動黨員去向不定、管理困難等問題，各村(社區)黨組織建立流動黨員微信群，確保在外的黨員能第一時間收到通知。同時要求農村流動黨員在外出期間，凡居住地、聯系方式發生變化要立即向所在黨支部報告，街道黨(工)委根據變化及時調整農村流動黨員信息庫，實行動態管理。黨支部確定具體聯系人，負責了解農村外出黨員的思想、工作狀況，及時向其通報組織的動態信息。
二是充分利用互聯網平臺，使黨員外出有所學。全區各村(社區)黨組織組織農村流動黨員訂閱使用微信公眾號、學習強國平臺等網上學習平臺，及時傳達學習黨的建設和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務工返鄉黨員節日集中返鄉契機，結合黨內“規定動作”和黨員需求，集中組織流動黨員開展“補黨課、議發展”活動，讓返鄉黨員真切感受到“組織始終在身邊”。
三是重視人才回歸，使黨員回鄉有所為。開展鄉土人才聯絡和回歸工作，建立與外出黨員人才定期聯絡溝通的長效溝通機制，暢通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才隊伍。通過加強和返鄉黨員的聯絡、溝通和交流，進一步拓寬村級后備人選渠道，建強村級骨干隊伍，有效解決村干部隊伍總體年齡偏大、文化素質偏低、后備干部偏少的“三偏”問題，為脫貧攻堅、鄉村振興提供有力支撐。
(二)黨員積分制管理開展情況。
一是進行黨員分類。x區以村(社區)一級黨組織為單位，將黨員劃分為三類：一類黨員為在村(社區)黨員，包括離退休人員、在市內的外出務工和經商黨員;二類黨員為到市外長期務工和經商黨員;三類黨員為因長期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員，此類黨員不參與積分管理。
二是設置積分類型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設置，x區在充分調研分析村(社區)基層黨組織建設和黨員隊伍管理現狀的基礎上，確立了“分類積分、量化考核，獎優罰劣”的工作思路，分值分為日常行為積分和評議積分兩部分，日常行為積分和評議積分按照7:3的比例加權確定。日常積分依據黨員參加學習、會議，參加組織活動，報告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評議積分在每個積分周期結束時，由村(社區)黨組織組織黨員集中進行民主評議。
三是明確獎懲制度。各村(社區)依據年度內綜合得分的高低，按照黨員總數20%的比例，評選年度內村級優秀共產黨員進行表彰;按照黨員總數10%的比例，推薦年度內街道優秀共產黨員。對黨員年度積分在后5名的，由黨組織安排專人進行談話教育，指出問題和不足，明確整改方向;第一年被評為不合格黨員的，由街道集中舉辦專題培訓班，對黨員進行重點教育，督促其認真整改。黨員本人認識不到位、不改進或者連續兩年被評為不合格黨員的，按相關規定進行處置。
(三)“一編三定”工作開展情況。
一是依據需求設定崗位。根據村(社區)實際，針對無職黨員的具體情況，依據需求設崗，確保黨員能夠在崗位上發揮作用。村(社區)黨組織組織進行調查摸底，重點了解無職黨員的年齡、文化、能力、特長、分布狀況以及家庭情況，并進行綜合分析、登記造冊。收集整理村(社區)在發展中迫切需要解決的問題和群眾關心的熱點、難點問題，掌握第一手資料，為合理設置崗位提供科學依據，在此基礎上，按照因地制宜，因事設崗，按需設崗的原則，合理設置崗位，建立無職黨員“一編三定”管理工作臺賬并公示上墻。
二是依據崗位確定職責。結合不同崗位特點，制定相應的崗位職責，將職責落實到每一個上崗黨員，使黨員做到有崗有責，避免崗責分離。街道和區組織部門組織多種渠道對上崗黨員進行崗位培訓，讓他們掌握履行崗位職責必需的業務知識，提高他們履行崗位職責的能力和水平，積極幫助他們解決工作中的困難，為他們履行好崗位職責創造條件。
三是定期參與評議。設立上崗黨員履行職責活動情況登記簿，詳細記錄每個上崗黨員的工作情況，街道每半年對“一編三定”工作開展情況進行小結點評，對上崗黨員進行評議，促進上崗黨員在職履崗，區組織部門通過逐村觀摩活動、黨建考核、明察暗訪方式對“一編三定”工作開展督導。將上崗黨員履行職責的情況作為年度黨員民主評議的主要依據，對發揮作用較好、表現突出的先進黨員各街道給予表彰獎勵。
二、存在問題。
一是缺乏專職工作人員。目前我區，區街兩級負責黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員，黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進行開展，人員力量較少。
二是專業培訓工作較少。市級層面相關培訓工作較少，對黨員教育管理工作系統、全面培訓不多，缺少全年整體的規劃。
三是黨員組成結構不平衡。部分黨員年齡較大，文化層次較低，黨員先鋒模范作用發揮不明顯。
三、下一步打算。
一是利用黨建云平臺加強黨員教育管理。我區作為黨建云推廣試點區，充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺，進一步完善外出流動黨員、農民工黨員學習管理手段。將黨員教育管理與產城融合、城鄉一體、生態宜居的x城市建設、x專項斗爭、x城市建設等工作相結合，確保黨員隊伍的先進性與純潔性。
二是細化黨員積分制管理。根據黨員所在崗位、工作特點、年齡結構等實際情況，將黨員劃分為不同類別進行積分管理，圍繞黨員履行基本義務、參加基本活動、發揮基本作用等要求，制定積分考核內容和計分標準，并適時根據上級黨組織有關要求單位年度工作重點運行實際情況等調整加分、扣分項。三是加強督導，確保黨員學進去。充分發揮“互聯網+智慧黨建”融平臺，進一步完善站點學習制度，結合全區每月開展的“五務公開檢查”工作，進一步加強站點和網上學習督導工作。積極組織開展黨員干部學習教育活動，每月不定期組織村(社區)干部學習國家最新的大政方針、法律法規、農村實用技術等。
近日我局組織專人，先后深入22個居民住宅小區采取座談討論、發放調查問卷等方式，開展了物業管理工作專題調研?，F將調研情況報告如下：
我縣物業管理工作經過多年的發展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務形式。目前主要有四種管理類型：一是物業服務企業專業化管理型;二是開發商售后自管型;三是業主自主管理型;四是過去類似單位集資建設的單棟樓，即老舊樓房，不具備實行專業化的物業管理屬無人管理型。
目前，我縣共有11家物業企業，其中本地物業企業5家,引進物業企業6家,物業從業人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區84個，建筑面積158萬平方米，共住居民16400多戶，近4萬人。公司化物業管理覆蓋率為33.3%，小區成立業主委員會14個，占全部小區的19%。
近年來，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業主的物業消費意識，使業主在一定程度上了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓，提高了參訓物業管理人員素質。每年與就業局共同舉辦物業從業人員培訓班，并多次組織各物業企業負責人、業主代表、社區負責人赴臨河區、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區考察學習物業管理工作，不斷提高物業服務質量水平。三是積極開展老舊小區改造、社區化物業管理、片區化大物業等創新工作。今年我局又積極招商引資，擬實施物業管理與安保運營一體化建設項目，對全縣范圍內的老舊住宅小區，進行統一化的安保、安防等全方位專業化物業服務，不斷提高全縣的物業管理水平。
一是物業管理機構、人員缺位，監管作用無法發揮。目前，全縣內僅有4名專職工作人員負責物業管理的監管工作，人員嚴重缺乏，監管不到位造成事無人管、無人管事的現象非常嚴重，從而導致物業監管工作無法落實。如：物業前期招投標、從業人員定期崗位培訓、業主滿意度調查、業主委員會成立與培訓、小區承接驗收等物業管理工作無法正常開展。
二是在項目的規劃設計、開工、竣工驗收等環節上，沒有嚴格的監管標準。很多小區在一期工程未規格設計物業用房、活動室、自行車棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導致配套設施無法落實。
三是部門之間沒有形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等。對此，物業服務企業難以管理，相關政府職能部門也很少監管過問。
四是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。從目前我縣成立的14個業主委員會中，有2個業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。
五是業主與物業服務企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸顯。近年建設的部分小區，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題，給業主生活帶來不便。由此，業主希望所有問題讓物業企業解決。但因有些問題超出了物業公司的服務范圍，物業公司無力協調，使得原本簡單的個體性問題發展成為大的群眾性問題。部分業主因此而拒交物業費，物業企業因收不足物業費而降低了服務質量，業主與物業服務企業的矛盾日益突出。經調研，引發業主和物業服務企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，有的在管道維修時甚至找不到設計圖紙，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業服務企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。
六是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。目前，在全縣的物業管理小區中，大部分沒有通過招投標方式選聘物業服務企業，多數小區或是由原開發企業委托其子公司代管，或是由開發商通過前期物業選聘的物業企業管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業管理市場缺乏競爭，物業服務企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。
(一)加強領導，健全組織機構，逐步完善物業管理工作。針對全縣物業管理的復雜性，健全以物業主管部門、巴鎮社區居委會、業主委員會為主的三級物業管理體系，理順解決物業糾紛投訴中出現的問題，建立主管部門行業指導，社區居委會具體負責，各部門協同配合的物業管理工作機制，逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業管理新局面。
(二)要進一步規范物業管理招投標行為。按照房地產開發與物業管理相分離的原則，住宅物業的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。同時建立物業公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動物業服務企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位“自建自管”的狀況。
(三)嚴格把好驗收關。開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，需讓物業公司參與驗收，以增強專業間鑒定。相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。要有詳細精確的小區管道設計圖紙，以便日后的管理和維修。物業管理企業在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區配套設施及公共設施情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收，應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;以源頭上杜絕因工程質量引發的物業管理問題。
(四)加強對物業管理企業的監管，一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平;二是強化日常管理，政府職能部門與社區居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業企業考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節嚴重的取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
(五)加大老舊住宅小區改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區22個，面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區都是規模相對較小，維護成本較高，配套設施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現象，缺乏基本的物業管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區改造整治的主要內容，優先解決道路和地下管網破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關改造扶持政策，對配套設施不齊全的老舊小區，采用政府補助一點，供水、供電、供氣企業承擔一點，業主個人籌一點的方式，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制，為小區引入物業公司管理創造基礎條件。三是力爭在五年內，完成老舊小區環境綜合治理工作，在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，完善物業管理，實現“路平、燈亮、草綠、水暢、衛生、安全”目標。滿足老舊住宅小區居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業管理模式。老舊小區基礎設施改造完成后，可以采取社區居委會代管、業主自治、專業物業服務等模式，實現物業管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區的物業管理長效機制。
(六)多渠道加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者—業主和物業服務企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。
根據20xx年工作安排，縣人大常委會成立了以xx主任為組長的調研組，對全縣輔警隊伍建設管理工作情況開展了調研。x月x日，調研組實地調研了xx派出所、交管大隊、特(巡)警大隊輔警隊伍建設管理工作情況，召開座談會聽取了縣人民政府、縣人民法院關于輔警隊伍建設管理工作情況的匯報，縣委編辦、縣人社局、縣財政局等相關單位參加座談。調研情況如下：
一、全縣輔警隊伍建設管理現狀。
(一)輔警隊伍已成規模。
目前，縣內輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機關聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責劃分，勤務輔警xx人、文職輔警x人。公安機關各業務警種、各基層所隊均有分布，但相對集中在交管大隊(x人)、特(巡)警大隊(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開始陸續入隊，人數與正式干警人數基本持平。二是縣監委使用、縣公安機關管理的留置看護中隊輔警x人，全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。該部分人數是正式干警的x倍。
(二)發揮作用不可或缺。
縣公安機關輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設及窗口服務、報警接轉等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持，部分警種輔警人數是正式干警的x倍，已經成為公安機關各項工作正常開展、維護全縣社會治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。
縣人民法院聘用制司法警察彌補了正式干警年齡斷層，緩解了用警矛盾，是目前法警隊伍的重要力量，在審判輔助、案件執行中發揮了重要作用，特別是在近年強化案件執行工作中，促進了案件執行高執結率成績的取得。
(三)建設管理逐步規范。
依據《國務院辦公廳關于規范公安機關警務輔助人員管理工作的意見》(國辦發[2016]15號)和《xx省人民政府辦公廳關于印發xx省公安機關警務輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號)，縣人民政府研究通過了《xx縣公安局警務輔助人員管理辦法》，推行了以定編制、定崗位、定保障和統一工資發放、統一輔警招錄“三定二統一”為主要內容的公安輔警隊伍管理改革，基本扭轉了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據自身實際，建立了日常管理制度加強管理，如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度，特(巡)警大隊的《隊員日?？己斯芾磙k法》、《輔警八小時以外管理規定》等制度，促進了招聘、使用、管理逐步規范化。
縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》，并依據最高人民法院《關于加強人民法院司法警察隊伍建設的若干意見》(法發[2005]23號)，按照正式法警有關要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相關要求，銜接輔警的經費保障和人員管理工作。
二、存在的主要問題。
(一)輔警素質參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規范，學歷層次有高有低，少數人員自身素質比較低。二是崗前培訓時間短，主管部門培訓不到位，缺乏系統正規的職業化學習和訓練。三是后續教育跟不上，部分人員業務、作風不能適應新形勢下的工作要求，綜合素質有待進一步提高。
(二)隊伍思想不夠穩定。因為待遇保障等原因，部分素質較好、能力較強的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時崗位”，一有機會就另謀出路。同時，因為激勵機制不夠完善，積極進取的導向功能缺失，部分輔警缺乏職業認同感和榮譽感。
(三)隊伍活力有待增強。在優秀人才留不住的同時，一些需要及時更替人員的崗位，沒有形成有效更替機制，已有淘汰機制“形同虛設”，隊伍競爭氛圍不濃，崗位危機意識不強，少數不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中，弱質人員難消化，長此以往影響隊伍活力。
三、幾點建議。
(一)做好“進口”文章，夯實人員素質基礎。一是要科學設定進人計劃。人數規模既要滿足當前警務執勤的需要，也要用發展的眼光科學測定需求趨勢，嚴格實行員額管理;要考慮人員年齡結構，分年度按比例進人，確保隊伍力量基本保持均衡;要從嚴執行進人計劃，定期進人，堅決防止隨意進人、臨時動議進人。二是要合理擬設進人條件。要把政治合格放在首位，確保所進之人擁護黨的理論和路線方針政策，具有良好的政治素養、職業操守;要完善按崗位職責要求分類確定進人條件，確保所進之人適應崗位履責需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開、公平、公正;要堅持“寧缺勿濫”的原則，確保所進之人符合崗位履責的基本素質要求。
(二)加強教育管理，提高隊伍能力水平。一是要加強隊伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關警察義務和紀律的規定，以必要的形式加強輔警的言行約束;要善于發現隊伍中的不良苗頭和思想傾向，運用積極的、正面的引導方法，幫助輔警樹立正確的價值觀、事業觀，增強工作責任心。二是健全長效培訓提升機制，加強隊伍工作業務培訓。要按依法履職、依法執勤原則，開展系統性、針對性、經常性培訓，不斷提高輔警的服務意識、服務能力和服務質量。三是不斷完善與崗位職責相適應的人員考核評價體系，堅持定量為主的原則，促進輔警履職盡責。四是建立完善必要的崗位輪換制度，避免輔警公權私用風險。五是要按照“誰使用、誰管理、誰負責”的原則，嚴格落實警務輔助力量執勤時處輔助地位的規定，結合各單位實際健全完善可操作性強的管理辦法，加強依法用警管理。
(三)加強勤務保障，確保隊伍基本穩定?？h人民政府應統籌縣內各部門輔警隊伍的用工員額、保障標準和用工要求。相關部門要按規定的分工，積極發揮作用，平衡各部門的輔警用工薪酬和基本福利標準，共同促進全縣輔警隊伍的健康發展。一是健全完善適應崗位特點、滿足用人需要、符合縣域經濟社會發展實際的工資報酬標準體系，建立崗位、履職與報酬相關聯，注重工作績效的、呈梯級晉升的薪資辦法，逐步減少報酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費用要嚴格收支兩條線，由縣財政科學預算定額保障。三是要保障相關裝備條件滿足工作執勤需要，確保規定的包括統一著裝在內的警務裝備按時按質配發。四是各用工單位要落實專門機構、專門人員負責輔警的人事管理工作，及時關心他們在思想、生活上的困難和問題，并盡力解決。
(四)暢通人員“出口”，保持隊伍活力。要探索健全適應崗位需要的淘汰機制。一是完善用工合同，按合同用工。對工作表現差、思想漂浮、作風不實、難以勝任工作的人員，充分運用工作考核評價結果，依法解除用工合同。二是嚴格執行工作紀律，對觸犯黨紀國法、違反相關紀律規定的，一律予以及時清退。要探索建立優秀人才薦用晉升機制。對符合條件報考公務員、事業單位和國有企業崗位的，予以支持和必要的推薦;積極匯報爭取出臺從優秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實際的退養機制。針對輔警中一些崗位的特殊性，積極研究爭取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規定、對年輕輔警起激勵作用的內部退養機制。
主任、副主任、秘書長、委員會:。
根據市人民代表大會常務委員會2017年的工作要點和監督計劃，從3月13日到16日，市人民代表大會常務委員會組織了一部分成員和市人民代表大會代表，在市人民代表大會常務委員會副主任王慶的指導下，調查了我市的物業管理狀況。調查組聽取市政府和市住宅建設局、民政局、城市管理行政執法局、房地產協會等有關部門的情況報告，深入梅列區、沙縣、將樂縣、建寧縣、鄉鎮(街)、社區居民委員會、房地產企業、房地產經紀人、產業委員會、業主代表進行座談，實地調查梅列區龍澤區、沙縣西園區、將樂縣濱江華府、建寧縣萬星首府等10個小區的調查點，深入了解我市房地產管理工作情況?，F將調查情況報告如下:。
我市自1993年首家房地產服務企業成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產服務企業，其中二級資格11家，三級資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務面積約1100萬平方米。市區企業58家(本地52家，外地進駐6家)，從業人員約3500人，管理服務面積約430萬平方米。物業管理以小區為主，涵蓋商業、辦公、現場、醫院、學校等領域，管理形式主要有專業物業管理、單位物業管理、社區居委會管理和無人管理四種，物業服務費實行政府指導價格，收費標準與收費等級相對應，每月每平方米0.5元至1.9元。
近年來，市政府認真貫徹落實國務院頒布的《物業管理條例》和省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》，加強物業管理，提高物業管理水平，取得了一定的效果。
(一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關于進一步加強全市物業管理工作的通知》、《三明市物業服務收費實施方法(試行)》、《三明市開展規范提高城市住宅區物業管理專業行動方案》等10多項規范文件和實施細則，涉及社區物業管理、物業服務收費和實施地化管理等多個方面，逐步建立物業管理規章制度，推進相關工作的順利開展。各縣(市、區)也相繼出臺了物業管理相關政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關于加強物業管理的意見》、《沙縣提高住宅區物業管理工作方案》等文件，進一步完善了物業管理機制，優化了運營流程。
(二)管理基礎越來越強化。一是做出示范選擇。市住房建設局組織開展2016房地產管理年活動，對全市各管理項目進行3次評價，獎優罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個省級物業管理示范項目，32個市級物業管理示范項目。二是創新工作機制。市區引進信息化管理，率先成立福建省易萬家物業管理信息服務公司，委托三鋼信息技術公司開發具有三明特色的易萬家物業管理信息平臺，提高物業服務質量和效率。樂縣建立房地產管理糾紛調整機制，2016年以來接受房地產服務合同糾紛210件，審查199件，其中協調所有者支付房地產費后，房地產企業撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產企業進入新住宅區時，根據住宅區規模，支付3萬至5萬元履約保證金，協調解決房地產企業撤銷后住宅區遺留問題。
(三)行業監管落實。一是加強源頭管理。行政主管部門要求房地產開發企業在項目開發階段按照相關標準和條件規范建設，減少檢查住宅遺留問題，完善售后服務，為后期房地產管理工作奠定基礎。二是推進信用建設。2016年全市建立房地產企業信用綜合評價制度，落實日常動態更新、社會各方評價、年度綜合評價制度，初步建立誠信激勵、失信懲戒機制。在全省發布的第一批房地產服務企業信用綜合評價結果中，我市8家房地產企業評價良好，占全省9.5%。
(4)協會的作用發揮得更好。2014年成立市物業管理行業協會，在聯系企業、聯系市場等方面起到了一定的作用。市住房建設局依托房地產協會開展員工培訓、繼續教育、技能競賽等活動，提高員工職業素養、技能和服務水平。從2014年到2016年，各種培訓和繼續教育達到1800人。從2016年開始每月邀請省內業界專家進行專業技術講座，一些大企業也制定了內部訓練計劃，開展以動態評價為中心的行為管理，及時向社會公開。
隨著城市化的快速推進，我市物業管理面積增加，物業管理行業發展穩步推進，但總體發展水平與先進地區相比，與人民群眾期待相比，存在一些問題，主要表現如下。
(一)指導監督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執法監督，住宅區居民物業管理糾紛時發生。一是管理權利的責任不清楚。目前，市區現有58家房地產服務企業，約60家行業委員會和150家房地產服務項目，市級和兩區從事房地產行業管理的員工不足5人(市級打工1人，兩區各2人)各縣(市、區)由住宅建設局負責此項工作，沒有設置專業機構和負責人管理的鄉鎮(街道)、社區居民委員會責任不明，大部分鄉鎮(街道)和社區居民委員會沒有將房地產監督協調責任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導，監督不足，業主、產業委員會與房地產企業、社區居民委員會四者關系不合理，在協調房地產管理企業與業主之間的矛盾糾紛、指導、監督業主大會與產業委員會工作和管轄區內日常房地產管理活動等方面尚未發揮作用。二是執法能力不足。對于亂停車、毀綠、經營干擾、養狗、亂建等行為，行政執法不足。由于社區居民委員會、房地產企業沒有執法權，對這些行為進行勸說和制止是有效的，房地產糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區翡翠城區200多名業主集體訪問，反映開發人員對園區內違法建筑沒有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會影響很大。三是住宅專業維修資金使用管理不足。住宅專業維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區公共部位、公共設施設備無法及時維修。目前，市區支付住宅專業維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬元。建寧縣住宅專業維修資金累計支付1283.35萬元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業主、房地產企業意見較大。四是舊住宅區問題越來越突出。我市老舊小區多無物業管理，基本由小區居委會代管，公共維修資金不足，小區配套不全，綠地面積小，停車位不足，環境臟亂差，房屋立面損壞嚴重等問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
(二)行業委員會的作用尚未充分發揮。由于各方對其地位、作用和運營規律認識不足，部分縣(市、區)行業委員會建設率低，全市建設工作和進展不平衡。首先，工業委員會很難成立。大多數業主對行業委員會的認識有偏差，自治管理意識弱，參與物業管理的積極性低，不愿參與行業委員會的選舉和選舉，許多小區物業管理運行多年來無法成立行業委員會。二是行業委員會正常運行困難。行業委員會是業主選舉產生的，但組成人員大多沒有津貼獎勵，屬于免費為小區業主服務，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產企業和業主之間起到橋梁和紐帶的作用，對房地產企業和業主雙方也沒有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現象時有發生，行業委員會的維權和協調作用無法發揮。三是行業委員會監督困難。行業委員會是自治的大眾組織，機構松散，沒有明確具體的權力和責任，沒有相應的獎懲評價方法，很難有效監督其運營狀況。梅列區東安25棟產業委員會到期，長期不公開收支賬目，損害業主利益，業主意見大。另外，一些小區業主對行業委員會產生的程序、權利、責任、地位、作用認識不足，一些形狀虛設，很難發揮其應有的作用。
(3)收費難的現象比較突出。物業管理費用難是長期困擾我市物業管理的領導問題，成為制約我市物業管理行業快速健康發展的重要因素。從調查的情況來看，費用困難的現象主要表現在四個方面。一是開發建設部門的遺留問題，費用困難。一些房地產開發企業未按合同執行水、電、氣、房地產服務用住宅的一些房地產開發企業未能及時履行住宅質量保證責任，住宅滲水等問題未能及時修理，一些開發企業未能按合同約定期限辦理住宅生產證，一些業主不滿二是房地產企業未能按合同約定提供質量價格一致的服務。調查顯示，許多住宅區停車位管理不規范，車輛隨意停車，停車位收費標準不統一的住宅區公開制度不健全，住宅區日常維護不足。據梅列區人民法院初步統計，2016年受理的房地產服務合同糾紛案件504起，90%以上由于業主對房地產服務質量不滿意。三是部分業主房地產有償服務消費意識薄弱。一些業主的思想觀念習慣于公司負責管理和免費接受房地產服務，缺乏花錢買服務的思想準備，沒有確立商品意識和房地產消費意識，認為房地產管理是政府應該管理的事情，拒絕支付房地產管理費用。根據市房地產協會2015年對55家企業的調查統計，2012~2014年度房地產服務費累計不足2033萬元。四是低收入群體的經濟承受能力有限。目前，我市許多購房者屬于中低收入家庭，由于市政建設、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過了他們支付能力的消費，使他們對房地產費用產生抵觸感，同意按規定支付房地產費，但一拿到鑰匙就拖欠。
(4)服務水平需要提高。一是忽略房地產企業自身建設。一些房地產企業沒有建立嚴格的各級人員崗位責任、工作標準和評價標準，有錄用人員沒有取得相關房地產管理監視證就上崗的現象，員工整體素質不足，服務水平參差不齊。二是物業管理工作不規范。一些房地產企業擅自增設收費項目，提高收費標準，引起與業主的矛盾?！段飿I管理條例》明確規定，物業企業不得擅自占有、改變住宅區共享部位、共享設施設備經營。由于監督不嚴格，房地產企業擅自占有、改變住宅區公共部門經營的現象有時會發生。三是物業管理服務質量不高。我市從事物業管理的企業總體規模較小，無法有效地將管理和服務有機地結合起來，部分物業企業的經營在微利、平衡的情況下運營。物業服務，特別是小區物業服務，僅僅停留在清潔衛生、綠化養護、治安巡邏等基本服務內容上，物業企業提供的服務還不能滿足業主的要求。
針對本次調查發現的問題，對下一次物業管理工作提出以下意見和建議。
(一)完善物業管理結構。市政府應盡快整理關系，加強物業管理體制建設。必須加強業務指導。明確物業管理工作監督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設立物業管理機構，明確工作責任，配備專職人員，核定工作經費。進一步細化責任落實，順應房地產企業、產業委員會、鄉鎮(街道)和部門之間的關系，加強政府、社區居民委員會對業主、產業委員會、房地產企業的指導、指導和協調，形成多方合作、共同推進的良好局面。二要嚴格監督管理。破壞住宅結構、違法建設、違法改變房地產用途、破壞住宅區環境、侵犯業主公共利益等違法行為，通過社區居民委員會、鄉鎮(街)、職能部門與房地產機構的聯動，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴大物業管理的壟斷范圍。在規范新建住宅區物業管理的同時，市、縣(市、區)二級政府應繼續加強舊住宅區的整備、改造，對整備改造后的舊住宅區定義物業服務范圍和標準，由行業委員會或社區居民委員會引進物業企業，從秩序維護、衛生清潔、綠化養護的基本服務內容開始，擴大舊住宅區的物業壟斷面。四要完善住宅專業維修資金的使用管理。住宅專業維修資金是住宅的養老金和保命金，市政府積極協調有關部門，盡快整理住宅專業維修資金的使用管理機制，征收住宅專業維修資金，公開透明使用，使住宅專業資金更好地發揮利益。
(二)提高業主的管理意識和能力。業主物業管理意識和行業委員會自我管理能力的提高直接影響住宅區物業管理水平。必須提高業主的積極參與度。各級政府和有關部門應進一步加強國務院頒布的《物業管理條例》、省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》等法律法規的宣傳力度，開展法律法規訓練、物業知識競賽、社區文藝公演等大眾喜愛的活動，提高很多業主的物業消費意識、公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。二要加強行業委員會組織建設。要細化《市住建局關于規范業主委員條件的指導意見》，加強鄉鎮(街道)、社區居委會對行業委員會工作的指導，創新行業委員會的組織模式。
增強業主參與小區事務的積極性。引入業委會委員薪酬服務機制，提高其履職能力，提升業委會對小區事務的管理水平和決策的公正性。三要規范業委會工作。鄉鎮(街道)、社區居委會要對業委會的活動進行定期監督檢查，對業委會活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，保證業委會在法定范圍正常有序運行。業委會在換屆時，要委托第三方機構對收支賬目進行審計，并向業主公告結果，接受業主的監督和質詢。
(三)規范物業管理收費。物業服務是監測商品房小區治理狀況的“晴雨表”和“風向標”。其中物業費價格水平、物業費收繳率、物業財務透明度和物業服務質量則是衡量物業服務狀況的主要指標。市政府及有關部門要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍。一要簡化物業費追繳程序。探索將物業欠繳案件作為簡易類案件，由物業企業采取向基層法院申請支付令的方式，降低追索物業費欠繳的管理成本、司法成本。二要增強收費透明度。要監督物業企業嚴格按照相關部門審核批準或物業管理服務合同約定的項目、標準收費，及時在小區內公布物業服務的收費情況，定期向業主公布財務收支情況，接受業主和有關部門的監督，讓業主明明白白消費。三要強化獎懲引導。要認真研究對策，對參與管理、成效顯著的業委會成員，給予表彰鼓勵;對違法失信行為，納入個人征信、考核體系。引導黨員干部和機關事業單位職工，帶頭繳納物業管理費用，帶頭維護好小區環境秩序。
(四)提升物業企業服務效能。物業企業要樹立質量與品牌意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一要加強行業自律。物業管理企業要不斷提升誠信自律意識，逐步提高科學管理水平和服務質量，促使企業向規范化、科學化、標準化發展，牢固樹立“誠實守信、優質服務、文明從業”的服務宗旨，力求“業主滿意、企業受益、行業順意”。二要落實物業承接驗收制度。物業管理企業承接物業時，要嚴格落實《物業承接查驗辦法》，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，杜絕項目“帶病”交付，減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。三要引領行業規范運作。要積極培育市場，通過以獎代補、組建國有物業公司等形式，建立示范點，使部分優秀企業組成物業產業龍頭，帶動我市物業管理規范化。四要更新服務理念。物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中，如在社區內設立“心理咨詢”、“醫療服務”、“家政服務”等社區服務中心，以滿足業主不同層次的需求。
合同管理工作是企業的一項重要管理內容，在市場經濟日益發達的現代社會，企業的“重合同、守信用”已成為企業在市場競爭中不可或缺的重要標簽。管理層已認識到企業信用的好壞直接關系到企業的發展潛力和未來，同時，對企業合同管理的好壞又是影響企業信用好壞的關鍵環節。因此加強對企業合同的工作的管理，已成為上下的共識?！爸睾贤?、守信用”已成為我企業不斷鞭策自身持續改進的口號。
回顧20**年度合同工作，我們發現在合同管理工作的規范化、信息化、標準化方面又邁上了新的臺階。
1、改變了以往對信用的單薄觀念，由綜合部牽頭各部門管理人員進行了合同法、稅法及會計知識的培訓。
2、改變了以往對信用管理不明晰的狀況，明確了合同管理由合同管理辦公室統一管理，設專職專管員一名，財務、市場部兼職專管員各一名。
生糾紛的處理等環節都按照《合同法》規定重新規范，使合同管理做到了有人負責、有據可查、有章可循，企業信用管理水平有了明顯提高。
2、為更好地了解員工思想狀況，搭起員工與公司間的橋梁，20**年下半年我分公司成立工會委員會，在涉及員工的集團權益時代表員工與公司協商解決。
3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達到數千萬元，合同管理工作仍由總經理辦公室檔案管理員一人負責，工程合同未進行詳細分類，合同審核仍由總經理一人審核，為保證公司的利益不受損害增加審核，回首20**年的合同管理工作，在各部門的配合下，取得了一定的成績，但我們仍要看到，工作仍存在較大的不足，對合同管理工作的培訓要加強，合同管理制度需要進一步完善。
展望未來，我們相信在上級領導的指導下，在全體員工的共同努力下，把企業的信用管理工作做得更好。
人才是促進我們國家經濟增長的主要因素，如何充分調動人才的積極性和創造性，使其創造的經濟效益和社會價值最大化，結合我鎮實際，利用問卷調查與口頭詢問的形式對各鎮直單位進行人才調研，針對現有人才狀況、人才培養、管理及其過程中出現的問題進行分析并提出建議，形成書面報告如下：
本次調研共向15鎮直單位的普通工作人員發放調查問卷94份，向各單位領導發放調查問卷20余份。
黃泥河鎮行政、事業單位現有人才共145人，男女比例為23:6，少數民族占11%，老、中、青人才比例為1.5:3.5:5；擁有本科及以上學歷的有5人，占3.4%，大專學歷34人，占23.5%，中專學歷78人，占53.79%，中師、中技、高中學歷10人，占6.9%；各類人才中，有33人，占總人才數的23%，專技人員76人（其中高級工3人，中級工3人，技術員22人，助師20人，醫士10人，醫師9人，護士1人，護師2人，會計員3人、農藝師2人，助理館員1人），占總人才數的52.5%。
黃泥河鎮各類人才的引進和錄用主要是畢業生分配（占人才總數的59.3%），根據各單位所需進行調劑錄用和分配上崗。
1、有計劃有目標地引進人才。
黃泥河鎮黨委、歷來重視人才管理工作，根據人才需求和可供選拔的人才資源的之間關系[實行宏觀調控，有計m」劃有目標地引進人才，使人員的補充、更新和增長及時得到滿足，使工作人員和職位之間不合理的結構和比例得到適當調整。
2、合理分配崗位。
人才引進之后，盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜，正確合理分配人才，這有利于人才充分展示自己的專業特長，可以充分發揮自己的積極性和創造性，能創造更多的經濟財富和社會價值。有83%的被調查者反映現有工作與自己所學專業基本對口；有85%的領導認為員工的工作結果達到利益最大化，80%的領導肯定員工的工作成績。
3、明確。
規章制度。
黃泥河鎮各單位將獎懲制度、激勵制度、保障制度、績效考核制度寫進單位規章制度。有獎有懲、獎懲分明，75%的領導認為單位規章制度能管理好員工并能充分調動各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達到95%以上。
4、規范人才流動。
黃泥河鎮人才流動形式主要是不改變隸屬關系的流動（如借調等），主要根據各單位工作性質職位需要和人才的特長進行調整，這有利于單位更好地利用人才，也有利于人才發揮各自的才能，現在15個鎮直單位的領導均通過競爭上崗，其中5名現任領導屬于新人上任，他們在平時積極工作、努力學習和鉆研業務知識，不斷地提高自己的業務能力，在競爭上崗的機遇來時牢牢把握信機會，成為人人羨慕的對象和學習的榜樣，帶動很大一批人將原來用于娛樂的時間更多地用在學習和進修上。適當的競爭機制打破了原來“職位只升不降、工資只漲不降”機關人事怪圈，實現人力資源的優化配置，促進人與事的配合和人與人的協調，使人盡其才、事得其人，反映在調查表中，有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時會另換工作，不會另換工作的19人中有17人滿足于現有崗位，11人滿足于現有收入，13人的工齡超過7年，女性有6人。
5、重視人才培養。
我鎮對各類人才的培養特點之一是“請進來、走出去”。請有經驗的單位外人才與單位內人才進行技術業務的傳授和交流；組織各類人才參觀學習別人的先進經驗和技術，這樣的學習方式既學到了知識又開拓了視野，是90%以上的員工最滿意的學習方式。其次，有70%以上的人才進行自學或參加各種函授進修班，未參加再考試的人，有64%的人工齡超過15年，因年齡的關系沒有參加函授考試；再次，100%的單位系統組織過崗前、在崗培訓，有81%以上的人才經常參加單位或系統組織的各種業務培訓。70%的單位經常舉辦民主生活會和業余活動以豐富員工生活，并能充分調動員工的工作積極性。
1、對員工的培訓程度不夠。
有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識與能力并迫切希望能通過學習獲得，但同時至少50%的員工的業余生活主要用于娛樂而很少用于再學習，造成一種心中想學卻不行動的慵懶環境。
2、單位制度不能嚴格執行。
有15%的員工認為單位制度不能嚴格執行，制定的各種獎懲制度在年終不能完全兌現，這對員工的積極性造成了不小的影響，使他們產生了“做與不做一個樣、做好做壞一個樣”的“思想，在工作中表現為敷衍塞責。
3、業余活動和集體學習開展得不夠。
鎮直各單位組織的各種業余活動和集體學習主要是上級規定。由于沒有固定的休息日，真正自行組織活動少，自愿參加活動的員工也少，這使各員工之間除了同事關系外無法形成更加親密的伙伴關系，沒有更進一步的了解與信任，并不利于工作的開展。
4、工作時間不科學。
己工作積極，34%的員工認為自己工作態度一般，能完成領導交待的任務和本職工作；有60%的員工不滿足于現有收入，超過50%的員工不滿足于現有工作環境，有58%的員工認為單班制（所有員工同時上下班）不合理，不利于大家更好地處理工作和生活之間的關系。
現代社會，無論是黨政機關、事業單位還是各類企業，人才資源是第一資源，人才競爭是競爭的焦點，新世紀國家之間的競爭實質是人才的競爭。人才問題是關系黨和國家事業發展的關鍵問題不能吸引和留住人才，任何一個強大的組織都會因為缺乏能創造財富的生產力——人才而走向衰落。要更新人才觀念，做好人才工作，提出以下建議：
1、堅持黨管人才的原則。
“黨管人才”是近兩年人才工作的新提法，是“黨管干部”的進一步深化，也是黃泥河鎮黨委、對人才工作的新要求，為將黨的十六屆三中全會中要求的人才工作落實好，摒棄原來“重使用、輕培養”的舊人才工作觀念，建立黨的干部和人才工作統籌規劃、協調發展的運行機制全面貫徹黨管人才原則，大力實施人才強國戰略，努力為全面建設小康社會提供堅強的人才保證。
2、合理開發和使用人才。
我們應該遵循人才成長規律或人才資源開發規律，善于發現和大膽使用尚未顯露但有真才實學的人才，大力進行智力開發，通過培訓教育，使在職人員達到更高的水平，使智力結構更加完美；在人才的使用過程中，注重德才兼備和用人所長的原則，高學歷不代表絕對的高能力和高素質，只有德才兼備的人才才是單位和社會的最佳選擇；不斷提高人才工作水平，把各類人才的積極性、創造性引導好、保護好、發揮好，不但要管住人才、管好人才，還要激活人才、愛護人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整體素質提高了，積極性調動好了，創造性開發好了，經濟效益自然就增長了。
3、合理制定勞動時間制度。
由于各單位工作性質不同，應根據具體情況制訂合理的工作勞動時間，在周末和節假日安排值班或輪班，合理地安排作息時間，保證人才的身體健康。
4、適當的人員激勵機制。
在人才管理工作中，采用激勵機制對工作人員的各種需要予以不同程度的滿足或限制，以此引起他們心理狀況的變化達到激發動機、引起行為的目的。要達到激勵的目的，首先要了解人才的心理需求和人格類型，正確分析職工的工作動機和他們的內在、外在需求；其次要采取合理的激勵機制，貫徹崗位責任制，實行按勞分配。從物質上和精神上對不同的人才采用不同的激勵方式激發他們的責任心，有利于調動工作人員的積極性，有利于形成良好的集體觀念與社會影響，有利于工作人員的素質的提高。
5、重視組織文化對人才的作用。
組織文化是組織在長期的生存和發展中形成的，為組織多數成員所共同遵循的基本信念、價值標準和行為規范，組織文化為解決組織目標與個人目標的矛盾、領導者與被領導者之間的矛盾開辟了一條現實可行的道路，他對組織內的人才具有導向作用，能規范組織內人員的行為并產生凝聚力，優秀的組織文化還能激勵員工，會產生一種尊重人、關心人、培養人的良好氛圍，產生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開拓進取的良好風氣。由調查結果顯示，98%的人才認為良好的工作環境和學習環境能激發他們的熱情，在一個集體觀念和榮譽感較強的單位上班會得到更多的快樂，也更愿意為單位貢獻自己的力量。
根據決勝現代化的指標要求和十大行動方案，我鎮將進一步推動城市管理工作，切實解決人民群眾和社會普遍關注的熱難點問題，建立健全長效的城市管理機制。明確職責，整合資源，在較短時間內提高市容市貌水平和群眾滿意度，力爭在現代化體系考核中不失分?，F將目前我鎮城市管理工作調研情況報告如下：
(一)完善管理機制，提高城市管理效率。
一是完善城市管理考核機制。進一步完善《城市管理考評辦法》，促進城市長效管理措施落實，提高我鎮城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮城市管理質量。
二是積極推行鎮區單元網格化管理。擬在鎮區實施單元網格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網格。目前，前期工作已完成，只待開會落實。
三是落實商戶市容環衛責任制。目前鎮區《市容環衛責任書》簽定率達96%，社區達93%以上。
四是認真落實督查督辦制度。目前，督辦案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率為98.98%，結案率為100%，在全市各鄉鎮中處于中上水平。
(二)加大整治力度，提升市容環境水平。
一是開展三小車整治。聯合交警中隊建立車主底冊，嚴格實行“一次半月，二次二月，三次罰沒”辦法，結合夜間整治，進一步推進“三小車”整治工作。目前，共查扣三小車262輛。
二是開展黑收廢清零工作。由執法隊與各社區、村相互配合，開展整治活動。目前，共取締黑收廢40余家，與相關社區、村簽定責任書9份。
三是規范鎮區停車秩序。目前，散發《有序停車告知書》320余份，勸離車輛150余輛，貼單處罰道板停車306輛。
四是開展聯合整治活動。組織大小整治31次，包括：鎮區大環境整治、綠色低碳示范鎮迎檢環境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環境整治、大環境整治、鎮區超門窗經營整治等。上半年，共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽棚、雨篷)2700平方米、開水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只，清理木柴、磚塊等雜物137卡車，涂刷墻面800平方米、清理水池1個及清淤8農用車。
以創先爭優為強大動力，以新農村建設等重大活動為契機，圍繞一根主線，三穩三提，深入開展各類環境整治活動，促進環境轉型，不斷深化城鄉一體化管理。一方面，按照“大城市，細管理”的要求，明確監管和責任主體，無隙覆蓋，完善長效管理。加強宣傳動員，充分發揮廣大群眾的主體作用，在全社會形成“只有責任人，沒有局外人”的氛圍，力爭在1-2個月將我鎮的市容市貌水平提上一個臺階。
我鎮的城管工作盡管取得了一定的成績，但隨著城市化的快速推進，城市規模的不斷擴張，城市管理工作與文明城、衛生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。
(一)部分單位城市管理意識不強。
主要表現在沒有落實本單位城市管理內部機制及構建。
城市管理組織網絡，對督察督辦的消極怠慢，且長效管理水。
平低下。
(二)城市管理重難點問題突破不夠。
占道經營、流動攤點、市場外擺攤問題未能有效解決，夜市大排檔和臨時市場臟亂差、農貿市場管理不到位等仍然存在，背街小巷、城鄉結合部和城中村等部位衛生死角多，亂停放車輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等，嚴重影響了城市品位。
(三)長效管理的責任和措施未全面落實到位。
由于城市管理長效化、常態化舉措不足，長效管理責任和措施落實得不夠到位，一些城市管理難點問題“整治時好一段，整治后老樣子”，總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復。
(四)職責不清，存在管理盲區。
重心下移的要求落實還不夠到位，管理的細節還有很多缺失，多頭執法、突擊式管理、執法不規范、效能不高等現象普遍存在。保潔范圍上存在盲區，如河岸結合處、沿路水塘、城市道板等。
城市管理事關民生和社會和諧，且工作量大涉及面廣，任務十分艱巨。我鎮繼續把加強城市管理作為改善人居環境、提升城市品位、構建和諧社會的重要工作來抓，提高城市管理水平，夯實文明城、衛生城創建基礎。
(一)進一步完善和創新城市管理體制。
一是完善管理體制。在各單位明確管理職責的基礎上，增強條塊管理的互補性，同時在條塊之間、部門之間建立有效的聯系溝通、事前告知和定期通報制度。按照“管理、服務、執法”三位一體的“大城管”格局，全面整合現有執法資源，做好城市綜合管理與執法工作。
二是創新管理辦法。根據城市管理面臨新的形勢和任務，順應形勢，建立有利于深入推進城市長效管理的新機制、新辦法，如精細化管理工作制度和作業標準、環衛和市政公用設施維護市場化運作細則、城市管理的考核激勵和統籌協調機制等等，切實推動長效管理機制的有效落實。
三是積極推行鎮區單元網格化管理。擬在鎮區實施單元網格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網格，促進城市管理由粗放型向集約型、精確型轉變，提高案件處置效率和提升城市管理精細化水平。
四是多措并舉，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立繳扣物品倉庫，對低價物品不予歸還，高價物品的簽訂承諾書后歸還。另一方面，充分利用環衛工人作業范圍廣、時間長的特點，實行城市管理方面問題信息上報制度，使每個環衛工人都成為城市管理監督員。(包括城管隊員和輔警)。
(二)切實加快城市基礎設施建設。
黨委政府要進一步建立長效發展機制，重視和加強城市基礎設施的建設，增加投入，盡快完善一批城市發展迫切需要的公用設施和市政設施，加快鎮區地下排水管網、市政道路貫通工程、農貿市場、停車場、環衛設施建設，有計劃推進舊城區主次干道改造，不斷完善園林設施，提高公園、道路綠化管護水平。通過逐步完善城市基礎設施，不斷增強城市服務功能。
(三)加強城市管理隊伍建設。
一是加強思想政治素質建設。定期組織開展政治學習，引導城管隊伍樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，牢固樹立為人民服務的宗旨意識和遵紀守法的法制意識，塑造愛崗敬業的職業精神。
二是加強業務素質建設。大力培養城管人愛崗敬業的精神，強化業務指導和培訓，注重規范化操作，提升城管隊伍業務素質和技能。建立健全業務人員百分考核制度，努力打造一支業務精湛的城管隊伍，不斷提升城市管理水平。
三是加強凝聚力建設。開展1—2次拓展訓練，促進隊員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質毅力、強化團隊協作能力，增進隊伍凝聚力和向心力。
(四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問題。
一是著力解決流動攤販占道經營問題。流動攤點管理涉及弱勢群體利益，關系社會民生，長期以來都是城管部門工作的難點，也倍受廣大市民關注。建議采取建設“小販中心”或設立臨時疏導點，實施規范管理，有效解決流動攤販占道經營問題。
二是加快推進城中村改造。要進一步重視城中村改造工作，針對城中村亂搭亂建多、環境衛生差、社會治安存在隱患，妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況，把城中村改造列為城市建設重點，制定近期和年度實施計劃，加快推進城中村改造步伐，為廣大市民營造良好的生活環境，實現城市環境的根本性轉變。
三是大力整治車。
隨著新型城鎮化的加速推進，城區居民小區如雨后春筍涌現，居民小區物業服務管理工作作為一項新興行業取得了較快發展。為加強對住宅小區物業服務管理工作的研究，全面掌握物業服務行業發展狀況，推動小區物業服務管理科學、健康、快速發展，縣委辦5月中下旬通過現場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮城區小區物業服務管理情況進行了實地調研?，F將情況報告如下：
物業管理是房地產經濟市場化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理的重要一環，事關千家萬戶，直接影響著社會、經濟、環境等各方面的效益。
一是能促進經濟增長?！百I房一陣子，物業服務一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓?，物業管理推動了房地產業運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產業的持續發展，帶動縣域經濟的持續增長。對開發商來說，良好的物業管理能塑造開發商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，從而形成公司經營的良性循環。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產最重要的組成部分，好的物業管理可以使其個人資產處于完好的狀態，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。
二是能提高生活質量。居民小區的物業管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設施，都與群眾生活息息相關。它直接關系著所有住戶的和諧安居、清潔衛生、維護服務和治安管理等。加強物業建設管理，對改善居住環境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數有著重大的基礎性作用。好的物業管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、生活品質提升。
三是能增加群眾就業。物業管理就業容量大，對擴大就業具有重要作用。目前，我縣物業管理從業人員1500余人，從業人員大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。
四是能維護社會穩定。物業管理貼近群眾，直接服務居民，是加強和創新社會管理，推動和諧社會建設的重要環節之一。目前，我縣商品房新開發小區80個，縣城區原有的老住宅小區或生活大院約170個，總計開發面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業等構成復雜，社會穩控壓力大。物業管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區秩序，協助公安等有關部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一個個物業區域是構成城區的基本單元，衛生城市、園林城市的建設，離不開物業形象和物業環境的改善。物業管理是建設現代城市的重要基礎工作，已成為一項關系民生的社會管理手段。每一個物業管理區域環境整潔、優美，秩序井然，城區整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現有物業服務公司已經發展到48家，有18個小區先后獲得省、市優秀管理小區和市文明小區、園林小區等稱號，為創新社會管理和創建文明城市、園林城市奠定了基礎。
隨著我縣房地產業的迅速發展，小區物業管理也暴露出了許多問題，引發了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區物業服務管理行政主管部門。房管局物業管理工作職責設在縣房管辦，現有工作人員3人，負責對全縣80個小區及單位小區、48家注冊物管企業進行業務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區物業服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規劃、發改、國土、工商、質監、稅務、城管、公安、安監、園林、環保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區成了執法空白區域。如有的小區內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業服務小區出現的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環衛部門收取物業公司的環衛費和裝修渣土轉運費等，增加了物業公司負擔。三是鄉鎮的屬地管理責任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業服務和管理條例》規定：“街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛”,但實際上鄉鎮都認為物業服務管理是房管局的事，是物業公司的事，責、權、費不對等，不愿意管。四是社區的作用沒有真正發揮。一個小區，少則數千人，多則數萬人，小區里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需社區出面協調解決。然而，事實上，社區對小區是有心無力，放任自流，形成小區、社區“兩張皮”.
（二）物業企業服務水平不高。一是實力不強。全縣登記注冊的72戶物業企業中，注冊資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業企業中，一級資質企業2家，三級資質46家；未申請辦理物業服務資質的24家，占33%.大多數公司規模較小，市場競爭意識和服務意識淡薄，安于現狀，內部管理制度不健全、從業行為不規范、服務水平不高，服務產品缺乏綜合競爭力。二是專業水平低。從72家物業企業調查情況看，從業的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學歷占8%、初中及初中以下學歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業水平不高：管理人員具有各類崗位從業資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數人員未簽訂勞動合同、未按規定辦理相關保險。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大。三是服務項目單一。()物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區文明建設契機，拓展服務平臺。而保安服務又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防范，輕對物的安全監護。據反應，每年小區失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務僅有6家物業公司。四是財務收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導致業主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業企業缺少長遠發展和規?；l展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不愿意繳費。，我縣物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴68起，上級轉辦8起。
（三）發展基礎環境不好。一是開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、通信、空調位、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。調研中物業公司反映，房屋相關信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護帶來不便；電梯配置標準普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質量較差；公園、綠化等配套服務設施不兌現；房屋出現質量問題后，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。比如：小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題后，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。二是業主委員會尚未真正發揮作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員只有20個，而且大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物業企業與業主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業主自治管理和其它物業工作的開展。比如，小區住宅維修基金的提取需要業主委員會組織業主簽字，但因為業主委員會作用發揮不到位，全縣房屋維修基金時至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業主繳費意識不高。有的業主的消費觀念不正確，部分買房人長年外出務工，家里是剛從農村上來的中老年人居住，沒有物業管理觀念，對有償服務有抵觸情緒。有的業主把物業管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業公司就應該什么都負責；只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決；只要物業公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。有的業主把物業公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物業服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局物業費繳納統計表明，20全縣統計上報的80個小區，總戶數為15000戶，其中機關事業單位戶數為3000戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為300戶，占機關事業單位戶數的10%,影響特別壞；物業管理企業收費率最高的98%,收費率低的只有30%;盈利企業只有20%,微利保本企業達30%,虧損企業達50%.還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的項目完成，開發商撤離，不再“輸血”,物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。四是市場競爭氛圍不濃。由于小區物業服務起步較晚，發展滯后，物管企業大多都是由開發商直接指定或者經部分業主同意后直接進入小區進行管理。物業服務市場化程度不高，成為了制約物業服務業發展的瓶頸，無法形成良性競爭機制，企業沒有優勝劣汰的緊迫感和危機感，管理人員的專業素質、管理水平和服務質量都得不到有效提高。
三、需要改進地方不小。
一是健全制度，加大對開發商的監管力度。要制定房屋售后服務制度。加強對開發商工程質量和環境質量的監管，防止開發商偷工減料、降低公共配套設施和環境質量的行為；在項目前期規劃、設計時，房管部門就應該對小區的基礎配套設施提前介入監管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，保證居住小區建設少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業管理服務打好基礎。要制定嚴格的小區物業承接和查驗制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度，誰簽字，誰負責；要像銀行發放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私和不作為、亂作為現象，杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業主使用的現象發生。開發商要把房屋信息向物管企業移交。要制定物業管理常態整治制度。對歷史形成的遺留問題要督促開發商和物業企業盡快落實維修、維護和整改；要加大小區環境整治力度，逐漸解決老小區無人管理、環境臟亂差等問題；對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發商以及行業主管部門、相關工程監管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決；對新建小區的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區基礎配套設施等方面，進行全方位監管。
二是規范行為，提高物業服務水平。房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業小區的交接，認真完成物業公司的資質初審工作。要做好住宅小區前期物業招投標的監管工作。要根據創建縣優秀小區的標準，對各小區進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業主投訴，用于監督物業公司的服務行為，督促物業公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規定予以罰款，或發動小區業委會辭退物業企業，或限制其參與物業招投標和承接業務。要建立培訓制度，提升物業從業人員及業委會的整體素質。要倡導物業服務企業通過建立分析制度整合資源，創新服務理念，優化服務質量，降低管理成本，為業主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業公司創先爭優，要經常開展小區物業管理工作評比，制定獎懲措施，對獲得省優、市優的物業公司要予以獎勵。要探索物業管理模式多樣化，規范物業企業服務行為，抓緊培養本土龍頭型小區物業企業。扶持優秀物業企業發展壯大。要對物業企業給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區物業企業進駐招標關，提高物業企業進駐的門檻，物業企業進駐小區要向優秀物業企業傾斜；鼓勵物業優秀企業開展規?；?、集約化經營，全面提升黃梅縣物業的水平和檔次。
三是創新手段，破解物業費的收繳難題。物業收費難、業主不交物業費，直接導致物業服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了業主自身的利益。要創新物業服務收費方式，推行業主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業收費一并收取。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業費的業主，要在小區宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發其工資，情節嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業執照等環節要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區內現場開庭，快速審結、執行清理拖欠物業費行為；物業所有權發生轉移時，業主要與物業服務企業結清物業服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續時，要對欠繳物業費的業主進行限制。要增強物業服務經營透明度，建設物業費征繳信息平臺，推進物業費收支公開。
四是落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業服務和管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區物業管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發揮鄉鎮人民政府的綜合管理職能，將物業管理與社區管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區業主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區自治建設。要建立起縣房管局、屬地鎮、社區居委會、住宅小區業委會四級物業管理體系。房管、規劃、公安、環保、工商、城管、供排水、社區以及物業協會、業主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區和問題突出小區的維修改造力度。開發商、物業企業和業主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區物業管理的持久戰。
五是大膽探索，建立和完善物業管理制度體系。要盡快出臺《關于加強住宅小區綜合管理實施意見》，堅持“分級負責、權責統一，重心下移、屬地為主，多方聯動、業主參與”的原則，建立聯席會議制度，構建和諧社區新體制；探索對新建小區、老舊小區、零散小區和保障性小區的分類管理辦法，強化前期物業管理，暢通維修基金提取通道，強化激勵扶持，提升管理水平。要加強物業行業監管，全面清理或規范對收費管理，規定對用水、用電與民用同價，供水、供電、供氣等單位及時接管包括變電、燃氣調壓、二次供水等在內的設施設備、相關管線和計量裝置，并向終端用戶收費，全面落實物業服務優惠政策，杜絕亂收費，減輕物業企業的成本和壓力。大力推進《物業管理服務招投標制度》，營造公平的市場環境。建設數字化物業管理平臺，建立物業管理呼叫中心，探索報修一號通，提高全行業信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實際、扎實有效的物業管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，為黃梅的科學發展和諧發展做出積極的貢獻。
近年來，隨著房地產業的快速發展，城市化進程不斷推進，物業管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環境，而且有利于社會安定與穩定。57月，區政協社法委組織部分委員開展物業管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區，召開業委會和物業公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策?，F將情況報告如下：
區現有住宅小區162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區的物業管理工作，部分小區由業主委員會自我管理，有些小區由業主自行聘請無任何資質的“黑物業”管理。由于我區物業管理起步晚，行業監管不規范，一些沒有經過任何業務培訓，沒有管理資質的物業管理企業的從業，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
（一）物業公司管理不規范。
1、物業公司自身管理水平較低。
我區現有的物業公司服務項目單一，服務面狹窄，業主滿意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業公司認識不到位，認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業人員流動性大，致使物業服務工作不到位。
目前我區物業主管部門的物業監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業主委員會法律意識普遍不強，業主委員會與物業管理企業聯合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業主與物業管理企業矛盾有增無減。
1、業主對物業服務收費缺乏知情權。
由于各物業公司管理費定價標準不一，一些物業公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定立馬公布，侵犯了業主的知情權和監督權。
2、業主消費觀念未轉變。
隨著房地產業的快速發展，部分業主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業管理缺乏理解與支持，產生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優服務，一味強調權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數小區有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業公司運轉困難，服務不到位。
（三）住宅區消防安全管理存在嚴重隱患。
1、物業公司消防管理履職不到位。
部分物業公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業管理人員中缺乏具有消防知識的從業人員。
2、消防系統移交不到位。
我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業公司接手時消防系統已處于損壞或癱瘓狀態等，導致開發商與物業公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業公司對小區內消防設施不清楚、不會用、不管理現象較為普遍。
3、小區居民消防安全意識淡薄。
由于業主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬達華城小區調研時就發現，整個小區消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見很大。
（一）提高服務質量，以服務促進收費。
1、加強物業公司自身建設。
物業監管部門要加強監督，推進物業公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業公司要加強對員工素質的培養，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
2、立馬完善現有的物業管理機制。
進一步理順物業監管的三級管理機制，明確業主委員會、社區、街道辦事處、物業監管部門的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業公司進行檢查、考評，發現問題督促整改，將企業信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業應影響該企業物業管理資質。
（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。
1、加強消防基礎設施建設。
物業公司要立馬與開發商辦理好產權交接，在與開發商辦理產權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要立馬督促整改。物業企業違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要立馬進行清查、整頓，還業主一個舒適、安全的生活環境。
2、簡化專項維修基金審批程序。
因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區的.維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業公司或業主委員會要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
3、強化責任主體。
強化屬地管理職責，物業公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。
（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業自律水平。
1、制定行業標準。
住建部門和物業行業協會要抓緊制定一套切合區實際的物業行業服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業主清晰了解物業收費與服務內容對等，樹立正確的消費觀念。物業公司要按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，設立物業公司服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等項目，讓廣大業主“明白消費”。
2、完善監管機制。
住建局作為物業管理行政主管部門，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質監等相關職能部門以及街道、社區的聯動，立馬共享管轄區域內物業公司的信息，施行失信聯合懲戒制度，仔細抓好物業公司綜合信用評級工作，加強對行業管理人員政策法規、業務知識等崗位技能培訓，創新管理手段，提高監管能力。有關鄉鎮(街道)要加快組建小區業主委員會，定期召開物業管理聯席會議，立馬掌握物業管理中的出現的弊端及業主反映強烈的問題，督促物業公司落實整改，并把小區業委會組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進行社會治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。
物業管理是城市管理的重要組成部分，是新經濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創建文明城市和衛生城市的重要考核依據，在改善居住環境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數等方面發揮著積極作用。根據“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業事務中心，組成聯合調研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區（圖1），組織市、區物業事務中心主要負責人、物業公司代表、業主代表召開3次座談，并形成調研報告。
近年來，我市以“規范物業管理，構建和諧社區”為目標，加大物業管理工作力度，取得了積極進展。
（一）行業規?？焖侔l展。隨著國家新型城鎮化試點建設不斷推進，全市城區面積、人口快速增長，物業管理市場從無到有、從不規范到逐步有序發展，物業服務行業規模逐漸壯大，物業數量、服務水平、從業人員、服務覆蓋面快速健康發展。截至目前，全市共有物業服務企業320多家，從業人員5萬多人，實施物業管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務效能日趨加強。近年來，物業管理行業推進公司化運作、品牌化管理，物業服務逐漸提升，物業品質不斷增強，物業管理發展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創建，樹立行業標桿。截至目前，全市共申報創建省級五星、四星物業項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉統籌·幸?！眲撔律鐣卫硐盗行袆?，積極推進無物業管理小區業主自治，一批老舊小區舊貌換新顏。三是加強培訓規范，全面推行“三公開”制度，督促物業企業公開服務價格、標準和內容。在全市組織開展全方位、專業化的物業管理培訓，目前已培訓1000多名物業服務企業中層管理人員。
（三）行業監管力度加大。近年來，物業管理部門逐漸從事前監管向事中事后監管轉變，監管體系基本成型，監管框架逐漸完善，為物業行業健康發展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業管理工作、物業服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業管理有章可循。二是機構改革后，各區成立物業事務中心，統籌區域內物業工作，充實了人員力量。三是建立物業糾紛調處聯席會議制度，搭建業主、物業與各管理部門的良性互動平臺，今年物業管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區物業服務收費實施意見，對20個項目進行物業收費價格核定，讓業主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業服務費僅收70%。
隨著城市的不斷發展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現“廣、雜、深”的特點?！皬V”是指物業管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據市長熱線辦統計，物業管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業管理與環境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I管理表面看是行業問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業管理問題及產生原因，主要體現在社會主體、政府治理、市場調節等方面。
（一）社會主體角色錯位。物業管理涉及業主、業委會、物業服務企業、開發商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業主利益，大打“甩手牌”。在開發項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產開發，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現問題后，有的開發商與后期物業公司互相推諉，物業維修資金申請程序繁瑣、業主意見難以統一，使得質量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發商為盡快售出車位、回籠資金，違規將車庫出售給小區外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業主購買車位，造成小區停車難、停車貴。比如，頤景園等小區。有的開發商前期物業用較低物業費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業服務質量顯著下滑。部分物業服務企業，奉行盈利為中心的經營理念，而不是以服務業主為中心。在承接物業項目前，為了承接開發商物業項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業主爭利，收費不規范、占用公用區域、侵占共用營收、違規催繳物業費等。比如，家園小區等項目。部分業委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發商、物業形成利益同盟，損害業主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業費、停車費標準，等等。部分業主，主人翁意識不強，對公共決策、業主自治漠不關心。年，全市共成立業主大會和業委會328個，約占小區總數的23%。有的業主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業主特別是“三供一業”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業繳費意識，搭便車時有發生。
（二）行政監管缺位。國務院于年和年分別取消物業企業資質管理制度和從業人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發企業數量激增，增加了行業規模，但事中事后監管沒有跟上。究其原因，主要是：法規建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業管理發生了很多新變化。但《市物業管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業監督管理權主要集中在市級物業管理部門，區物業管理部門監管手段匱乏。住建、規劃、城管執法等部門聯合執法時，執法環節難以有效銜接，出現了“形聯實不聯”的現象?？己藱C制缺失，未對區物業管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調處機制不健全。當前，物業管理矛盾糾紛調處主要依靠市區物業管理部門，街道、社區缺乏必要的物業管理機構、人員和執法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區在每個街道辦事處配備了1名正式物業管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業服務行業發展關注度偏低，對物業服務企業扶持政策較少。
（三）市場調節失位。市場主體不成熟，優勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產權不明晰。小區業主共有部分權屬處于模糊狀態，不動產登記部門也難對共有部分進行全面產權登記。部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業主進行單方面商業化運作。誠信體系有待完善。行業信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環境，導致行業魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業行業整體服務質量。價格調節機制失靈。物業管理行業協會尚未監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，業主在協商物業服務費用時沒有參考依據。物業管理費低而停車費過高，導致物業服務陷入低質劣價惡性循環，嚴重損傷了業主的獲得感、滿足感和幸福感。
（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規修訂、監督考核、財政投入等工作力度，推動物業管理權力下放、監管重心下移，構建市、區、街道、社區四級物業監管責任體系。一是完善法規政策。結合實際，盡快制定適應我市發展新要求、內容更完善、操作性更強的物業管理條例，進一步對市區物業管理部門、職能部門、社區、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區車位出租、綠地保護、物業服務收費等共性問題作出詳盡規定，讓物業管理有法可依、有章可循。二是為區物業管理部門賦能。進一步梳理物業行業監管事項，逐步將物業服務企業信用信息管理、職業經理人管理、前期物業招投標管理、新建承接現場查驗管理、物業企業日常動態監管等市級監管事項下放到各區，增強基層物業管理監管能力。三是提升社區街道物業管理能力。充分發揮街道辦事處和社區在物業管理中的基礎作用，通過建立聯席會議制度、配備物業管理專干、設立物業服務管理工作站等方式，落實轄區內物業管理屬地責任，把物業管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協調聯動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執法事項的主管部門、業務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區、執法進小區”。五是加大監督考核力度。將小區建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區文明創建、小區環境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區、文明小區。將物業監管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區居委會工作目標考核范圍，進一步調動部門、街鎮、社區的工作積極性。六是加大物業管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區財政每年配套安排專項物業管理經費，納入年度財政預算并建立常態增長機制，用于行業產業發展、老舊小區提質改造、社區（村）物業監管、物業服務企業獎勵、業委會培訓、智慧物業建設和物業管理行業誠信建設等工作。
（二）創新方式，構建誠信規范、公平高效的市場監管體系。既要堅持用優勝劣汰的市場機制促進行業健康發展，又要通過建設信用評價、信息公開、產權明晰、價格調節等機制，更好發揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業信用體系建設規劃，研究制定信用法規、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯合獎懲等配套制度，推動物業服務行業信用體系建設。加大企業失信懲戒力度，將評定結果與物業項目評優和招投標等結合使用，促使物業服務企業重視信用、善用信用、誠信經營，實現公平競爭、優勝劣汰。二是建設統一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監管等功能。三是嚴格執行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業承接現場查驗制度，依法處罰未經現場查驗擅自交付的行為。對已經存在建設問題的老舊小區，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調節機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調整物業服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業主的事業主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業主自治、物業管理法律法規的宣傳力度，增強廣大業主公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。加強業委會建設，由街道（鄉鎮）、社區（村）依法依規組織好業主大會的產生，全面推進住宅小區業委會成立、改選、換屆工作，優先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業委會成員。規范業委會行為，積極開展業委會組建和運行方面業務培訓，提高業委會成員的思想素質和專業水平。加強業委會監督，各小區應當成立業主監督委員會，加強財務監管和審計，每季度公示經費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業主監督質詢。二是明晰共有物業產權，讓業主權益得到保障。進一步明確共有物業的范圍、管理方式，全面實施產權登記。共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費，從源頭上減少物業糾紛。比如，以車位車庫產權界定為例，計入業主公攤面積的車位車庫產權應屬全體業主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規對車位車庫的產權界定，制定確權的主體、依據及程序，確定車位、車庫最終產權歸屬規則。三是暢通應急維修渠道，讓業主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區（村）、業委會及物業服務企業共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調處機制，讓業主糾紛依法化解。建立高效的物業管理投訴受理和快速處理調解制度，注重依法解決物業糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業管理巡回法庭、建立人民調解委員會等方式，促進業主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解銜接互動。
7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議?，F將調研情況報告如下：
一、基本情況。
1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。
2、培育規范物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規范物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示范住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示范住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立并備案在冊22家。
二、存在問題。
1、少數物業企業管理不規范。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。
3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業人才更為緊缺。
4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨著業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。
6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。
三、意見和建議。
1、進一步加快物業發展。培養一批骨干企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。
3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規范活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。
4、規范物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
為促進我區物業服務企業發展、提高群眾幸福指數、加快推進綠色現代平安幸福新x建設。x月x日，區政協社會事務委員會組織部分委員對我區物業管理情況進行調研。調研組先后深入x等居民小區實地考察，聽取x情況介紹，認真調研了我區物業發展現狀、面臨的困難，對提高物業服務水平、促進物業產業發展提出了意見建議?，F將調研情況報告如下。
一、現狀與特點。全區共有社區x個（單位型x個、版塊型x個），物業企業x家，區內注冊x家（二級資質x家、三級資質x家、暫定x家），實施專業化物業管理小區x個，物業管理覆蓋率達到x％以上成立主委員會小區x個，建成示范小區x個（國家級x個、省級x個、市級x個、區級x個）。近年來我區不斷創新管理模式，提高服務質量，連續三年被市上評為物業管理工作先進單位。
一是建章立制，規范管理程序。成立了x區住房保障物業管理服務中心，鎮街成立物業辦和物業糾紛調解工作站，先后選調x名專職物業社區工作者、全區各類專兼職物業管理人員近佰人。建立了小區物業檔案，實行分類管理；將x個老舊小區納入維修整治，爭取援建資金x萬元。先后制定《》等一系列制度和辦法，將物業管理工作納入目標責任考核，為全區物業日常管理有章可循、依法管理提供依據。
二是成立協會，引領行業發展。借鑒外地經驗，成立x區物業管理協會，開展“手拉手，共創文明城市”活動。選出x家優秀物業服務企業，對其他x家物業服務企業進行指導幫扶，在物業企業間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發揮物業協會匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮優秀物業管理項目示范效應，促進行業健康有序發展。
三是宣傳培訓，提升服務能力。采用業務知識集中培訓、矛盾糾紛現場調處、印發資料等多種形式宣傳物業管理政策法規，先后邀請市住建局領導和優秀企業管理人員進行專題知識講座；組織轄區物業企業、管理人員、業委會主任x多人，分兩次邀請省、市物業管理專家傳授物業矛盾糾紛調處經驗、分享管理工作亮點；連續兩年采用以獎代補形式對鎮街物業管理工作獎勵x萬元；按照創文工作要求，在全區物業小區開展“崗位學雷鋒”活動，積極開展社區幫困便民服務、扶老助殘等志愿活動，充分利用物業小區公示欄、電子顯示屏、報刊亭進行創文宣傳；先后調處蘭寶小區、豪城天下c區、團結苑b區等物業上訪x余次，處理物業投訴x多起。
二、問題與原因。一是管理責任界定不清。物業管理是一項綜合系統的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業主把應由公安承擔的治安職能、社區承擔的矛盾糾紛調解職能、水、電、暖等企業承擔的經營職能、開發商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業管理應該承擔的責任，從而造成業主與物管企業間的矛盾糾紛。
二是開發商遺留問題較多。個別開發商抓住居民日益重視居住環境、服務質量的消費心理，把物業管理作為樓盤新賣點大肆炒作，如免收三年物業管理費、贈送頂層花園、x小時熱水供應等。業主接房后，開發商的一些承諾不能兌現；《物業承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發商故意拖過保修期，綠化供暖配套設施不完善，管網圖紙資料缺失等問題，遺留給業主和物業，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區管理沒有相關政策，設施老化、設備損壞嚴重、無物業管理用房、無維修資金、物業企業不愿管、業主不愿交費買服務等問題凸顯。
三是物業服務企業運作不規范。個別物業企業未擺正與開發商、業主之間的關系，管理與服務概念不清，角色定位不準；有的物業企業服務意識淡薄，重收費、輕服務；有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質量和服務態度很難使業主滿意；有的物業服務企業巧立名目，多收費少服務，質價不符，從業人員整體素質偏低，大多來自轉崗、再就業人員及農村剩余勞動力，普遍缺乏物業管理知識和周全服務意識、職業道德和專業技能均難以適應工作要求。
四是業主委員會建制滯后。部分業主自治意識不強，依賴單位和社區管理的思想嚴重，不愿參與物業管理。全區實施物業管理的居民小區中，只有x個成立了業主委員會，占物業管理小區的x％。有的既沒與物業企業簽定服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；有的缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運 當前隱藏內容免費查看行情況看，不少業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業主與物業間出現矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
三、對策與建議：一明晰職責，建立有效的調處機制。一要加強對開發商、監理方、驗收方的監管，確保工程按規劃保質保量交付使用，不出現各種隱患。二是x市要盡快出臺物業管理方面的規范性文件，明確物業服務企業，業主、業主委員會、社區、政府管理部門之間的責任。三是完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，促進其提高服務水平。四是區政府要逐年加大物業管理機構的經費投入，住建局加強物業協管員的專人專用，協管員要包抓社區和片區，并加大協調物業管理工作力度。
二嚴把監管驗收關，解決遺留問題。認真落實《物業承接查驗辦法》，嚴格按照規定對建筑質量進行檢查驗收。承接查驗，不但應注意檢查物業質量，還應該認真清點各種配套設施設備、公共物品、圖紙資料，并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。對查驗中發現的問題，建設施工單位應及時整改，一時無法返修的項目應確定維修期限。集中整治解決一批開發商遺留問題，對群眾反映強烈的開發商遺留問題進行排查，逐個研究解決方案，依法快速解決；對于沒有實施物業管理的老舊小區，采取物業管理與社區管理相結合，以社區服務為主體的事業型基本物業管理，以鎮街成立的專業服務中心，政府適當補貼，根據小區實際情況分類型、分階段、分步實施；在物業收費方面，實施基礎型物業服務與選擇型物業服務相結合，引導居民按承受能力選擇物業管理服務方式。
三示范引領，培育物業服務市場。一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態考核。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
四多方參與，推進業主委員會建設。制定出臺業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作，發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制。
為促進我區物業服務企業發展、提高群眾幸福指數、加快推進綠色現代平安幸福新金臺建設。10月17日，區政協社會事務委員會組織部分委員對我區物業管理情況進行調研。調研組先后深入西關街道辦事處、陽光百翠園、軒苑等居民小區實地考察，聽取區住建局和西關、東風路街道辦事處情況介紹，認真調研了我區物業發展現狀、面臨的困難，對提高物業服務水平、促進物業產業發展提出了意見建議?，F將調研情況報告如下。
一、現狀與特點。
全區共有社區51個（單位型17個、版塊型34個），物業企業92家，區內注冊60家（二級資質3家、三級資質52家、暫定5家），實施專業化物業管理小區173個，物業管理覆蓋率達到70%以上成立主委員會小區72個，建成示范小區26個（國家級1個、省級2個、市級8個、區級15個）。近年來我區不斷創新管理模式，提高服務質量，連續三年被市上評為物業管理工作先進單位。
將60個老舊小區納入維修整治，爭取援建資金1500萬元。先后制定《物業企業選聘流程》、《業主委員會選舉流程》、《物業糾紛調解工作流程》、《物業企業備案制度》、《業主委員會備案制度》、《物業管理示范小區考評辦法》、《物業管理監督考核實施辦法》、《優秀物業管理企業評比辦法》等一系列制度和辦法，將物業管理工作納入目標責任考核，為全區物業日常管理有章可循、依法管理提供依據。
二是宣傳培訓，提升服務能力。采用業務知識集中培訓、
人，分兩次邀請省、市物業管理專家傳授物業矛盾糾紛調處經驗、分享管理工作亮點；
連續兩年采用以獎代補形式對鎮街物業管理工作獎勵10萬元；
先后調處蘭寶小區、豪城天下c區、團結苑b區等物業上訪30余次，處理物業投訴300多起。
三是成立協會，引領行業發展。借鑒外地經驗，成立金臺區物業管理協會，開展“手拉手，共創文明城市”活動。選出12家優秀物業服務企業，對其他58家物業服務企業進行指導幫扶，在物業企業間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發揮物業協會匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮優秀物業管理項目示范效應，促進行業健康有序發展。
二、問題與原因。
一是管理責任界定不清。物業管理是一項綜合系統的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業主把應由公安承擔的治安職能、社區承擔的矛盾糾紛調解職能、水、電、暖等企業承擔的經營職能、開發商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業管理應該承擔的責任，從而造成業主與物管企業間的矛盾糾紛。
有的物業企業服務意識淡薄，重收費、輕服務；
有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質量和服務態度很難使業主滿意；
有的物業服務企業巧立名目，多收費少服務，質價不符，從業人員整體素質偏低，大多來自轉崗、再就業人員及農村剩余勞動力，普遍缺乏物業管理知識和周全服務意識、職業道德和專業技能均難以適應工作要求。
《物業承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發商故意拖過保修期，綠化供暖配套設施不完善，管網圖紙資料缺失等問題，遺留給業主和物業，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區管理沒有相關政策，設施老化、設備損壞嚴重、無物業管理用房、無維修資金、物業企業不愿管、業主不愿交費買服務等問題凸顯。
有的缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運行情況看，不少業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業主與物業間出現矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
部分業主素質有待提高。90%小區都存在著拖欠交物業管理費的現象，個別業主還惡意欠費，既不交物業管理費，又將垃圾亂扔亂堆。
三、對策與建議：
物業管理雖然起步晚、發展時間短，但與百姓生活息息相關，是社會和諧穩定、老百姓幸福安康的體現。
一明晰職責，建立有效的調處機制。一要加強對開發商、監理方、驗收方的監管，確保工程按規劃保質保量交付使用，不出現各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺物業管理方面的規范性文件，明確物業服務企業，業主、業主委員會、社區、政府管理部門之間的責任。三是完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，促進其提高服務水平。四是區政府要逐年加大物業管理機構的經費投入，住建局加強物業協管員的專人專用，協管員要包抓社區和片區，并加大協調物業管理工作力度。
二示范引領，培育物業服務市場。一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態考核。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
在物業收費方面，實施基礎型物業服務與選擇型物業服務相結合，引導居民按承受能力選擇物業管理服務方式。
建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；
業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。
物業管理是城市管理的重要組成部分，是新經濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創建文明城市和衛生城市的重要考核依據，在改善居住環境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數等方面發揮著積極作用。根據“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業事務中心，組成聯合調研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區（圖1），組織市、區物業事務中心主要負責人、物業公司代表、業主代表召開3次座談，并形成調研報告。
一、主要成效。
近年來，我市以“規范物業管理，構建和諧社區”為目標，加大物業管理工作力度，取得了積極進展。
（一）行業規?？焖侔l展。隨著國家新型城鎮化試點建設不斷推進，全市城區面積、人口快速增長，物業管理市場從無到有、從不規范到逐步有序發展，物業服務行業規模逐漸壯大，物業數量、服務水平、從業人員、服務覆蓋面快速健康發展。截至目前，全市共有物業服務企業320多家，從業人員5萬多人，實施物業管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務效能日趨加強。近年來，物業管理行業推進公司化運作、品牌化管理，物業服務逐漸提升，物業品質不斷增強，物業管理發展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創建，樹立行業標桿。截至目前，全市共申報創建省級五星、四星物業項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉統籌·幸福**”創新社會治理系列行動，積極推進無物業管理小區業主自治，一批老舊小區舊貌換新顏。三是加強培訓規范，全面推行“三公開”制度，督促物業企業公開服務價格、標準和內容。在全市組織開展全方位、專業化的物業管理培訓，目前已培訓1000多名物業服務企業中層管理人員。
（三）行業監管力度加大。近年來，物業管理部門逐漸從事前監管向事中事后監管轉變，監管體系基本成型，監管框架逐漸完善，為物業行業健康發展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業管理工作、物業服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業管理有章可循。二是機構改革后，各區成立物業事務中心，統籌區域內物業工作，充實了人員力量。三是建立物業糾紛調處聯席會議制度，搭建業主、物業與各管理部門的良性互動平臺，今年物業管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區物業服務收費實施意見，對20個項目進行物業收費價格核定，讓業主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業服務費僅收70%。
二、存在的主要問題及原因。
隨著城市的不斷發展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現“廣、雜、深”的特點?！皬V”是指物業管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據市長熱線辦統計，物業管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達1407件，投訴數量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業管理與環境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I管理表面看是行業問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業管理問題及產生原因，主要體現在社會主體、政府治理、市場調節等方面。
（一）社會主體角色錯位。物業管理涉及業主、業委會、物業服務企業、開發商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業主利益，大打“甩手牌”。在開發項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產開發，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現問題后，有的開發商與后期物業公司互相推諉，物業維修資金申請程序繁瑣、業主意見難以統一，使得質量問題無法及時解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發商為盡快售出車位、回籠資金，違規將車庫出售給小區外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業主購買車位，造成小區停車難、停車貴。比如，頤景園等小區。有的開發商前期物業用較低物業費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業服務質量顯著下滑。部分物業服務企業，奉行盈利為中心的經營理念，而不是以服務業主為中心。在承接物業項目前，為了承接開發商物業項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業主爭利，收費不規范、占用公用區域、侵占共用營收、違規催繳物業費等。比如，家園小區等項目。部分業委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發商、物業形成利益同盟，損害業主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業費、停車費標準，等等。部分業主，主人翁意識不強，對公共決策、業主自治漠不關心。**年，全市共成立業主大會和業委會328個，約占小區總數的23%。有的業主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業主特別是“三供一業”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業繳費意識，搭便車時有發生。
（二）行政監管缺位。國務院于**年和**年分別取消物業企業資質管理制度和從業人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發企業數量激增，增加了行業規模，但事中事后監管沒有跟上。究其原因，主要是：法規建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業管理發生了很多新變化。但《**市物業管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I管理條例》于**年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業監督管理權主要集中在市級物業管理部門，區物業管理部門監管手段匱乏。住建、規劃、城管執法等部門聯合執法時，執法環節難以有效銜接，出現了“形聯實不聯”的現象?？己藱C制缺失，未對區物業管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調處機制不健全。當前，物業管理矛盾糾紛調處主要依靠市區物業管理部門，街道、社區缺乏必要的物業管理機構、人員和執法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區在每個街道辦事處配備了1名正式物業管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業服務行業發展關注度偏低，對物業服務企業扶持政策較少。
（三）市場調節失位。市場主體不成熟，優勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產權不明晰。小區業主共有部分權屬處于模糊狀態，不動產登記部門也難對共有部分進行全面產權登記。部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業主進行單方面商業化運作。誠信體系有待完善。行業信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環境，導致行業魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業行業整體服務質量。價格調節機制失靈。物業管理行業協會尚未監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，業主在協商物業服務費用時沒有參考依據。物業管理費低而停車費過高，導致物業服務陷入低質劣價惡性循環，嚴重損傷了業主的獲得感、滿足感和幸福感。
三、對策建議。
（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規修訂、監督考核、財政投入等工作力度，推動物業管理權力下放、監管重心下移，構建市、區、街道、社區四級物業監管責任體系。一是完善法規政策。結合**實際，盡快制定適應我市發展新要求、內容更完善、操作性更強的物業管理條例，進一步對市區物業管理部門、職能部門、社區、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區車位出租、綠地保護、物業服務收費等共性問題作出詳盡規定，讓物業管理有法可依、有章可循。二是為區物業管理部門賦能。進一步梳理物業行業監管事項，逐步將物業服務企業信用信息管理、職業經理人管理、前期物業招投標管理、新建承接現場查驗管理、物業企業日常動態監管等市級監管事項下放到各區，增強基層物業管理監管能力。三是提升社區街道物業管理能力。充分發揮街道辦事處和社區在物業管理中的基礎作用，通過建立聯席會議制度、配備物業管理專干、設立物業服務管理工作站等方式，落實轄區內物業管理屬地責任，把物業管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協調聯動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執法事項的主管部門、業務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區、執法進小區”。五是加大監督考核力度。將小區建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區文明創建、小區環境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區、文明小區。將物業監管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區居委會工作目標考核范圍，進一步調動部門、街鎮、社區的工作積極性。六是加大物業管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區財政每年配套安排專項物業管理經費，納入年度財政預算并建立常態增長機制，用于行業產業發展、老舊小區提質改造、社區（村）物業監管、物業服務企業獎勵、業委會培訓、智慧物業建設和物業管理行業誠信建設等工作。
（二）創新方式，構建誠信規范、公平高效的市場監管體系。既要堅持用優勝劣汰的市場機制促進行業健康發展，又要通過建設信用評價、信息公開、產權明晰、價格調節等機制，更好發揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業信用體系建設規劃，研究制定信用法規、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯合獎懲等配套制度，推動物業服務行業信用體系建設。加大企業失信懲戒力度，將評定結果與物業項目評優和招投標等結合使用，促使物業服務企業重視信用、善用信用、誠信經營，實現公平競爭、優勝劣汰。二是建設統一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧**”建設，加強物業管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的方式，分步上線業主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監管等功能。三是嚴格執行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業承接現場查驗制度，依法處罰未經現場查驗擅自交付的行為。對已經存在建設問題的老舊小區，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調節機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調整物業服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業主的事業主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業主自治、物業管理法律法規的宣傳力度，增強廣大業主公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。加強業委會建設，由街道（鄉鎮）、社區（村）依法依規組織好業主大會的產生，全面推進住宅小區業委會成立、改選、換屆工作，優先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業委會成員。規范業委會行為，積極開展業委會組建和運行方面業務培訓，提高業委會成員的思想素質和專業水平。加強業委會監督，各小區應當成立業主監督委員會，加強財務監管和審計，每季度公示經費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業主監督質詢。二是明晰共有物業產權，讓業主權益得到保障。進一步明確共有物業的范圍、管理方式，全面實施產權登記。共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費，從源頭上減少物業糾紛。比如，以車位車庫產權界定為例，計入業主公攤面積的車位車庫產權應屬全體業主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規對車位車庫的產權界定，制定確權的主體、依據及程序，確定車位、車庫最終產權歸屬規則。三是暢通應急維修渠道，讓業主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區（村）、業委會及物業服務企業共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調處機制，讓業主糾紛依法化解。建立高效的物業管理投訴受理和快速處理調解制度，注重依法解決物業糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業管理巡回法庭、建立人民調解委員會等方式，促進業主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解銜接互動。
六月上旬，區政協組成調研組，就我區老舊小區改造提升和物業管理工作進行了專題調研，在了解基本情況，查找存在問題的基礎上提出了對策建議。
一、基本情況。
目前全區共有居民住宅小區483個，其中由物業服務企業管理的有128個，由單位自管或社區代管的有264個，由業主自管或無人管理的有91個。這些小區大部分建成于上世紀八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨樓獨院，由于當時規劃設計和建設標準低，普遍存在著小區的基礎和配套設施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區，也大都存在配套設施缺失和物業管理服務不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發，成為我區上訪率居高的一個重要方面原因。近年來，5個街道辦事處所轄區域都不同程度的出現過因住宅小區管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區問題的協調處理和物業管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項重要工作，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現實問題。
**年以來，各級已逐步認識到居民住宅小區和物業管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴重性，逐步推進老舊小區改造提升，進一步加強物業管理工作。去年我區完成了金陵新村等7個老舊小區的改造提升，今年區政府又安排對解放新村等8個老舊小區的改造提升，全區健全了區、街、社區三級物業管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業投訴調解工作站、物業維修服務站、物業服務中心）工作機構和一些管理制度。目前全區擁有鋼管廠國家級示范小區1個，省級物業管理優秀小區3個，市級優秀示范小區16個。橋南街道辦事處在物業管理工作方面先后探索制定出《街道物業管理工作實施意見》、《街道物業服務企業量化考核辦法》、《街道首屆業主大會工作流程》和《街道業主委員會換屆指導流程》等管理辦法，為全區加強物業管理探索了路子。
但隨著我市城市建設東擴南移戰略的實施，加之我區建區時間相對較早，主城區領先全市的優勢將逐漸退去，老城區的缺陷將逐步顯露，居民小區，特別是老舊小區管理方面的問題和矛盾將會不斷出現，物業服務和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對這個現狀，不斷加強老舊小區改造提升，健全完善物業管理長效機制。
二、存在的問題。
1、老舊小區存在問題多，管理難度大。老舊小區在我區住宅小區中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區的樓房大多是上世紀我國迎來改革開放第一輪建設高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術、設計等因素制約，加之當時沒有強制性建設規范。所以樓房本身的建設質量不高，集中供暖、供氣和小區的配套設施大多缺失。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區的鐵路南站30戶的棚戶區，現仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。
道路不平、路燈不明和環境臟亂差無人管理；
各類管線老化，供電供水損耗大，時常發生停水斷電；
業主習慣于單位無償提供的物業服務，“花錢買服務”的意識不強，物業管理收費難。如國道巷小區業主欠費嚴重，導致物業公司虧損撤離，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業管理等各種欠費。其它老舊小區業主拖欠各類費用，造成物業公司留不住，長期處于無物業狀態的問題普遍存在。
有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價；
有的不走程序，單方面提高物業收費標準，如綠城逸水苑小區，物業公司違反與業主簽訂的合同，擅自提高小區物業服務費和車位費，引起矛盾，形成上訪，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業公司更換頻繁，產生問題多。有的物業企業因經營虧損，擅自撤離，形成小區管理空檔，且不能及時移交相關資料和手續，甚至把收取居民的水電費卷款帶走，最終導致對簿公堂。有的因服務不到位被業主罷免后，懶著不走，和新進入小區的物業公司形成對峙，制造小區管理混亂。
3、開發建設遺留問題多，矛盾糾紛頻發。近年來隨著房地產產業的迅猛發展，我區開發出不少新的商品房居民小區。由于房地產開發企業追求經濟利益最大化，加之監管不力，導致部分房地產企業隨意變更規劃，占用公共預留區域，改變公共設施用圖，造成小區環境不達標、配套設施不完善、房屋及附屬設備質量差等問題普遍存在。有的開發企業拖欠水、電、氣、暖等公共設施費用，有的未及時履行房屋質量保修責任，有的不按合同約定期限辦理房產證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問題甩給前期物業管理，造成了物業服務企業、開發商、業主之間矛盾糾紛頻發，且難以解決，由此引發群體性上訪和過激行為發生。如金陵辦事處出現的物業糾紛矛盾中，近70%源于開發建設遺留問題。世紀花園、星河灣等小區因電梯維修、地下車庫歸屬、物業管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產開發企業遺留的深層次問題。
4、業主委員會建設亟待規范。一是業主大會和業主委員會成立難。大多數業主對業主大會和業主委員會的成立抱有無所謂的態度，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉，從而影響“兩會”的成立。二是業主委員會正常運行困難。業主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張，辦公經費緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現象時有發生，業主委員會的維權、監督和協調作用得不到發揮。三是業主委員會監管困難。業主委員會是一個自治性的群眾組織，機構松散，沒有上級主管部門，沒有明確具體的權力和責任以及與之相對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監督。有的業主委員會班子成員自律意識較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發揮。如橋南辦事處轄區世紀花園小區業委會內部矛盾問題，三番五次到政府部門上訪，經市、區、街道辦三級多次調解未果，最終矛盾雙方對簿公堂。
5、體制不順，力量不足，監管沒有形成合力。我區老舊小區產權涉及省、市、區以及機關企事業單位等眾多建設主體，有的一棟樓就歸屬幾個產權單位，自成體系，各自為政，割裂了小區管理權屬。環衛部門對居民小區的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺傾倒，導致小區長期存在亂堆亂放。綜合執法局把居民區亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區，不愿染指，形成綜合執法只負責沿街，不進小區的不成文規定。各級政府制定的《物業管理條例》，明確規定縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處負責本行政區域內的物業管理活動的監督管理工作，但現實管理中，對物業公司的最終審核、審批和資質認定等實質性行政管理權利都在市上。這種管理體制與現實需要脫節，造成了對物業企業管理監督的責任主體缺位。另外，雖然區、街、社區都成立了物業管理組織機構，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺，但工作人員都是身兼數職，缺乏專業從業人員，難以應對日益增加的物業矛盾糾紛，監管力量顯明不足?，F行管理體制形成了市區兩級管理的責權不對等，不配套，使物業監管沒有形成合力。
三、意見和建議。
1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區管理難問題。
堅定不移推進老舊小區改造提升。去年我區對金陵新村等7個老舊小區通過實施集中供熱、供氣，配建社區和物業管理辦公用房，新建居民區飲食和蔬菜市場，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區道路和安裝監控攝像裝置等不同項目的改造提升和部分引進正規物業管理后，使小區面貌發生了翻天覆地的變化，基礎設施和居民生活質量得到了極大改善，現在小區道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續加強老舊小區改造，繼續采取政府牽頭主導，發動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運用市場手段和各項優惠政策相結合的工作方針，按照居民自籌，企業或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數量的老舊小區進行改造。
老舊小區改造后，具備一定基礎條件的要及時引入正規物業管理。對老舊小區的物業管理也應實行優惠政策，通過財政補助，政府以獎代補、稅收返還等優惠措施，調動物業企業接管老舊小區的積極性。
同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導居民盡快由福利性生活思維方式向市場經濟條件下花錢買服務的生活思維方式轉變，樹立起物業管理是居民自己應盡的義務的觀念和自覺交納物業管理費的思想意識。逐步實現自我管理，自我服務。
除此之外，還要逐步推進人民調解、法院受理、綜合執法等依法治理進社區進小區活動，建立起老舊小區管理的長效機制。
2、加大對物業公司的監管力度，不斷提升物業企業管理服務水平。
區住建局會同區物價局盡可能細的針對每個企業和小區制定出政府主管部門審批的指導性收費和服務標準，各街道辦事處也要根據各自實際，制定各項管理制度和考核辦法，使全區物業管理工作有章可循，有則可守。二是要加強對物業服務企業的考核考評和日常監管。要進一步落實與物業企業簽訂《目標責任書》，實行量化考核打分，業主評議等管理制度，通過考核考評，獎優罰劣。對存在問題多、服務水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業采取全區通報，建議相關部門吊銷營業執照、降低企業資質、限制在我區承接服務項目等管理措施。在考核的基礎上要加強日常監管，通過召開工作例會和以會代訓等方式，幫助物業企業端正自身定位，樹立誠信經營和人性化管理，品牌化服務的理念。把社區和街道辦事處年審蓋章作為必經程序，特別對跨區域經營，總部不在我區的物業企業的年審要通過市住建局及時反饋我區年審意見，建立聯合監管機制?？蓵瑢徲嫴块T對物業企業執行收費等情況進行年度審計，要完善物業管理企業信用檔案系統建設，可嘗試對物業企業收取一定數量的押金和保證金的方式進行監管。三是加強物業企業自身建設。物業企業要認真貫徹各級《物業管理條例》，做到遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務。要加強企業文化建設和從業人員教育培訓，提高思想和業務素質，做到精心管理，優質服務，誠信經營。要不斷拓寬服務渠道，增加服務項目，推動服務向縱深發展，以此帶動多元化經營，產業化發展。要通過市場機制，實施物業企業間兼并重組，擴大企業規模，提高經濟效益，使企業發展步入良性軌道，以此推動服務水平上臺階。
3、探索創新，突破小區開發建設遺留問題瓶頸。
近年來居民小區開發商遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業主與物業企業之間拖欠各種費用和服務管理質量跟不上等連鎖反應，形成了制約小區物業管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴重性和復雜性，不斷探索創新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區不斷出現的建設質量、房屋保修、房產證辦理和附屬配套設施方面不執行規劃，不兌現合同，損壞群眾利益和給后期物業管理帶來很多困難的問題，建議市上相關職能部門有針對性的加強監管。二是區政府要加強同市規劃局、住建局等部門聯系，建立起與市規劃執法、建設質量、綜合執法等單位的聯席會議制度，重點就我區范圍內新建住宅小區物業管理和社區服務配套用房、小區預留空間和附屬配套設施以及房屋建設質量等問題，定期召開聯席會議，建立聯合監管制度。協調建立建設企業給街道辦事處移交新建小區制度，實現新建小區與社區和物業管理的對接，推進社會管理創新。三是在新建小區探索建立社區先期代理業主委員會行施物業管理職責的辦法，推進小區物業管理依法實施，打破開發商指定企業包攬小區物業管理的違規常態。提前介入，打好基礎，選好首期物業管理公司，共同維護業主合法權益，確保以后物業管理順利開展。
4、規范業主委員會的履職行為。
對產權關系復雜，不具備條件的小區，可成立小區管理委員會。通過業主委員會和管理委員會將業主訴求反映給各職能部門，協調溝通解決問題，降低上訪率。二是加強對業委會選舉產生的指導，確保業主委員會的產生符合相關法律規定，符合實際條件，符合有關程序。三是通過培訓引導業主委員會委員正確履職。加強業主委員會主要成員法律法規和物業知識的培訓，使其能合理反映業主訴求、需求，引導業主遵守規約，協助物業服務企業履行合同，協調物業矛盾糾紛。四是進一步加強監管，規范業主委員會的行為。建立監督機制，制定行為規范，通過一系列健全有效的制度，引導業主委員會自覺規范自己的行為，自覺接受全體業主的監督，對其活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，確保業主委員會正常有序運行，發揮橋梁和紐帶的作用。
5、加強領導，充實力量，形成監管合力。
環衛部門對小區的廢舊家具和裝修垃圾，應制定出有利于小區環境管理的清收辦法。建議市上進一步下放物業管理權限，充分體現縣（區）一級政府在物業管理工作中的領導和管理職能。進一步理順物業管理工作體制。三是落實人員和經費保障。要為區、街兩級充實物業管理領導力量和工作人員，為一線管理機構招聘部分專業人員，為街道和社區招聘物業管理協管員。區上要落實街道辦、社區在物業管理中的工作經費和公共物業服務項目經費補助政策，充分發揮基層“兩站一中心”的管理和服務作用，也可采取以獎代補等形式，予以經費保障。
近年來，隨著房地產業的快速發展，城市化進程不斷推進，物業管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環境，而且有利于社會安定與穩定。5-7月，區政協社法委組織部分委員開展物業管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區，召開業委會和物業公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策?，F將情況報告如下：
一、基本情況。
**區現有住宅小區162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區的物業管理工作，部分小區由業主委員會自我管理，有些小區由業主自行聘請無任何資質的“黑物業”管理。由于我區物業管理起步晚，行業監管不規范，一些沒有經過任何業務培訓，沒有管理資質的物業管理企業的從業，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
二、存在問題。
（一）物業公司管理不規范。
1、物業公司自身管理水平較低。
我區現有的物業公司服務項目單一，服務面狹窄，業主滿意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業公司認識不到位，認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業人員流動性大，致使物業服務工作不到位。
目前我區物業主管部門的物業監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業主委員會法律意識普遍不強，業主委員會與物業管理企業聯合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業主與物業管理企業矛盾有增無減。
1、業主對物業服務收費缺乏知情權。
由于各物業公司管理費定價標準不一，一些物業公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定及時公布，侵犯了業主的知情權和監督權。
2、業主消費觀念未轉變。
隨著房地產業的快速發展，部分業主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業管理缺乏理解與支持，產生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優服務，一味強調權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數小區有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業公司運轉困難，服務不到位。
（三）住宅區消防安全管理存在嚴重隱患。
1、物業公司消防管理履職不到位。
部分物業公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業管理人員中缺乏具有消防知識的從業人員。
2、消防系統移交不到位。
我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業公司接手時消防系統已處于損壞或癱瘓狀態等，導致開發商與物業公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業公司對小區內消防設施不清楚、不會用、不管理現象較為普遍。
3、小區居民消防安全意識淡薄。
由于業主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬達華城小區調研時就發現，整個小區消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見很大。
三、幾點建議。
（一）提高服務質量，以服務促進收費。
1、加強物業公司自身建設。
物業監管部門要加強監督，推進物業公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業公司要加強對員工素質的培養，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
2、及時完善現有的物業管理機制。
進一步理順物業監管的三級管理機制，明確業主委員會、社區、街道辦事處、物業監管部門的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業公司進行檢查、考評，發現問題督促整改，將企業信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業應影響該企業物業管理資質。
（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。
1、加強消防基礎設施建設。
物業公司要及時與開發商辦理好產權交接，在與開發商辦理產權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要及時督促整改。物業企業違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要及時進行清查、整頓，還業主一個舒適、安全的生活環境。
2、簡化專項維修基金審批程序。
因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區的維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業公司或業主委員會要及時申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
3、強化責任主體。
強化屬地管理職責，物業公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理建立完善、可行的應急救援預案。
（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業自律水平。
1、制定行業標準。
住建部門和物業行業協會要抓緊制定一套切合**區實際的物業行業服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業主清晰了解物業收費與服務內容對等，樹立正確的消費觀念。物業公司要按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，設立物業公司服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等項目，讓廣大業主“明白消費”。
2、完善監管機制。
住建局作為物業管理行政主管部門，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質監等相關職能部門以及街道、社區的聯動，及時共享管轄區域內物業公司的信息，施行失信聯合懲戒制度，認真抓好物業公司綜合信用評級工作，加強對行業管理人員政策法規、業務知識等崗位技能培訓，創新管理手段，提高監管能力。有關鄉鎮(街道)要加快組建小區業主委員會，定期召開物業管理聯席會議，及時掌握物業管理中的出現的弊端及業主反映強烈的問題，督促物業公司落實整改，并把小區業委會組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進行社會治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。
自**年以來，**區投入巨資大規模進行城市綜合整治，城市形象發生“蝶變”，城市品位和人居環境質量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發展變化。但是，如何在創新社會管理中加快構建新型物業管理服務體系，形成長效機制，進一步鞏固發展**區城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調動居民群眾參與自主式管理的積極性，是當前和今后一個時期面臨的緊迫課題。
一、**區物業管理和推行社區居民物業自治的現狀。
**區的物業管理行業自1994年開始起步，18年來在房地產行業的帶動下，經歷了起步、平穩發展階段，現在已進入了提檔升級、加快發展的新時期。目前，在**區注冊并取得物業管理資質的企業201家（其中，一級資質企業11家，二級資質企業33家，三級含“三暫”資質企業157家），從業人員已超過6萬人。物業管理服務的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區、普通住宅小區、居民老舊住宅區六個方面，由居住物業和商務物業兩個大類構成。全區房屋權屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業管理的2704.65平方米，實施物業管理的項目約520個，物業覆蓋面為90%，新建的住宅區物業覆蓋面達100%。
近幾年來，隨著城市拆遷建設步伐的加快，特別是經過大規模城市綜合整治，**區的城市面貌、居民小區環境日趨美化靚化。為了切實搞好物業管理，為人民群眾提供良好的生產生活環境，提升城市形象，區政府及有關部門、街道和社區落實物業管理條例和相關政策，對于商務物業這一塊，主要是注意發揮區物業服務行業協會的作用，運用市場化手段規范其運作。而對于在計劃經濟時代及八九十年代修建的老舊住宅區，重點是在摸清底數的基礎上，從**年開始，一方面投入巨資進行綜合整治，一方面試點初步形成了居民自治、社區自治、引進專業物業服務企業三種物管模式。部分街道、社區居委會試點推行社區服務自治，通過成立社區物業管理專委會（如大溪溝街道）、推進老舊小區自主式物管、改造“一戶一表”和老舊電梯等，夯實社區自治基礎，為居民提供便民利民服務。截止**年底，全區共有32個老舊住宅區開展了物業管理，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶，物業管理工作正在不斷擴面提升。
盡管**區在物業管理方面做了一些工作，去年10月區政府又出臺了全面加強物業管理工作意見和推進老舊住宅區物業管理全覆蓋工作實施意見，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題。
相對于深圳1981年、上海1985年第一家專業物管公司成立，**區物管工作1994年才開始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準入制度和約束機制，起點較低，物業管理服務的范圍比較單一，規范化、專業化水平不高，商務樓宇物管標準率較低，員工素質普遍不高，服務的質量和水平難以滿足多功能、全方位、高層次服務需求。**區開始于1992年大規模城市開發，規劃建設檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規劃建設的檔次低，項目不同程度地存在規劃設計不合理、建筑質量差、設施設備不齊全、綠化環境差等缺陷，難以引進有品質甚至高端品牌物管企業。全區目前具有一級資質的物管企業也僅11家，多數為三級（含“三暫”）資質，發展極不平衡。全區還有不少老舊小區，由于基礎設施差、沒有物業專項維修資金、缺乏統一規范的管理標準，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進專業物管難度較大，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發展**區城市管理尤其是社區綜合整治成果。
（二）物業糾紛多、涉及面廣，化解難度增大。
二是單體樓項目隱患嚴重；
三是低價導致低質服務趨勢明顯；
四是糾紛案涉及的法律關系較復雜；
五是糾紛涉及多重利益關系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業委會運行不規范、業主對權利義務認識不對稱、業主主張權利不理性、部分業主故意拖欠物管費的原因，也有物管企業定位不準、服務水平和質量不高、管理手段落后和開發商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業管理條例操作性不夠強、政府缺乏強有力的監管的原因。
（三）物業管理體制和制度設計不夠順暢、不夠完善，制度保障有限。
部門層面僅在區房管局設置了物業科，由于人少工作量大，物業科無力承擔物業管理糾紛的監控、分析、協調、處置工作，無力指導、助推老舊居民區的自主式物管工作。街道沒有設置類似成都錦江區那樣的物業管理科和物業糾紛調處分中心，多數街道也僅配備了1名兼職分管物業的工作人員。街道和社區缺乏相應的物業管理法定職責權限，導致物業糾紛協調解決的責任不明、協調工作不及時，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業管理條例》不夠完善、操作性不夠強的問題。各物管主體之間的權利義務關系不夠清楚，法律責任和職責權限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責缺乏具體細致條文規定?！稐l例》賦予街道的權限是“備案”，是指導、監督、調解和協調，在最終行政裁決權上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業管理涉及到規劃、建設、市政等多個職能部門，有的矛盾交織在一起，缺乏一個強力部門來有效協調各方，造成多頭管理，問題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時長、效率低，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決。另外，對于物業管理權的交接、驗收程序，《條例》的規定很簡略，新的物管企業如何進場接管、小區資料如何移交、舊物管企業如何退出、主管部門如何監管驗收、居委會與物業公司關系如何處理等，缺乏具體明確的實施細則。物業服務標準和收費標準，也沒有公認的市場指導價格和標準等，物業收費十幾年一貫制未作調整，物管陷入了收費低或收不起費，服務質量下降，業主認為服務不佳不交費，物業公司服務質量更低的惡性循環。
（四）居民參與自治物業積極性不高、自治不夠理性，居委會自治功能弱化。
隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業公司的收入及征收特點。
（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：
物業管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。
1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題物業服務質量問題業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。
2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率入住率物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%———80%之間。部分物業公司存在微利經營艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業管理行業企業在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業戶在繳納物業費或租金時，未能索取發票，部分物業公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業公司在取得物業管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業管理規模不相符。少數物業公司以住戶裝修保證金抵業主應繳的物業管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業管理費等方式，相應減少了公司應收物業管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業公司在收取單位物業管理費時，未按規定開具發票，而是以工資日常發生的費用等方式，向對方取得該部分物業管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數物業公司對于房地產公司物業管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規范。
1、納稅義務發生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業稅當期計稅依據不準確。
就一次性收取的物業管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發生時間”的規定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發生在20xx年的上述業務可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業公司應在收到款項時一次性申報營業稅，而不需考慮所屬期。部分物業公司在收取物業費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規范。
國稅發[]217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業稅?！辈糠治飿I管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。隨著社會的發展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業所得稅問題的政策因素。
《企業所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規定，企業提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規定，筆者認為，企業的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發票使用不規范。
部分物業公司在收取個人業主物業管理費時使用自制收據收取物業管理費，而在收取單位物業費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發票，從而造成未按規定向業主開具發票。一方面是業主索取稅務發票的意識不強，按入伙時簽訂的物業管理合同或租賃合同的約定付了物業管理費或租金后，索取稅務發票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業公司開具發票的意識不夠，收取款項時未向業主開具稅務發票，或出于某種目的，向個人業主收取款項不開具稅務發票。部分物業公司申報營業稅等稅款后，未領購相對應的發票，造成應開具而未開具發票可以領購又未領購發票的現象。
（四）賬務不健全或不建賬。
部分規模較小的物業公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。
采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業公司管理情況時，可能調查到物業公司管理了多少幢多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入伙業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業面積入住率征收率物業收費標準與實際收費標準的差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施。
（一）宣傳與輔導。
一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強涉稅輔導，向企業財會人員宣傳行業最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業主宣傳，提高業主索取發票意識，把索取發票當作一種常態，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規范使用發票，強化“以票控稅”。
1.物業公司使用稅控機向業主開具機打發票，但大部份物業費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業費率較高的單位，并且允許該部分企業領用定額發票，方便物業公司因業主未自行繳納而需上門收取物業費。
2.領取定額發票，但業務量較大的企業領用發票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業。
3.領用裁剪式發票或允許企業自行印制專業發票，稅務機關加強控管。
4.建立發票違規舉報制度，打擊發票違章行為，規范發票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。
建立物業管理明細臺賬，企業每半年報送一次納入物業管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態，如發現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業物業管理項目，各小區物業面積，入住情況門面出租情況，物業費收費標準其他經營項目等情況，與企業自報資料進行比對，分析畢業論文異常，加強巡管。
（四）規范納稅申報及賬務管理。
規范企業的納稅申報，企業應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發生時間，及時準確申報納稅。引導企業規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規模較小的企業，根據物業面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業相關情況進行比對，及時評估，糾正企業不規范行為。
（五）部門協作。
與房管工商公安房地產開發公司加強協作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業公司登記及進入小區情況物業收費標準情況門面出租情況業主入住情況，及時跟進管理。
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況。
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二、社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三、觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(建筑公寓)移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四、老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心(宏天物業)管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
六、中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。
二、物業管理工作開展過程中存在的難點。
1、社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道、電、路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5、物業管理企業動作欠規范?，F有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。
6、前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。
7、業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
8、媒體關注程度不夠。
三、對我鎮開展物業管理工作的幾點建議。
1、嚴格執行物業管理的法律、法規及規章，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。
2、物業管理企業要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。
3、社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。
四、下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。
二是建立健全新的物業管理模式和管理機制;。
三是加強業主大會組建的指導監督工作;。
四是進一步規范前期物業管理招投標工作;。
五是建立“質價相符”的服務收費機制;。
六是大力提高物業管理從業人員素質;。
七是理順好物業管理與社區建設的關系。
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況。
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1、社區：
社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
2、社區：
社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
3、觀山社區：
試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
4、老西門社區：
老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
5、渫陽社區：
試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。
試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：
據調查，南關嶺街道共有各類物業建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，占總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，占居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，占實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300余人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占50%;未收取物業費的小區占75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規范化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。
近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其余是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的'“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。
2、成立物業管理行業協會并積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規范企業經營行為;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新臺階。
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰自我加壓探索精選論文新課題的過程。
一目前我鎮物業管理試點工作開展情況。
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院電影庭院土產庭院醬園廠庭院商業新村橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
六中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。
二物業管理工作開展過程中存在的難點。
1社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道電路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5物業管理企業動作欠規范?，F有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。
6前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。
7業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
8媒體關注程度不夠。
三對我鎮開展物業管理工作的幾點建議。
1嚴格執行物業管理的法律法規及規章，使物業管理的管理服務經營收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。
2物業管理企業要按照“產權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。
3社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。
四下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；
三是加強業主大會組建的指導監督工作；
四是進一步規范前期物業管理招投標工作；
五是建立“質價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業管理從業人員素質；
七是理順好物業管理與社區建設的關系。
公安交通管理工作是一項繁重復雜的工作，每年要開展一些大型的活動。諸如，大練兵活動、五進宣傳、三基建設、三項教育等等。我們知道，各項活動的開展都有其背景和特殊性，需要我們認真對待，總體來看，各項活動的開展都是比較順利的。這些活動的開展，無疑推動了各項工作的開展。但是，我們要看到，在各項活動的開展過程中還存在一些漏洞，需要我們進一步解決，否則，會影響我們一些工作的正常開展。
眾所周知，公安交通管理工作在交通事業發展中起著非常重要的作用，同時，對社會的穩定和發展也發揮著極其重要的作用。因此，針對交通事業在社會發展過程中的每個階段，國家以及公安交通主管部門都要根據形勢的需要，開展一些大型活動。這些活動的開展著重引導大家推動把各項活動引向深入?；顒娱_展得如何，直接影響著公安交通管理工作的開展。因此，對交通事業的正常發展，和社會的穩定和諧都起著至關重要的作用。我們看到，無論是大練兵活動、五進宣傳活動、三項教育、三基建設等等重大活動的開展，對公安交通管理工作中的隊伍建設、基層基礎建設等起到了極大的推動作用，這是大家有目共睹的。
每項活動取得的成績是實實在在的，是全體民警共同努力的結果。但是，我們看到，在開展各項活動過程中還存在著這樣或者那樣的問題，需要我們采取積極有效的措施加以解決。根據筆者對各項活動開展的調研，發現具體存在以下幾點問題。
（一）對開展活動民警思想認識不足。每項活動的開展都有其背景，是公安交通管理工作的需要，是社會大形勢的反映，需要我們每一位交通民警能夠深刻理解和認識開展活動的重要性。但是，我們發現，對于活動的開展有一部分民警思想認識不足。一是從日常談話中就可以看出來對開展一些活動的思想認識不到位，主要表現在發牢騷。認為做好管理工作就可以了，開展活動是勞民傷財，是搞形式，走過場。這些錯誤的思想認識，直接導致活動開展受到影響。二是消極應付。在活動中都有很多要求，是對活動開的根本保證。但是，對于要求，一些民警不是積極按照要去做，而是消極應付。無論是開會，還是學習，不是很積極。有的民警在學習時連筆記本都不拿，這樣，在學習中能夠收到實際效果嗎？在做筆記和寫心得體會時很是隨便，抄別人的，或者隨意杜撰等等。這些行為的存在，對于各項活動的開展是非常不利的。
（二）重管理，輕活動。一些單位非常注重對管理工作的開展，對于一些活動的確重視不足。這些情有可原，因為重視管理并沒有錯，管理是完成一項工作的最主要的也是最直接的方式。但是，如果僅僅重視管理這一項，而忽視了其它方面的工作，那么，就可能給我們的管理帶來很大的，不可預見的困難和影響。這就和我們只顧埋頭拉車，不抬頭看路一樣，最終會出問題的。而在組織活動的開展上也是蜻蜓點水，敷衍了事。這樣長此以往，就會出現隊伍建設沒有生氣，沒有發展活力，工作僵化呆板。
（三）宣傳組織不夠。在一些單位，雖然對活動的開展按照上級的要求進行了組織，但是，缺乏主動性，生搬硬套，沒有按照當地公安交通管理工作實際情況進行部署和組織。造成了風聲大，雨點小，沒有起到真正的作用。同時，對于各項活動的宣傳還不到位，民警認識不夠，使活動的開展受到一定的制約。
（四）檢查督導不到位。一些單位雖然積極對活動的開展進行了認真地組織，但是，交警工作是一項繁雜的工作，單位部門多，學習活動時間不能夠統一。這樣，造成了對于活動的開展難以進行統一要求和監管。而各單位也注重本身的實際利益，沒有嚴格按照本單位統一要求開展活動。流于形式，走過場。長此以往，也造成了活動的開展不暢。
（五）各種活動似乎有些頻繁。一個單位每年要接到各種各樣的通知上百個，其中關于開展各種大小活動的就有幾十個。當然，開展各種活動是根據公安交通管理工作的形勢和當時的大局制定頒發的。我們不能有絲毫的抵觸心理。但是，一旦活動過于頻繁，甚至有的活動大同小異，那么，就會造成人們對開展各項活動的不理解，不積極，甚至不支持。
針對以上現狀，筆者認為，應該及時采取有效措施，把各項重要活動深入扎實地開展下去。
（一）加強領導，提高廣大民警的思想認識。一項活動的開展如何，主要是看廣大民警的思想認識到位不到位。如果民警的思想認識到位了，那么，這項活動就會開展的.順利。相反，如果思想認識不到位，那么，這項活動就會受到制約，甚至事倍功半。所以，要想解決這一問題，首先各單位要不斷加強領導，努力提高廣大民警的思想認識。這就要求各單位領導首先要自身重視起來，對各項活動的內涵和本質進行研究，吃透搞懂，然后在去開展對民警的動員。這樣在動員會上才能說出活動的真諦和內涵，使廣大民警充分認識到開展活動的重要性和必要性。其次，在各項活動中，領導干部要率先垂范，身先士卒。成為帶領廣大民警積極工作和開展各項活動的表率，領導干部的一言一行，直接影響著民警的作為。領導的行動有著無聲的號召力。
（二）開展活動要注重聯系實際工作。作為每一項活動，都是和公安交通管理工作實際相聯系的，只要明白這個道理，那么，我們就要認真對待開展的每一項活動。各地基層交管部門要結合當地實際情況，通過學習教育把活動的指導思想貫穿到實際工作中去。要做到邊開展活動邊到實際工作中去檢驗，防止和實際工作脫節，做到學用結合，達到事半功倍的效果。
（三）令行禁止，積極執行上級有關活動要求。一項活動的開展需要各級部門的響應和支持，對于上級指示和要求，要不打折扣的執行，形成步調一致，全局一盤棋，造成大的聲勢，在社會上形成一種大的氛圍，促進總體活動的開展。
（四）認真開展督導檢查。在活動開展過程中，各單位要把督導檢查工作開展好，及時對本單位的活動開展情況進行認真督導檢查，對存在的問題進行糾正，并做出指導性意見，同時對于活動開展好的單位要大力表揚，樹立先進典型，推動活動順利開展。
（四）活動要綜合開展。由于活動開展得似乎有些頻繁，基層部門忙于應付各種活動，在一定程度上影響了總體工作的開展。對此，筆者認為，應該把意義相近的活動綜合開展，減少活動頻率，提高活動實際效果。
總之，各種公安交通管理活動的開展，是上級公安交通主管部門縱觀全局，對下一步公安交通管理工作做出的重大決策，各地要深刻領會，嚴格落實，真正把各項活動認真開展好，推動公安交通管理工作不斷前進。
隨著城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手里越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的問題。當小區內住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。
在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由于物業平時與業主關系密切，有的物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。
而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一戶業主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業主行為最后往往影響到周邊業主的共同利益，造成其他業主的.不斷投訴，將物業置于眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業主違規行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業主的好評。
物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握著業主的基本信息，對整個小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。
城管與物業協作需要在平時就建立起一致思想，統一戰線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業主打好預防針。
新形勢下物業與城管打交道會越來越頻繁，有團結協作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優化物業城管協同管理格局。
隨著城市建設規模的不斷提高和擴大，物業管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內的物業管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發揮好政府引導作用，恰當地利用價格管理職能，促進物業管理的良性發展。
一、縣級物業管理公司的現狀。
縣級物業管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經濟適用住房，其物業管理由房管局下設的物業管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產開發商成立物業公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業管理方一般都有直接的隸屬關系，在經營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。
從整體的物業管理公司經營情況看，物業管理公司主要負責母公司--房地產開發商所建設的樓盤管理，主要收費有物業管理費、小區停車場收費以及各類代收費用。物業管理收費依據《河北省物業服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業用樓實行市場調節價。根據這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，在召開制定物業管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業管理三級收費方案，并得以執行。但隨著城市建設、物業管理水平、城市居民生活水平、經濟發展水平等因素的不斷提高，原有的物業收費標準確已不能適應形勢的發展，不少物業管理企業認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調高收費；與此相對應的是消費者對物業管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質疑和不滿，反映和意見頗多。
二、目前物業管理中存在的問題。
（一）借前期物業管理合同的簽訂，提高物業管理收費。在房地產開發商交房的同時，一般要簽訂《前期物業管理合同》，主要是明確物業管理收費，為以后的正式物業管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產開發商借此機會，一路調高了物業收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。
（二）物業管理公司在運轉一段時間后擅自調高價格。不少住宅小區的物業管理公司聲稱入不敷出，經營處在嚴重虧損狀態，部分公司不履行調價申報制度，也不與業主委員會協商或者征求大多數居民意見，擅自調高物業管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業戶發生矛盾。如某小區的物業費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。
（三）部分小區的物業管理公司不執行價格備案制度和價格公示制度。物業管理費的備案制度是在《河北省物業服務收費管理實施辦法》中規定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數物業公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據，《價格法》以及《價格違法行為處罰規定》中遍尋無果，造成一些物業管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內容不全面、公示的標準和服務內容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。
（四）住宅小區停車場收費問題存在爭議。小區停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規格較低小區內的停車場是免費的，部分高檔小區建有地下停車場，車位已經賣給了業主，但物業公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區把地下停車場以9萬元的價格賣給了業戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據。
（五）對普通住宅小區和高檔住宅小區的定義模糊，造成監管不力。在《河北省物業服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區物業管理實行政府指導價格，高檔小區、商業用樓實行市場調節價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區，什么是高檔住宅小區。目前，在縣城小區住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區是不是可以同時存在多種物業費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區和高檔小區的話，那么在《河北省物業服務收費管理實施辦法》和相關的物業管理收費的文件中規定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區的設施，應屬于高檔住宅小區市場調節的價格內容，市場調節價格的原則是自負盈虧。
（六）物業收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業管理費備案，要求物業公司也必須按規定上報與業主簽訂的物業管理合同，或者是與業主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執行不力。因為在房地產商交房時，根本不可能有業主委員會，就是在居住年久的小區內，擁有業主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業管理公司備案不合格，甚至有的'物業公司干脆就不備案。目前看來，實現了前期物業備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。
三、建議和對策。
（一）建議上級物價管理部門盡早協同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區做出規范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區的物業收費管理到位，制定切實可行的物業管理收費標準，實現物業管理公司良性運轉，解決業主對物業收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區的物業收費管理，使物業管理企業自主決定收費項目和標準，發揮物價部門的引導作用，促進物業公司的健康發展。
（二）建議上級物價部門明確下放的物業收費管理權限，以便使當地物價部門能夠根據當地的實際情況，及時監審物業管理成本的變動，制定切合本地經濟和消費水平的物業收費區域性標準；同時要明確物業管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規范。
（三）認真開展縣區的物業管理收費水平的調查研究，按照當地的生活水平和消費水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現以下目標：對普通住宅小區，應該實現一個總體的區域性的指導價格標準，既要實現一定時期內的穩定，又要兼顧經濟社會的發展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區物業成本調查，公布社會平均價格，建立高檔小區經營成本公示制度，抑制不當得利和虛高收益問題；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監督；實現一小區多級物業收費標準。
（四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產價格、物業管理收費方面經常使用的，由于它過于籠統，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創，維護我們價格執法的嚴肅性。
（五）建議重新在物業收費管理中實行《收費許可證》制度。物業管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。
為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。
近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。
1.健全了物業管理規范制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保修金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。
2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。
3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。
4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規范。
雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態，占用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業費用難收。目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處于虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。
4.各類亂象頻發。小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先后導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司并沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務缺失。敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衛生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。
我市的物業管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：
1.對物業管理認識有差距，重視不夠?，F階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業范疇，物業企業無法享受在稅收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。
2.物業服務企業行為不規范，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。
4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。
調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的.人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用于推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便于及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。
3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記注冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。
4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標桿。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利于物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。
6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區采取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
隨著物業處理標準的不斷完善，業主和使用人法律意見的不斷加強，處理部分監管的不斷加強，住宅小區的違法建設環境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區，仍然有非法結構和建筑在休閑天井，花園，陽臺等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區的居民搬進來后，出現了緊張的違章建筑情況。比如，一些業主和用戶在悠閑的住房平臺上建造陽光屋，甚至增加樓層、改建、擴建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區的集體規劃和和諧環境，也影響了周邊業主。
1.華陽地區住宅裝修緊張近年來，繼房地產、
2.三級市場熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來越多。由此，各種違法行為和違法建筑時有發生，引起社會的珍惜。從現在房產局掌握的環境分析來看，緊張有以下幾個特點:。
(1)業主由內而外對原房屋進行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開始就擴大承重墻，在首層門廳、平臺上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。
(二)采用先進的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規劃標準，對社區環境的影響相對較小，周圍房屋的外觀能得到根本保留。
(3)相鄰各方矛盾不明顯，業主委員會通常不直接干預，只是對超出范圍太遠的違章建筑有很大的呼應。
(4)由于業主身份比較特殊，包括有部分是海外業主，物業公司很難直接勸阻，怕平時交試用期費?；谝陨辖谇闆r，物業公司的回應:感覺當局對部分處罰處理不力，對違章戶的處罰達不到震懾效果。其他人被迫延遲手續費，只能勸阻，不能停止施工。不然物業公司很被動。但作為大樓的業主，他覺得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業主入住或原業主重新裝修時，往往會要求專業的裝修規劃單位從一開始就根據房屋的性質進行室內布置。另外，他有經濟支付能力，使得上述違法行為時有發生。因為樹模型效應，對其他業主影響很大，有收斂的趨勢。
2.進一步加強啟動物業裝修網格化處理。
(一)物業管理企業應加強對首室裝修的教學和監督。
1.加強裝飾示范動作的宣傳和教學。物業服務企業應根據《物業服務條例》、《上海市物業服務規則》以及前期物業服務公約、物業服務公約、用房公約或業主公約中的約定，履行對業主裝修房的責任，并與相關專業人員共同制定《房屋裝修須知》。
教物業處理公司在處理的物業區域內公布《房間裝修通知單》。同時，將《房間裝修通知單》送達物業辦理區域內的業主或待裝修用戶，并簽收。
2.加強首間裝修前的處理要求物業處理公司告知《規定》在為業主或使用人辦理入住、停續時，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調室外機，安裝防盜措施。業主或使用人應在裝修房間前書面通知物業管理公司施工單位、工期和裝修內容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時社區通行證。要求物業處理公司關于業主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對首間房停止裝修行為進行整改的意見。
為了加強對建設單位裝修行為的處理，物業管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。
3.加強對首室裝修活動的定期檢查和監督。物業經辦公司要知道，專人要認真教導、督促、處理好首間的裝修活動。業主或使用人入住后，應督促裝修業主、使用人或施工單位服從施工作業。下午18:00至次日上午8:00及節假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。
物業管理公司在施工人員和建筑材料進入住宅區的施工過程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應加強每天(包括節假日)的現場檢查和突擊檢查，并做好記錄。發現違規行為，應當采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時糾正。
對于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業管理公司應及時告知業主委員會，并報告相關行政處理部門依法處理。同時，物業管理公司應指示違反規定的施工人員中斷施工。
4.強化知法、守法、守約意識。
物業管理企業應當督促業主或者使用人遵守本條例和其他有關法律，遵守《房屋使用公約》或者《業主公約》的約定。
如果物業管理公司與第一個房間的裝修單位簽署了和談，應該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業管理公司應及時收回小區臨時出/入許可證。物業管理公司應責成責任人及時修復和賠償對房屋和方法配置造成的損害。
物業處理公司對首間房裝修單位違約，可以根據和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業主委員會的住宅區，不鼓勵業主或使用人非法裝修。禁止無效的，房地產開發商或者相關業主、使用人可以根據《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
(二)業主委員會應當證明自治的有效性。
業主委員會應突擊檢查物業，處理公司的處理和經營情況，督促房間首次裝修的業主或用戶遵守相關標準和協議，及時調整因裝修不當造成的相鄰膠樹，并勸阻、禁止和督促業主或用戶糾正其違法行為。
業主或者使用人違反業主公約，勸阻無效的，經業主大會或者業主大會同意，業主委員會可以向人民法院提起民事訴訟。
(3)區縣房產局應加強對違法裝修的行政管理。
區房產局已連續完成行政和法律工作程序。物業處理公司不履行法定職責和任務的，根據《條例》和《細則》的有關規定責令改正，并可處以相應的罰款。如果物業辦理公司違反《條例》和《細則》，情節緊張，區/縣房產局可對低人才等級進行處罰，直至吊銷人才證書。
區縣房產局應及時受理和記錄業主或用戶對違法裝修的投訴，并到現場檢查取證。經查證屬實的，依照《條例》有關法律的規定，責令限期改正，可以并處相應罰款。
20__年4月到8月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯系人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪;分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。
一、基本情況。
物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
(1)近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，占30%;。
(4)其余小區和老舊住宅無物業服務和管理，占30%。
二、工作開展情況。
一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先后制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業管理示范小區標準》，對創建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區。
四是積極開展了物業宣傳培訓工作。采取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。
三、存在的問題。
(一)歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
(二)物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。
目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關系還沒有完全理順;市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。
(三)物業管理專業人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
(四)物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。
物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關系，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。
(五)業主委員會組建難，運作不規范。
業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不愿參與物業管理;即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。
從運行情況看，70%的業主委員會運作不規范，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力;20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議。
(一)列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。
(二)有序推進老舊小區改造工作。
老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衛生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監管調處機制。
一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業管理方面的規范性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，并加大協調物業管理工作力度。
(四)培育物業服務市場。
一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
(五)多方參與，推進業主委員會建設。
制定出臺業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系;學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。
實習，顧名思義，就是在實習中學習。經過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西?，F在我們就要畢業了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。
努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎?，F在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。
首先，總結經驗，其次，有系統地了解自己的工作情況。隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。
隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經驗。從興起到發展，現已成為現代居民不可或缺的服務業。
物業管理能走可持續發展之路嗎?作為一名物業管理專業人員，我在畢業前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯系實際，我在xx物業管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業管理辦公室實習，我對各地的物業管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了學到的專業知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。
一、研究對象的基本情況。
xx市xx物業管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經營的企業。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業管理從業人員崗位證書。創建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優良的物業管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區，取得了良好的社會、環境和經濟效益。面對物業管理市場的激烈競爭和困難，公司規劃了良性發展循環。
目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業管理優秀住宅小區”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現代管理方法，確保工作順利完成，為業主創造文明、整潔、安全、有序的生活環境，創造舒適的生活空間。我們將繼續創新，努力為西城更多業主和居民提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”企業品牌，讓新橋物業成為物業管理行業的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義。
“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現階段物業管理行業的社會發展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業管理有著良好的發展前景，但從目前的物業管理現狀來看，行業內部和社會環境之間還有一系列問題需要解決。
只有隨著社會經濟的進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內不斷自我完善，物業管理的美好前景才能成為現實我想通過這次實習，我將對物業管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業管理理論，探索物業管理工作的本質和規律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業管理行業走向成熟和健康發展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍。
在本次調查中，我主要對新橋物業管理辦公室開展物業管理工作的特點、方法和操作規程進行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現場采訪物業管理人員和現場調查來完成調查工作。新橋物業管理有限公司現擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區。
四、調查分析結果。
實習期間，我深刻體會到新橋房產的優勢及其對黃翔街的影響。新橋物業管理有限公司雖然經過短短幾年的發展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創新和挑戰的精神。但是，在看到成績的同時，也發現了一些影響新橋物業發展的問題，總結如下:。
首先，內部管理不規范首先，幾個物業管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。
其次，由于物業管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協調處理的關系眾多，物業管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業管理的健康發展。
第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發展的主要障礙。
例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。此外，各物業管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。
第三，缺乏專業管理人員由于員工相對缺乏專業知識，他們大多在過程中從事房地產。雖然他們比較有經驗，但缺乏系統的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業很少引進專業管理人員，導致服務意識差，觀念創新不足，物業管理難以進入良性發展的軌道。
五、研究經驗和建議。
通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。
1.建立一支規范、高效、專業的團隊，做好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是搞好物業管理的基本點，而員工素質是優質服務的決定性因素，是物業企業可持續發展的關鍵。
(1)規范服務人員形象，加大企業宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業主發生沖突時，“新橋物業”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業主造成不良影響。房地產是一個服務行業，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。
2.服務管理應以專業化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
(1)、在專業化的方向上，首先要做的是奠定其專業基礎，即讓大多數員工掌握豐富的專業知識和技能，所以企業應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業學習媒體，并配置現代信息網絡(互聯網、局域網等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業的思想和心態做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據當地情況加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。
實習期間，我在社區管理辦公室接觸到的專業書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環。第三，專業化還要求明確的部門結構和改進專業結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規范，并有相應的配套設施。最后，專業重組是根據各部門所用專業的特點整合專業知識，使每個員工擁有一個專業和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協調的糾紛方面。物業公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發生事故，我們將承擔責任。
如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現有序有效的管理過程。因此，其經營管理的復雜性不同于一般制造企業。它的運作和管理是系統的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。
未來，中國的物業管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業管理行業會越來越好!
版權聲明：此文自動收集于網絡，若有來源錯誤或者侵犯您的合法權益，您可通過郵箱與我們取得聯系，我們將及時進行處理。
本文地址：http://www.springy.cn/fanwendaquan/gongzuobaogao/488451.html
