<menuitem id="an1j4"></menuitem> 房地產行業包含了房屋建設、銷售與租賃、土地開發以及房地產中介等多個鏈條，是一個復雜而龐大的體系。以下是一些房地產金融和稅務方面的專業知識和指導，供大家參考和學習。
本文目錄。
地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨著經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、咨詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業?，F代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說，房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中扮演著越來越重要的角色。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
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地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨著經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、咨詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業?，F代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說，房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中扮演著越來越重要的角色。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
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房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
1、通過參觀實際建筑，加強了我們對建筑施工圖的認識，了解了建設項目的總體設計，建筑物和構筑物的平面布置、立面形式、結構布置、裝飾構成等特點。
2、通過參觀在建工程及閱讀施工圖紙，還在老師的引導閱讀了整套圖紙，進一步提高識讀工程圖的能力。
3、通過實習，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構造，了解建筑材料的特性及應用。
4、通過實習,將所學理論知識與實踐知識相結合，同時為以后的專業知識的學習打下了基礎。
二、實習地點，時間及內容。
地點：中海國際社區e區二期工程。
時間：20xx.07.08。
內容：該工程有江蘇南通六建建設集團有限公司承包。建筑樓層達19層，結構為框架---剪力墻結構，地上為18層，地下一層。承重墻為鋼筋混凝土墻，隔墻為空心砌塊墻。在這個施工現場我們了解到建筑面積與使用面積的區別，為我們以后自己買房子做了一個初步的了解。
二期正在投資建設中。住宅用房采用的是混凝土結構，
項目負責人萬總為我們講解了單項工程、分項工程、分步工程，讓理論與實踐具體結合。
從上往下，我們了解了玻璃纖維可以作為保溫材料來貼于墻面，用密封膠將大理石板掛于外面來裝飾，用8-10公分隔離墻來減少施工成本，用石棉條來添塞空間。
項目負責人對我們的問題進行了詳細的解答，并向我們講解了此物業的主要特點：潔污分離、動靜分離、干濕分離、休閑區與私密區的分離。他們對業主的要求進行深入透徹的分析，針對不同的業主要求，他們有不同的設計來滿足，可謂用心良苦。
三、實習收獲匯總。
1.本人在實習期間沒有缺席，遲到，早退現象。
2.積極遵守建筑工地的安全規章原則，不嬉笑打鬧，注意安全，認真聽從實習老師安排。
四、實習情況及自己認知情況。
1、砌塊在厚度方向大多沒有搭接，為了加強砌塊墻在水平的整體性，因此砌塊的長向錯縫搭接要求較高。具體做法參見施工手冊。另外砌塊建筑還應在適當的位置設置圈梁。當圈梁與過梁位置接近時，往往用圈梁取代過梁。
2、砌塊的吸水性強，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒腳、窗臺、近應做好防潮處理。我們參觀的公寓住宅樓就是在砌塊墻的`下部砌了5皮粘土磚，以做防潮。
3、不承重設置。為了保證砌塊墻不承重，應在砌塊墻的頂部與樓板相接處，應用粘土磚斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打緊，后用砂漿填縫。
4、當今的建筑主要采用的是框架結構或者是框架剪力墻結構，磚混結構也采用但用的比較少。我們所參觀的其中兩個施工單位采用的是框架---剪力結構。它是框架結構和剪力墻結構兩種體系的結合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。
5、這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。
通過這一次認識實習，我對相關的專業知識有更進一步的了解，也學到了很多之前未曾接觸的東西，受益頗豐。深入工地一線的參觀，使我能夠將所學理論的知識與實踐相結合，系統地鞏固所學的理論知識，深化了對所學理論知識的理解，初步體會到建筑工程的設計與施工的工作特點，熟悉了j建筑預算與施工現場的各種技術和管理工作，在實習中，我發覺自己的分析解決問題的能力得到了很好的鍛煉和培養，為未來走向工作崗位做好思想準備。此外，通過實習，我開闊了視野，增加了對建筑施工的理性認識。
文檔為doc格式。
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3.擬訂估價作業方案;4.收集估價所需資料;5.實地查勘估價對象;6.選定估價方法計算;7.確定估價結果;8.撰寫估價報告;9.交付估價報告;10.估價資料歸檔。房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。
房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業中應遵循的原則主要有以下5項：1.合法原則;2.最高最佳使用原則;3.替代原則;4.估價時點原則;5.公平原則。房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。
專業估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定注冊，取得執業資格證書后專門從事房地產估價的人員。要成為一名合格的房地產專業估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業道德。因為，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決于他的職業道德修養。在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發現他們工作態度非常認真，工作時極其仔細、專業，只有這樣，才能對估價對象負責。
其次，我再來談一談對房地產估價在感性上的認識。雖然我和蔣老師只去兩個星期，但萬隆的估價人員卻說我們恰逢其實，因為這一階段正是一年中他們業務較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。每當他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、了解。通過實際的接觸，我對房地產估價的認識更深一層。以下是我在實習中接觸到的幾個案例。案例一：20__年_月_日8點30分，我們隨同項目經理凌濤及其助手小趙，一同來到位于莘莊的某工廠進行評估。這是萬隆受閔行區法院的委托進行的司法評估項目。該廠原先租用了莘莊_村的土地，由于該塊土地被征管，在該廠尚未與_村及土地管理所關于廠房、辦公樓等價值達成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發生了爭執，該廠將_村和土地管理所告上了法院。萬隆房地產估價有限公司受閔行法院的委托，對該廠已被拆除的廠房等的價值進行估價。當我們一行來到該廠的原址后，估價人員馬上開始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證，另一方面要求該廠及_村有關人員在場，進行相關詢問，并按司法程序每一方簽字作證。在取證時，樓房的高度、占地面積，造樓所用的材料是紅磚還是空心磚，地基怎樣鋪墊的等內容他們都詢問得非常仔細。關于廠房雙方發生了爭執，為此，我們一行又驅車來到距離該廠原址12公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當我們回到萬隆時，已是12點30分。
地址：xx市xx旗xx大職院教學樓。
聯系電話：15126160269。
受托單位：房地產評估咨詢有限公司。
法定代表人：房地產評估咨詢有限公司。
資質等級：叁級。
詳細地址：xx旗估價咨詢公司。
三、估價對象。
1、估價對象基本情況。
估價對象位于xx市xx旗xx大職院教學樓，地處xx大院內，進出正街通道較窄，距離天馬路約30米。房屋總建筑面積為145.9㎡，用途為教學，磚混結構，房屋約于20xx年建蓋完成。土地使用權類型為劃撥，證載土地面積為213.6㎡，其中獨用面積為213.6㎡，終止日期為2080年12月23日。
2、估價對象產權狀況。
根據委托人提供的房屋所有權證及國有土地使用權證記載，房屋所有權人為xx大職院，無共有權人。
四、估價目的。
為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。
20xx年4月25日。
六、價值定義。
此次評估的價格為估價對象在估價時點的公開市場價格。
七、估價依據。
（1）《中華人民共和國土地管理法》；
（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》；
（3）《中華人民共和國擔保法》；
（4）《城市房地產抵押管理辦法》；
（5）《xx自治區建設工程材料及設備價格信息》2010年10月、11月；
（6）《xx自治區建設工程重置價計價規則》；
（7）《xx自治區施工臺班費用計價辦法》；
（8）《工程建設定額基本理論與實務》；
(9)2006年《xx自治區安裝工程消耗量定額》；
(10)2006年《xx自治區建設工程措施項目計價辦法》；
（15)《xx自治區建筑裝飾工程消耗量定額》(2006年上下冊）；
（16)《xx自治區建筑工程消耗量定額》(2006年上下冊）；
（17）估價對象現場查看記錄；
（18）委托方提供的與本次估價相關的房地產建筑面積及權屬資料；
（19）本估價機構掌握的房地產市場相關資料；
（20）委托方與本估價機構簽訂的房地產估價委托書；
八、估價原則。
本次估價依據房地產估價的獨立、客觀、公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則和謹慎原則。
1、獨立、客觀、公正原則。
要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體地說，房地產估價師不應受任何組織或者個人的非法干預，完全憑借自己的專業知識、經驗和應有的職業道德進行估價。房地產估價師不應帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發，反映事物的本來面目。房地產估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。
2、合法原則。
應以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定，其權益才能受法律保護，并體現其權益價值。
3、最高最佳使用原則。
應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產只有在最高最佳使用狀態下才能發揮最大效用。最高最佳使用應是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用方式。
4、替代原則。
估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內，在用途、規模、檔次、建筑結構等方面類似的房地產之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。
5、估價時點原則。
房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
九、估價方法。
估價對象為教學用房，根據估價對象的現狀及估價目的，在遵守有關法規、政策和符合評估技術標準基礎上，經過評估人員的實地查看和認真分析，經過評估人員的實地查看和認真分析，由于估價對象使用性質特殊，在市場上相類似的房地產交易案例很少，故無法采用市場比較法評估；估價對象作為教學，無法采用收益法評估；但估價對象的重新取得成本可以通過市場上相類似的房地產取得成本確定，故在此次評估中我們采用成本法測算估價對象價值。
十、估價結果。
十一、估價人員：房地產評估咨詢有限公司。
十二、估價作業日期
20xx年4月25日至20xx年4月26日。
本報告有效期自報告出具之日起一年，隨著房地產市場的變化，估價結果應作相應調整。
十四、房地產變現能力分析。
房地產變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。
1、通用性：估價對象房地產為居民自建住宅用房，其用途具有廣泛性，從而使得該房地產要改變用途難度較小，故該房地產的通用性較好。
2、獨立使用性：估價對象為獨立使用的房地產，獨立使用性強。
3、可分割轉讓性：根據合法用途和房地產狀況，估價對象可分割轉讓性較弱，且轉讓時不能改變用途，分割轉讓對房地產價值會產生一定負面影響。
4、快速變現價值：假定在估價時點強制處分估價對象，因賣方價外手續費、競價空間、雙方合理的談判周期、快速變現的付款方式及目前拍賣市場成交活躍度等因素，將會產生一定的價格減損。根據估價對象的具體情況，預計估價對象可實現的快速變現價值為市場價值的七成。
5、變現費用、稅金等：當房地產實現抵押權時，預計轉讓稅費用營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、交易服務費等，營業稅=（轉讓額-原建購價款）×5%左右，城市維護建設稅為營業稅的7%，教育費附加為營業稅的3%，地方教育附加1%，交易費約為房價的1%-2%，拍賣傭金為成交價格的5%。
6、變現時間：在當前市場條件下估價對象預計變現所需時間為：6個月到一年。
（一）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產市場價值可能產生影響，在估價對象實物及區域因素不受意外損害，能正常維護使用，且房地產市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告使用有效期內，房地產市場價值基本保持穩定。
（二）對抵押期間可能產生的房地產信貸風險，估價報告使用者應給予關注:估價對象可能會由于房屋現狀變更、環境變化以及房地產市場價格波動、房地產稅費調整等原因導致房地產抵押價值減損。
（三）估價報告使用者應合理使用評估價值，關注處置房地產時快速變現及費用的影響，當房地產抵押估價報告出具后至抵押登記之間，是否會出現法定優先受償權利。
（四）若估價對象進入清算或執行程序需變現，其變現過程中可能出現的不可預測因素較多。而評估值的計算僅從理論上和評估人員對市場的直觀判斷及經驗做出估測，因此估價對象實際變現價格可能會與通常情況下的變現價格出現一定程度的差距或背離，甚至形成有價無市的市場交易格局，從而導致評估結果與實際交易價格產生差異，特此提請報告的使用者注意。
（五）定期或者在房地產市場價格變化比較快時對房地產市場價值進行再評估。
估價項目名稱：北京市房山區良鄉金光北街1號北京華素制。
委托方：北京華素制藥股份有限公司。
估價機構：杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司。
估價人員：劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎。
估價作業日期：2011年8月5日至2011年8月8日
北京市房山區良鄉金光北街1號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告。
目錄。
致
委
托
方
函。1估。
價
師
聲
明。3估價的假。
設
和
限
制
條件。4估。
價
結
果
報
告。6一、委。
托方。6二、估。
價
機構。6三、估。
價
對象。6四、估。
價
目的。10五、估。
價
時點。11六、價。
值
定義。11七、估。
價
原則。11八、估。
價
依據。11九、估。
價
方法。12十、估。
價
結果。13十一、估。
價
人員。13十二、估。
價
作
業期。14。
十四、變現能力分析。14。
十五、有關說明與建議。15估。
價
技
術
報
告。16。
一、個。
別
因
素
分析。16。
二、區。
域
因
素
分析。16。
三、市。
場
背
景
分析。19。
四、最高最佳使用分析。24。
五、估。
價
方
法
選用。25。
六、估。
價
測
算
過程。25七、估。
價
結果。32附。
件。34。
北京市房山區良鄉金光北街1號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告。
致委托方函。
京華素制藥股份有限公司工業房地產(以下簡稱估價對象)的抵押價。
值進行了估價。
工業房地產，即建筑面積18787.80平方米的房屋所有權及相應的剩。
余土地使用年限為34.13年的37213.70平方米工業用途出讓國有土地使用權。
估價目的：為確定房地產擬抵押貸款額度提供參考依據而評估估。
估價時點：2011年7月28日。
估價依據：全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及。
北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件；中華人。
關資料；我公司所掌握的北京市房地產市場的有關資料及估價人員實。
地查勘、調查所獲取的資料。
37213.70平方米工業用途出讓國有土地使用權在2011年7月28日的估價結果：
1、市場價值估價結果。
市場價值估價結果總價為7324萬元人民幣。
北京市房山區良鄉金光北街1號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告。
2、估價人員所知悉的法定優先受償款。
根據委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及相關。
人員介紹，估價對象設定有抵押權，權利人為中國建設銀行股份有限。
價未考慮抵押權對估價結果的影響，估價對象再次抵押時以上述抵押。
登記已注銷為假設前提。
截至估價時點，除上述抵押權外，估價人員未知悉估價對象可能存在的其他優先于抵押權的法定優先受償款。
3、抵押價值估價結果。
抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫：人民幣柒仟叁佰貳拾肆。
萬元整)。具體見表：估價結果一覽表。
土地使用權價值建筑物所有權價值房地產價值。
總建筑土地使。
平均地平均樓面平均樓。
抵押物名稱面積用權面總價總價。
總價鄉金光北街1號。
北京華素制藥股18787.8037213.70。
3585。
963。
3739。
199073243898份有限公司工業。
房地產。
估價報告應用有效期：2011年8月8日至2012年8月7日。
杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司。
法定代表人簽字：2011年8月8日。
北京市房山區良鄉金光北街1號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告。
估價師聲明。
我們保證，在我們的職業道德、專業知識和經驗的最佳范圍內：
1、本估價報告的內容是真實、準確、完整的，沒有虛假記錄、誤導性陳述和重大遺漏。
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關系；對與該估。
價對象相關的各方當事人沒有任何偏見，也沒有任何個人利害關系。
價報告。
5、我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘。
6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業。
幫助。
報告編制人員資格及證號簽名蓋章。
估價師注冊證號：1120040062于紅中國注冊房地產估價師。
估價師注冊證號：1120050057武秒珍。
楊麗穎。
北京市房山區良鄉金光北街1號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告。
估價的假設和限制條件。
1、本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現狀最高最佳用。
途持續有效使用為假設前提。
2、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及相應的出讓國有土地使用權不存在共有權人，且無權屬糾紛為假設前提。
在抵押權，本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設前。
提。截至估價時點，除上述抵押權外，估價人員未知悉估價對象可能。
存在的其他優先于抵押權的法定優先受償款。
4、本報告以委托方不存在欠繳營業稅、城市維護建設稅及教育。
費附加、增值稅、房產稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動。
保險為假設前提。
5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
6、本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設前提。
7、本報告所得出的估價結果內涵包含房地產、附著于房地產內。
部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設施、設備的價值，不包含。
可移動的家具等生活物品的價值。
8、設定估價對象為符合法律、法規規定，在市場上可轉讓和可。
進行抵押登記的房地產為限制條件。
9、估價結果為估價對象在2011年7月28日的公開市場價值減。
北京市房山區良鄉金光北街1號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進行交易；(6)不存在特殊買者的附加出價。
10、一旦發生抵押人不能履行債務，抵押權人須將抵押物拍賣清。
房地產是一種稀缺資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最詳細的財產形式。隨著經濟的進展、社會的進步、人口的增加，對房地產的需求也日益增長。在現代市場經濟中，房地產還是一種商品，是人們投資的好對象。房地產的投資開發、詢問、估價、經濟、物業治理等組成了房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。
在過去的幾十年，我國房地產產權屬性、治理制度頻繁發生轉變，這些變化對我國的社會生活、生產以及治理體制發生了深遠影響。特殊是在1992年和1993年我國曾一度消失“房地產熱”，1993年以后開頭實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建立培育為新的增長點，等等。房地產業在我國國民經濟中越來越重要。在20xx年我們來到這個學校的第一個學期，我們進展了熟悉實踐教育，在實習過程中我們熟識和了解施工現場治理現狀和治理過程，加深對工程工程治理活動的感性熟悉。并通過實習調研活動，熬煉學生分析實際問題的力量，培育仔細、主動的工作作風和學習態度。下面是我們的實習內容：
第一課時，我們傾聽了專家的講座，了解了關于天津市和北京市房地產業的進展歷程及規模，了解了將來的就業前景；其次課時，我們由姚教師帶著參觀了學校賓館，實地的熟悉了房子的內部構造，部件構成以及各局部的功能；第三課時，教師們請來了天津市某估價公司副總經理，為我們做了具體的講解，包括房地產業的主要業務及英美的房地產業進展歷程和特點，讓我們更加細致的了解房地產業和將來就業，讓我們清晰的知道我們想要成為一個合格的房地產人應當從現在開頭就做些什么。
這次的實習我們了解了許多關于房地產業的學問：
1，買地規劃設計施工建立銷售物業治理。
2，買地規劃設計賣掉規劃方案。
3，舊樓改造。
1，房地產企業具備資金密集性的特點。企業擁有資金的多少直接關系到企業的房展和運作。濟南有530多家房地產企業，進展得很勝利的也就只有30多家而已。春季房的房展有29家房地產企業參展從側面說明白這個問題。
2，房地產企業有很強的區域文化性。在不同的城市開發房地產要考慮不同城市的文化差異和審美差異，與當地的房地產公司存在文化競爭。
3，房地產企業的'進展受政策制約性強。
4，房地產具有壟斷性。由于土地是一種特別資源，不行復制。
5，房地產企業具有組織社會性。僅建立施工就需要40多個部門協作。
我們還了解了房地產估價是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值提醒、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的學問，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過高經理的介紹可以了解到，現在很多從事房地產估價的人員原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必需各方面的學問融會貫穿，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，依據估價目的，遵循估價原則，根據估價程序，選用相宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的根底上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進展估算和判定的活動。影響房地產價格的因素多而簡單，估價人員必需嫻熟地把握各種影響房地產價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下9類：
1、自身因素；
2、環境因素；
3、人口因素；
4、經濟因素；
5、社會因素；
6、行政因素；
7、心理因素；
8、國際因素；
9、其他因素。
房地產估價程序，是指房地產估價過程中的各項詳細工作，按其內在聯系性所排列出的先后進展次序。一般來說，從獵取估價業務開頭至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下：
1、獵取估價業務；
2、受理估價托付及明確估價根本事項；
3、擬訂估價作業方案；
4、收集估價所需資料；
5、實地查勘估價對象；
6、選定估價方法計算；
7、確定估價結果；
10、估價資料歸檔。
房地產估價雖然應根據上述程序進展，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些穿插，甚至需要肯定的反復。通過這次的學習我們受益良多，盼望有時機能多多進展這樣的活動。
大學生寒期社會實踐是促進大學生素質教育，加強和改進青年學生思想政治工作，引導學生健康成長和成才的重要舉措，是學生接觸社會、了解社會、服務社會，培養創新精神、實踐能力和動手操作能力的重要途徑。為幫助、引導青年學生投身社會，主動進行實踐，豐富廣大青年的暑期生活，充分發揮大學生的科技文化優勢為社會服務，把所學知識運用于實際生活，為家鄉、為社會經濟發展作貢獻。
隨著人們對金融服務要求的不斷提升，銀行的大堂經理也越來越為人們所熟悉，并且成為銀行業改善金融服務，提高服務質量一個重要環節。銀行業涉及的業務很廣泛，因此，這一職務要熟悉幾乎所有的銀行服務內容，對綜合素質的要求也很高。銀行大堂經理所扮演的角色更多的是一個中間的服務，他要向客戶簡單的介紹所辦理的業務的條件和所需證件，指示客戶在相應的柜臺辦理，指導客戶在相應的設備上進行操作。對于這一職位的要求總結八個字：營銷、引導、指導、溝通。
這是一次真正意義上的社會實踐。
通過社會實踐，不管是對自己以后為人處世或是在社會立足都是一個莫大的幫助，經過這一個多月的社會實踐，讓我從中學到了不少的東西，這些學到的知識對我將是一生受用的。社會實踐加深了我與社會各階層人的感情，拉近了我與社會的距離，也讓自己在社會實踐中開拓了視野，增長了才干，進一步明確了我們青年學生的成材之路與肩負的歷史使命。社會才是學習和受教育的大課堂，在那片廣闊的天地里，我們的人生價值得到了體現，為將來更加激烈的競爭打下了更為堅實的基礎。我在實踐中得到許多的感悟！
1、錢的來之不易
因為實習的是銀行的大堂經理之職，所以一天的工作形式就是站著，或是站在柜臺旁或是取號機旁，以此來有序地疏導顧客，而且一站就是7、8個小時，中間只能稍稍在更衣室休息一會兒，且不能超過15分鐘，中午也就一個小時的吃飯加休息時間，這讓我這個從未經歷過如此嚴格的工作環境的大學生有些受不了。而也就是那時候我才能真正地體會到父母掙錢的辛苦。
2、人際關系的建立
銀行每天都會有各種不同行業以及不同身份的客戶來辦理各項業務，而那時候便是建立人際關系的最好時機。而這也是我感觸比較深的一點，我們都知道現在人際關系的.復雜，非自己經歷不能了解。但是對方是客戶，直截了當與對方建立人際關系肯定是不行的，所以，和自己搭檔的另一位大堂經理便成了建立關系的首要對象。在另一位大堂經理的身上我學到了很多此前我從未接觸過東西，漸漸地，也慢慢了解了這份工作的實質性質，漸漸熟悉了部分顧客經常需要辦理的業務是什么，對這一職位的工作流程的了解也慢慢走上了正軌。
3、微笑的重要性
微笑是一種讓人們和諧相處的力量，是寬容諒解的力量，更是一種美德。
交通銀行是一個管理比較嚴格的銀行，對大堂經理的著裝及妝容還有行為舉止都有著很高的要求。微笑，是交行對大堂經理最基本的一個要求；曾有一個支行的行長在早會上說過：“對客戶微笑是我們最基本的職業素養，我也知道要你們在面對客戶時發自內心地微笑是有點困難，但最起碼也要有一個職業性的微笑?！?/p>
而這對于我這個平時都不怎么愛笑的人來說，不免是一個小小的挑戰。而且在此之前也沒有經過專業的培訓。但工作需要沒辦法，在客戶來辦理業務時，我讓自己盡最大的可能把嘴巴往上揚，可是我發現我的笑容并不是很明顯。但是，有不少的客戶在一進門口就是帶著微笑，這讓我也不禁跟著一起微笑起來，走上前詢問客戶需要辦理什么業務，也因如此，客戶在從辦理業務到辦理結束的整個過程都是很愉快的。曾有一位客戶過來辦理業務需要找客戶經理，但客戶經理在接待其他客戶，我便讓她在接待區稍等，沒有想到的是她一坐下來就跟我說她買了什么東西，還說讓我也去看看，這讓我覺得很驚訝，這完全不像是在跟一個陌生人說話，倒像是在跟鄰里拉家常。而這恰巧證明了微笑的力量，一個微笑真的可以融化冬天里的雪，暖進人的心里。
4、收斂脾氣
客戶到銀行辦理業務，首先接觸到的就是大堂經理，且大堂經理不能把生活上的情緒或是脾氣轉到客戶身上，所以有的時候客戶會因為排隊等候的時間過長或是在柜臺辦理業務的時候忘記填表而遷怒于大堂經理。此時，就算不是大堂經理的錯，但作為大堂經理的你再生氣也不能沖客戶發脾氣，還要微笑著跟客戶說對不起。有過一次，接待的是一位老太太，她過來是要幫兒子交房屋的維修資金，由于支行有規定不能代替客戶填表，除了老人家外，但簽名還是要客戶本人簽，我便幫老太太填了表，但是簽名讓她簽，但是在柜臺辦理業務的時候柜臺里面的人說簽名有涂改，要重新寫一份表，老太太一下子急了，柜臺的人把我叫了過去，問我是怎么回事，我看了一下那張表，根本就不是我幫寫的那張，但老太太說是我寫的，這雖然是我接待的這位老太太，也是我幫寫的表，但這明顯不是我一開始寫的那張，可我又能怎么解釋呢，就這樣挨了一頓罵。這讓我既生氣又委屈，后來我才知道那張表是另一位大堂經理寫的，可就是有氣也沒法發了，都過去了，本來做大堂經理這一行的就是要時刻做好挨罵的準備，更何況我還是個新來的，有很多地方都需要學習。
5、專業的重要性
大堂經理這一職位屬于金融方面的知識，而我是學建筑的，這無異于從一個專業轉到另一個專業。之前也從未接觸過金融方面的知識，這讓我感覺只能是逼著自己去接受一個新的知識。但是這對于我的成長也是一種幫助，人總是要不斷去嘗試新的事物才能讓自己變得更加優秀，積累更多的經驗，提高自身水平。雖然這次的實踐沒能用上學過的課本理論知識，但是在這份工作中學到更多的是為人處事的道理以及面對事情的一個態度。
6、認識xx于實踐
一切認識都xx于實踐。實踐是檢驗真理的唯一標準。高中學習的政治中的這兩句話說明了親身實踐的必要性和重要性。但是并不排斥學習間接經驗的必要性。實踐的發展不斷促進人類認識能力的發展。實踐的不斷發展，不斷提出新的問題，促使人們去解決這些問題。而隨著這些問題的不斷解決，與此同步，人的認識能力也就不斷地改善和提高!馬克思主義哲學強調實踐對認識的決定作用，認識對實踐具有巨大的反作用。認識對實踐的反作用主要表現在認識和理論對實踐具有指導作用。認識在實踐的基礎上產生，但是認識一經產生就具有相對獨立性，可以對實踐進行指導。實踐，就是把我們在學校所學的理論知識，運用到客觀實際中去，使自己所學的理論知識有用武之地。只學不實踐，那么所學的就等零。理論應該與實踐相結合。另一方面，實踐可為以后找工作打基礎。通過這段時間的實習，學到一些在學校里學不到的東西。因為環境的不同，接觸的人與事不同，從中所學的東西自然就不一樣了。要學會從實踐中學習，從學習中實踐。我們不只要學好學校里所學到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現自已。
這次社會實踐不僅充實了我的假期生活，更鍛煉了我自己，為以后步入社會積累了一定的經驗以及人際關系，我將繼續努力，學習更多的知識。
房地產估價報告規范格式封面：
估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）。
委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）。
估價日期：（說明參加本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）
估價報告編寫：（說明本估價報告在本估價機構內的編寫）。
目錄：
（標題）目錄。
一、致委托方函。
二、估價師聲明。
三、估價的假設與限制件。
（一）（二）…。
五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關部門查閱等）。
（一）（二）…。
六、附件。
（一）（二）…。
正文：
一、致委托方函（標題）致委托方函致函對象（為委托方的全稱）。
致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函年月日）
二、估價師聲明。
（標題）估價師聲明我們鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。
2、本估價報告的分析、意見和結論是我們自已公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們在本報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系。
4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論撰寫本估價報告。
5、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中清楚地明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪能些估價人員沒有估價對象進行實地查勘）。
6、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。
7、其他需要聲明的事項。
參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）。
三、估價的假設和限制條件。
（標題：）估價的假設和限制條件。
（說明本次估價的假設前提，未經調查認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）。
(一)委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）。
(二)估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）。
(三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積、形狀、四至，周圍環境，景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質，水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況。對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程式質量，建成年月日，維護，保養，使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）。
(四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）。
(五)估價時點（說明所評估的客觀合理價構或價值對應的年月日）(六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）。
(七)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）。
(八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）。
(九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）(十)估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）。
(十一)（十一）估價人員（列出所有參因本次估價的人員的姓名、估價資歷格或職稱，并由本簽名蓋章）。
(十二)（十二）估介作業日期（說明本次估價的起止年月日）
(十三)（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）。
(一)個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）(二)區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）。
(三)市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況、包括過去、現在和可預見的未來）。
六、附件。
（標題：）附件。
估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關批準文件，產權證明，估價中引用的其他專用資料，估價人員和估價機構的資格明等。
估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）。
委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）。
估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）。
估價作業日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）
估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構內的編號）目錄。
（標題：）目錄。
一、致委托方函。
二、估價師聲明。
三、估價的假設和限制條件。
（一）（二）。
…
五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關管理部門查閱等）。
（一）（二）。
…
六、附件。
（一）（二）。
…致委托方函。
（標題：）致委托方函。
致函對象（為委托方的全稱）。
致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）。
（標題：）估價師聲明。
我們鄭重聲明：
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5.我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。
6.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。
7.（其他需要聲明的事項）。
參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）估價的假設和限制條件。
（標題：）估價的假設和限制條件。
（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）。
（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）。
（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）。
（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）。
（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）。
（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）。
（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）。
（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）。
（九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）。
（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）。
（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）。
（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）
（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）。
（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）。
（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）。
（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）。
（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）。
（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）。
（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）8附件。
（標題：）附件。
1.估價對象的位置圖。
2.四至和周圍環境圖。
3.土地形狀圖。
4.建筑平面圖。
5.外觀和內部照片。
6.項目有關批準文件。
7.產權證明。
8.估價中引用的其他專用文件資料。
9.估價人員和估價機構的資格證明等。
委托方：山東省商河縣人民法院。
估價方：山東新永基土地房地產評估咨詢有限公司。
估價人員：xxxxx、xxxxxxxxx。
估價目的：為法院辦理案件提供參考依據而評估房地產價值。
估價作業日期：3月7日至203月18日
估價報告編號：魯新評字[]f號。
目錄。
一、致委托方函4。
二、估價師聲明6。
三、估價的假設和限制條件7。
(一)委托方9。
(三)估價對象9。
(四)估價目的10。
(五)估價時點10。
(六)價值定義10。
(七)估價依據10。
(八)估價原則11。
(九)估價方法12。
(十)估價結果13。
(十一)估價人員13。
(十二)估價作業日期13
五、附件14。
1、估價對象現場照片。
2、估價對象區域圖(復印件)。
3、《商河縣人民法院鑒定委托函》。
(2013)商法技委字第33號(復印件)。
4、《鑒定委托書》(2013)商法技委字第33號(復印件)。
5、《房屋所有權證》(復印件)。
6、評估機構《營業執照》(復印件)。
7、評估機構《資質證書》(復印件)。
一、致委托方函。
山東省商河縣人民法院：
(3)交易雙方具有必要的專業知識，并了解交易對象；
(4)交易雙方掌握必要的市場信息；
(5)交易雙方有較充裕的時間進行交易；
(6)不存在特殊買者的附加出價。
2、本次估價是以估價對象能夠按法定住宅用途和現狀實際最高最佳用途持續有效使用為假設前提。
3、除非另有說明，本次評估假定估價對象房地產不存在其他的抵押權、擔保權、典權等他項權利及影響，不存在任何產權糾紛，并未考慮估價對象房地產所涉及的債權債務關系。
4、設定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。
(二)估價限制條件。
1、本評估報告僅就上述的評估目的進行評估，不對其他用途負責。若改變估價目的及使用條件需向我公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。
2、任何有關估價對象房地產的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。
3本次估價所依據的有關房地產權屬、建筑面積、建成年代等資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實性、合法性和完整性負責。由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔責任。對于建筑面積等數據我們并未進行實地丈量，本次評估以委托方提供的《房屋所有權證》中面積進行估價，如與實際有出入，以最終當地房地產行政管理部門認可的面積為準。報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據，估價對象權屬界定以有關權利管理部門認定為準。
4、對于估價對象的區位條件、市場資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得；估價人員根據國家有關法律、法規、估價規范，結合估價對象的具體狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。
5、估價人員對估價對象進行了實地查勘，并對估價對象實地查勘的客觀性、真實性、公正性承擔責任，且估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。但估價人員對估價對象的查勘，限于估價對象的外觀、因未進入室內室內格局及使用狀況不詳，不能確定估價對象有無結構性損壞；本報告對現場難于觀察到的設施內部質量不負檢測責任。
6、本房地產估價報告經估價機構加蓋公章并由估價師簽章、簽字后方可使用。
7、未經估價方和委托方書面同意，本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表。
8、本報告各項附件與報告書為一整體，不可分割，必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容而導致的有關糾紛和損失，本估價機構和估價師不承擔任何法律責任。
9、本評估報告有效期為壹年，自二o一三年三月十八日起至二o一四年三月十七日止。隨著時間推移，房地產市場狀況和估價對象自身情況發生變化，估價對象的。價格將發生相應變化，估價結果也需做相應調整。超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。
10、提請報告使用人使用本報告時請仔細閱讀。
11、本估價報告由山東新永基土地房地產評估咨詢有限公司負責解釋。
(一)委托方。
單位名稱：山東省商河縣人民法院。
聯系人：xxxxxxxxx。
聯系電話：0xxxx31-xxx63178。
名稱：山東xxxxxxxxx有限公司。
住所：濟南市市中區信義莊西街1號。
法定代表人姓名：xxxx。
資質等級：貳級。
聯系人：xxxxxxx。
(三)估價對象。
濟南市商河縣溫泉路1號齊魯水郡梅園2區10號樓住宅房地產。
1、區位狀況(參見附件：估價對象區域圖)。
區位狀況包括估價對象所處的位置(坐落)、交通、環境(景觀)、配套設施等。
(1)坐落：估價對象坐落為商河縣溫泉路1號齊魯水郡梅園2區，所在地段地理位置較好，東至商西路，西至s316，南至s316，北至s316。
(2)交通：道路通暢，周邊有s316、商西路等交通主、次干道，可滿足物業的使用需求。
(3)環境：估價對象所在地段周邊環境較好。
(4)配套設施：目前項目周邊市政基礎設施完善，商服、配套設施仍在建設中。
2、權益狀況(參見附件：《房屋所有權證》、《鑒定委托書》)。
房屋所有權人：萬光森，共有權人：李俊，房屋坐落：商河縣溫泉路1號齊魯水郡梅園2區10號樓，房屋總層數：2，建筑面積：307.55平方米，設計用途：住宅，房產證號：商房權證城字第015549號。
3、實物狀況(參見附件：估價對象現場照片)。
經評估人員實地查勘，具體狀況如下：
據我估價人員調查了解，該估價對象用途為住宅，房屋總層數為2層，因我估價人員未能進入估價對象室內進行查勘，因此對估價對象內部裝修情況不做描述。
估價對象外墻為條形瓷磚，地面為水泥地面，門窗為塑鋼窗、防盜門，車庫為卷簾門，估價對象配有天然氣、集中供暖、水電等設施。
該小區商服、配套設施仍在建設中，目前入住率較低。
(四)估價目的。
為法院辦理案件提供參考依據而評估房地產價值。
xxxxxxxx。
(以實地查勘之日為本次估價的估價時點)。
(六)價值定義。
本次估價采用公開市場價值標準，即在公開市場上最可能形成的價格。
(七)估價依據。
4、《司法鑒定程序通則》(中華人民共和國司法部令第107號);。
5、《商河縣人民法院鑒定委托函》(2013)商法技委字第33號(復印件)。
6、《鑒定委托書》(2013)商法技委字第33號(復印件)。
7、《房屋所有權證》(復印件)。
8、估價人員實地查勘調查獲得的實況和收集到的市場……(未完，全文共6388字，當前僅顯示3365字，請閱讀下面提示信息。
由于全球經濟一體化和信息高速公路的發展，在全球市場占有一席之地的房地產業，國際化趨勢日益明顯。入世后，中國經濟與世界經濟聯系更加密切，而房地產業的發展與經濟發展呈高度的正比例關系，因而，我國的房地產業受國際經濟全局和區域變化的影響也會越來越明顯。房地產估價業作為我國的一個新興行業，無論在制度、政策、法規等方面，還是理論方法研究方面，與國外一些發達國家相比還不夠完善。
摘要：房地產業是我國第三產業的重要組成部分,也是我國當前一個重要的支柱產業,對發展我國國民經濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產也和居民的生活和工作息息相關,是社會生產和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產的估價方法進行了初步的探討。
山西飛馬投資有限公司晉中分公司（產權方）。
山西糧油食品進出口公司榆次肉聯廠（產權方）（以下簡稱甲方）乙方：晉中興元會計師師務所有限公司（以下簡稱丙方）因市政建設的需要甲方委托乙方對位于榆次榆太路196號（山西飛馬投資有限公司晉中分公司，山西糧油食品進出口公司榆次肉聯廠）的兩座冷庫進行評估，茲就甲方委托乙方完成的房產估價事項，訂立如下協議：
1、根據國家和省市有關房地產估價的管理規定，乙方應嚴格按國家有關法律規定實事求是、認真細致地對該兩座冷庫進行評估，于2008年3月20日以前，將評估報告書交付甲方。
2、甲方應將該房地產的合法證明材料及估價中涉及到有關的資料提供給乙方。
3、本次對兩座冷庫的評估費用按國家相關規定收費標準執行。
4、本次房產評估費用由晉中市公用基礎設施投資建設有限公司承擔，在乙方提交報告后10日內付清。
本協議自各方代表簽字蓋章之日起生效，如有未盡事宜，可經各方協商，做出與本協議具有同等法律效力的補充規定，補充規定不得與本協議內容相抵觸，并符合國家有關規定。
5、甲乙雙方在履行本協議發生爭議，調解不成時，提交晉中仲裁委員會仲裁。
6、本協議正本一式五份，各方各執一份。
甲方(蓋章)：
簽字：
電話：
乙方(蓋章)：
簽字：
電話：年月日。
畢業院校：揚州環境資源學院政治面貌：
人才類型：普通求職畢業日期：2009.7.1
求職意向。
求職類型：全職。
希望地點：上海南京杭州。
希望工資：面議。
自我評價。
大學期間擔任系學生會干事及組織委員具有較強的組織與團隊協調能力,較強的`時間觀念。
與同學相處融洽,為人誠懇,有責任心,做事有毅力。
有比較豐富的專業知識與技能。
教育背景。
2006年9月至2009年6月揚州環境資源學院房地產估價大專。
實踐經歷。
揚州國土局土地動態地價監測。
所獲獎勵。
系優秀團員。
語言能力。
英語三級。
計算機能力。
國家二級vfp。
聯系方式。
電子信箱：xxx@。
個人網站：/jianli/。
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委托方：吳錫仁。
估價方：
估價作業日期：2010年10月14日至2010年10月14日
１
目錄。
一、致委托方函。
三、估價的假設和限制條件。
五、附件。
２
致委托方函。
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，對濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為元，人民幣大寫:萬元整；單位建筑面積價格為元/平方米。
此致
濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司。
二0一0年十月十四日。
３
估價師聲明。
我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。7委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。
8、使用本報告，請注意估價的假設和限制條件及報告說明。
估價師簽名。
４
估價的假設和限制條件。
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關資料、各種數據的真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產估價結果失實，委托估價方應負完全責任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權面積、房屋建筑面積是依據委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準確性由委托方負責。
3、任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律。法規、文件、政策等，特別是符合建設、規劃、房地產主管部門所頒布的法律、法規、文件、政策等。在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產抵押價值，是在估價時點時的正常的經濟環境下，在正常的市場價格的基礎上的估價價格。但由于房地產抵押擔保的時間的延續性，本報告未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產的處分價格一般要低于房地產正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據，未經同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產估價結果報告及其相關的房地產估價技術報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內，如果房地產的作價標準發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響時，應重新進行估價。
６
一、委托方：吳錫仁。
二、估價方：濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司。
三、估價對象：
1、權屬狀況。
2、建筑物狀況。
歷下區甸柳新村三區11號樓為混合結構6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況。
4、地理位置與周圍環境。
７商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農貿市場等場所。項目文化教育配套條件優越。周邊有燕山小學、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學、以及省旅游學校和山東政法學院、山東經濟學院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達，交通方便。
四、估價目的：為房地產贈與及買賣提供價值參考依據。
五、估價時點：2010年10月14日。
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產的市場價格是指委估房地產在估價時點對應于本報告書所列估價目的及估價的假設和限制條件下的市場價格。房地產的市場價格是指房地產的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產市場價格是指該房地產的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權的分攤價值、房屋建筑的價值及基礎配套設施的分攤價值。對于土地是按住宅用地土地使用權限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權價值進行評估的。
七、估價依據：
1、國家建設部、國土資源部及濟南市人民政府頒發的有關政策、８法規文件；
2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》；
3、委托方提供的房屋所有權證；
4、濟南市基準地價等相關資料；
5、評估人員現場勘察獲取的數據和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
九、估價方法：
根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法四種。本次對房地產抵押價值進行評估，宜采用法估價。先求取假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，然后再減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
成本法是在估價時點以開發或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結果：
估價人員根據估價規范，采用了科學的估價方法，在現場勘察的。
９基礎上，經過認真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為元，人民幣大寫:萬元整；單位建筑面積價格為元/平方米。
2010年10月14日至2010年10月14日。
十三、估價報告應用的有效期：2010年10月14日—2011年10月13日。
濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司。
二0一0年十月十四日。
１０。
附件。
１１《房屋所有權證》復印件。
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：
1、合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2、最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3、替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
4、估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。
尊敬的先生/小姐：
非常感謝您抽出寶貴的時間予以審核我的求職信。本人欲申請貴公司招聘的房地產評估員一職。我自信符合貴公司的要求。
我是從天津國土資源和房屋職業學院的一名即將畢業的學生，我的所學習的專業是房地產經營與估價。這個專業不僅使我對于房地產評估程序和建筑工程預算有一個明確的了解，而且對于房地產的政策敏感度有一個很好的提高。在校期間，我努力學習專業知識，養成了獨立思考的能力。同時也具備了一定的專業知識，我參加過學校組織的房地產評估實訓，對于房地產評估報告以及評估程序能較好的掌握。并且我積極的參加學校組織的各項活動，在社團活動中也積極踴躍。并且在暑假期間，我參加過另一所評估公司的實習，對這項工作有更深的了解，且能獨立操作單份報告的制作。大學三年，我深深地感受到，在優秀單位共事，使我在競爭中獲益；向實際困難挑戰，讓我在挫折中成長。前輩們教我勤奮、盡責、善良、正直；大學的三年培養了我實事求是、開拓進取的作風。我熱愛貴單位所從事的事業，殷切地期望能為這一光榮的事業添磚加瓦；我會在實踐中不斷學習、進步。雖然在眾多的應聘者中我不一定是最優秀的,可是我仍很自信,請關注我的未來!
敬禮！
自薦人：張宗瑾。
2011年12月1日。
第一條(制定目的)為了提高房地產估價報告質量，統一房地產估價報告評審要求和方法，保障房地產估價報告評審客觀、合理，制定本標準。
本標準所稱鑒證性房地產估價報告(以下簡稱估價報告)，是指房地產估價機構為委托人提供給第三方使用或者進行內部管理、接受外部監管而出具的起著價值證明作用的房地產估價報告。
延伸閱讀：房地產估價還有咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。
第三條(評審方式)估價報告評審采取定量評審和定性評審相結合的方式進行。
第四條(定量評審內容)估價報告定量評審，分為一般項目評審和特殊項目評審。
一般項目是指估價報告基本組成要素和外在質量，分為4大項：(1)封面(或扉頁)、致估價委托人函、目錄、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件;(2)估價結果報告;(3)估價技術報告;(4)附件及外在質量。具體分為27個評審項目(見附件)。
特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特要素或者應當進行分析的獨特內容。房地產抵押估價報告的特殊項目包括：估價對象變現能力分析、風險提示，以及對估價假設和限制條件、估價原則、估價結果披露和附件的特殊要求。
第五條(定量評審得分)估價報告定量評審的滿分為100分。在賦予每個評審項目標準分的基礎上，列舉估價報告可能存在的質量缺陷并分別賦予一定的扣分值。
估價報告存在本標準列舉的質量缺陷的，從相應評審項目標準分中減去該質量缺陷對應的.扣分值，但該評審項目減去的扣分值之和不應超過其標準分。各個評審項目的評審得分為該評審項目的標準分減去扣分值之和。
不具有特殊項目的估價報告評審得分，為各個一般項目評審得分之和。具有特殊項目的估價報告評審得分，為一般項目評審得分與特殊項目評審得分累加后按照100分制換算而成。
第六條(測算過程評審)一般項目評審中，估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：
只能采用一種估價方法估價的，該估價方法的評審得分為估價測算過程的評審得分。
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