物業(yè)公司的管理制度（匯總13篇）

公司的經(jīng)營需要符合相關(guān)法律法規(guī)，遵守商業(yè)道德，履行社會責任。以下是一些知名企業(yè)的發(fā)展歷程，可以從中學習到一些寶貴的經(jīng)驗和教訓。

物業(yè)公司管理制度

為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內(nèi)容如下:。

一、本責任書適用之職位范圍:本責任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。

二、本責任書考評形式:考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。

三、本責任書之考評項目:責任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。

四、崗位目標責任書之內(nèi)容:堅決服從公司領(lǐng)導之安排,認真學習物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:。

1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。

2、要切實熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導審核確定)。

3、要熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進行整理歸檔。

4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)。

5、要及時組織人員修復損壞之樓宇及設(shè)施。

6、按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復業(yè)主/住戶要求之維修。

7、嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。

8、嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。

9、確保責任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。

10、確保責任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。

11、嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。

12、嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。

13、嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。

14、有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。

15、不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。

16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。

17、按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。

18、積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。

19、認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。

20、積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。

21、要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽或利益之行為。

22、認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。

23、積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。

24、認真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。

25、要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導下達之臨時任務(wù)。

26、要服務(wù)公司領(lǐng)導之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導之行為。

物業(yè)公司管理制度

為了確保分公司車輛安全運行,充分發(fā)揮現(xiàn)有車輛的機動性,靈活性,結(jié)合分公司實際情況,制訂車輛使用管理規(guī)定如下:

1、分公司的車輛由行政部管理。行政部負責辦理車輛的保養(yǎng)費和養(yǎng)路費。

2、司機出車必須根據(jù)派車單所要求的前往地點、時間、執(zhí)行任務(wù)的事項去完成任務(wù)。如有變化,應(yīng)事先請示或事后報告。

3、司機執(zhí)行任務(wù)出車時,必須嚴格遵守政府規(guī)定和交通法規(guī),隨車人員不能縱容司機違犯交通法規(guī)。否則,由此造成的后果由當事人負法律上和經(jīng)濟上的責任。

4、司機要做好每天的車輛行駛記錄(如車公里、車次、行駛小時和所加油料的統(tǒng)計等),月底匯總后報行政部主任。

5、車輛實行指定司機負責管理,其他人員未經(jīng)行政部主任同意不能使用車輛。經(jīng)同意使用的,也一定要交接清楚使用情況。

6、主管司機負責車輛的日常維修保養(yǎng)工作,定期對車輛進行保養(yǎng),并做好保養(yǎng)記錄,保證車輛正常行駛。保持車身內(nèi)外清潔、衛(wèi)生。

7、車輛維修要到指定的維修點進行維修,能修復的零部件盡量修復使用。需要更換的部件先報告行政部,經(jīng)分公司經(jīng)理批準后購買。

8、車輛必須按分公司指定地點停放。司機如不按規(guī)定停放車輛,所造成的損失(如車輛丟失等)由司機本人負責。

1、分公司領(lǐng)導用車由本人直接通知行政部安排。

2、各部門用車,要提前申請。市內(nèi)用車,提前半天申請;市區(qū)以外用車,提前一天申請。用車申請單要經(jīng)部門主任簽字后交行政部審批。

3、行政部根據(jù)各部門用車申請單,區(qū)分任務(wù)的輕重緩急,充分發(fā)揮現(xiàn)有車輛的效率,盡量做到經(jīng)濟、合理、高效地統(tǒng)一安排車輛。

1、安全行車,愛護車輛,做到'三勤',保持車容整潔和性能良好,出勤率達95%以上。

2、發(fā)生行車事故,視情節(jié)輕重并按交通管理部門的《事故判決書》意見確定其責任:應(yīng)付損失費在1000元以內(nèi)的,罰其修理費的10%;損失費達1000元以上至20xx元以內(nèi)的,罰其修理費的15%;損失費達20xx元以上的,可根據(jù)實際情況另定百分比進行處罰,但不得低于20%;對造成傷亡事故者,處罰不在本文規(guī)定之內(nèi),另按交通事故處罰原則及有關(guān)規(guī)定處理。

3、未經(jīng)領(lǐng)導同意出私車造成的事故,一切修理費和賠償費都由本人負責。如保險公司賠款后,財務(wù)可按保險公司賠償?shù)慕痤~為標準,向其本人扣罰總金額的50%。

1、市內(nèi)出車。不分出車次數(shù)及行駛里程,每月發(fā)給司機出車補助150元。

3、業(yè)余時間出車,按有關(guān)規(guī)定發(fā)加班工資。

4、行政部憑派車單,按月統(tǒng)計,作為司機業(yè)績考核依據(jù)。

物業(yè)公司管理制度

為了規(guī)范本公司各項收費工作的管理,完善收費記錄等基礎(chǔ)會計工作,加強對公司收費工作的會計監(jiān)督,結(jié)合本公司的實際情況,特制定本規(guī)定。

2、物業(yè)公司收費管理規(guī)定

第一條收費內(nèi)容:

1、物業(yè)管理費;

2、水電費;

3公攤水電費;

4、電梯費;

5垃圾費;

6、收視費;

7、租賃中介費;

8、代辦服務(wù)費;

9、裝修押金;

10、租金收入;

11、家政服務(wù)費;

12、停車費(含固定車位費和臨時停車費)

13、維修費(含維修材料費維修服務(wù)費)

14、其他臨時收費項目等。

第二條收費工作的分工

1、固定費用及其他有償服務(wù)項目:如物業(yè)管理費、水電費、公攤水電費、電梯費、垃圾費、收視費、租賃中介費、代辦服務(wù)費、裝修押金、場租收入及其他臨時收費項目收費工作均由財務(wù)出納收取。

2、停車費:由小區(qū)門崗當班人員負責收取。

3、家政服務(wù)費:由提供家政服務(wù)的工作人員收取。

4、維修費:由工程部維修人員收取。

第三條收費操作規(guī)定

1、收費單據(jù)的管理

3)填制收款票據(jù)前要仔細查詢相關(guān)記錄及資料,正確計收業(yè)主已交的各時期的各項費用,做到正確無誤。

4)收款票據(jù)必須按號碼順序使用,不可跳號。

5)所有已使用完的收款票據(jù),及時交回會計處核銷,未能及時核銷的,財務(wù)不予發(fā)放新收款票據(jù)。

6)所有作費的收款票據(jù)必須聯(lián)數(shù)齊全,不可缺聯(lián),否則視同已收款處理,無法界定收費金額時,每張收費單據(jù)按200元對當事人進行處罰。

7)業(yè)主可憑收據(jù)在一個月內(nèi)到財務(wù)部換取發(fā)票,所換發(fā)票的內(nèi)容應(yīng)與收據(jù)項目、金額完全一致,用以換取發(fā)票的收據(jù)作為發(fā)票記賬聯(lián)的附件,留財務(wù)部統(tǒng)一保管。

8)對于需要先開發(fā)票后付款的業(yè)主,出納根據(jù)收費通知單開具發(fā)票,并在財務(wù)部做好登記,款項入賬后核銷。

2、收據(jù)填寫要求:

1)據(jù)實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫,不得弄虛作假,做到準確無誤。

2)字跡清楚,不得涂改。如有錯誤,全部聯(lián)次蓋作廢章或?qū)懨髯鲝U字樣,再另行開具。

3)全部聯(lián)次一次填開,上下聯(lián)的內(nèi)容金額一致。

3、收費操作程序

a、固定費用收費項目的收取

1)會計于每月5日前根據(jù)相關(guān)文件及管理情況確認當月應(yīng)收金額,打印應(yīng)收清單,并簽名確認后,通知物業(yè)管理員進行崔繳。

2)辦理業(yè)務(wù)時,出納根據(jù)需收費項目據(jù)實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫,不得弄虛作假,做到準確無誤。

3)字跡清楚,不得涂改。如有錯誤,全部聯(lián)次蓋作廢章或?qū)懨髯鲝U字樣,再另行開具。

4)全部聯(lián)次一次填開,上下聯(lián)的內(nèi)容金額一致。

b、臨時停車費用的收取

1)所有出入小區(qū)的外來車輛,門崗工作人員均應(yīng)做好來訪登記,凡在小區(qū)內(nèi)滯留超過10分鐘的外來車輛,應(yīng)按規(guī)定收取停車費。

2)門崗工作人員在收取臨時停車費的同時應(yīng)在相應(yīng)的專用票據(jù)的存根聯(lián)背面記錄好相應(yīng)的車牌號碼,收費日期,以便了隨時抽查。

3)所有停車費收取必須開據(jù)發(fā)票或?qū)Ｓ檬論?jù)(物業(yè)公司印制),如發(fā)現(xiàn)有收費業(yè)且未給客人提供票據(jù)的,第一次處罰100元,第二次給予開除處理。

4)對于臨時停放車輛一般采用按天收取的方式,如憑當天收費單據(jù)出入小區(qū),僅收取一次費用。對于過夜車輛,按收費規(guī)定收取費用。

5)門崗收費工作人員在開據(jù)收費單據(jù)收妥停車費后,應(yīng)提醒客人憑此單據(jù)當天出入小區(qū)免費。

6)門崗工作人員應(yīng)于每日17:30前,將當天收取的款項交到出納處。節(jié)假日收取的.費用須在節(jié)假日后的第一個工作日早8:30之前上交財務(wù)部出納。

7)每次上交所收費用時,要附帶交款匯總表,列明收費項目及收費金額,并出納當面核對清楚,交款人與財務(wù)部出納在匯總表上簽字確認,做為出納入帳依據(jù)。

c、家政服務(wù)的收取

1)接到需要提供家政服務(wù)的請求時,出納開據(jù)收費單據(jù),通知家政服務(wù)人員到財務(wù)領(lǐng)取收費單據(jù),并上門服務(wù)。

2)完成服務(wù)時,應(yīng)要求業(yè)主在收費單據(jù)上簽字確認,并收妥款項。

3)收費單據(jù)一式三聯(lián),第一聯(lián)財務(wù)聯(lián),第二聯(lián)客戶聯(lián),第三聯(lián)家政服務(wù)人員留存。

4)如遇業(yè)主不在現(xiàn)場情況,費用無法現(xiàn)場收取,工作人員在班次結(jié)束后,或財務(wù)下班前,務(wù)必將當日收費單據(jù)提交給財務(wù),以便進行相應(yīng)的登記及崔收工作。

5)家政服務(wù)人員應(yīng)于每個工作日17.30前,將當天收取的款項交到出納處。

6)出納員當面核對無誤后,在收費單上簽字確認,并將第三聯(lián)交還家政服務(wù)人員。

d、維修費的收取

1)接到報修電話時,做好相關(guān)登記工作,并開據(jù)相關(guān)維修工作單。報修工作單一式三聯(lián),第一聯(lián)財務(wù)聯(lián),第二聯(lián)客戶聯(lián),第三聯(lián)工程部留存。

2)工程部維修人員根據(jù)現(xiàn)場維修情況,確認需收取的維修服務(wù)費用,同時將維修服務(wù)費用填入相應(yīng)維修工作單上,并連同維修材料費用一并收取。所有維修工作單完成后,必須請業(yè)主簽字確認,否則財務(wù)無法確定收費項目是否屬實。

3)如遇業(yè)主不在現(xiàn)場情況,費用無法現(xiàn)場收取,工程維修人員在班次結(jié)束后,或財務(wù)下班前,務(wù)必將當日維修單提交給財務(wù),以便進行相應(yīng)的登記及崔收工作。

4)工程維修人員應(yīng)于每個工作日17.30前,將當天收取的款項交到出納處。

5)出納員當面核對無誤后,在收費單上簽字確認,并將第三聯(lián)交還工程維修人員。

3檢查與控制

第一條對于所有進入小區(qū)的車輛收費情況實行抽查式管理,如查某月某日,車牌號碼為xxxx的外來車輛是否實行了收費,只需查驗相應(yīng)日期的收費單據(jù)即可。

第二條所有收費單據(jù)的使用每個班次應(yīng)做好交接班登記,此項工作很重要,關(guān)系到責任明確的事宜,如無法明確相應(yīng)責任的,由所有相關(guān)工作人員同共承擔,并追究主管領(lǐng)導責任。

第三條物業(yè)公司會計每月對出納現(xiàn)金進行盤點,將盤點情況做好書面的登記,經(jīng)雙方簽字確認,并報集團財務(wù)總監(jiān)。

及收款規(guī)定的行為,應(yīng)及時上報。

第五條物業(yè)會計每月須與集團公司核對往來款,并簽署對帳單,確保雙方帳務(wù)清楚。

第六條物業(yè)公司財務(wù)應(yīng)對門崗收費點領(lǐng)用、繳銷票據(jù)及時核檢,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時上報有關(guān)領(lǐng)導。

4其他財務(wù)工作規(guī)定

第一條每月末會計編制物業(yè)費及各類服務(wù)費欠費一覽表,上報經(jīng)物業(yè)公司負責人簽字確認后上報集團財務(wù)部,總結(jié)催收款工作。

第二條妥善保管未用的發(fā)票和收據(jù),對用完的發(fā)票及收據(jù)存根聯(lián)妥善保管,便于日后查證;

第三條若業(yè)主提出搬遷、裝修、轉(zhuǎn)售等服務(wù)要求時,審批前要先核實欠款情況。

第四條經(jīng)領(lǐng)導審批確定執(zhí)行的各項物業(yè)服務(wù)收費標準,由原件由物業(yè)會計存檔備查。

第五條所有已交房的售房合同,復印件必須交財務(wù)存檔。

物業(yè)公司管理制度

管理處主任在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導下，帶領(lǐng)管理處全體管理人員，按照《條例》、《委托承包管理合同》對住宅區(qū)實施綜合性的系統(tǒng)管理，接受管委會、業(yè)主、住戶和有關(guān)業(yè)務(wù)部門的監(jiān)督，實現(xiàn)各項管理指標。具體崗位職責如下：

一、堅決執(zhí)行黨和國家改革開放的方針、政策、特區(qū)物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策和公司的有關(guān)規(guī)章制度，加強政策研究和業(yè)務(wù)學習，在實踐中不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導工作能力。

二、建立富有活力的高效率的組織機構(gòu)，按照合理的知識結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)，配備高素質(zhì)的管理人員隊伍；建立完善的科學的.制度。監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋通暢，管理工作高效。實踐中不斷根據(jù)管理計劃、目標和工作成效，調(diào)整管理體系。

三、負責制定實現(xiàn)振業(yè)物業(yè)公司承諾的＂一年建成全國優(yōu)秀管理住宅區(qū)，建成全國唯一一個示范園林智能住宅區(qū)＂管理目標實施方案，全面落實各項管理指標。

四、現(xiàn)各有關(guān)機構(gòu)、部門，配合逐慚完善智能化管理體系。

五、堅持取之于民、用之于民的收費原則，負責審批管理處財務(wù)收支，合理使用管理費，保證管理費的52％用于住宅區(qū)維修養(yǎng)護和辦公費開支；不得向住戶亂攤派、亂收費。

六、積極與住宅區(qū)、派出所、居委會、房管局等管理機構(gòu)和智能開發(fā)建設(shè)單位、供電所、供氣所、供水所、天威視訊、郵政通訊等服務(wù)機構(gòu)建立友好的業(yè)務(wù)關(guān)系和人際關(guān)系；自覺接受業(yè)主管委會和業(yè)主、住戶的民主監(jiān)督；征求和采納員工合理化建議，建立良好的個人形象，樹立領(lǐng)導威信。

七、接受公司總經(jīng)理和業(yè)主管委會組織的年度和任期考核，接受獎懲，對總經(jīng)理和業(yè)主負責。

八、關(guān)心員工生活，為員工解決實際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，增強集體凝聚力。

九、完成住宅局、振業(yè)物業(yè)公司交辦的其它任務(wù)。

物業(yè)公司管理制度

4、駕駛員在行車時,必須集中精力,嚴格遵守交通規(guī)則,確保交通安全;。

5、嚴禁駕駛員行車應(yīng)遵守下列規(guī)定:。

1)嚴禁酒后開車;。

2)嚴禁超速行速;。

3)嚴禁超載行駛;。

4)如超車過程中與對面來車有可能碰車時,不得超車;。

5)不準超越正在超車的車輛;。

6)不準穿拖鞋駕駛車輛;。

7)駕駛車輛時不準吸煙、飲食,與人閑談或其他妨礙安全的行為;。

7、在施工現(xiàn)場駕駛車輛時,要低速慢行,隨時注意上空及道旁的物件、行人;。

9、人貨車載重行車時,要注意防止急剎車、急轉(zhuǎn)彎;。

10、隨車攜帶的消防滅火器要確保完好有效,有破損或故障要及時配換修理;。

11、停泊車輛應(yīng)安全牢靠,為防止偷盜要上安全鎖或啟用防盜報警器。鎖閉車門窗,司機返回停車場取車,應(yīng)仔細留意車輛情況有無意外損傷。

物業(yè)公司管理制度

為加強公司辦公管理,規(guī)范辦公行為,提高辦公效率,降低辦公成本,特制定以下規(guī)定:。

第一條辦公紀律。

(二)外出辦事,須經(jīng)部門經(jīng)理、主任或負責人同意;。

(七)謝絕所有上門推銷人員;。

(八)參加會議時,與會人員須提前到會,做到精神飽滿,準備充分。會議時間內(nèi)不得無故早退,應(yīng)將手機關(guān)閉或調(diào)至震動狀態(tài),以免影響會議秩序。

第二條儀容儀表。

(一)工作時間統(tǒng)一著工裝,并保持衣服干凈、整潔,左胸適當位置佩戴公司工牌;暫時無工裝者,必須著與工作環(huán)境或公司工裝要求相符的裝束。

(二)在辦公室要保持襯衣領(lǐng)口與袖口潔凈,不挽袖子并扣好袖口;在作業(yè)現(xiàn)場可挽袖子工作。

(三)儀表儀容整潔,保持精神飽滿。不做奇異發(fā)型發(fā)色,男性不蓄長發(fā),兩邊不超過耳朵,后面不超過衣領(lǐng);女性頭發(fā)干凈整齊,過肩必須束起,不著艷麗頭飾。

(四)工作時間在辦公區(qū)禁止佩戴有色眼鏡及夸張、奇異首飾。

(五)手指甲整齊,不留長指甲,不涂指甲油;女性口紅顏色不宜過深過艷。

(六)辦公時間男士著皮鞋,并應(yīng)將襯衣下擺系在西褲內(nèi);女士的皮鞋穿著要求為“前不露趾,后不露跟”,襯衣下擺應(yīng)放在西褲或西裙外。辦公時間均不得穿拖鞋、涼鞋、運動鞋等。

(七)領(lǐng)帶的下端在皮帶之下1-1.5公分。領(lǐng)帶夾只起固定作用不起裝飾作用,佩帶位置在襯衣從下往上數(shù)第4個鈕扣處。

(八)著工裝在外行走時不要鉤肩搭背、不并排走或邊走邊吸煙、吃食物。

第三條環(huán)境與衛(wèi)生規(guī)范。

(一)辦公區(qū)域等公共場所禁止吸煙、嚴禁隨地吐痰,亂扔紙屑、雜物及各種不文明行為。

(二)辦公區(qū)域不得大聲談笑、喧嘩。

(三)辦公區(qū)域除了定置擺放的文件柜、桌椅等外,不能隨意擺放其他文件柜或物品,不亂貼亂掛。

(四)文件柜內(nèi)物品須排放整齊有序,文件(夾)要標識清楚,柜頂、旁不堆放其他雜物;不能占用公用區(qū)域隨意堆放。

(五)辦公桌面要保持整齊干凈,除了擺放顯示器、電話機、文件盤、筆筒等常用的辦公用品外,其他非辦公物品及文件一律放在抽屜里。

(六)下班時,須要收好文件,鎖好抽屜柜子,將桌面收拾干凈、桌椅擺放整齊。

(七)電話鈴響三聲須及時接聽,桌面電話鈴聲音量須調(diào)至中低檔,避免電話鈴聲干擾他人工作。

第四條安全與節(jié)流。

(一)加強安全防范意識。

3、禁止隨意使用其它部門電腦,外來訪客不經(jīng)領(lǐng)導允許禁止使用公司電腦;。

4、保管好企業(yè)文件,個人現(xiàn)金、證件等隨身攜帶,貴重物品一律不要存放辦公區(qū);。

5、員工統(tǒng)一由正門出入;。

6、與公司業(yè)務(wù)無關(guān)人員不得在辦公區(qū)域逗留;。

7、節(jié)假、公休日需到公司處理業(yè)務(wù)的員工,要負責辦公區(qū)的文件、財物安全;。

8、嚴禁泄漏公司商業(yè)機密,重要文件或資料要專人保管,涉及到機密的文稿要及時銷毀;。

9、離開辦公區(qū)或下班時務(wù)必檢查并關(guān)好自己及部門負責范圍的門、窗。

(二)節(jié)流控制。

1、日常用水:。

(3)員工須注意節(jié)約用水,使用自來水洗漱時應(yīng)合理控制水量。

2、辦公用電:。

(1)辦公區(qū)域和會議室在使用燈光照明時要遵循“人走燈滅”的原則;。

(3)員工個人在離開辦公室超過1小時的情況下,必須關(guān)閉個人辦公電腦電源;。

(4)離開辦公區(qū)或下班時務(wù)必關(guān)閉電腦、空調(diào)及其他設(shè)備電源。

3、其他方面:。

(1)愛護公物,節(jié)約使用辦公用品;。

(4)文明使用洗手間,不得亂寫亂畫,保持清潔,并養(yǎng)成隨手關(guān)閉電燈和水龍頭的好習慣。

第五條工卡管理。

(一)行政綜合部對全公司的工卡進行統(tǒng)一制作、管理。工卡的實際分配由行政綜合部負責。

(二)工卡編號實行分類編號,共分為管理系列、維修系列、護管系列和實習系列四大類。

(三)新員工入職后,由所在部門。

到行政綜合部領(lǐng)取實習工卡,轉(zhuǎn)正后還在原部門就職的,在行政綜合部換領(lǐng)該部門的正式工卡。

(四)員工崗位調(diào)動(包括本部門各系列內(nèi)部的崗位變動)須在行政辦公用品類管理規(guī)定綜合部用舊工卡換取新工卡。

(五)員工工卡遺失、污損等原因,需要重新補辦的,由所在部門報行政綜合部辦理補做,但必須收取使用人工卡制作工本費(具體金額視市場行情而定),并開具收據(jù),費用交與公司財務(wù)。

(六)工卡是員工在公司的工作證明,不做他用,每位員工須按規(guī)定佩帶工卡,并有責任對工卡進行妥善保管。

(七)任何員工不得將工卡借與其他人使用。

(八)員工離職,須把工卡交還所在部門。

第六條鑰匙管理。

(一)各中心的鑰匙要指定專人保管。

(二)公司本部除個人抽屜鑰匙及各部門資料柜鑰匙外,均由行政綜合部留存?zhèn)溆描€匙。

(三)辦公鑰匙須按工作職責的需要發(fā)放,各部門須建立和保管好《鑰匙領(lǐng)用登記表》,領(lǐng)用和歸還必須如實登記,如有遺失,即刻告之行政綜合部。

第七條辦公用品、設(shè)施設(shè)備的管理。

(一)辦公用品的采購按《物資申購流程》辦理,電腦、復印機、打印機、攝象機等類納入固定資產(chǎn)。

(二)空調(diào)的使用管理。

1、使用空調(diào)時,須按照正確的操作方法進行操作,使用完畢,應(yīng)按要求及時關(guān)機、斷電;。

4、假期、雙休日在辦公室辦公、學習時,不得隨意開啟空調(diào);。

6、行政綜合部要組織相關(guān)人員經(jīng)常對空調(diào)線路、開關(guān)、接線盒等設(shè)施進行檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時報告修理。

(三)復印機、速印機的使用管理:。

2、使用機器時,須按照正確的操作方法進行操作,使用完畢,應(yīng)按要求及時關(guān)機、斷電;。

3、遇有故障時,切勿盲目操作,及時通知行政綜合部排除故障,遇有重大故障,行政綜合部應(yīng)及時聯(lián)系維修商前來修理。

4、其他單位的復印機應(yīng)設(shè)專人管理,并簽訂維保商。

(四)電腦及周邊設(shè)施設(shè)備的使用管理。

1、電腦的維修原則上由網(wǎng)絡(luò)信息組負責;。

(五)任何儀器、設(shè)施、設(shè)備,非專業(yè)人員,任何個人不得擅自拆裝、維修,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)后果自負并嚴肅處理。

第八條本辦法自發(fā)文之日起實行。

物業(yè)公司管理制度

在總經(jīng)理直接領(lǐng)導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務(wù)和管理工作。

3、負責傳達公司文件、通知及會議精神;

8、加強各班的團結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào);

9、認真完成公司交給的其他任務(wù)。

物業(yè)公司管理制度

為加強公司現(xiàn)有車輛的管理,積極配合各部門工作開展,合理使用公司車輛,特制定公司車輛管理規(guī)定如下:

第一條、公司現(xiàn)有車輛由行政辦公室統(tǒng)一管理,備用鑰匙及車輛管理檔案由行政辦公室保管。

第二條、各部門因公用車(包括行政辦公室),應(yīng)于前一工作日下午17:00前,填報《用車申請單》由部門經(jīng)理簽字報行政辦公室。

第三條、節(jié)假日、雙休日因公用車及周一用車申請,應(yīng)于周五下午16:00前報至行政辦公室。

第四條、為節(jié)約車輛開支,行政辦公室將根據(jù)各部門用車計劃,按照工作的輕重緩急、路途遠近和路線的合理性調(diào)配安排車輛。當需要合并使用時各部門應(yīng)積極配合。

第五條、車輛使用人應(yīng)樹立交通安全意識,自覺遵守交通法規(guī)。行政辦公室確保各部門用車前的車況具備使用條件,并對駕駛?cè)诉M行車況交底,抄出車公里數(shù),收車時由行政辦公室檢查車況并抄收車的公里數(shù)。

第六條、在使用中車輛發(fā)生問題或發(fā)生意外,駕駛?cè)藨?yīng)盡量避免或減少風險并及時與行政辦公室聯(lián)系,以便妥善處理。

第七條、在車輛使用期間發(fā)生交通事故,車輛丟失等情況,公司將視使用性質(zhì)、車輛受損情況、責任輕重等因素要求車輛駕駛?cè)擞枰越?jīng)濟賠償。

第八條、在車輛使用過程中發(fā)生交通違章,由當事人承擔責任,如因違章給公司帶來經(jīng)濟、名譽的損失,一切責任由責任人承擔。

第九條、公司個人因私使用車輛在不影響工作的前提下由借車人申報《用車申請單》及用車保證書交項目經(jīng)理審批,經(jīng)批準后使用。使用期間車輛駕乘人員發(fā)生問題一律由借用人承擔。因私用車的一切費用由個人承擔,同時向公司繳納一定的車輛磨損費。

第一條、因公用車由行政辦公室統(tǒng)一負責對車輛進行加油工作,駕駛?cè)伺R時加油需征得行政辦公室同意,加油后一律填寫《加油記錄》(在車輛上已配備加油登記表,內(nèi)容包括:加油時間、公里數(shù)、加油人等)。

第二條、行政辦公室視平時借用車違章情況,嚴格控制借車駕駛?cè)诉x。

第三條、對不愛護車輛,不認真執(zhí)行加油登記制度,不遵守交通規(guī)則的員工,公司將予以批評警告,對屢教不改者,將視情況給予相應(yīng)經(jīng)濟處罰或拒絕其駕駛公司車輛。

第三節(jié)車輛的維護、保養(yǎng)

第一條、行政辦公室統(tǒng)一負責公司車輛日常維護、定期保養(yǎng)、保險及驗車等事宜。

第二條、行政辦公室負責對車輛日常使用進行監(jiān)督指導。

第三條、行政辦公室于每周對車輛進行安全檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并在每月月底前將車輛情況進行統(tǒng)計匯總。

物業(yè)公司管理制度

質(zhì)量管理員的職責與權(quán)限：

3、對本部門質(zhì)量目標完成情況進行月、年統(tǒng)計、分析并上報質(zhì)量管理部或分公司；

4、負責在本部門跟蹤落實內(nèi)部審核不合格項及質(zhì)量管理部開出不合格報告的整改情況；

5、定期參加由質(zhì)量管理部召開的質(zhì)量工作座談會；

6、負責跟蹤落實及反饋質(zhì)量管理部安排工作在本部門的執(zhí)行情況；

8、接受質(zhì)量管理部的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督；

9、質(zhì)量監(jiān)督員的設(shè)立和更換必須經(jīng)質(zhì)量管理部經(jīng)理批準。

（一）公司對各分公司的質(zhì)量監(jiān)督制度

1、公司定期質(zhì)量考核

1）考核組織和時間 公司定期質(zhì)量監(jiān)督考核由質(zhì)量管理部組織人員成立考核小組進行，每半年一次，具體時間和行程安排由質(zhì)量管理部確定，報管理者代表批準。

2）考核范圍、內(nèi)容和方式 公司定期質(zhì)量考核范圍包括所有分公司及管理處；考核內(nèi)容及具體標準詳見《珠海市z物業(yè)管理有限公司質(zhì)量考核標準及量化評分表》（見附件1、2）；考核采取突擊考核方式，考核前不通知被考核分公司及管理處，參加考核人員必須對考核時間及行程安排進行保密。

3）考核要求 考核小組必須遵循公開、公平、公正的基本原則，認真開展檢查考核工作，不弄虛作假、敷衍了事，考核人員交通及食宿由公司統(tǒng)一安排解決，不得接受分公司或項目的宴請。 考核小組必須嚴格按照《珠海市z物業(yè)管理有限公司質(zhì)量考核標準及量化評分表》進行評分，計考核人平均分為管理處考核得分；分公司只有一個項目的，該項目管理處得分即為該分公司考核得分；分公司有二個以上項目的，各項目管理處得分的平均分為該分公司考核得分。 無特殊原因，被考核項目管理處負責人必須全程陪同考核小組進行考核，記錄考核小組提出的問題和建議，及時進行整改。

4）考核結(jié)果 考核結(jié)果由質(zhì)量管理部予以書面通報，對于發(fā)現(xiàn)問題由質(zhì)量管理部發(fā)出整改通知，各分公司必須在收到整改通知之日起一個星期內(nèi)督促責任部門完成整改，并將整改情況報送質(zhì)量管理部，由質(zhì)量管理部進行復檢。經(jīng)復檢，發(fā)現(xiàn)整改工作未完成的，由質(zhì)量管理部再次發(fā)出整改通知，并在全公司范圍內(nèi)進行通報，同時在下次考核中給予扣分。

5）獎懲制度 分公司及管理處考核結(jié)果與分公司及管理處負責人當月工資掛鉤。 考核得分在95分（含95分）以上的，當月工資上浮10%；考核得分高于90分（含90分）但低于95分（不含95分）的，當月工資上浮5%。 考核得分在75分（不含75分）以下的，當月工資下浮10%；考核得分低于80分（不含80分）但高于75分（含75分）的，當月工資下浮5%。

2、不定期質(zhì)量監(jiān)督檢查 不定期質(zhì)量監(jiān)督檢查由質(zhì)量管理部根據(jù)實際需要進行安排，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由質(zhì)量管理部開出不合格報告，分公司及管理處必須在質(zhì)量管理部規(guī)定的時間內(nèi)予以整改糾正，并將整改情況書面反饋質(zhì)量管理部。

（二）分公司內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督制度

1、分公司定期質(zhì)量考核

1）考核組織和時間 分公司定期質(zhì)量考核由分公司組織人員成立考核小組進行，每月考核一次，考核小組組長由分公司經(jīng)理擔任，具體時間和行程安排由分公司經(jīng)理確定。

2）考核范圍、內(nèi)容和方式 分公司定期質(zhì)量考核范圍為分公司管轄項目管理處；考核內(nèi)容及具體考核標準詳見《珠海市z物業(yè)管理有限公司質(zhì)量考核標準及量化評分表》；考核采取突擊考核方式，考核前不通知被考核管理處。

3）考核要求 考核小組必須遵循公開、公平、公正的基本原則，認真開展檢查考核工作，不弄虛作假、敷衍了事。 考核小組必須嚴格按照《珠海市z物業(yè)管理有限公司質(zhì)量考核標準及量化評分表》進行評分，計考核人平均分為管理處考核得分。 無特殊原因，被考核管理處負責人必須全程陪同考核小組進行考核，記錄考核小組提出的問題和建議，及時進行整改。

4）考核結(jié)果 考核結(jié)果由分公司予以通報，對于發(fā)現(xiàn)問題由分公司發(fā)出整改通知，各管理處必須在收到整改通知之日起一個星期內(nèi)完成整改，由分公司進行復檢，并填寫《分公司檢查各管理處對 年 月不合格項整改情況表》（見附件5）。經(jīng)復檢，發(fā)現(xiàn)整改工作未完成的，由分公司再次發(fā)出整改通知，并在分公司范圍內(nèi)進行通報，同時在下次考核中給予扣分。 分公司應(yīng)將考核結(jié)果《 分公司 年月份項目考核評分匯總表》（見附件3、4）于下月5日前報送質(zhì)量管理部及人力資源部，并將《分公司檢查各管理處對 年 月不合格項整改情況表》報送質(zhì)量管理部，同時保存考核資料，接受質(zhì)量管理部及人力資源部的監(jiān)督和檢查。

5）獎懲制度 考核結(jié)果與管理處負責人當月工資掛鉤。 考核得分在95分（含95分）以上的，當月工資上浮10%；考核得分高于90分（含90分）但低于95分（不含95分）的，當月工資上浮5%。 考核得分在75分（不含75分）以下的，當月工資下浮10%；考核得分低于80分（不含80分）但高于75分（含75分）的，當月工資下浮5%。

2、不定期質(zhì)量監(jiān)督檢查 不定期質(zhì)量監(jiān)督檢查由分公司根據(jù)實際需要進行安排，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由分公司開出不合格報告，管理處必須在分公司規(guī)定的時間內(nèi)予以整改糾正，并將整改情況書面反饋分公司。

附件：1、《珠海市z物業(yè)管理有限公司質(zhì)量考核標準及量化評分表》（住宅小區(qū)）

2、《珠海市z物業(yè)管理有限公司質(zhì)量考核標準及量化評分表》（大學園區(qū)）

3、《 分公司 年月份質(zhì)量考核評分匯總表》（住宅小區(qū)）

4、《 分公司 年月份質(zhì)量考核評分匯總表》（大學園區(qū)）

物業(yè)公司管理制度

第一條為加強和完善公司法律事務(wù)管理,建立健全公司法律事務(wù)管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務(wù)作用,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務(wù)管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點,結(jié)合公司總部和各屬下公司實際,特制定本細則。

第二條法律事務(wù)工作以維護公司利益,防范法律風險和解決經(jīng)營管理活動中遇到的法律問題為基本任務(wù)。

第三條法律事務(wù)工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導下,按照分級與授權(quán)的原則,建立以法律事務(wù)管理制度為基礎(chǔ),以公司總部企業(yè)管理與培訓部和各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員為紐帶,以外聘常年法律顧問和律師為社會資源支持的法律事務(wù)管理體系。

第二章職責范圍

第四條法律事務(wù)工作分兩級管理,公司總部的法律事務(wù)歸口企業(yè)管理與培訓部管理,各屬下公司指定一名法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員。

第五條公司總部企業(yè)管理與培訓部的職責如下:

1、負責建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務(wù)管理制度;

2、負責公司總部和指導各屬下公司的行政復議、聽證、訴訟、仲裁事務(wù);

3、協(xié)助參與重大的對外商務(wù)談判;

4、根據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會的要求,為法律方面的事項提供法律意見;

9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫;

10、辦理公司領(lǐng)導交辦的其它法律事務(wù)。

第六條各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的職責如下:

1、負責各屬下公司與總部法律事務(wù)工作的聯(lián)系和溝通,按時報送法律事務(wù)工作總結(jié);

2、負責各屬下公司與外聘法律顧問和個案律師的對口聯(lián)系;

3、負責各屬下公司重大法律事項、案件進展情況和結(jié)案報告的報告;

5、負責組織各屬下公司二、三級培訓中的法律常識、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓;

6、負責各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;

7、負責收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程文本以及在物業(yè)管理實際操作中成功與失敗的典型案例,并上報總部企業(yè)管理與培訓部。

第三章日常法律事務(wù)的管理

第七條公司總部根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)和工作需要簽發(fā)《授權(quán)書》,授予各屬下公司簽署經(jīng)濟合同、勞動合同、在銀行開立帳戶等法律事務(wù)的權(quán)限,期限一年。各屬下公司在權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)。

第八條公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財務(wù)專用章等,對外代表企業(yè),須嚴格其使用管理。::部門印章只在業(yè)務(wù)和內(nèi)部往來中使用,不具有對外效力。

各屬下公司應(yīng)制定嚴格的印章管理使用制度。

第九條各屬下公司加強空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權(quán)委托書的管理。授權(quán)委托書應(yīng)由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。

第十條各屬下公司應(yīng)將法律事務(wù)工作納入年度工作總結(jié)內(nèi)容。各

屬下公司聘請常年法律顧問的,可要求律師提交年度顧問工作清單。

第十一條依照分級管理原則,對各屬下公司日常法律事務(wù)管理分為三級:

1、重大法律事項應(yīng)報總部批準:

(1)超出本細則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限的法律事務(wù);

(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以上的,應(yīng)在發(fā)出3日前報總部批準;接到對方上述法律文書的,應(yīng)在3日內(nèi)向總部匯報。

2、一般法律事項應(yīng)報總部知會備案:

3、本細則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi)的可以自行處理。

第四章合同管理

第十二條公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。

第十三條本細則所指的合同'包括:

1、合資合作經(jīng)營企業(yè)合同、企業(yè)章程;

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;

3、借款合同、擔保合同;

4、物業(yè)管理委托合同(外委)、物業(yè)管理顧問合同;

5、電梯、空調(diào)等機電設(shè)備維修養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同;

6、其他合同。

第十四條合同審批權(quán)限:

1、公司總部和各屬下公司產(chǎn)權(quán)整合、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款和擔保和對外投資新設(shè)公司事務(wù)由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。

各屬下公司新拓展項目的外委和顧問物業(yè)服務(wù)合同均報總部批準。

2、各屬下公司預(yù)算范圍內(nèi)其它經(jīng)濟合同審批權(quán)限:

(1)北京公司:金額不超過20萬元,期限1年;

(2)上海公司:金額不超過20萬元,期限1年;

(3)西安公司:金額不超過5萬元,期限1年;

(4)武漢公司:金額不超過10萬元,期限1年;

(5)南京公司:金額不超過10萬元,期限1年;

(6)深圳公司:金額不超過20萬元,期限1年。

超過上述金額和期限的合同需報公司總部批準。

各屬下公司上述權(quán)限由法定代表人按本細則第七條簽發(fā)的《授權(quán)書》確認。

第十五條合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程,常年法律顧問或律師均可根據(jù)實際需要介入。常年法律顧問或律師應(yīng)在公司總部和各屬下公司對外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。

第十六條合同簽定程序:

1、合同的談判:新設(shè)公司的投資項目談判由總部領(lǐng)導、發(fā)展策劃部、企業(yè)管理與培訓部、項目所在地人員共同組成談判小組進行;不設(shè)公司的投資項目談判由發(fā)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進行;其他合同由各屬下公司二人以上相關(guān)人員進行。

2、需報總部審批的'合同按本細則的審批權(quán)限、《合同審批單》和《合同審批流程》進行。各屬下公司應(yīng)建立公司內(nèi)合同審批制度。

3、合同的簽定:需經(jīng)總部批準的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司根據(jù)本細則第七條《授權(quán)書》的職權(quán)簽署,并加蓋公章。

第十七條合同談判與簽定時應(yīng)注意以下幾項重點審查內(nèi)容:

1、簽約對方的主體資格:營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、資質(zhì)證書、注冊資本等;在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,應(yīng)注意業(yè)主委員會是否經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T的登記,是否取得業(yè)主大會的決議同意。

2、授權(quán)委托書:受托人及身份證

復印件、受托事項及權(quán)限、有效期等。

3、簽約對方的履約能力:有無違約記錄、銀行信譽、股東背景等;對電梯維護養(yǎng)護等分包合同,應(yīng)從合格分包方中選取。

4、合同條款的完備和嚴謹,特別是對于違約責任的約定應(yīng)明確合理,經(jīng)辦人應(yīng)充分估計違約風險。建議在合同中約定仲裁條款。

第十八條合同應(yīng)采用書面形式,建設(shè)部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應(yīng)使用該范本,沒有的應(yīng)使用公司范本。::采取電子數(shù)據(jù)交換和e-mail形式的,應(yīng)特別注意保存,須打印存檔。各屬下公司應(yīng)指定一個特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文,并要求簽訂確認書。

第十九條總部及各屬下公司經(jīng)辦人應(yīng)本著'認真負責'的態(tài)度保證合同的履行,注意保存雙方往來文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時,應(yīng)及時向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導匯報。

第二十條因執(zhí)行合同需申請資金支付或調(diào)動的,應(yīng)由經(jīng)辦人向財務(wù)部出示合同副本,經(jīng)核對無誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時,應(yīng)及時向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導報告。

財務(wù)部發(fā)現(xiàn)合同的付款嚴重與合同條款不符時應(yīng)及時向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓部匯報。

第二十一條屬下公司應(yīng)建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批準的合同,上述文件的復印件一份由總部備案。

第五章外聘律師管理

第二十二條公司總部將選擇幾家律師事務(wù)所作為長期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'?？偛科髽I(yè)管理與培訓部應(yīng)加強和各地律師協(xié)會的聯(lián)系,及時掌握律師的業(yè)績、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)道德情況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對律師的滿意度進行評價。

第二十三條公司根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)發(fā)展水平,實行外聘律師的層級管理:

2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務(wù)量聘請律師;

3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導聘用。

第二十四條各屬下公司工作需要常年法律顧問時,原則上由各屬下公司自行聘請,但應(yīng)由律師出具法律意見書,并將《聘請常年法律顧問合同書》(明確工作任務(wù)、工作方式、合同期限、費用和法律責任)、律師事務(wù)所簡介、律師簡介等背景材料報總部審批。

第二十五條各屬下公司根據(jù)工作需要,可以聘請項目律師或個案代理律師。項目律師指為特定項目臨時聘請的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采用固定金額制。個案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費用可根據(jù)糾紛情況采取固定費率制、風險費率制或其他方式。采用固定費率制的,應(yīng)分期支付,且在結(jié)案后支付的律師費應(yīng)不少于總額的30%。采用風險費率的,不得超過勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費等辦案費,且律師費須在結(jié)案后支付。

第六章特別法律事務(wù)管理

第二十六條本章所稱的特別法律事務(wù)是指人民法院(仲裁機構(gòu))、當事人及其他參與人為解決案件所進行的全部活動的訴訟仲裁事務(wù),行政復議、行政處罰聽證等特別事務(wù)。

第二十七條公司總部企業(yè)管理與培訓部是公司特別法律事務(wù)的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務(wù)上接受總部企業(yè)管理與培訓部的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)管。

第二十八條各屬下公司主動提起起訴、仲裁的:

1、應(yīng)做好起訴前準備,收集整理各種有利和不利的證據(jù);

2、在起訴前10日內(nèi),向總部提出書面報告,擬聘律師及

其法律意見書和起訴書(申請書);

3、總部征詢律師意見后決定,并書面回復。

第二十九條各屬下公司接到對方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機構(gòu)《應(yīng)訴通知書》的,根據(jù)案件性質(zhì)、可能損失和危機程度實行分級管理:

2、屬于一般民事合同糾紛、或標的金額在10萬元以下(西安公司5萬元)的糾紛,在7日內(nèi)書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。

3、總部收到書面報告后5日內(nèi)書面回復。

第三十條各屬下公司接到行政機關(guān)的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等,必須在5日內(nèi)上報總部,決定是否復議或者提起行政訴訟。

第三十一條各屬下公司接到行政機關(guān)的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》,必須在次日報告總部,::決定是否聘請代理人,準備參加聽證。

第三十二條各屬下公司根據(jù)總部的授權(quán)權(quán)限、案件性質(zhì)和危機程度將案件進展情況上報:

1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問)糾紛性質(zhì)、或標

2、各屬下公司授權(quán)范圍內(nèi)的其他案件,在每季度末最后一個工作日前知會公司總部,報企業(yè)管理與培訓部備案。

第三十三條案件處理完之后,各屬下公司應(yīng)在15日內(nèi)上交結(jié)案報告,內(nèi)容包括糾紛的產(chǎn)生、爭議事項和金額、案件結(jié)果、總結(jié)分析,如有責任部門和責任人的應(yīng)有處理意見。并附和解協(xié)議、調(diào)解書、裁定或判決等復印件。

第三十四條各屬下公司應(yīng)建立特別法律事務(wù)的案件檔案,包括各種法律文書、證據(jù)、內(nèi)部報告和批復。在總部對案件的結(jié)案報告批復后,由各屬下公司裝訂成冊歸檔。

第七章附則

第三十五條適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。

第三十六條本細則由公司總部企業(yè)管理與培訓部解釋和修改。

物業(yè)公司管理制度

1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導下，全面實施本部門的各項工作。

2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。

3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。

4、負責制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓計劃，定期開展員工培訓。

5、負責指導、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。

物業(yè)公司管理制度

為進一步規(guī)范公司文件檔案管理工作，提高文檔管理水平，逐步實現(xiàn)公司文檔管理工作的規(guī)范化、制度化、科學化，結(jié)合工作實際，特制定本辦法。

1.學校下發(fā)的相關(guān)文件、通知、公告等文檔;

2.公司形成的各種規(guī)章制度、報告、通知、紀要等文檔;

3.政策類文檔及各部門搜集匯總的有保存價值的各類業(yè)務(wù)資料等文檔。

(一)立卷歸檔

1.各類文檔以簽署或者下發(fā)日期按順序進行分類、編號、統(tǒng)計、歸檔和管理。

2.學校類文檔：編號規(guī)則為學校首字母-部門首字母-文件簽署年月份(六位)-順序號。學校下發(fā)的原文件，直接根據(jù)類別進行編號登記歸檔，根據(jù)學校相關(guān)文件要求形成的報告等文檔需留存副本至公司類文件進行歸檔，電子版文檔需轉(zhuǎn)化成紙質(zhì)性文檔后進行編號登記歸檔。

3.公司類文檔：編號規(guī)則為公司首字母-所屬類別首字母-簽署年月份(六位)-順序號(三位)。所屬類別即指規(guī)章制度類、人事類、合同類、物資設(shè)備類、財務(wù)類等，紙質(zhì)文檔和電子文檔根據(jù)編號規(guī)則同步進行編號登記歸檔。

4.公司各部門文檔：編號規(guī)則為公司部門首字母-簽署年月份(六位)-順序號(三位)。各部門需要移交的文檔必須到辦公室進行移交備案，移交的文檔須保證完整、層次分明，文檔移交時，須當面填寫移交清單并簽字認可后方完成交接手續(xù)。

5.歸檔文件材料應(yīng)完整齊全，質(zhì)地優(yōu)良，格式規(guī)范，文字清楚，手續(xù)完備且具有保存價值。

(二)文檔管理

1.辦公室指定專人負責文檔分類、編號、鑒定、立卷、歸檔、排架和保存管理，要以原始記錄為依據(jù)，編制文檔存放清單，以有效開展文檔的查詢、利用工作。

2.文檔的保存條件有防火、防潮、防有害生物等措施，以確保文檔的安全。

3.任何人不得擅自將存檔文件對外公開，做好文檔安全保密工作。

4.未經(jīng)公司授權(quán)，其他任何組織或者個人無權(quán)公布涉及公司秘密、涉及個人隱私的、規(guī)定限制利用的公司檔案材料內(nèi)容。

(三)文檔查閱

1.公司職工查閱利用檔案，須經(jīng)主管領(lǐng)導批準，并說明查閱目的，辦理查閱登記。公司檔案原則上不外借，如必須借出，須經(jīng)主管部門領(lǐng)導批準并及時歸還。

2.外單位查閱利用檔案，應(yīng)持單位介紹信、身份證、經(jīng)公司總經(jīng)理批準后查閱。

3.凡需從檔案中取證或辦理公證，必須由辦公室辦理。

4.利用者須對檔案的安全、完整負責，違反查閱規(guī)定的要追究責任。

本辦法由公司辦公室負責解釋。

本辦法自頒布之日起執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度

為保持干凈整潔,使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境,結(jié)合管轄區(qū)實際情況,特制訂本制度。

(一)清掃保潔隊員應(yīng)熱愛本職工作,培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。

(二)嚴格執(zhí)行清掃保潔工作程序,按時完成各項任務(wù),并按規(guī)定質(zhì)量標準檢查驗收。

(1)每天清掃行車道路兩次,上下午各一次。

(2)每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

(3)每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

(6)每季度疏通沙井一次。