物業(yè)公司管理方案（精選20篇）

公司的目標是通過提供優(yōu)質的產品或服務來滿足客戶需求，并實現(xiàn)盈利和增長。以下是一些公司管理的培訓課程和研討會，參加這些活動可以拓寬我們的管理視野。

公司管理方案

全面預算管理通過合理分配人、財、物等戰(zhàn)略資源，協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標，并與相應的績效管理配合以監(jiān)控戰(zhàn)略目標的實施進度，在企業(yè)管理中具有重要意義。文章通過對山東省交通運輸集團有限公司（以下簡稱“集團公司”）全面預算管理方案的實施闡述了通過構建全面預算管理體系，實現(xiàn)集團公司預算控制與業(yè)務管理的一體化，提高經營管理的精細化水平，最大限度地發(fā)揮集團現(xiàn)有管理資源的效能，保持集團公司持續(xù)、、快速發(fā)展。

方案；實施；優(yōu)化與完善。

全面預算管理是利用預算對企業(yè)內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調企業(yè)的生產經營活動，完成既定經營目標的過程。為進一步優(yōu)化全面預算管理工作，根據山東省國資委的工作要求，結合集團公司實際，制定如下方案：

（一）總體目標。

根據集團公司的管理現(xiàn)狀及未來發(fā)展要求，當前集團公司全面預算管理工作的總體目標是：在集團公司現(xiàn)有管理運營體系的基礎上，以提高經營管理的控制力和經營活動的預見性，確保集團公司總體戰(zhàn)略規(guī)劃以及年度經營計劃的實現(xiàn)為目標，突出業(yè)務模塊管理，整合專業(yè)管理資源，統(tǒng)一管控平臺，建立以實現(xiàn)集團公司戰(zhàn)略目標為導向，以現(xiàn)金流為核心，包括業(yè)務預算、資本預算、資金預算、財務預算在內的全面預算管理體系。

（二）建立復合型全面預算管理模式。

集團公司是一個以客運為主導產業(yè)，物流、、汽車后服務、城市客貨出租運輸、內河航運、代理業(yè)務等多元化經營的大型企業(yè)集團。通過復合型全面預算管理模式的構建，從而實現(xiàn)集團全面預算管理模式與集團組織管控體制的有機統(tǒng)一，保證集團全面預算管理體系的有效運行。

（三）循序漸進、分步實施。

科學的全面預算管理體系構建和完善是一項系統(tǒng)工程，必須尊重歷史、立足現(xiàn)實并著眼未來。結合集團公司全面預算管理工作的現(xiàn)狀，應首先解決全面預算管理體系建立和健全的問題。在建立健全的基礎上，應考慮適時逐步建立以戰(zhàn)略目標為導向的全面預算管理體系。全面預算是落實企業(yè)戰(zhàn)略的一項重要工具，而預算目標又處于整個預算體系的核心地位，它既是企業(yè)編制預算的基礎，也是預算執(zhí)行期望實現(xiàn)的目標。所以，預算目標應該體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，戰(zhàn)略目標決定預算目標。

集團公司及各分、子公司應根據本單位組織架構、業(yè)務特點等，建立從上到下的多層次預算管理組織體系，各單位法定代表人或主要負責人應當對本單位全面預算管理工作負總責。

（一）集團公司層次的全面預算管理組織體系。

集團公司層次的全面預算管理組織體系分全面預算管理委員會、全面預算管理辦公室和全面預算執(zhí)行主體三個部分。

1.全面預算管理委員會。集團公司成立以董事長為主任，總經理為常務副主任，集團公司副總（包括總經理助理）以上管理人員、有關職能部室負責人為成員的全面預算管理委員會，全面預算管理委員會對集團公司董事會負責，是集團公司全面預算的最高日常管理決策機構。

2.全面預算管理辦公室。集團公司全面預算管理委員會下設全面預算管理辦公室，由集團公司指定一名副總經理任主任，指定一名職能部室負責人為常務副主任，相關職能部室主要負責人和業(yè)務骨干為成員。全面預算管理辦公室對全面預算管理委員會負責，是集團公司全面預算管理的組織執(zhí)行機構。

3.全面預算執(zhí)行主體。對集團公司而言，母公司各職能部室、分公司、納入合并報表范圍內的子公司均屬全面預算執(zhí)行主體。

（二）分公司和子公司層次的全面預算管理組織體系。

集團公司各分公司、納入合并報表范圍的子公司應建立與集團公司全面預算管理委員會和全面預算管理辦公室對接的組織機構，并報集團公司備案。其下屬各子分公司、各職能部門、所屬非法人單位、車間等為其預算編制和執(zhí)行責任主體。凡有下級預算編制和執(zhí)行責任主體的單位，應將下級單位的預算指標匯總后連同預算底稿一并報上一級單位。

集團公司全面預算按照“自上而下，自下而上，上下結合；分級編制，逐級匯總，綜合平衡”的程序編制。

（一）預算啟動。

每年9月中旬由集團公司全面預算管理委員會和全面預算管理辦公室進行年度預算啟動工作，主要工作內容是：下達集團公司級年度運作計劃分工表，組織集團公司各職能部門、分公司、子公司進行具體運作計劃的編制工作，審核、匯總、平衡各單位的運作計劃，確定年度預算目標。

集團公司全面預算管理辦公室擬訂的年度預算編制方案，經全面預算管理委員會審批通過后，于每年10月中旬下達至各預算責任單位，組織預算編制工作。預算編制方案中應包括編制范圍，編制內容、職責分工、業(yè)務流程、表格樣式、預算編制前提條件等內容。

1.編制范圍。根據省國資委的工作意見，全面預算的編制范圍應與企業(yè)合并報表的范圍口徑一致。每年集團公司納入合并報表范圍的單位可能發(fā)生變化，職能部室和分公司也有可能發(fā)生調整，所以有必要每個預算年度重新界定預算編制范圍，預算編制范圍界定的過程同時也是集團公司預算責任主體界定的過程。

2.編制內容。應明確全面預算體系涵蓋企業(yè)經營活動的全部內容，具體包括：

（1）業(yè)務預算。業(yè)務預算是反映預算期內各單位可能形成現(xiàn)金收付的營業(yè)活動的預算，包括票款收入預算、主營業(yè)務收入預算、主營業(yè)務成本預算、采購預算、營運間接費用預算、期間費用預算、其他業(yè)務收支預算等。

（2）資本預算。資本預算是各單位在預算期內進行資本性活動的預算，主要包括固定資產購置預算、工程項目投資預算、權益性資本投資預算等。

（3）資金預算。資金預算是各單位在預算期內有關現(xiàn)金流量的預算，主要包括與業(yè)務預算和資本預算相關聯(lián)的日常資金收支預算和籌資預算。資金預算應保證企業(yè)在預算期內實現(xiàn)資金收支平衡。

（4）財務預算。財務預算是在業(yè)務預算、資本預算、資金預算的基礎上，圍繞戰(zhàn)略目標，對一定時期內企業(yè)資金取得和投放、各項收入和支出、企業(yè)經營成果及其分配等資金運動所作的具體安排。主要以預計利潤表、預計資產負債表和預計現(xiàn)金流量表等形式反映。

3.編制流程及說明。主要說明預算編制工作在什么時間，由什么單位/崗位，完成何項工作，形成什么樣的工作成果。預算編制流程與說明的內容，本方案后續(xù)部分以流程圖和流程圖說明的形式給出了主要工作的示例。

（三）預算審核、匯總與平衡。

各職能部室、分公司、子公司經過相應權力機構審核通過后的預算經兩個途徑報集團公司全面預算管理辦公室：各預算責任主體上報全套預算；集團公司有關業(yè)務歸口部門上報歸口管理范圍內的預算。集團公司預算管理辦公室開展審核、平衡與匯總工作，從集團公司的角度形成全面預算方案。

（四）預算按法定程序審批與下發(fā)。

集團公司全面預算方案及各單位全面預算方案經集團公司董事會批準后，由集團公司全面預算管理辦公室在每年1月20日前正式行文下發(fā)各單位及部門，作為各級單位及部門預算期內組織收入、安排支出及業(yè)績考核的主要依據。

預算一經批準下達，即具有指令性，各預算責任單位必須認真組織實施。

（一）預算的分解落實。

各單位預算實行歸口管理、分級控制的原則，各預算執(zhí)行單位將預算指標層層分解，按照“縱向到底，橫向到邊”的原則落實到內部各部門、各單位、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的預算執(zhí)行責任體系，保證預算目標的實現(xiàn)。

（二）執(zhí)行信息的報告。

1.健全預算執(zhí)行信息的要求。在日?？刂浦?，健全憑證記錄，完善各項管理規(guī)章制度，保證各指標統(tǒng)計范圍及內容一致，切實提高預算執(zhí)行信息的準確性和及時性。

嚴格執(zhí)行生產經營月度計劃、預算標準，加強適時的監(jiān)控，對預算執(zhí)行中出現(xiàn)的異常情況，有關部門必須及時查明原因，提出解決辦法。

各單位以責任預算為基礎，定期對預算的執(zhí)行情況進行系統(tǒng)的記錄和計量，進行分析，形成預算執(zhí)行報告。

2.預算執(zhí)行報告。預算執(zhí)行報告的內容包括預算目標完成情況、控制措施落實情況、主要教訓和改進計劃。

各單位月度預算執(zhí)行報告于次月10號前報集團公司全面預算管理辦公室，季度預算執(zhí)行報告在下季度第一個月10號前報集團公司全面預算管理辦公室，年度預算執(zhí)行報告在次年1月30號前報集團公司全面預算管理辦公室。

定期編制的報告可以用報表、數(shù)據分析、文字說明等多種形式，另外，口頭匯報和碰頭會等可作為日常信息報告和的重要方式，以保證信息的暢通。

預算執(zhí)行報告逐級上報、匯總，直至集團公司全面預算管理委員會。

（三）預算的調整。

正式下達執(zhí)行的預算，應保持權威性和穩(wěn)定性，一般不予調整，但為保持預算指標的先進性和可行性，在原預算編制基礎或集團公司提出新的管理要求、目標時，應根據情況，對預算進行相應調整。預算調整分動態(tài)調整和定期調整兩種。

（一）預算執(zhí)行情況分析。

全面預算分析是評價預算執(zhí)行效果、優(yōu)化預算管理運行質量的重要環(huán)節(jié)。全面預算的分析主要通過確定分析對象及分解標準、收集信息、差異計算與分解、判斷差異重要程度、對重要差異進行解釋、差異原因分析確認和后續(xù)工作等環(huán)節(jié)實現(xiàn)。

各單位、各部門應當定期收集財務、業(yè)務、市場方面的有關信息資料，從定量與定性兩個方面分析預算執(zhí)行情況、發(fā)展趨勢及存在的潛力。預算分析可根據實際情況選用不同的方法或多種方法結合使用，常用的預算分析方法有：比率分析法、比較分析法、因素分析法。

（二）預算考核。

績效考核與預算管理間存在著以下兩方面聯(lián)系：

1.預算為績效考核提供了可衡量的基礎。預算目標值可以成為集團績效考核指標的比較標桿。預算管理在為績效考核提供參照值的同時，管理者也可以在預算的實際執(zhí)行過程中不斷修正、優(yōu)化績效考核體系，確?？己私Y果更加符合實際，真正發(fā)揮評價與激勵的作用。全面預算指標是計算財務類績效指標目標值的基礎。在制定關鍵績效指標目標值時，需要以根據全面預算結果計算出的數(shù)據為主要依據。結合預算指標制定的績效考核指標在考核執(zhí)行中，遇到預算調整情況，會對很多績效指標產生影響，績效指標應隨預算指標調整而調整。

2.預算管理工作開展情況同時是績效考核需重點關注的內容。全面預算管理連接著公司戰(zhàn)略、運作計劃、運營與財務控制等多個重要管理范疇，是集團公司管理系統(tǒng)的一個非常重要的組成部分。對預算管理工作開展情況的考核，將構成針對“內部經營過程”工作考核的一部分。專門和側重于各部門預算編制、執(zhí)行、分析和調整等具體管理工作內容的績效指標應當被包含在績效考核指標體系中。

集團公司預算管理機構應根據內外部環(huán)境的變化和全面預算管理體系的運行情況，全面評估該預算管理體系設計的科學性、規(guī)范性及適用性，提出優(yōu)化建議?？芍攸c考慮以下內容：

第一，預算基礎數(shù)據的完善與優(yōu)化。當前階段在集團各業(yè)務單元業(yè)務預算表格設計過程中，受基礎數(shù)據完備性、信息化應用程度的限制，很多數(shù)據無法取得或預測，應不斷加強基礎數(shù)據完備水平從而編制出更能體現(xiàn)管理要求的業(yè)務預算。

第二，預算管理制度體系的完善。由于集團公司在預算管理體系還存在較多空白，預算內容、預算具體方法、職責分工、業(yè)務處理流程等都有較大的優(yōu)化空間。

第三，建立多維數(shù)據的預算管理信息系統(tǒng)。全面預算管理信息系統(tǒng)作為一個面向分析的管理系統(tǒng)，數(shù)據是由多個維度（角度）描述的。根據集團公司信息化當前建設情況，財務信息系統(tǒng)和管理信息系統(tǒng)各系統(tǒng)分塊設置，不同信息系統(tǒng)彼此之間缺乏有效的信息共享、共用。在集團公司業(yè)務、財務、管理信息化建設和應用實現(xiàn)網絡化的基礎條件時，通過建立基于多維數(shù)據模型的全面預算管理信息系統(tǒng)，有效整合分散在各業(yè)務模塊的信息管理系統(tǒng)，是預算管理體系的長期努力方向。

1.潘愛香,高晨.全面預算管理[m].浙江人民出版社,20xx.

2.王化成,佟巖,李勇.全面預算管理[m].中國人民出版社,20xx.

公司管理方案

知識經濟是以知識為基礎的經濟，是建立在知識的生產、分配和使用之上的經濟。在經濟時代，知識是企業(yè)的戰(zhàn)略性資源，知識管理是企業(yè)面對新形勢所做出的戰(zhàn)略反應。知識管理，簡單他說就是對企業(yè)的知識資源進行管理的過程。如何對知識進行搜集和整理，如何使每一個員工都最大限度地貢獻出其積累的知識，使企業(yè)實現(xiàn)知識的共享，就是企業(yè)進行知識管理的主要目標。

知識管理要求企業(yè)實現(xiàn)知識的共享，運用集體的智慧提高企業(yè)的應變和創(chuàng)新能力，使企業(yè)能夠對外部需求做出快速反應，并利用所掌握的知識資源預測外部市場的發(fā)展方向及其變化。在知識經濟時代，企業(yè)如果離開了知識管理就不可能具有競爭力。施樂公司深刻認識到了這一點。正如施樂首席科學家約翰·布朗（john brown）所說的知識經濟時代的公司要能夠敏捷地利用知識提高公司的競爭力。早在五六十年代，施樂公司就已經是世界上著名的辦公設備的生產者，它生產的各種復印機名聞天下。后來，施樂公司的統(tǒng)治地位受到了日本復印機的威脅，為了鞏固自己在復印設備領域的領先地位，施樂公司在80年代就最先建立起基準測試（benchmarking）制度，向其它行業(yè)的優(yōu)秀公司學習，提高了企業(yè)的競爭力。進人90年代后，施樂公司又以戰(zhàn)略性的眼光，不惜投入，率先建立起較為完善的知識管理體系，展示了企業(yè)為迎接知識經濟的到來而采取的發(fā)展戰(zhàn)略，從而為企業(yè)的競爭和發(fā)展注入了新的活力與動力。

早在三四年前，施樂公司就在公司內部實施知識管理，并一直在該領域中處于領先地位。這得益于施樂公司對知識經濟和知識管理的密切關注和深入研究，該公司積極主動地投入研究資金，在世界范圍內探討知識管理的作用。為此，施樂公司還啟動了名為“知識創(chuàng)新”的研究工作，這項工作與施樂公司的長期戰(zhàn)略，即“提供新的知識產品和服務以滿足客戶的需要”緊密相連。該項研究工作的主要內容有：

1.對美國其他機構的60名知識管理工作者行進深度面訪，了解他們對知識管理的認知程度，并列出了他們認為最重要的十個知識管理領域：

（1）對知識和最佳業(yè)務經驗的共享；

（2）對加識共享責任的宣傳；

（3）積累和利用過去的經驗；

（4）將知識融人產品、服務和生產過程；

（5）將知識作為產品進行生產；

（6）驅動以創(chuàng)新為目的的知識生產；

（7）建立專家網絡；

（8）建立和挖掘客戶的知識庫；

（9）理解和計量知識的價值；

（10）利用知識資產。

2．參加由美國、歐洲和日本等100名知識管理者組成的研究小組。他們大多是世界500家大公司中負責知識管理的高級管理人員。該小組一年開展一兩次研討活動，以溝通各公司在知識管理方面的進展情況，探討知識管理的發(fā)展趨勢。

3．積極參與安永（emst ＆young’s）咨詢公司組織的“知識管理”活動。這是一個多客戶知識管理項目，有10至15家公司參與，并在劍橋商業(yè)中心的領導下建立了互助研究基金。到目前為止，這個小組開展的活動有會議、研究小組活動、工作研修等。其目的是建立一個知識管理實踐方面的共同體。

4．支持三個由美國生產力和質量

中心（american productivity and quality center）進行的基準測試研究項目。第一項研究是跟蹤10家公司知識管理的發(fā)展趨勢，并記錄其應用的情況；第二項研究主要集中在支持知識管理的信息技術方面；第三項是歐洲公司知識管理的基準測試。

5．在加州大學伯克利分校哈斯（hass）商學院建立了知識管理教位。

知識主管的主要任務是將公司的知識變成公司的效益，他的主要職責為：

1．了解公司的環(huán)境和公司本身，理解公司內的信息需求；

4．保證知識庫設施的正常運行；

5．加強知識集成，產生新的知識，促進知識共享的過程。

由于知識涉及的范圍大于信息，知識主管的作用已大大超出信息技術的范圍，進而包括培訓、技能、獎勵、戰(zhàn)略等。因此，企業(yè)在設立知識主管時應避免將知識管理視為信息管理的延伸，從而試圖把信息主管錯誤地改為知識主管，因為這將在不知不覺中會把知識管理工作的重點放在技術和信息開發(fā)，而不是置于創(chuàng)新和集體的創(chuàng)造力上。

施樂公司專門建立了名為“知識地平線”的內部網絡。這個網絡在1997年11月首次登亮相，“實況轉播了施樂和永安公司聯(lián)合舉辦的“知識超越”會議，有1500?/font20xx名職工訪問了這個網絡。將這個網絡取名為“知識地平線”的原因是因為這個產業(yè)剛剛興起，社會對知識管理的理解和行動剛剛開始。

“知識地平線”主要包括以下6方面內容：

1．工作空間：這是員工可以”分享文獻和思想的虛擬空間，這部分內容是可以自我組織和自我維護的。

2．知識管理新聞：包括有關知識管理的新聞、事件、報告、演講和各種活動通知。這項內容每周更新一次，在事情較多時更新更為頻繁。施樂公司聘請兩名信息監(jiān)測人員從一千多種信息資源中抽取知識管理信息。

3．事件：存儲有關知識管理的會議、研討、演講等信息。

4．知識的搜集：這個知識庫保存知識管理研究資料、發(fā)展趨勢和最佳實踐案例，其中也包括施樂職員已經做的工作和有關施樂公司的文章。除此之外，還有有大量施樂的知識管理案例研究。

5．產品、技術和服務：該部分目前尚未開放。它將保存施樂公司及相關公司的知識產品、技術和服務信息。

6．相關網點：連接了與知識管理有關的`15一20個站點，包括知識工作和知識管理站點、知識公司的站點等。

施樂公司還建立了企業(yè)內部的知識庫，用來實現(xiàn)企業(yè)內部知識的共享。知識庫建立在企業(yè)的內部網絡上，該系統(tǒng)由安裝在服務器上的一組軟件構成，它能提供所需要的服務以及一些基本的安全措施和網絡權限控制功能。員工可以利用該系統(tǒng)閱讀公報和查找歷史事件，并彼此在虛擬的公告板上相會。該系統(tǒng)解決了公司內部知識共享問題。

知識庫里的內容包括：

1．公司的人力資源狀況；

2．公司內每個職位需要的技能和評價方法：

3．公司內各部門、各地分公司的內部資料；

4．公司歷史上發(fā)生的重大事件等歷史資料；

5．公司客戶的所有信息；

6．公司的主要競爭對手及合作伙伴的詳細資料：

7．公司內部研究人員的研究文獻和研究報告。

施樂公司非常重視對公司內部智力資源的開發(fā)與共享。公司總經理兼執(zhí)行董事長保羅、阿爾菜爾（pau1 a. al1air）認為：“知識管理是從強調人的重要性，強調人的工作實踐及文化開始的，然后才是技術問題。”為此，公司采取的措施主要有：

1、將公司的人力資源狀況存入知識庫。這樣可以方便知識主管及其他管理者對公司員工的管理。

2、讓員工進行自我測評。施樂公司在內部信息系統(tǒng)上專開了一個網頁，在網頁上列出公司每個職位需要技能和評價方式、每個職員可匿名上網，利用該系統(tǒng)對自己的能力作出評價，系統(tǒng)會幫助你找出自己和職位上的差距，并告訴你如何提高或改變的方法，即每個員工可以實現(xiàn)自我測評；這一系統(tǒng)有利于員工的職業(yè)培訓和職業(yè)發(fā)展。

3、將員工的建議存入知識庫中。員工在工作中解決了一個難題或發(fā)現(xiàn)了處理某件事更好的方法后；可以把這個建議提交一個由專家組成的評審小組。評審小組對這些建議進行審核，并把最好的建議存人知識庫中，在建議中注明建議者的姓名，以保證提交建議的質量及促進員工提交建議的積極性。所有的員工都可以從知識庫系統(tǒng)中看到這個建議。

4、開創(chuàng)家庭式的辦公環(huán)境。公司對員工的工作環(huán)境進行了改善，員工工作空間的墻被涂成了淺粉色、紫色、黃色和綠色，全部的工作空間都是平等和開放的。施樂公司認為，這樣有助于創(chuàng)造一個充滿和諧的氣氛，有利于員工之間進行公開、坦誠的交流。

傳統(tǒng)的營銷方法是指企業(yè)與客戶之間只是單純的買賣關系，現(xiàn)在要改變這種單一的關系，變客戶為合作伙伴，充分挖掘客戶的有效資源，在營銷過程中促進企業(yè)與客戶的共同發(fā)展。

1．對銷售部門的知識管理。在過去，施樂公司的銷售人員一般為一個客戶工作一年，然后轉為其他客戶。以這種方法運作，公司損失了大量的知識。因為每次業(yè)務人員對新客戶都是陌生的，因此需要從頭開始了解這個客戶，這不僅浪費時間而且客戶也不希望這種行為發(fā)生，客戶希望按以前約定好的計劃進行。現(xiàn)在施樂在公司的內部網上建立了一個系統(tǒng)，銷售人員將所了解到伯客戶：的所有信息，特別是每一筆交易的情況都存入這個系統(tǒng)。公司鼓勵銷售人員了解客戶各方面的情況、包括客戶的個性。脾氣、喜好、習慣，甚至小孩的姓名等，當然還包括有關客戶的商業(yè)信息。如果客戶在商務交往中發(fā)生了不愉快，銷售人員必須將事情的背景記錄下來，施樂公司會派專職人員負責處理客戶和員工之間的矛盾。

2、對維修部門的知識管理占施樂公司開展了一個有關維修業(yè)務的知識管理計劃，以更好地獲得并保存維修人員的知識。在此前，售后服務部門的新知識是通過手冊傳遞給每個維修人員的，由于產品的生命周期越來越短，軟件開發(fā)的時間也越來越短，手冊一制訂出來往往就過時了?，F(xiàn)在工作手冊的傳遞也已進入了計算機時代。施樂公司的技術人員現(xiàn)在擁有帶高效能超支本文獻服務功能的便攜電腦，用來診斷和維修機器。假如技術人員要進行復印機的例行檢查，那么就可以通過超文本快速連接到有關的工作指南中去；若技術人員打算更換某個零件。那么這個系統(tǒng)也可自動連接有關零件的圖紙和更換程序。這種“聰明的小手冊”的成本比印刷的版本要便宜得多，并且可以經常進行更新。施樂公司還建立了一個系統(tǒng)，在這個系統(tǒng)中維修人員可以進行實地交流、診斷和維修機器。維修人員還可將在工作過程中發(fā)現(xiàn)的新問題或新方法及時存入這個系統(tǒng)，以實現(xiàn)維修知識的共享與及時更新。

公司管理方案

根據銷售公司《進一步推進加油站經營管理模式改革的指導意見》的工作安排和要求，結合綏化石油分公司實際，制定本試點方案。

綏化公司委托試點中和站、建設站、民政站三座加油站。

加油站的所有權和經營權不變，委托管理的主要內容包括：成品油銷售、便利店銷售、資金發(fā)票管理、規(guī)范化服務管理、站容站貌管理、qhse管理、設備管理及日常維護保養(yǎng)、及部分經營變動費用等。

受托方為按照《公司法》設立的一人有限責任公司（以下簡稱個人公司）。受托管理為1座站。委托管理期限為2年。

（一）核定委托費用

即核定擬委托站的用工成本、人身意外傷害保險、日常經營性費用、管理費和相關稅費。

用工成本主要包括：薪酬、社會保險、住房公積金、休假療養(yǎng)補貼和勞動保護費等。

人身意外傷害保險：受托方為防范用工過程中出現(xiàn)意外風險而投入的商業(yè)保險費用。

日常經營性費用：水電費、取暖費、小額維修費、通訊費、辦公費、交通費、伙食補助。

管理費：用于支付受托方管理人員的相關費用，具體標準為：年零售量20xx噸以下為0.8萬元/站；年零售量20xx噸及以上，零售量每增加1000噸/站，管理費標準增加0.2萬元/站。

相關稅費：指受托方因委托管理業(yè)務產生收入而繳納的相關稅費。

與委托站沒有直接關系的其他費用不納入委托范圍，由委托方承擔。

（二）選擇受托方

市公司通過招標方式選擇受托方，受托方兼任受托站站長，與受托方簽訂委托管理合同。受托方要具備和同意以下受托的基本條件：

1、受托方必須具有一定的經濟實力、履約能力、完備的加油站管理制度，并具備規(guī)范的經營資質。其《營業(yè)執(zhí)照》經營范圍中應包含加油站技術服務或管理等當?shù)毓ど滩块T許可從事加油站委托管理的經營項目。

2、受托方法人代表（受托站站長）應具備危險化學品從業(yè)資格證、中國石化系統(tǒng)頒發(fā)的站長資格證書等相關資質，具備兩年及以上的加油站現(xiàn)場管理等相關工作經歷。

3、同意繼續(xù)使用擬委托站原有用工。

4、原則上受托方年齡距法定退休年齡不足兩年的不得納入委托管理選擇范圍（男，58周歲以下，女，48周歲以下）。

5、選擇的受托方股東（個人公司）應符合下列條件之一：

（1）與企業(yè)已解除勞動合同的原委托方在崗職工；

（3）與勞務派遣單位已解除勞動合同的原委托方的在崗勞務工；

（4）取消退休職工。

（三）分流安置員工

對納入委托范圍的在崗員工，按照以下辦法妥善安臵或分流：

1、將擬委托站員工集中分流到因自然流失、違規(guī)辭退等原因有用工需求的自營自管站，“騰空”一站委托一站。受托方新招錄用工，按照“新人新辦法”，與受托方建立勞動關系。

2、符合相關條件，愿意作為受托方參與委托的正式職工，可與公司協(xié)商一致解除勞動合同，公司支付經濟補償金后，按照同等優(yōu)先原則納入委托范圍。

3、愿意將勞動關系轉移至受托方的正式職工，公司依法與其協(xié)商一致解除勞動合同并支付經濟補償金，受托方與其重新簽訂勞動合同后上崗。

4、愿意在受托方工作的正式職工，還可采取借聘的方式繼續(xù)在委托站工作，其薪酬福利待遇可按照外派人員由公司負責發(fā)放，并與受托方協(xié)商費用扣減方式和數(shù)額；也可經委托雙方、員工本人三方協(xié)商一致，實行階段性調動。委托方與員工簽訂協(xié)議約定暫停履行勞動合同，由受托方與員工簽訂勞動合同，勞動合同期限應與委托方與員工暫停履行勞動合同的期限一致。階段性調動期間，受托方對員工按自有員工進行管理。階段性調動期滿，受托方終止與員工的勞動合同，委托方與員工恢復履行勞動合同。

5、愿意在受托方工作的勞務派遣員工，在妥善處理原勞務派遣協(xié)議和勞動關系的基礎上，調整為受托方直接使用的勞動合同用工;采用勞務派遣形式用工的，應符合國家法律法規(guī)和總部相關政策規(guī)定。

6、實施委托后，按照總部有關規(guī)定，在核心業(yè)務有用工需求并面向社會招聘勞動合同制員工時，符合應聘條件的已委托人員可參加競聘，并在同等情況下優(yōu)先予以錄用。

（四）進一步規(guī)范委托

1、嚴格實行風險抵押。要結合受托方誠信、受托站數(shù)量、日均零售量和銷售款繳款頻次等因素，按照不低于委托站日營業(yè)額的兩倍確定風險抵押金額度。具體額度由省公司財務處確定。

2、依法規(guī)范用工分配行為。受托方應獨立完成員工管理等事項，與勞動者規(guī)范建立勞動關系并訂立書面勞動合同；以勞務派遣形式用工的，要按《勞動合同法》及相關規(guī)定依法規(guī)范勞務派遣行為。受托方須依法遵守國家和地方政府有關工資標準、工時制度、社保繳納、勞動安全保障與職業(yè)衛(wèi)生等規(guī)定。對受托方的重大規(guī)章制度、薪酬發(fā)放、社保繳納等資料實行備案，不直接干預或辦理受托方內部勞動關系、薪酬福利待遇、社會保險繳納、考核兌現(xiàn)等人力資源管理及勞動過程管理事項。

3、落實監(jiān)管責任。對委托站與自營自管站負有同等的監(jiān)管責任，要不斷完善督查、抽查和暗訪等形式的監(jiān)管措施，采取月度通報、季度講評、年度考核等方式，及時向受托方反饋督查情況，促進受托方落實管理責任。

4、嚴格按照委托合同和考核辦法考核結算。對受托方存在的違約違規(guī)、管理不到位、責任不落實等情形，要求其立即整改問題和隱患，并予以相應處罰。對履約考核不合格的受托方必須及時解除委托合同，并要求受托方承擔因存在違法違紀、嚴重違約行為而解除合同時的全部責任及委托方損失。

分公司成立“加油站委托管理”工作領導組 組 長：馮建軍 副組長：任劍明

成 員：綏化公司各處室負責人和機關業(yè)務員 領導小組辦公室設在零售經營管理部，負責具體組織實施和日常工作。市公司各處室成員明確職責分工，加強協(xié)調配合，周密組織實施，切實做好委托試點工作：

零售經營管理部：負責委托管理的具體組織實施和日常管理工作。負責落實對受托方及時保質保量的向受托方配送油品。完善修訂委托管理合同。核定銷量、費用、管理指標；制定托管費用的考核結算辦法并進行考核結算；建立健全托管費正常調整機制（管理水平、實際費用、內部分配情況、勞動力市場價位）；建立對委托站的督查、抽查、暗訪監(jiān)管防控機制，月度通報，季度考評，年度考核。

財務核算部:配合零售經營管理部測算核定日常經營性變動費用指標和相關稅費。確定委托站風險抵押辦法和并負責實施，建立健全加油站委托管理后關于資金、稅務等方面的財務管理制度，履行對委托站的監(jiān)管責任。在噸油費用控制指標內合理分解，規(guī)范合理做好年度托管費的預算和控制工作。

安全數(shù)質量發(fā)展部:建立健全加油站委托管理后關于設施設備管理、數(shù)質量、qhse管理等方面的管理制度。負責委托站的大型維修改造、隱患治理。

綜合管理部：負責實施方案的制定、提交班子會審核和上報銷售事業(yè)部批準；負責相關政策的解釋和宣傳工作；負責實施工作的推進；核定委托站用工成本測算并提報零售經營管理部，配合建立健全托管費正常調整機制；對受托方的重大規(guī)章制度、薪酬發(fā)放、社保繳納等資料實行備案。負責員工思想穩(wěn)定工作，掌握員工思想動態(tài)，制定穩(wěn)定預案；負責負面輿情的監(jiān)控、發(fā)現(xiàn)和及時處理。

根據委托管理的相關政策，在省公司指導下，選擇受托站、選擇受托方，具體組織實施委托管理。

物業(yè)公司地下停車場管理方案

1、負責維護車場秩序，疏導交通，引導車輛入位，合理收費，文明服務。

2、指導車輛有序停放，保持車道和消防通道暢通。

3、負責做好車輛登記工作，做到出、入登記，認真填寫車輛進出計時卡的時間，對入場車輛進行車況檢查，如有損壞當場通知車主，并做好記錄。

4、車輛進出先敬禮，使用文明用語，嚴格執(zhí)行收發(fā)卡和驗證制度，進場驗發(fā)卡，出場收卡，出入卡發(fā)出時間和收回時車輛應保持一致，出入卡不得丟失。

5、負責對出場車輛進行檢查校對，如發(fā)現(xiàn)可疑應拒絕出場，并立即報告負責人，直至校對清楚后方可其出場，夜間車輛出入需驗明“三證”（駕駛證、行駛證、車輛計時卡）。

6、負責提醒車主下車后鎖好車門、窗、貴重物品不要遺留在車內。

7、嚴禁小商、小販、閑雜人員進入車場或逗留。

8、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入車場，嚴禁在車場內堆放雜物等。

9、嚴格執(zhí)行交接班制度，做好值班記錄及其他記錄，按規(guī)定辦理移交手續(xù)，交班前做好周邊衛(wèi)生。

二、車場巡視人員服務規(guī)范。

1、按規(guī)定的路線時間進行巡視，根據具體情況進行負責車輛引導入位及引導車輛出位，在巡視終端設置簽到進行簽字，確保巡邏人員終于職守，巡視到位。

2、對車場內可疑人員、車輛進行監(jiān)視、盤問和檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時予以解決。

3、熟悉車場內設施設備情況，發(fā)現(xiàn)車輛碰撞或人為破壞立即制止并給予處理。

4、巡視停車場內車輛有無漏油或煙火、線路安全隱患，不能處理及時應及時報告車場主管或值班人員協(xié)助處理。

5、檢查停放車輛有無異常情況，門窗是否關好，車內有無貴重物品，有無被撬痕跡，并做好巡視記錄，必要時通知車主和車場主管。

6、檢查停車場內有無可疑箱包，危險物等，并及時處理。

7、遇重大緊急情況應立即報警。

8、夜班巡視人員必須保持高度警覺狀態(tài)，不得脫崗或打盹睡覺，一經發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。

三、收費管理。

（一）收費依據：長沙市相關部門規(guī)定。

（二）收費標準按照上述規(guī)定，結合停車場實際停車情況，我公司建議將停車收費定為：

地面：小型車位xxxx元/月，貨車xxxx元/月；

臨時停車：起價xxxx元/小時，兩小時以后加收xxxx元。

（三）收費管理形式。

1、以固定車位月租及臨時停放形式，指定具體停車位，并保證繳費的業(yè)主車位不被他人侵占，做到專車專用。

2、對已繳費的業(yè)主發(fā)放停車證，憑證進出車場。

3、對一些特定車輛可采用免費發(fā)放停車場專用通行證。

4、對外來車輛發(fā)放計時卡，進門時登記時間，出門時根據停車時間計時繳費。

（四）出入收費。

1、采用月繳費的車輛憑車證進出車場。

2、訪客及臨時出入車輛，進場時發(fā)放計時卡，同時將車況及進場時間詳細記錄，等車主離場時，按入場時間進行合理收費。

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物業(yè)公司的管理方案

我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的`基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業(yè)服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區(qū)學生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

根據我校的實際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業(yè)服務監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）。

學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）。

學生公寓宿管員：8人。

學生公寓樓內保潔員：8人。

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）。

共需外聘人員16人。

1、人員工資。

2、員工勞保、工具等費用。

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等。

綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

公司管理方案

1、常規(guī)辦公用品的申購：由綜合管理部保管員根據每月用量及庫存情況，于每月的月底進行統(tǒng)計申購。

2、非常規(guī)辦公用品的申購：各部門需使用的辦公用品如屬于非常規(guī)用品，首先須報本部門經理審批，然后報分管副總經理和行政副總經理審批后，方可由綜合管理部采購，如果價值超過20xx元以上的，還必須報總經理批準后方可采購。

3、綜合管理部采購人員填寫申購單時，必須詳細注明所申購用品之名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價及申購部門等，對于常規(guī)的辦公用品，應固定一個物美價廉的品牌，不宜隨意變更。

1、采購人員應根據已審批的申購單要求進行采購，有疑問的須即時反饋，否則出現(xiàn)采購錯誤，由采購人員承擔責任。

2、采購人員采購辦公用品時，務必把握“貨比三家、物美價廉”的原則，確保所購用品質量。

3、在價格和質量基本穩(wěn)定的情況下，不應隨意更換辦公用品的品牌，否則綜合部保管員有權拒收。

4、所有辦公用品由綜合管理部統(tǒng)一采購，特殊用品經行政副總批準后可由申請使用部門購買，且均須提供發(fā)票（以加蓋印章方為有效）和購買處地址及電話，以便市場調研。

1、綜合管理部保管員負責辦公用品的驗收。

2、保管員驗收辦公用品時，必須嚴格依據申購單的有關要求進行驗收，確認合格后辦理入庫手續(xù)，有質量問題的，一律作退貨處理，對數(shù)量或單價有疑問的亦可拒收，并向上反映。

3、所有辦公用品必須憑正規(guī)發(fā)票后附入庫單，經綜合管理部保管員驗收簽字，綜合部經理審核，分管副總和總經理審核簽字后，財務方可報銷。

1、辦公用品由綜合管理部統(tǒng)一保管、發(fā)放，各部門需使用辦公用品的可按審批程序到綜合管理部處領取，綜合管理部保管員原則上按照《辦公用品消耗標準》予以發(fā)放。

2、各種筆芯、鉛筆、墨水、橡皮、雙面膠、膠帶、文件夾、文件袋、回形針、大頭針、大小便箋、稿紙等易耗品，可由本部門經理簽字同意，綜合管理部經理批準后領用。

3、圓珠筆、中性筆、涂改液、筆記本等常用品的領用，除需部門經理簽字同意外，還須注意領用周期，原則上領用周期為三個月（對于已領過圓珠筆或中性筆的，原則上以后只能領用筆芯）。

4、計算器、電話機、u盤、墨盒等非消耗性用品的領用和更換，除需本部門經理簽字同意，經綜合部經理審批準外，領用時還須以舊換新。

5、打印機、傳真機、飲水機、碎紙機、電腦、辦公桌椅、文件柜、保險箱等貴重辦公用品用具的領用，必須由行政副總經理批準，并執(zhí)行交舊領新制度。

6、領用人員離職時，須清還領用之辦公用品（易耗品視情況而定），如有丟失的須按原價扣還。

物業(yè)公司市場拓展方案小區(qū)物業(yè)管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

(一)目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%;對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%;2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

(二)范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

(二)全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的`問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。

(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

2、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算

3、 保安費：保安費測算

物業(yè)公司員工管理方案

1. 員工守則：

(1) 遵守客戶、公司制定的各項規(guī)章制度，服從公司安排、調動。

(2) 熱愛工作，團結友愛，文明禮貌，實事求是，工作積極。

(3) 堅守崗位，忠于職守，按時上、下班，不拉幫結派，損公肥私；不得擅自離崗、脫崗、遲到、早退。

(4) 上班時統(tǒng)一著裝，保持良好的精神面貌，態(tài)度熱情，服務周到。

(5) 上班時統(tǒng)一說普通話，不準講粗話、臟話、家鄉(xiāng)話。

(6) 上班時不能隨地吐痰、吃零食、吸煙，不得大聲喧嘩、聊天或看書、看報、做與本職工作無關的事情。

(7) 員工代表公司形象，在與你所服務的人員發(fā)生沖突時，不得頂撞，盡量保持克制，不得將個人情緒帶到工作中去而有損公司形象。

(8) 在崗位上要認真工作，不得做與工作無關的事情，與同事和上司相互配合，努力做好上級安排所定任務，并按時保質保量完成工作失職或不安全因素，保持工作效率達標。

(9) 不得盜竊公司、客戶、同事的財物，一經發(fā)現(xiàn)，照價賠償和承擔全部處罰，扣除當月工資作抵押，并作開除處理，情節(jié)嚴重送公安機關處理，未經允許，不得向外泄漏公司和客戶的機密。

(11) 如在檢查衛(wèi)生不合格者，分別給予批評教育、扣獎金、辭退處理。

(12) 在工作時，如遇水災或火警時要及時通知保安人員或現(xiàn)場主管，并積極協(xié)助處理好善后工作。

(13) 積極接受上級和客戶考評，相互溝通、廉潔自律，增則節(jié)支，學習公司規(guī)章制度，進行精神文明建設，提高公司效益和企業(yè)形象，建立一支紀律嚴明，作風過硬的隊伍。

2. 員工因清潔質量檢查不合格的，作記過處理。

3. 員工出現(xiàn)下列情況，將作警告、記過罰款處理。

(1) 員工上班工作服不整潔、不干凈、皺折、破爛的。

(2) 服裝的紐扣沒扣好、領口、袖口、衣下擺等處的內衣外露、外翻、鞋子不干凈的。

(3) 工作牌沒有在正確位置佩戴整齊，臟、舊、破爛而沒有及時更換的。

(4) 頭發(fā)沒有按標準進行整理的(男：短小，最好為寸頭、無胡須；女：束扎整齊洗凈、梳順)。

(5) 員工必須按時上下班，遲到、早退15分鐘之內的`。

(6) 員工在工作范圍內說粗話、隨地吐痰、穿拖鞋、相互閑聊、呆站、大聲喧嘩、清潔工具、清潔材料隨處亂放、隨便舞弄清潔工具或其它棍棒的。

(7) 員工在上班工作中收集紙皮、易拉罐等廢品的。

(8) 員工將清潔工具晾曬、擺放在公共場地，經教育仍不更改的。

(9) 對裝修工人任意拋灑、堆放裝修垃圾時，員工與裝修工作或住戶爭吵的(遇此情況要立即告知項目點管理處，由項目點管理處進行處理)。

4. 員工有下列情況之一的作記過或辭退處理

(1) 員工因清潔質量或者言行舉止被管理處投訴的。

(2) 本公司員工相互爭吵的，或與管理人員、客戶發(fā)生爭吵的。

(3) 員工擅自移動客戶或顧客放置的物品、雜物的。

(4) 員工在工作中引燃易燃易爆物品的。

(5) 員工謾罵或威脅他人的。

(6) 員工在工作時間擅自接私話的。

(7) 員工故意浪費材料的。

(8) 員工在工作中，應積極主動的完成自己的清潔工作，在清潔工作中對不易做干凈的地方借故推托的(遇此情況如自己不懂時應向主管或班長請教怎樣處理，根據所需材料和工具要主動班長或主管提出，由班長或主管到公司去領取進行處理)。

(9) 員工在工作中，對主管指出的不足之處沒有立即改正或因客觀條件不能及時改正，但又沒有按期完成的。

(10) 員工在上、下班途中未嚴格執(zhí)行著裝要求的。

(11) 員工遲到、早退15分鐘之上者。

(12) 員工在工作時間內不得以任何理由和借口外出超過15分鐘之上或擅自離開工作崗位的。

(13) 員工在工作中躺坐休息、看書、看報、睡覺、亂添亂畫、抽煙、吃東西的。

(14) 員工曠工半天或半天以上的。

(15) 員工不服從管理的。

5. 員工出現(xiàn)下列情況之一的，作記大過并辭退處理，造成損失的按價賠償。

(1) 員工隨地大小便，嚴重影響公司和客戶形象的。

(2) 員工因玩忽職守，影響工作和造成損失的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關規(guī)定處理)。

(3) 員工私自使用甲方或客戶辦公用品(電話、傳真、復印等)，按偷盜論處。

(4) 不愛護并損壞、丟失清潔工具的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關規(guī)定處理)。

(5) 員工如引燃易燃易爆物品(或其它原因)啟動火警系統(tǒng)，造成人為驚慌和混亂的。

(6) 員工在清潔各種玻璃、金屬表面、木質地面、石材表面時亂劃或腐蝕其表面，造成嚴重后果的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關規(guī)定處理)。

(7) 員工故意損壞或偷藏他人財物、偷吃他人食物的(參照《管理人員規(guī)章制度》有關規(guī)定處理)。

(8) 員工毆打他人的。

(9) 員工在上班期間，與項目點所在單位發(fā)生非工作性接觸，損害公司利益公司利益和形象。

(10) 員工因病、事請假者，如沒有準假而擅自離開崗位者。

(11) 員工未經公司同意而擅自離開的(需提前一個月上交書面報告，經主管簽字同意，交經理審批同意后，待公司安排接替的人到位后方可辭工)。

6. 員工有下列情況之一的，公司根據情況給予獎勵：

(1) 工作認真負責，清潔工作做得好，受到客戶書面表揚或所在工地被評為區(qū)、市、省衛(wèi)生文明小區(qū)、清潔先進單位的。

(3) 員工如遇突發(fā)事件(如火警、水災等)立即告知客戶并積極主動配合做好善后工作的。

(4) 積極舉報有嚴重違紀行為的員工(如偷盜等)，經查證屬實的。

7、其它事項

(1) 公司員工如有特殊情況(急病或交通意外) 須請假者，應盡肯能的提前告知公司。假期滿或未滿都不得擅自上班，必須先到公司報到，由公司安排其上班，否則不計工資。

(2) 在清潔過程中，發(fā)現(xiàn)電梯不銹鋼、地面花崗石、墻面、天花、燈飾及其他物品(如不銹鋼煙灰缸、垃圾桶、花盆、消防栓、報警器、開關等) 遭嚴重劃傷、損壞、丟失，要立即告知主管。

(3) 公司從項目點撒場后，員工必須在第二天早上8：00到公司所通知的指定地點報到，聽候安排，否則作為礦工處理.

為加強物業(yè)公司管理，落實各項崗位責任制，明確工作任務，特制定員工崗位管理辦法：?

一、崗位工作標準?

（一）會計、出納?

1、 嚴格按照國家會計法律、法規(guī)，做好本公司會計工作。?

2、 會計要按公司財務部的規(guī)定，編制本部門財務成本預算和財務報表。

3、 出納要根據會計編制、審核收付款憑證辦理款項的收付。?

4、 出納要根據收付款憑證，逐筆順序登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬，并結出余額。?

（二）水暖維修工?

1、 遵守勞動紀律，堅守工作崗位，做本職工作。?

3、 熟悉鍋爐管理，系統(tǒng)的原理，操作方法，工作范圍。

4、 經常檢查所分管的設備、管線，發(fā)現(xiàn)問題及時解決處理。?

5、 要節(jié)約材料降低成本 ，降低消耗，做到經濟核算?

（三）司爐工?

1、 切實執(zhí)行《鍋爐安全技術監(jiān)察規(guī)程》在運行管理上確保鍋爐等設備的安全運行。

3、 對嚴重違反法規(guī)的指令有權拒絕執(zhí)行。?

4、 嚴密監(jiān)視各種儀表，認真填寫運行記錄，保持鍋爐各項指標的最佳運行狀態(tài)。

5、 認真做好設備、附件和儀表的維護保養(yǎng)，做到文明生產。?

（四）綠化衛(wèi)生工?

1、 嚴格遵守勞動紀律，把公司環(huán)境綠化好。?

2、 必須保證所負責綠化區(qū)內，花園里樹成行、草成片、地面整潔無雜物。

3、 在綠化和清掃衛(wèi)生工作時，要注意自身安全。?

4、 在噴灑農藥時，要檢查好使用工具，防止傷害自己和他人。?

5、 必須清掃好樓道、垃圾箱及居民樓四周的的垃圾，確保環(huán)境整潔。 ?

（五）收費員（供水、供氣）?

1、 嚴格按照文件規(guī)定和收費標準，進行收繳。?

2、 按收費文件精神認真做好住戶思想工作，要求收繳率必須達到95%以上。

3、 按規(guī)定時間供水、供氣，保證居民正常生活。?

（六）通勤車（承包人、司機）?

1、 要求承包人、司機嚴格遵守交通法規(guī)，禁止違章行車和超載行為。?

3、 要求承包人安全準確地接送，通勤職工和學生。?

（七）醫(yī)療所?

1、 負責公司衛(wèi)生防疫工作，保證公司員工身體健康。

2、 負責內部員工家屬一般疾病的醫(yī)治工作。

3、 嚴格藥品管理，嚴格購存出入庫制度。?

二、對上述崗位未達到工作標準的處罰如下：

（一）會計出納?

1、 因違反會計法規(guī)，觸犯法律，將移交司法機關，并上報公司給予解除合同。

（二）水暖維修工、司爐工?

1、 因違反操作規(guī)程人為造成鍋爐本體和輔助設備損壞，一查到底，按設備價值進行賠款，視情節(jié)給予罰款200.00元或上報公司解除合同，臨時工永不再用的處理。

2、 因水暖維修工檢查、維修和保養(yǎng)紕漏影響供暖，對其罰款500.00元。?

3、 司爐工要認真做好設備、附件和儀表保養(yǎng)，因工作失職造成損壞按價值給予賠款。

4、 因人為造成人身安全事故，給予責任人，視責任大小給予不低于200.00元罰款。

5、 對所負責工作區(qū)域未達到文明生產，一次警告，兩次罰款50.00元。?

（三）綠化衛(wèi)生工?

（四）收費員（供水、供氣）?

1、 按規(guī)定收費，必須達到收取率95%以上。未達到扣發(fā)當月工資20%

。 2、 對未按時供水、供氣影響居民生活。罰款50.00元?

（五）通勤車?

1、 禁止違章行車和超載，違反由交-警部門進行處罰。?

（六）醫(yī)療所?

三、此辦法適用于物業(yè)公司內部。

公司管理方案

第一條本著順應公司總體發(fā)展需求，經充分市場調研，由董事會討論通過，對條件成熟、有良好發(fā)展空間的建筑市場以及與之相關的產業(yè)可設立分公司，分公司運營管理方案。

第二條對已成立的分公司，按承包經營責任制模式，承包人實行競爭上崗，承包周期為年，競爭承包人的資格須經董事會討論，董事長批準。

競爭承包人須具備以下基本條件：

1、以公司整體發(fā)展為己任，顧全大局，立足長遠。

2、有較長年限的生產經營經歷，對所競爭的建筑市場熟悉，有較高的管理駕奴能力。

3、有相應的經濟實力，保證承包金的按期、足額上繳。

第三條新成立分公司程序及要求：

1、新成立的分公司年承包金額不低于元人民幣。

2、新成立的分公司年入賬收入不低于元人民幣。

第四條分公司應結合本單位特點，建立健全完善的管理體系，加強制度建設，確保經營、質量、安全生產、文明施工、綜合管理、財務管理、隊伍管理等各項工作到位，并將分公司管理體系報公司備案。

第五條分公司人事管理實行定編、定崗、定薪。由分公司負責人結合分公司實際情況，制定分公司崗位任職資格、待遇、報酬等相關條件，報經公司總經理批準后實施。分公司使用員工一律實行競聘上崗，但同等條件下，分公司員工應優(yōu)先使用公司已在冊的職工，分公司與所聘用的員工必須簽訂勞動合同，明確其崗位、職責、工資標準、福利待遇、保險等。

第六條分公司臨時聘用人員，本著誰使用、誰負責的原則，訂立協(xié)議，協(xié)議必須明確具體期、崗位、待遇等條款，臨時聘用協(xié)議周期原則上不超過一年。

第七條分公司應大力加強企業(yè)思想文化建設，構建和諧、團結、積極進取的良好氛圍，想方設法引進人才、留住人才、用好人才。

第八條分公司應積極為員工創(chuàng)造繼續(xù)培訓教育的機會，以不斷提高其業(yè)務素質和管理能力，規(guī)劃方案《分公司運營管理方案》。

第九條單位公章及合同章、資信材料、介紹信統(tǒng)一到總公司辦公室領用，履行登記手續(xù)。

第十條各分公司負責人對本單位的印章、資信材料的使用與保管負直接責任，由分公司負責人明確專人保管與使用，印章、資信材料的使用人必須堅持原則，要有強烈的事業(yè)心、責任感，有良好的職業(yè)道德，建立印章、資信材料的使用臺賬，使用情況及時向分公司負責人匯報，嚴禁為非法活動和違背公司經營方針的材料加蓋公章、出具資信和介紹信。

第十一條分公司財務管理：各分公司應設立財務科，財務人員配備不得少于兩人。

第十二條分公司的財務制度、財務行為必須依據國家法律法規(guī)進行，若出現(xiàn)違法違規(guī)行為，其責任由分公司負責人以及財務手續(xù)執(zhí)行人共同承擔，分公司負責人不得強制財務人員執(zhí)行不符合財務紀律的行為。

第十三條分公司必須建立質量管理機構，負責制訂本分公司質量創(chuàng)優(yōu)計劃，定期檢查在施階段工程質量，有計劃有組織員工進行施工操作水平和質量意識，積極引進新技術、新工藝，鼓勵技術創(chuàng)新。

第十四條鼓勵分公司工程創(chuàng)優(yōu)，分公司單獨創(chuàng)優(yōu)工程所獲得證書，可在各有需求的分公司間有償使用。

第十五條分公司必須建立安全生產管理機構，具體負責本單位安全生產管理工作，其成員由負責生產經營及安全生產管理負責人，各工程對、項目部安全管理人員，定期不定期進行安全生產檢查指導，明確安全責任，杜絕安全隱患，制定安全管理應急預案等，若發(fā)生安全事故的應及時向分公司及上級主管部門匯報。第十六條分公司應充分重視經營管理工作，加大經營力度，經營方式靈活機動，把經營工作放到各項工作的重點位置，同時也要對承接的工程項目進行調研、認證，形成書面報告，盡可能規(guī)避風險，對投入較大的項目應及時向公司匯報。

第十七條分公司應加強合同管理工作，簽訂工程合同時，應認真把握，細致研究，合同條款明確規(guī)范。

第十八條分公司負責人在承包經營期滿時，必須保證跨入新一輪承包期的施工產值不低于自身完成承包經營期三年平均產值的50%。

第十九條分公司負責人有下列情形的，由總經理提議，董事會研究，可免去其分公司經理職務：

1、分公司負責人不顧公司利益，有與公司發(fā)展背道而馳的行為。

2、承包內不能按時足額上繳承包金的。

3、分公司出現(xiàn)重大質量、安全事故的。

4、經營方法不當、經營手段不力致使分公司嚴重虧損。第十二條分公司管理人員聘任。解聘由分公司負責人決定，報公司備案。有下列情形的分公司負責人可以直接解聘：

1、不適應所聘崗位要求，造成分公司工作被動。

2、因自身工作不力，造成分公司虧損或產生嚴重的負面影響的。

3、嚴重違背請銷假制度，不請假離開分公司連續(xù)一個星期或累計達一個月的。

第二十一條分公司在經營過程中，出現(xiàn)質量、安全事故、發(fā)生違法經營行為被相關管理部門處罰時，公司對分公司負責人有權實行追加處罰，被相關管理部門暫停經營資格的，按其年度承包金的1-3倍追加罰款，被相關管理部門吊銷經營資格的，按其年度承包金的10-30倍追加罰款。在實施上述處罰時，公司仍保留進一步追加處罰的權利。

物業(yè)公司薪酬管理方案

第一條：為進一步規(guī)范我公司的人力資源管理制度，建立一支高素質、高境界和高度團結的員工隊伍，創(chuàng)造一種自我激勵、自我約束和促進優(yōu)秀人才脫穎而出的用人機制，為公司的快速成長和高效運作提供保障，特制定本方案。

第二條：本規(guī)定適用于xx物業(yè)公司全體管理人員(包括安管隊長、領班、電工、物業(yè)助理、財務人員、各部門經理、主任、主管、項目經理等)。

第三條：為保證績效考核的客觀、公正、公平，成立以物業(yè)總經理為核心的績效考核管理小組，以對績效考核的有效性進行監(jiān)督和平衡。

其主要職責為：領導和指導績效考核工作，聽取各部門經理、項目經理的初步評估意見和匯報，糾正評估中的偏差，有效地控制考核評估的尺度，確?？冃Э己说目陀^公正。

組長：物業(yè)總經理。

副組長：行政人事主任、品質管理部經理、地產公司客服專員。

成員：各部門負責人及項目經理。

第四條：績效考核的基本原則：

1、堅持公開、公平、公正的原則。

2、一級考核一級、上級考核下級的原則(物業(yè)總經理由公司董事會考核)。

3、工作目標的設置，堅持能量化的量化、不能量化的也要有相應的評分標準的原則。

4、以崗位職責為主要依據，堅持上下結合、左右結合，定性與定量考核相結合的原則。

5、考核人對考評對象應該堅持事前指導、事中支持、事后檢查的原則。

6、堅持被考核人的意見應當受到尊重，并具有申請復核權的原則。

第五條：績效考核的目的：

1、通過進行績效考核，提高管理者"領導、帶隊伍"的能力;。

2、通過進行績效考核，加強管理者與被管理者之間的相互理解和信任;。

4、為薪酬、福利、晉升、培訓等激勵政策的實施提供依據。

第六條：績效考核管理的基礎工作。

1、進行崗位分析、設計制定每個員工的《崗位職務說明書》。

2、員工每月必須按時完成《月度工作計劃表》和《月度工作目標完成情況匯報表》。

3、形成有效的人力資源管理機制，讓績效考核與人力資源的其它環(huán)節(jié)(如培訓開發(fā)、管理溝通、崗位輪換、晉升等)相互聯(lián)結、相互促進、相互提升。

第七條：績效考核的考核因素。

1、對員工的考核因素主要分為：工作業(yè)績、崗位職責、經營報表和例外考核四部分。

崗位職責：是指員工崗位責任說明書中規(guī)定的工作內容與權責條款;。

報表：是指按管理制度的相關規(guī)定，必須按時上交的經營表格、報告、會議記要等;。

例外事件考核：

出勤、重大貢獻、重大失誤及其他對公司經營改進項目的考核。

2、考核因素的比重及計算方式：

考核因素比重表。

工作業(yè)績崗位職責報表例外考核。

50%40%10%另計。

評分權重表。

備注：專業(yè)對口部門是指：員工所在專業(yè)對口部門職能上級領導。比如財務部由地產財務經理進行考核;客服部由地產客服部經理進行考核;工程部由物業(yè)總部的工程主任進行考核;安全部由物業(yè)總部安全主任進行考核等。

3、工作業(yè)績考核辦法：

(1)員工每月3日前，必須制訂《月度工作計劃表》，制訂《月度工作計劃表》的主要依據：第一個來源是依據公司年初提出的工作計劃和任務要求分解到各個部門的目標;第二個來源是根據崗位職責確定的考核指標。員工的《月度工作計劃表》必須經過分管領導的同意才能生效。

(2)各部門員工在每月底的最后一天填寫當月《月度工作目標完成情況匯報表》，對照《月度工作計劃表》，按完成工作量的`情況，以100分為滿分，先由直接領導進行評定，然后由地產客服部進行評定，最后由績效考核小組月檢進行評定。

4、崗位職責的考核辦法：

(3)根據每個員工的崗位職責，直接領導要時常進行檢查工作，對于沒有在當月《月度工作計劃表》中列出的項目，但仍屬于該崗位的職責，也要進行考核，以100分為滿分，先由分管領導進行評定，然后由專業(yè)對口部門進行評定，最后由績效考核小組月檢進行評定。

5、報表的考核辦法：

(1)員工每月不填寫某一份報表，此分全失;。

(2)每份報表每拖延一天，扣5分，直至扣完100分為止。

6、例外考核辦法：(每1考核分為10元人民幣)。

(1)出勤考核辦法：

缺勤扣分表。

缺勤種類扣分標準。

事假特殊情況下扣1分，非特殊情況下事假一天扣3分并按《員工手冊》執(zhí)行有關規(guī)定。

病假扣1分并按《員工手冊》執(zhí)行有關規(guī)定無故缺席扣20分并按《員工手冊》執(zhí)行有關規(guī)定(2)重大貢獻、重大失誤考核辦法：

重大貢獻考核獎勵標準。

獎勵種類獎勵標準。

公司全員大會，總經理表揚每次加5-50分。

參加公司組織的培訓成績優(yōu)秀5-10分。

重大失誤懲罰標準。

扣分種類懲罰標準。

丟失重要文件、泄漏公司機密等5-100分。

損失在20xx-10000元，扣20分。

(3)其他事項考核辦法：如服務態(tài)度等，標準由管理處及品質部增加設定。例：如果客戶針對服務態(tài)度每投訴一次，該員工月考核減5-10分。

7、考核的時間：

月度考核的時間為次月的1日至6日;年度考核在次年的一月10日至15日，若逢節(jié)假日，依次順延。

第八條：考核定級。

依據考核總得分情況，將考核指標的好壞定為5級，具體定義如下：

指標完成情況定級及打分表。

級別對應標準。

第九條：績效考核結果的管理。

人事行政部、品質部做好統(tǒng)計和考評跟蹤，并整理員工的績效考核表，建立員工績效考核檔案。

公司管理方案

公司各單位,總部各部門：

3月23日，國務院國資委召開中央企業(yè)全面開展管理提升活動視頻會，5月15至16日，國資委召開中央企業(yè)強化基礎管理工作現(xiàn)場會，推動中央企業(yè)管理提升活動深入開展。5月22日，電建集團按照國資委中央企業(yè)管理提升活動部署要求召開管理提升活動動員大會。九局公司領導、總部各部門和各二級單位主要管理人員全程聽取了會議精神，公司總經理陳學云在會上就九局公司開展管理提升活動工作做出了具體部署。

結合股份公司《關于貫徹落實中國電力建設集團有限公司管理提升活動工作方案的實施意見》（中水電股經〔xx〕27號）要求，公司嚴格按照“強基固本、控制風險，轉型升級、保值增值，做強做優(yōu)、科學發(fā)展”的主題積極開展九局公司管理提升活動，并制定了公司管理提升活動實施方案。

九局公司管理提升活動以科學發(fā)展觀為指導，以國資委《關于中央企業(yè)開展管理提升活動的指導意見》(國資發(fā)改革[xx]23號)、股份公司《關于貫徹落實中國電力建設集團有限公司管理提升活動工作方案的實施意見》（中水電股經〔xx〕27號）精神為指導思想，結合九局公司在建項目實際情況，將管理提升活動覆蓋到總部各部門、各二級單位和項目部，推進管理創(chuàng)新，開源節(jié)流，降本增效，向管理要效益，實現(xiàn)九局公司持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展。

1、在股份公司的領導下，緊緊圍繞管理提升活動總目標，以提高公司管理水平為核心，以健全制度、落實責任、提升管理水平、提高管理效率、增強管理效益為主要內容。

2、通過開展公司內部管理提升活動，使“強基固本、控制風險，轉型升級、保值增值，做強做優(yōu)、科學發(fā)展”的活動主題在我公司得到進一步落實，管理創(chuàng)效意識進一步增強，努力形成管理規(guī)范、運轉有序的工作格局。

通過開展管理提升活動，增強九局公司管理的規(guī)范化、標準化和精細化，加快管理方式由粗放型向精細化轉變。堅持以“強基固本、控制風險，轉型升級、保值增值，做強做優(yōu)、科學發(fā)展”為活動主題，以加快發(fā)展方式為主線，動員全公司廣大干部職工，達到思想同心、目標同向、工作同力，抓機遇、拓市場、增規(guī)模、強管理、提效益，奮力開創(chuàng)公司追趕式發(fā)展的新局面，確保公司持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展。

通過開展管理提升活動，xx年九局公司力爭實現(xiàn)以下各項指標，xx年保持平穩(wěn)增長。

1、完成營業(yè)收入不低于30億元，同比增長30%；

2、實現(xiàn)新簽合同額不低于70億元，同比增長35%；

3、公司利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，同比增長不低于10%；

4、職工人均年收入增長率不低于14%;。

5、安全質量方面，生產性死亡事故為零，工程質量合格率100%，優(yōu)良率80%以上，全年無重大質量責任事故，環(huán)境管理指標合格。

管理提升活動覆蓋九局公司總部各部門、各二級單位和項目部，分級實施。公司總部成立以陳學云總經理為組長，分管經營工作的副總經理王忠祿為副組長，各職能部門負責人為成員的管理提升活動領導小組，全面負責指導、檢查、評價各二級單位和項目部管理提升活動的實施，并結合企業(yè)年度管理評價開展管理提升活動成效的考核工作(見九局公司發(fā)〔xx〕91號文)。

九局公司管理提升領導小組下設辦公室，辦公室設在經營管理部。經營管理部主任張強任辦公室主任，羅建國任副主任，各職能部門派一名專職人員任辦公室成員。

各二級單位和項目部立即成立以分局長和項目經理為組長的管理提升活動領導小組，并設置辦公室和責任人，負責制定本單位實施方案、宣傳發(fā)動、信息反饋和綜合總結等工作。實施方案于6月20日前報公司管理提升活動領導小組辦公室。

1、公司各二級單位必須嚴格按公司管理提升實施方案開展本單位管理提升活動，根據本單位實際情況進行細化分解，制定一套完整的適合本單位的實施方案，并按文件要求及時向公司管理提升領導小組辦公室報送階段性總結報告。

2、公司各單位在開展管理提升活動過程中，按九局公司經〔xx〕11號和股經〔xx〕58號文件要求，積極作好公司管理提升活動的宣傳工作。

特此通知。

物業(yè)公司地下停車場管理方案

隨著中國城市現(xiàn)代化，國際化的發(fā)展，汽車數(shù)量急劇增加，停車場的高效優(yōu)質已成為靜態(tài)管理的主要環(huán)節(jié)，而一套先進的停車場管理系統(tǒng)將為停車場服務帶來革命性的飛躍。根據新恒基國際大廈地下停車場的實際使用情況，本司設計了一套停車場智能管理系統(tǒng)方案。此設計方案具有縮短停、取車的時間，增加停、取車的方便性，減少停車場管理人員的數(shù)量，防止盜車事件的發(fā)生等特點，徹底解決了以往以人為主的停車場管理方式所帶來的諸多問題，使停車場管理步入智能化、科學化，達到了一體化的停車場智能管理效果。

一、系統(tǒng)概述。

停車場智能管理系統(tǒng)是現(xiàn)代化停車場車輛自動化管理的統(tǒng)稱，是將車場完全置于計算機管理下的高科技機電一體化產品。我們使用的微波射頻卡系統(tǒng)是目前國際上最先進的停車場管理系統(tǒng)，具有方便快捷、準確可靠、保密性好、靈敏度高、使用壽命長、形式靈活、功能強大等眾多優(yōu)點。

本系統(tǒng)核心技術采用微波長距離卡自動識別技術。該裝置分兩部分：

一部分為微波信號識別裝置，即出入口讀寫器，它可安裝在控制車輛出入口處。另一部分為微波射頻卡，系統(tǒng)為每一停車用戶配備一張經過注冊的微波射頻卡，它可安裝在車輛前擋風玻璃內適當位置或由車主隨身攜帶，該模塊內部有身份識別代碼。當車輛到達車庫入口8-10米處時，入口讀寫器檢測前來車輛的微波射頻卡內的身份代碼（id），確認該微波射頻卡屬于本車場，則車庫門迅速自動打開，車輛無須停車便可順利通過，整個系統(tǒng)響應時間僅1秒。

整個識別、判斷、車閘開啟等過程均無須車主做任何動作，車輛也無須停下。避免了在車道口各種意想不到的麻煩，系統(tǒng)真正做到了方便、快速、安全、可靠。

二、系統(tǒng)進出流程設計。

入場說明。

當車輛到達停車場入口處時，讀寫器自動讀取用戶數(shù)據，進而判斷是否本停車場用戶。如果是，系統(tǒng)存儲記錄該用戶信息，同時車庫門自動升起。司機開車入場，進場后車庫門自動關閉，系統(tǒng)記錄入門時間。

出場說明。

當車輛到達停車場出口處時，讀寫器自動讀取用戶數(shù)據，進而判斷是否本停車場合法用戶，如果是，系統(tǒng)存儲記錄該用戶信息，同時車庫門自動升起。司機開車出場，出場后車庫門自動關閉，系統(tǒng)記錄出門時間。

三、系統(tǒng)特點介紹。

樹立全新的物業(yè)管理形象。

現(xiàn)代化的`高科技產品的使用，可以使企業(yè)的物業(yè)管理形象和知名度得到很大的提高。采用自動控制管理系統(tǒng)，無論從產品的造型方面，還是自動控制所帶來的先進性及管理的科學性，都將會給物業(yè)管理樹立起良好的形象，使企業(yè)成為科學管理的楷模。

不停車出入。

本系統(tǒng)采用長距離自動識別技術，通過快速、無線的數(shù)據采集，可實現(xiàn)車輛的不停車出入，最大限度地方便車主的使用。讀卡迅速可靠，不受雨雪等惡劣天氣情況和浮塵等環(huán)境因素影響，可全天候工作。提高了停車的安全性和舒適性。

一卡一車，資料存檔，保證停車場停放車輛的安全。

采用自動控制管理系統(tǒng)，使用者均在電腦中記錄了相應的資料，卡丟失后可及時補辦。另外，如果用戶持卡進入停車場時，只有先確認車場內沒有以該卡進入的車輛時方可進入；同樣，只有持卡進入過停車場的用戶方可出場，這樣可防止車輛重復出入及丟車現(xiàn)象的發(fā)生，有利于停車場的安全管理。

用戶使用安全可靠。

微波射頻卡由于其獨特的讀寫特性和安全性能，具有極強的防偽能力，其儲存的信息也不會象磁卡那樣因磁性干擾和外部干擾而丟失、錯亂，不會產生使用磁卡所帶來因磁頭磨損、磁粉脫落、灰尖等影響的麻煩，而且避免了接觸式ic卡因芯片與讀寫器外露而引起的沾污、接觸不良和外物損傷等而導致的讀寫不良現(xiàn)象，因而適應各種環(huán)境，可靠耐用。

計算機管理。

停車場管理者可在中央控制室通過計算機對系統(tǒng)進行初始設置并完成對電子標簽的初始注冊，可實現(xiàn)對出入口進出車輛信息的記錄匯總和報表打印，對停車場用戶的電子標簽進行注冊、注銷、續(xù)辦、補辦等操作。管理軟件運行于純中文windows9x及windows2k或windowsnt平臺上，界面友好，操作簡便。

系統(tǒng)可擴充性。

簡單的停車場管理系統(tǒng)可以應用于一個進口一個出口的簡單停車場，也可通過網絡實現(xiàn)多個入口和出口的停車場，并且可以通過數(shù)據共享，應用于幾個停車場甚至與整個城市所有的停車場。

四、主要設施與功能特點。

微波射頻卡：

使用微波射頻卡，該卡含有cpu和大容量存儲器的集成電路芯片，具有外部讀取和外部處理以及邏輯運算等功能；廣泛地應用于停車場智能管理系統(tǒng)中，作為信息載體、連接車主、車輛信息與系統(tǒng)的橋梁，為停車場智能管理系統(tǒng)的安全保密、收費合理、功能完善、高度自治、提高效率做出了有效的保證，有著其它卡所無法比擬的優(yōu)點。

出、入口讀寫器：

系統(tǒng)的功效得以充分發(fā)揮的關鍵外部設備，是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁，在使用時只要裝有智能卡的汽車進入到讀寫器的工作范圍之內，只需0.1秒即可完成信息的交流，讀寫工作完成后，其它設備做出進入或進出的相應工作，讀寫器可在關閉計算機狀態(tài)下工作，自動儲存信息供計算機適時調用、采集。

統(tǒng)計功能。

自動完成對標簽用戶信息和所有標簽出入信息的顯示、打印以及分類打印、按條件查詢和打印等等。

手動/自動切換功能。

當有緊急情況發(fā)生或有特殊需要時，系統(tǒng)操作員可以在管理中心內通過手動/自動切換的方式抬起欄桿機或打開車庫門，特許車輛出入。

物業(yè)管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情景，經過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。

要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，進取引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的進取性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確職責體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱。

副組長：王鐵。

成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。

市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）。

由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）。

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）。

領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。

（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。。

物業(yè)管理方案

1)成立驗收、接管小組：

由xx物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經營、管理、工程、保安和清潔等部門有關人員前往現(xiàn)場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。在此基礎上，提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認，并制定驗收、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組。

2)有關專業(yè)人員提前進駐小區(qū)：

提前派出工程技術專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個物業(yè)內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。

物業(yè)驗收、接管中的工作。

1)組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：

管理處驗收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。

2)印制驗收、接管工作表格：

物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設備驗收單，公用建筑、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內電氣設施接管驗收記錄，單元室內給排水接管驗收記錄表等。

3)全面驗收、交接：

驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產權資料，技術資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續(xù)。

物業(yè)驗收、接管后的工作：

1)已接收項目的管理：

管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。認真清點、檢查、復核室內和小區(qū)的各種設施設備及有關物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。

2）入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：

管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負責與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。

3）歸檔小區(qū)各種資料：

建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件等。

4）擬定小區(qū)設施中不完善方面的改進計劃，并與有關方面聯(lián)系實施。各項工作執(zhí)行企業(yè)的質量方針和目標，以及iso9000質量管理體系標準，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。

物資裝備。

物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務質量為根本，以為機關工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結合實際情況擬定。

1.辦公用房安排。

管理處前期辦公安排。關于前期維修間和倉庫位置，根據現(xiàn)場情況臨時協(xié)商解決。

2.宿舍與食堂安排。

前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調解決。綜合服務樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。

住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關手續(xù)、便民服務、為住戶排憂解難的措施。一旦我司中標，我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務，結合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：

1．做出入伙方案。主要包括：

（1）做出明顯的指引標識；

（2）入伙車輛的引導工作；

（3）保安的安全保衛(wèi)工作；

（4）入伙期的日常保清工作；

（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作；

（6）協(xié)助物品的搬運及擺放工作；

（7）小區(qū)內搬運小車及搬運工具的配備準備工作；

（8）水電工的供水、供電的保障工作；

（9）歡迎入伙的準備工作；

（10）確定入伙時間。

2．每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒。

在入伙的前一個星期，由工程部主管帶領水電維修人員，對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查，以確定入伙后水電暢通。

在入伙的前一個星期，在水電維修人員檢查后的房間，進行最后一次的清潔開荒，然后關閉門窗，鎖好房門。

3．掛彩旗等迎接準備工作。

在入伙的前二天，我們根據事先的準備安排，做好入伙歡迎工作。

（1）在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標語；

（2）在南北方向的兩個門口設置充氣拱門；

（3）在小區(qū)的四周設立彩旗；

（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等。

4．現(xiàn)場的保障及配合。

按照《入伙方案》中的相關內容，入伙的當天和入伙階段，切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作，以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。

提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。

為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

5、業(yè)主入伙流程。

1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

4）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。

5）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

6）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

2、租賃住戶入住流程。

1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

物業(yè)管理方案

一群有潛力的學生，懷著相同的夢想走在了一起。于是我們的團隊誕生了。我們團隊在工作上實行分工協(xié)作制，制度上實現(xiàn)民主制。我們的成員是各個方面的人才。團隊管理者協(xié)調分工，做到物盡其能，人盡其才。創(chuàng)業(yè)初期，我們團隊缺乏實際創(chuàng)業(yè)經驗。在諸多方面會遇到較多困難，但在日后的工作中，隨著困難不斷被克服，這些困難將會變成我們寶貴的經驗。能讓我們團隊的成員更快成長為精英。

2、產業(yè)背景決定的優(yōu)勢。

目前社會的高速發(fā)展，要求我們在校學生畢業(yè)之后能盡早的適應社會和融入社會。那如何能夠實現(xiàn)就業(yè)呢?這就需要學生們充分利用在校的時間，培養(yǎng)自己的綜合素質，磨練自己、打造自己。尋找自己發(fā)展的空間，創(chuàng)造自己美好的前景。

隨著學院新校區(qū)硬件設施的逐步完善，特別是在實訓樓常規(guī)運行中，我們發(fā)現(xiàn)學生完全可以把實訓樓的衛(wèi)生清潔作為創(chuàng)業(yè)的試金石，作為學生體驗勞動和創(chuàng)業(yè)快樂的機會。

考慮到學校在物業(yè)管理方面的需求，我們特在資環(huán)系成立學生物業(yè)管理公司，并合理組織和安排一些具有吃苦精神和創(chuàng)業(yè)熱情的學生參與實訓樓衛(wèi)生清潔工作或負責某一具體的工作。

3、策劃思路“高標準、高要求、高效率”

生清潔是否到位和即時的問題，因此，實訓樓教室的衛(wèi)生一定要具有高標準水平。

高要求——學生創(chuàng)業(yè)的目的是體驗創(chuàng)業(yè)的過程。如何組織同學參與到公司的正常運作、如何滿足學校對實訓樓的高標準衛(wèi)生要求等一些列問題。這就要求公司的運行一定要有很高的要求，必須制定高要求的規(guī)章制度，以適應和滿足公司生存和發(fā)展的需要。

高效率——學生在校是以求學為主。在社會需要創(chuàng)業(yè)人才、學校提倡自我創(chuàng)業(yè)的大環(huán)境下，如何在課余時間完成固定或臨時分配的工作任務?這就需要公司工作人員在高要求的公司管理模式下高效率的完成任務。

1、團隊內部管理。

為加強團隊的規(guī)范化管理，完善各項工作制度，促進團隊發(fā)展壯大，提高經濟效益，根據學院相關規(guī)定及團隊制度，制訂團隊管理制度大綱。

一、團隊全體隊員必須遵守團隊章程，遵守團隊的各項規(guī)章制度和決定。

二、團隊倡導樹立“一盤棋”思想，禁止任何部門、個人做有損團隊利益、形象、聲譽或破壞團隊發(fā)展的事情。

三、團隊通過發(fā)揮全體隊員的積極性、創(chuàng)造性和提高全體隊員的技術、管理、經營水平，不斷完善團隊的經營、管理體系，實行多種形式的責任制，不斷壯大團隊實力和提高經濟效益。

四、團隊鼓勵積極參與團隊的決策和管理，鼓勵隊員發(fā)揮才智，提出合理化建議。

五、團隊實行“崗薪制”的分配制度，為成員提供收入和福利保證，并隨著經濟效益的提高逐步提高隊員各方面待遇;團隊為成員提供平等的競爭環(huán)境和晉升機會;團隊推行崗位責任制，實行考勤、考核制度，評先樹優(yōu)，對做出貢獻者予以表彰、獎勵。

六、團隊提倡求真務實的工作作風，提高工作效率;提倡厲行節(jié)約，反對鋪張浪費;倡導隊員團結互助，同舟共濟，發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神，增強團體的凝聚力和向心力。

七、隊員必須維護團隊紀律，對任何違反團隊章程和各項規(guī)章制度的行為，都要予以追究。

2、隊員守則。

一、遵紀守法，忠于職守，愛崗敬業(yè)。

二、服從領導，關心下屬，團結互助。

三、愛護公物，勤儉節(jié)約，杜絕浪費。

四、不斷學習，提高水平，精通業(yè)務。

五、積極進取，勇于開拓，求實創(chuàng)新。

我們采用民主制的領導方式。我們團隊將采用"目標管理、團隊競爭、集體決策、三級審核"的制度來保證質量。注重人才(實力+潛力+毅力)。吸引優(yōu)秀人才加盟，不斷完善和創(chuàng)新，使我們有信心對業(yè)主(學校)承諾：少量的付出，即可獲得高附加值的回報！

我們深知，團隊的發(fā)展取決于團隊的建設。為了建設一個優(yōu)良的團隊，我們在管理中有計劃、有目的地組織我們自己，并不斷地進行訓練、總結、提高的活動。

我們也注重核心團員的培養(yǎng)。因為團隊的核心成員能使團隊的目標變成行動計劃，團隊的業(yè)績得以快速增長。團隊核心層成員具備領導者的基本素質和能力，不僅知道團隊發(fā)展的規(guī)劃，還參與團隊目標的制定與實施，使團隊成員既了解團隊發(fā)展的方向，又能在行動上與團隊發(fā)展方向保持一致。

我們是一個學習型組織：我們每一個人都認識學習的重要性，盡力為我們自己創(chuàng)造學習機會，表揚學習進步快的人，并通過一對一溝通、討論會、培訓課、共同工作的方式營造學習氛圍，使我們團隊成員在學習與復制中成為精英。

我們也深知團隊精神的力量：它能使團隊的成員為了實現(xiàn)團隊的利益和目標而相互協(xié)作、盡心盡力的意愿和作風，它包括團隊的凝聚力、合作意識及士氣。它強調的是團隊成員的緊密合作。一個沒有團隊精神的人難以成為真正的領導人，一個沒有團隊精神的隊伍是經不起考驗的隊伍，團隊精神是優(yōu)秀團隊的靈魂、成功團隊的特質。

1、使命：通過創(chuàng)立企業(yè)的品牌，增強企業(yè)的市場競爭能力，促進企業(yè)的長效發(fā)展，使企業(yè)運營中的環(huán)境效益、經濟效益、社會效益相結合的綜合效益最大化，為學校、員工創(chuàng)造實際利益。

2、愿景：讓我們體驗創(chuàng)業(yè)激情，尋找創(chuàng)業(yè)路徑。

3、理念：時時以一流標準要求自己，事事用服務觀念對待一切。

4、精神：務實進取，錐心創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進程中不斷追求完美，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，綜合效益一流。

5、宗旨：業(yè)主至上，服務第一，寓服務于管理之中。

6、思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位。

7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考慮周到。

8、特色：新、嚴、細、精。新——管理中不斷融入新理念。

公司管理方案

企業(yè)中高層管理者，一般是指總經理、副總經理、各部門負責人、高級技術人員及總經理指定人員，是一個企業(yè)的主要負責人，是企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)劃、制度的制定者、引導者、推行者。中高層管理者隊伍的素質和管理水平直接關系到企業(yè)的執(zhí)行力，關系到企業(yè)的生存發(fā)展。當企業(yè)規(guī)模逐漸擴大或企業(yè)停滯不前時，都需要快速提升中高層管理人員的管理能力，以帶動整個團隊的成長。

而現(xiàn)實工作中，中高層管理人員多數(shù)沒有經過專業(yè)的管理培訓，很多人是從業(yè)務或技術骨干直接走上管理崗位，靠摸索來積累管理經驗，也會由于缺乏基本的管理知識而造成失誤，給企業(yè)帶來時間、金錢和機會的代價。中高層管理團隊的水平低下已經成為很多企業(yè)發(fā)展的瓶頸，導致企業(yè)雖有很好的戰(zhàn)略，也很難實現(xiàn)?，F(xiàn)為客戶公司量身定制中高層管理者培訓方案，以提升中高層管理者的管理能力，實現(xiàn)客戶公司的快速發(fā)展。

客戶公司主管級以上管理人員，包括承擔部分管理職責的高級技術人員。

通過本次培訓會讓客戶公司中高層管理人員獲得以下收益：

1、懂得做領導的真正含義；

2、明白作為一名優(yōu)秀的領導應具備的素質和能力；

3、掌握系統(tǒng)思考能力，對部門工作懂得如何策劃鋪排，有條不紊地開展；

4、提升上下級和各部門之間的協(xié)調溝通能力；

5、學會組織管理、團隊建設，合理利用本部門的人力資源，優(yōu)化配置；

6、提高目標、計劃、時間、執(zhí)行、控制等領導能力，從而提高團隊整體效率；

7、提升有效授權的能力，讓員工和管理者一起行動起來，提高團隊作戰(zhàn)能力；

8、提升個人的領導力，擁有個人的影響力，激發(fā)團隊，支持公司實現(xiàn)整體目標。

關于中高層管理者培訓的需求分析主要通過三方面來進行：

1、戰(zhàn)略與環(huán)境分析。

主要是通過分析公司未來三年的發(fā)展規(guī)劃，由此得出公司對中高層管理者的發(fā)展要求，并總結出中高層管理者的培訓重點。

2、工作與任務分析。

主要通過分析中高層管理者的任職資格標準，得出公司對中高層管理者在項目/任務執(zhí)行能力等方面的要求，并由此總結出培訓要點?！懈邔庸芾碚吣芰Γㄋ刭|）模型管理類工作是素質模型專家們所研究的最大的工作類別，由于管理類工作十分普遍而且重要，所以在工作勝任特征研究上比其他工作類別受到了更多的關注。

國外專家們通過大量的統(tǒng)計分析和深入研究得出了一個適用于所有管理人員的通用的素質模型。他們發(fā)現(xiàn)，一個合格的管理人員必須具備下列11項素質，否則很難成為一名合格的職業(yè)經理人。其中基本要求：組織認識、關系建立、專業(yè)知識。這里所講的管理人員素質模型是比較通用的，不可能百分之百適用于所有企業(yè)，企業(yè)在實際應用過程中，還應根據企業(yè)的文化特點和實際情況對這個模型作適當?shù)男拚?，從而得出企業(yè)自己的個性化的管理人員素質模型。

3、人員與績效分析。

主要通過分析中高層管理者的績效評估報告，總結出其中反映的共性問題，由此制定出有針對性的培訓提升方案。

1、設計思路。

為幫助學員在有限的時間及預算下學到必備的知識，并且強化學員學習效果，課程將秉承精簡、全面、有效的設計理念，采用講授與輔導相結合的培訓方式。通過對客戶公司中高層管理者培訓進行需求分析，結合管理維度分解，總結出公司中高層管理者培訓主要集中在三個方面：自我管理、員工管理、業(yè)務管理。每個管理維度又有相應的核心能力素質體現(xiàn)。課程將針對于各管理維度的核心能力素質進行設計。

2、課程設置。

說明：講授時間主要是指講師對課程知識的講解時間，輔導時間主要是指講師幫助學員制定自身的行動計劃，以及幫助解答學員在課程學習中的相關問題等的時間。

3、課程大綱。

概述：自我管理是指管理者對自身的行為、情感、思維的主動掌握，調整自己的動機與行動，以達到所預定的目標的自我實現(xiàn)過程。自我管理培訓模塊包括“角色認知”、“時間管理”、“情緒管理”三個知識模塊。管理者通過學習和掌握這些知識、方法和工具，將幫助其養(yǎng)成良好的自我管理習慣，具備高效達成目標的強大動力，為創(chuàng)造卓越業(yè)績打下堅實基礎。

1、深刻認知管理者的身份涵義和身份職責；

2、掌握理解層次模型，思考和調整與企業(yè)結合的身份和目標；

3、理解目標職責，培養(yǎng)以目標為核心的工作思路；

4、理解通過團隊達成目標的意義，提高對選育用留、帶隊成功的重視度和投入度；

5、理解管理者的能力模型，思考和擬定提升管理能力的行動計劃。

1、能力現(xiàn)狀課前測試。

2、管理者的角色認知、案例研討、管理者的身份職責。

3、管理者的能力建設、管理者能力模型、學習能力建設、通用能力建設、專業(yè)能力建設。

4、制定我的行動計劃、整理我的管理能力模型、擬定我的課后行動計劃。

5、知識掌握度課堂考試。

1、深刻認知時間管理與實現(xiàn)個人目標和組織目標之間的關系；

2、掌握基于目標的時間管理的核心方法，減少個人行為的盲目性和無章法現(xiàn)象；

3、能夠將基于目標的時間管理的核心方法對應于實現(xiàn)工作，融會貫通地理解和應用；

4、能夠形成基于目標的時間管理的行動計劃。

1、能力現(xiàn)狀課前測試。

2、高效時間管理的基本觀點、人生刻度尺、時間管理方法的演變、為什么要基于目標來管理時間、“時間管理九宮格”原理管理者成長階梯與時間管理、工作目標與職業(yè)目標的關系。

3、高效時間管理的核心方法、影響有效使用時間的原因。

方法一：價值為導向——把時間花在最具價值的事情上。

方法二：要事緊急化——讓要事變得重要又緊急。

方法三：急事公式化——用固定套路處理突發(fā)事件。

方法四：養(yǎng)成好習慣——逐步讓好習慣替代壞習慣。

4、制定你的行動計劃。

了解學習曲線的來源和含義。

學習曲線與時間管理方法導入。

制定你的行動計劃分享和承諾你的行動計劃。

5、知識掌握度課堂考試。

物業(yè)管理方案

1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的物業(yè)管理領導小組，協(xié)調桂林師范高等專科學校日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

5、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監(jiān)督教育工作。

6、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環(huán)境，保障學生人身與物品安全。

7、完善各項管理制度。

（1）來訪登記，來訪人員經被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在保衛(wèi)處等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。

（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。

（6）開展意見調查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務。

8、員工服務態(tài)度：員工以發(fā)自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

9、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。

2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

（1）檢查學生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。

（2）檢查生活區(qū)內路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。

（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

（5）檢查學生生活區(qū)大門、圍墻等設施是否完好。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新?lián)Q舊以及新投入設施項目的費用。

物業(yè)管理方案

為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件精神，切實加強我區(qū)農貿市場長效管理，促進我區(qū)農貿市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、規(guī)范化、科學化、法制化，現(xiàn)結合我區(qū)工作的實際，特制訂本方案。

按照市農貿市場管理辦法《市農貿市場管理辦法》相關規(guī)定，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內農貿市場長效管理的組織實施和落實。商務、工商、農水、城管、衛(wèi)生、物價、質監(jiān)等部門根據各自職責，做好農貿市場的`監(jiān)督管理工作，并實行統(tǒng)一領導、屬地管理、分級負責、分工合作的原則。

為做好區(qū)農貿市場長效管理工作，根據工作需要，特成立區(qū)農貿市場長效管理工作領導小組。

各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內農貿市場長效管理的組織實施和落實。

（一）區(qū)商務局是農貿市場的行業(yè)主管部門，負責依法制定行業(yè)規(guī)范，制定市級資金補助預算方案，擬定農貿市場建設和升級改造的年度計劃，并指導和督促實施；推進行業(yè)組織建設、開展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律。

（二）區(qū)工商局是農貿市場日常監(jiān)督管理的主管部門，主要負責：宣傳貫徹有關市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；指導市場開辦者制定市場經營秩序管理制度，并監(jiān)督實施；審查確認經營者的主體資格，并對其交易行為進行監(jiān)督管理；依法查處交易活動中的違法行為，維護交易秩序；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。

（三）區(qū)城管局負責整治農貿市場周邊環(huán)境，取締占道經營和亂搭亂建，對農貿市場市容環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督管理，對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進行查處。

（四）區(qū)農水局負責嚴格依法實行農產品質量準出制度，對農貿市場內的畜禽產品、水產品、蔬菜、水果等農產品進行監(jiān)督檢測，并依法進行監(jiān)督管理，查處有關違法行為。

（五）區(qū)物價局負責加強對農貿市場明碼標價和不正當價格行為的監(jiān)督檢查，并依法查處有關違法行為。

（六）區(qū)質監(jiān)分局負責依照計量監(jiān)督管理的有關規(guī)定，對農貿市場的計量進行監(jiān)督管理，依法查處有關違法行為。

（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負責指導農貿市場開展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關違法行為。

（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要高度重視，加強農貿市場常態(tài)化管理，嚴格按照考核辦法對所轄農貿市場進行自糾自查，自行整改。同時，建立相關機制和考核辦法，于2012年3月29日前將所建立的相關機制和考核辦法報送區(qū)商務局市場科。

（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）對轄區(qū)內的農貿市場進行備案管理，要緊緊依靠市場管理方，借助、整合工商、農水、衛(wèi)生、物價、城管、商務等相關職能部門的力量，加強對農貿市場的有序監(jiān)管。同時，針對轄區(qū)內的每一個農貿市場，各相關部門要分別指派專人負責。

（三）根據市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》（及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件要求，區(qū)農貿市場長效管理工作小組每個季度對責任單位進行一次總體考核，日?？己瞬扇‰S機暗訪的方式，區(qū)農貿市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農貿市場長效管理工作進行暗訪，每季度后一個月開始對我區(qū)農貿市場進行季度考核。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項準備。

（四）在區(qū)農貿市場長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農貿市場考核不合格的，將在全區(qū)通報批評；在市級檢查過程中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農貿市場考核不合格的，將由區(qū)政府對責任人追究問責。

物業(yè)管理方案

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）。

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）。

成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任）。

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）。

陳守元（印盒石社區(qū)主任）。

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）。

黃東方（萬安社區(qū)主任）。

潘中英（太平社區(qū)主任）。

王明（石峰村主任）。

葉平（大河溝社區(qū)主任）。

周君（搭馬橋社區(qū)主任）。

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）。

何小燕（牌樓社區(qū)主任）。

領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調幫忙社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。

1、小區(qū)根據需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）xx個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。

印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。

觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。

萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。

太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。

大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。

搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。

牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。

2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。

2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。

3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。

4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）?？偨Y試點工作經驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。

1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一職責人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經常了解情景，進取協(xié)調解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進。

3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情景進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不進取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業(yè)管理方案

認真總結經驗，表彰先進，交流經驗，部署工作，凝聚共識，加大管理力度，推進我市物業(yè)管理科學、規(guī)范、健康發(fā)展。

1、市住房城鄉(xiāng)建委領導、貴池區(qū)領導；

各縣房產局局長、分管副局長、物業(yè)科長，九華山建設環(huán)保處分管領導、房產科負責人；

3、主城區(qū)5個街道辦事處分管領導、20個社區(qū)居委會負責人（區(qū)住建委負責通知）；

4、主城區(qū)物業(yè)服務企業(yè)主要負責人（含外地來池企業(yè)），省、市優(yōu)小區(qū)獲獎企業(yè)代表。

會議安排半天時間。內容如下：

1、集中參觀考察華邦-陽光城小區(qū)（各縣、處不參加）；

2、市房產局作20xx年度全市物業(yè)管理工作報告；

5、貴池區(qū)領導講話；

6、市住房城鄉(xiāng)建委領導講話。