<menuitem id="an1j4"></menuitem> 活動(dòng)方案的制定過(guò)程需要與相關(guān)人員進(jìn)行充分的溝通和協(xié)商?；顒?dòng)方案應(yīng)該既有可操作性，又要具備創(chuàng)新性和吸引力，能夠吸引更多的參與者。想要制定一份完美的活動(dòng)方案，首先需要明確活動(dòng)的目標(biāo)和定位。通過(guò)以下是小編為大家整理的一些活動(dòng)方案范例，供大家參考。
開(kāi)盤(pán)活動(dòng)是樓盤(pán)吸引人氣，制造關(guān)注焦點(diǎn)，以及提高解籌率的重要手段。
連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開(kāi)盤(pán)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
御連城的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)應(yīng)具備以下幾個(gè)組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會(huì);第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車(chē)巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項(xiàng)目解籌;第六部分，開(kāi)盤(pán)后小眾酒會(huì)。
二、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的組織。
三、活動(dòng)說(shuō)明。
1、活動(dòng)時(shí)間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
2、地點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心前廣場(chǎng)。
3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
1、節(jié)目流程。
2、新聞發(fā)布會(huì)。
時(shí)間：10月18日上午9：00—9：30。
地點(diǎn)：項(xiàng)目所在地。
主持人：電視臺(tái)專(zhuān)業(yè)主持人。
出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
新聞發(fā)布會(huì)主題：城市春天-御連城盛大開(kāi)盤(pán)新聞發(fā)布會(huì)。
內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30時(shí)，花車(chē)長(zhǎng)隊(duì)到達(dá)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)時(shí);。
(3)上午9：40時(shí)，由主持人宣布儀式開(kāi)始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂(lè)曲，開(kāi)盤(pán)慶典拉開(kāi)幃幕。
(4)各種文藝表演拉開(kāi)序幕。
(5)節(jié)目表演，最后，開(kāi)盤(pán)儀式在喜慶音樂(lè)和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
(6)開(kāi)盤(pán)儀式結(jié)束后，邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會(huì)。
第一節(jié)市場(chǎng)分析。
一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠銷(xiāo)售手段不合理收費(fèi)不合理手續(xù)不合理還有的不合法。
二、××市同類(lèi)住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
湘銀：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念擁有很高的品牌效應(yīng)；
其周邊環(huán)境好；
用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士市場(chǎng)銷(xiāo)售反應(yīng)良好；
其定位為社會(huì)高薪階層。
濱江一村：
小區(qū)面積大；
鄰近湘江；
周邊環(huán)境好；
2、河?xùn)|地帶包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有xx區(qū)南有xx區(qū)及東部的xx區(qū)。
天鵝花園：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
擁有900畝的面積其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
屬未來(lái)商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。
房屋設(shè)計(jì)理念突出。
銀座大廈：近臨中心廣場(chǎng)一醫(yī)院；
只是一個(gè)連體樓、屬小高層沒(méi)有自身小區(qū)；
周邊自然環(huán)境不是很好；
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)。
慶云山莊：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：離塵不離城。
品牌知名度高；
周邊環(huán)境綠色條件好；
擁有98畝的綠色自然地帶；
湘江四季花園：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍尊貴之居人文大家。
交通便利。
環(huán)境幽雅。
小區(qū)為12層左右的帶電小高層設(shè)計(jì)時(shí)尚。
為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商的大手筆。
價(jià)格定在1800左右。
三消費(fèi)者分析。
5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。
第二節(jié)“濱江園”項(xiàng)目分析。
一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。
4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類(lèi)較多有6層、帶電小高層、別墅層次不一面向復(fù)雜。
三．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
根據(jù)樓盤(pán)的位置和樓盤(pán)的定位我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況如下：
慶云山莊。
優(yōu)勢(shì)：
（4）交通便利有專(zhuān)門(mén)的公交路線并且公交車(chē)經(jīng)過(guò)火車(chē)站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段方便購(gòu)物及就醫(yī)劣勢(shì)：
（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足不能滿足眾多用戶(hù)需求。
湘江四季花園。
3）××市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
4）本地市場(chǎng)樓盤(pán)眾多但大盤(pán)太少具有文化底蘊(yùn)的大盤(pán)更少真正意義上的山水概念樓盤(pán)更是絕無(wú)僅有劣勢(shì)：
多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流盲目開(kāi)發(fā)低價(jià)銷(xiāo)售造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。
四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。
1樓盤(pán)定位可以是“××文化藝術(shù)之都”但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”
2高開(kāi)低走保證品牌支撐預(yù)留樓盤(pán)銷(xiāo)售力視銷(xiāo)售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。
五核心價(jià)值分析。
第三節(jié)推廣策略界定。
一目標(biāo)消費(fèi)群界定。
從“濱江園”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)結(jié)合中高檔住宅的銷(xiāo)售特點(diǎn)界定“濱江園”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
2年齡：年齡大約在35到55歲。
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期人口簡(jiǎn)單居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大。
二賣(mài)點(diǎn)界定。
1項(xiàng)目本身的生活理念：
（1）家在身旁與工作地臨近。
（2）自然入室獨(dú)一無(wú)二天然山地樹(shù)林綠地。
（1）藝術(shù)就在生活中雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
（2）談藝術(shù)不要出門(mén)會(huì)所定期藝術(shù)展覽。
（3）品位包圍生活文化名人與我們同在第四節(jié)廣告策略。
2．樹(shù)立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象與其它南區(qū)樓盤(pán)沒(méi)有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；
二總體策略。
4、要體現(xiàn)周到細(xì)致處處為業(yè)主著想的專(zhuān)業(yè)理念三要樹(shù)立的形象。
1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；
2、不僅是家更是休身養(yǎng)性、渡假處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求對(duì)業(yè)主的尊重。
3、精品物業(yè)安全第一樓盤(pán)。
四分期廣告的整合策略。
引導(dǎo)試銷(xiāo)期：廣告原則是給信息。
公開(kāi)發(fā)售期：廣告原則給感覺(jué)。
五廣告主題及口號(hào)。
廣告主題：自然、藝術(shù)、享受。
染區(qū)的優(yōu)越位置使有“自然”能使買(mǎi)主有超越時(shí)髦舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺(jué)。
廣告口號(hào)：“濱江園”都市藝術(shù)家園。
理由：
廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}即藝術(shù)、自然、享受電視、報(bào)紙、廣播、戶(hù)外、車(chē)體的視聽(tīng)設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)不落俗套以突出表現(xiàn)藝術(shù)性樓書(shū)、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤(pán)的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境高品質(zhì)的物業(yè)管理）。
一營(yíng)銷(xiāo)渠道及人員促銷(xiāo)建設(shè)。
一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)。
二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)。
三、
贈(zèng)房活動(dòng)。
一、媒體目標(biāo)。
二、目標(biāo)受眾。
年齡：35——55歲左右。
主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但是又比較講究物有所值；
事業(yè)有成希望獲得別人的稱(chēng)贊有種事業(yè)有成的豪情；
工作環(huán)境相對(duì)嘈雜接觸人員多內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。
三、媒介策略1銷(xiāo)售準(zhǔn)備期。
所有制作類(lèi)的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶(hù)外看板等銷(xiāo)售工作的準(zhǔn)備。
2引導(dǎo)試銷(xiāo)期。
（1）以報(bào)紙廣告為主預(yù)告樓盤(pán)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳；
（3）針對(duì)既有的目標(biāo)客戶(hù)和潛在客戶(hù)寄發(fā)dm廣告3公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期。
（3）適當(dāng)使用戶(hù)外媒體以保持宣傳的持久性；
（2）媒體新聞炒作作銷(xiāo)售輔助四、媒體分析及選擇1、平面媒體。
2、電視媒體。
××交通頻道覆蓋面廣影響大雖然針對(duì)性差但成本底故建議作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。
5、樓書(shū)dm手冊(cè)企業(yè)形象畫(huà)冊(cè)宣傳單海報(bào)樣品屋接待中心。
這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。
第五、廣告預(yù)算及分配。
一、建議。
二、附（廣告腳本）1、電視廣告文字腳本示例。
廣告主題：家在身旁突出“濱江園”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。
畫(huà)面1：兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音：無(wú)。
畫(huà)面2：兩人走到門(mén)外路旁配音：公眾場(chǎng)合喧囂、嘈雜聲。
畫(huà)面3：公交車(chē)開(kāi)過(guò)來(lái)車(chē)擁擠不堪配音：嘈雜聲。
畫(huà)面4：兩人中一人要不顧。
一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
公交另一人優(yōu)雅的看著微笑（特寫(xiě)）。
畫(huà)面5：車(chē)上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲。
畫(huà)面6：沒(méi)有上車(chē)的人出現(xiàn)在“濱江園”
小區(qū)門(mén)口美麗的妻子和可愛(ài)的配音：輕快溫柔的聲音。
兒子在迎接他。
畫(huà)面7：虛化畫(huà)面打出“濱江園配音：美麗的聲音讀出文字。
家在身旁”
2廣播廣告文字腳本示例。
廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都。
一陣流暢的鋼琴聲。
一個(gè)女孩：“哎聽(tīng)說(shuō)著名鋼琴家xx要來(lái)××演出耶！”
一個(gè)男孩：“是啊聽(tīng)說(shuō)票很難買(mǎi)到我真想去看看！”
兩個(gè)人同時(shí)嘆息。
開(kāi)門(mén)聲一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)了不開(kāi)心走我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)！”
兩個(gè)人同時(shí)問(wèn)：“你有票”
男人笑著說(shuō)：“當(dāng)然啦我剛買(mǎi)了“濱江園”的房子演奏會(huì)就在濱江園舉行我是在家享受藝術(shù)??！
標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！
1、大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
2、處于每年的銷(xiāo)售旺季（金九銀十）。
二、項(xiàng)目現(xiàn)狀。
1、一期，d、e、f區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對(duì)較高。
2、g區(qū)g8、g9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷。
3、三期即將認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)在即。
針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及項(xiàng)目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷(xiāo)活動(dòng)方案，旨在促進(jìn)一二期房源的銷(xiāo)售，為三期的開(kāi)盤(pán)做足準(zhǔn)備工作。
三、活動(dòng)目的。
1、增加小區(qū)的知名度。
2、制造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期a1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹(shù)立三期項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤(pán)奠定好基礎(chǔ)。
_月_日—_月_日。
五、活動(dòng)主題。
主題一：“國(guó)慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”
主題二：“歡度國(guó)慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂(lè)”
六、活動(dòng)內(nèi)容。
1、黃金周每天推出8套特價(jià)房（主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主）。
2、活動(dòng)期間購(gòu)房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷(xiāo)售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣（特價(jià)房除外）。
3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國(guó)慶期間到訪的客戶(hù)均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開(kāi)獎(jiǎng)兩次（上午、下午各一次，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定），凡是簽約客戶(hù)均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買(mǎi)多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：
一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名（每天提供兩臺(tái)）。
二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名三等獎(jiǎng)：購(gòu)物袋若干。
七、宣傳方式。
1、網(wǎng)絡(luò)(__，__)。
2、短信（短信定于_月_日、_月_日每天兩萬(wàn)條信息）。
3、報(bào)紙廣告（今日__版，暫定_月_號(hào)）。
4、國(guó)慶宣傳易拉寶。
5、戶(hù)外演出一場(chǎng)或花車(chē)-3天。
八、現(xiàn)場(chǎng)包裝。
室外：
1、橫幅：0.7-10米-2條。
2、國(guó)慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放。
3、氣球裝飾：大門(mén)、禮品區(qū)。
4、吊旗。
5、易拉寶展示。
1、邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會(huì)：這是很常見(jiàn)的形式，“簡(jiǎn)單暴力”，利用明星強(qiáng)大的粉絲團(tuán)體和超高的人氣，來(lái)獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達(dá)到很好很強(qiáng)大的宣傳效果與成交量。但它可能會(huì)存在資金花費(fèi)相對(duì)過(guò)高，時(shí)間限制性較大，極度依賴(lài)明星的檔期時(shí)間來(lái)舉行活動(dòng)。
2、舉行各類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)：如舞獅，小品，相聲，歌舞等各類(lèi)娛樂(lè)節(jié)目。以喜慶，歡樂(lè)的形式來(lái)達(dá)到宣傳目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng)新性，宣傳效果不明顯。
4、利用時(shí)裝走秀等方式的“美女營(yíng)銷(xiāo)”：此種方式能很好的吸引眼球，時(shí)尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。此種方式的缺點(diǎn)就是宣傳效果不明顯，參與人群有一定的局限性，畢竟時(shí)尚往往掌握在少數(shù)人手中。
5、利用節(jié)日做文章：比如“濃情圣誕嘉年華”通過(guò)節(jié)日來(lái)策劃活動(dòng)很溫情地的達(dá)到宣傳效果，充滿節(jié)日氣氛。同時(shí)它的和第一種類(lèi)似，受時(shí)間的限制性較大，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對(duì)較少，過(guò)節(jié)大家都忙著其他的活動(dòng)呢。
6、舉辦各種比賽：籃球賽，足球賽，輪滑賽，書(shū)畫(huà)賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競(jìng)技的過(guò)程中體現(xiàn)豐富的社區(qū)活動(dòng)，此種方法極具體驗(yàn)性，參與性高，資金花費(fèi)相對(duì)較低，缺點(diǎn)就是宣傳效果不夠明顯，媒體曝光度不夠。
7、酒會(huì)，派對(duì)，焰火晚會(huì)等形式：以輕松，不拘謹(jǐn)?shù)暮椭C氣氛達(dá)到宣傳效果，針對(duì)性強(qiáng)，易完成交易由于此種方法的策劃導(dǎo)致參加人數(shù)有限。也由于針對(duì)性強(qiáng)所以覆蓋面稍低。
8、對(duì)于展會(huì)還有很多商家流行的恐龍展此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運(yùn)用，因?yàn)樗休^多的優(yōu)點(diǎn)。它兼具游樂(lè)場(chǎng)，動(dòng)物園，博物館等性質(zhì)，具有很高地科普性，知識(shí)性，趣味性；目標(biāo)群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂(lè)；影響范圍廣，互動(dòng)性也較強(qiáng)，可以拍照，乘坐恐龍坐騎，恐龍蛋等；時(shí)間不局限于節(jié)日，可隨房地產(chǎn)廠商自由選定；活動(dòng)舉行周期較長(zhǎng)，商家可按整個(gè)房產(chǎn)情況決定周期長(zhǎng)短，宣傳效果顯著；維護(hù)簡(jiǎn)單，可操作性高，只需恐龍展商家（如自貢龍晨時(shí)代藝術(shù)文化有限公司）進(jìn)行短期的安裝，拆除工作?？傊?，它是一種潮流性趨勢(shì)性活動(dòng)，更何況20xx年是龍年呢。
根據(jù)本案營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，通過(guò)切實(shí)、有效的廣告安排，突出重點(diǎn)，彰顯樓盤(pán)特點(diǎn)，提高本案的知名度與美譽(yù)度，支持本項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作。
（二）廣告目標(biāo)綜述。
1、樹(shù)立樓盤(pán)整體形象，對(duì)市場(chǎng)客戶(hù)及目標(biāo)客戶(hù)傳播銷(xiāo)售信息。
2、保證樓盤(pán)銷(xiāo)售順利進(jìn)行，配合x(chóng)x年全年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)。
3、樹(shù)立本企業(yè)形象及本案項(xiàng)目的樓盤(pán)形象，強(qiáng)化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。
（一）項(xiàng)目swot分析。
經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的調(diào)查，得出如表8-7所示的swot分析結(jié)果。
表8-7××項(xiàng)目swot分析表。
swot。
分析結(jié)果。
優(yōu)勢(shì)。
劣勢(shì)。
1．本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)。
機(jī)會(huì)。
威脅。
（二）項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場(chǎng)。
根據(jù)本案的特點(diǎn)及上述的swot分析結(jié)果，初步確定本案的目標(biāo)市場(chǎng)可包括：
1、第一目標(biāo)市場(chǎng)：××市本地（包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)）；
2、第二目標(biāo)市場(chǎng)：××市周邊地區(qū)（如××市等具有潛在購(gòu)買(mǎi)力的'地區(qū)）。
（三）目標(biāo)消費(fèi)群定位。
在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群。
1、按購(gòu)房動(dòng)機(jī)：(1)居住者；(2)投資者。
2、按地理位置：
（1）××市本地人及在××市工作的外地人；
（2）周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。
（一）廣告訴求重點(diǎn)。
結(jié)合本案特點(diǎn)，在本案的不同銷(xiāo)售階段，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標(biāo)客戶(hù)群所了解和接受。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出。
1、項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)：可著重突出中高檔景觀樓盤(pán)和本市規(guī)模較大的樓盤(pán)。
2、地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，小區(qū)地貌獨(dú)具特色。
3、生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn)，在推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)。
4、配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購(gòu)物商廈、大型景觀休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套；與此同時(shí)，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。
5、人文氛圍：毗鄰×學(xué)院，同時(shí)這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū)，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn)，應(yīng)著重突出。
6、居住理念：本案所營(yíng)造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一。
（二）廣告表現(xiàn)。
1、廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營(yíng)銷(xiāo)階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷(xiāo)售進(jìn)展情況。
2、廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3、廣告表現(xiàn)原則。
（1）訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說(shuō)服力。
（2）風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
（3）系列化：在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個(gè)推廣單元，形成單元系列，以加強(qiáng)每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn)，同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示，讓人們能強(qiáng)烈、全面地認(rèn)識(shí)、認(rèn)同本案所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)與品位。
（4）廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)：著重分階段提示“××項(xiàng)目”針對(duì)各個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)自身價(jià)值的定位，界定自身價(jià)值、生活階層、生活品位等一系列針對(duì)個(gè)性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待，引導(dǎo)其采取購(gòu)買(mǎi)行為。
（三）廣告媒體發(fā)布計(jì)劃。
電視、廣播、報(bào)紙、戶(hù)外和車(chē)體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強(qiáng)大推廣媒體組合。
在本案各銷(xiāo)售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷(xiāo)售階段媒體配合情況表。
銷(xiāo)售階段。
具體情況。
引導(dǎo)期。
公開(kāi)期。
樓盤(pán)正式推向市場(chǎng)，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主，同時(shí)可配合一定的促銷(xiāo)活動(dòng)。
強(qiáng)銷(xiāo)期。
持續(xù)期。
廣告媒體的投放減少，銷(xiāo)售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶(hù)外媒體和印刷媒體維持。
（四）廣告分期。
本案廣告將依據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況及銷(xiāo)售周期采取各階段不同的廣告活動(dòng)，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時(shí)節(jié)省一定的廣告費(fèi)用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9××項(xiàng)目廣告分期情況表。
階段。
日期
媒介運(yùn)用。
廣告主題。
導(dǎo)入期。
戶(hù)外大型廣告牌：設(shè)置在××市區(qū)主干道上，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米×10米。
現(xiàn)場(chǎng)看板：在工地搭設(shè)大型看板，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷(xiāo)售氣氛。
燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對(duì)路牌，共40對(duì)。
道旗制作：沿××市主干道布置。
售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計(jì)布置完成，營(yíng)銷(xiāo)道具準(zhǔn)備完畢。
公開(kāi)期（導(dǎo)入期后1周左右）。
7月底至10月中。
報(bào)紙廣告：主要以《××日?qǐng)?bào)》為主，時(shí)間配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施。
夾報(bào)：每個(gè)月一次，以?shī)A報(bào)形式推廣，加深受眾印象。
活動(dòng)：在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉辦開(kāi)盤(pán)慶典儀式。
強(qiáng)銷(xiāo)期。
10月底至春節(jié)前后。
廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右。
電視媒體：××市電視臺(tái)專(zhuān)題報(bào)道。
海報(bào)：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤(pán)信息的海報(bào)，對(duì)訴求對(duì)象做密集轟炸，擴(kuò)大影響面。
活動(dòng)：可舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，加強(qiáng)本案影響力，或參加房交會(huì)。
持續(xù)期。
報(bào)紙廣告：每半月投放一次廣告。
銷(xiāo)售單位信息；價(jià)格優(yōu)勢(shì)；熱銷(xiāo)情況。
電視媒體：××電視臺(tái)專(zhuān)題報(bào)道。
根據(jù)以上該項(xiàng)目的廣告策略，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費(fèi)用以控制在總的銷(xiāo)售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整。
1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開(kāi)盤(pán)后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中位置的房源。即項(xiàng)目房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得開(kāi)發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶(hù)小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開(kāi)盤(pán)尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶(hù)數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶(hù)所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶(hù)。
二、推盤(pán)策略。
針對(duì)本期開(kāi)盤(pán)的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤(pán)策略，力求既取得良好的銷(xiāo)售，又取得的開(kāi)發(fā)效益。
1、價(jià)位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得開(kāi)發(fā)效益，若匆忙傾盤(pán)推出，對(duì)追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開(kāi)盤(pán)。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開(kāi)發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤(pán)。銷(xiāo)控應(yīng)是本期推盤(pán)的主要策略之一。
2、價(jià)格策略。
無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣(mài)。因此，我們建議本期銷(xiāo)售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價(jià)幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費(fèi)心理;。
b、華府一期高開(kāi)，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿;。
c、一期工程已亮相，新銷(xiāo)售部已遷入，形象加分;。
d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤(pán)須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始形成。
1、活動(dòng)目的。
?為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力;。
?將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹(shù)立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光;。
?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。
?吸引客戶(hù)，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶(hù)來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶(hù)之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶(hù)和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶(hù)。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開(kāi)始銷(xiāo)售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶(hù)進(jìn)行推廣活動(dòng)。
?達(dá)到傳播目的,雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶(hù)及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開(kāi)盤(pán)儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
?成交客戶(hù),通過(guò)展示企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶(hù)在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤(pán)知名度;加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷(xiāo)售的良性發(fā)展，形成銷(xiāo)售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。
3、活動(dòng)時(shí)間。
20_年8月5日8：00～12：00。
4、活動(dòng)地點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部和銷(xiāo)售門(mén)前空地。
***市2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)8.7%;比四川省的增長(zhǎng)7.5%高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)凸美信息統(tǒng)計(jì)，至2002年，***市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重為33.3%，第三產(chǎn)業(yè)所占比重為34.1%，已逐步形成了第二、三產(chǎn)業(yè)為主，第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。
市經(jīng)濟(jì)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)動(dòng)力主要來(lái)于第二、三產(chǎn)業(yè);由以上可知，***特別是第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快，其中批發(fā)和零售貿(mào)易對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)較大。同時(shí)，隨著***市加大力度經(jīng)營(yíng)城市建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)將得到更大的發(fā)展，從而進(jìn)一步拉動(dòng)***市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)***市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)起到一定的推動(dòng)作用。
二、居民購(gòu)買(mǎi)力分析:1、儲(chǔ)蓄:據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年***市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額由2001年的869708萬(wàn)元增至981158萬(wàn)元，增幅達(dá)12.82%，居民的潛在購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)。
2、工資水平:據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年***市在崗職工年平均工資7685元，并且仍與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相當(dāng)?shù)乃俣确€(wěn)步遞增，城市居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力在穩(wěn)步增強(qiáng)。
51.74萬(wàn)，蓬溪74.77萬(wàn)人。2、四川中部中心城市，輻射區(qū)域廣。四、***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的機(jī)遇:1、在西部大開(kāi)發(fā)的大好形勢(shì)下，四川省將把***市規(guī)劃為四川省的區(qū)域性城市，***市將會(huì)得到更多的政府支持。
2、隨著成南高速、遂合高速的開(kāi)通，遂渝鐵路的開(kāi)工建設(shè)，***市將成為成渝兩地的交通摳紐，中心城市，隨之帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
五、***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景對(duì)本項(xiàng)目的影響:1、***市目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗，能在一定程度上增強(qiáng)潛在客戶(hù)的消費(fèi)信心，促使現(xiàn)有購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客戶(hù)較為樂(lè)觀的消費(fèi)和以后有購(gòu)買(mǎi)能力的消費(fèi)者增強(qiáng)超前消費(fèi)的信心。
市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使其城市化進(jìn)程加快，作為項(xiàng)目所在的中心區(qū)域?qū)?、***會(huì)更快速發(fā)展，配套設(shè)施也將會(huì)更加完善。
3、***市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)聚集外地或周邊區(qū)域的“眼球”，其中一部分人將可能會(huì)選擇此地作為投資首選，并為本項(xiàng)目帶來(lái)了一部分潛在客戶(hù)。
4,隨著榮興西路的動(dòng)工，本項(xiàng)目與主城的距離大大縮短，也提高了項(xiàng)目地理附加值。小結(jié):本章對(duì)影響本項(xiàng)目的***市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作了簡(jiǎn)要分析，而如何借***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭抓住本項(xiàng)目的潛在客戶(hù)，將是以下各章節(jié)所要闡述的內(nèi)容。
一、居民住房水平:***市居民住房面積水平見(jiàn)下表:以上數(shù)據(jù)表明:***市城市居民人均擁有住房面積較大，且增幅較大，主要原因是***市房?jī)r(jià)普遍較低及購(gòu)房者相互之間的攀比心理較強(qiáng)等。
2計(jì)，個(gè)別樓盤(pán)甚至以380元/m成本價(jià)招攬客戶(hù)，占據(jù)***半數(shù)樓盤(pán)均以低價(jià)入市，導(dǎo)致***市民對(duì)低價(jià)格的認(rèn)同度較高，對(duì)高價(jià)位的敏感程度很大。
2處地段不同價(jià)格提升在150—200/m不等，由此又可推斷出目前***市民購(gòu)房的最關(guān)鍵因素在于價(jià)格及地段。
4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，因小企業(yè)過(guò)多，開(kāi)發(fā)規(guī)模小，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金不雄厚或?yàn)樵囂绞袌?chǎng)，其品牌意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)樓盤(pán)素質(zhì)的提升不甚看重，并一味迎合部分消費(fèi)者對(duì)低價(jià)位追捧，導(dǎo)致***市住宅物業(yè)低價(jià)銷(xiāo)售局面，導(dǎo)致成本限制，最終導(dǎo)致品質(zhì)得不到提升(排除***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素影響)。
b、影響住宅物業(yè)銷(xiāo)售狀況因素分析:1)***市民對(duì)高價(jià)位敏感度很大，導(dǎo)致高價(jià)位樓盤(pán)滯銷(xiāo)，咎其原因價(jià)格僅是一方面。另外，***市民尚無(wú)明確的居家生活理念，高價(jià)位樓盤(pán)自身也沒(méi)有與價(jià)格匹配的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。
2)從***市民熱衷于對(duì)中心區(qū)商業(yè)門(mén)面的投資可以看出，部分能消化高價(jià)位樓盤(pán)的客戶(hù)對(duì)住宅升值潛力認(rèn)識(shí)度較低。3)影響住宅物業(yè)銷(xiāo)售狀況的因素還有項(xiàng)目工程進(jìn)度，大多數(shù)樓盤(pán)增在主體完工后銷(xiāo)售才日趨轉(zhuǎn)好，歸根結(jié)底則是客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目及其開(kāi)發(fā)企業(yè)的信任度不足，這一方面將在“品牌形象策略”中作詳細(xì)闡述。
4)除價(jià)格、工程進(jìn)度影響項(xiàng)目銷(xiāo)售外，還有地段、交通、教育設(shè)施、娛樂(lè)及商業(yè)設(shè)施等配套。
c、***市住宅物業(yè)需求狀況分析:1)***房地產(chǎn)是近幾年才大舉開(kāi)始的，普通消費(fèi)者剛由福利分房、集資建房走入商品房選購(gòu)，市場(chǎng)住宅物業(yè)供給品種單一，品質(zhì)不高，且缺乏個(gè)性，除地段及價(jià)格外，選擇面較窄，因此，***市民大部分對(duì)住宅的需求尚未有理性的認(rèn)識(shí)，仍處于被動(dòng)接受階段，需要開(kāi)發(fā)商對(duì)其購(gòu)房意識(shí)進(jìn)行引導(dǎo)。
2)少部分***市民因見(jiàn)過(guò)成都、重慶的中高檔樓盤(pán)，心理上往往會(huì)受到一些震動(dòng)，這部分人已對(duì)好住房有較為模糊的認(rèn)識(shí)，需求意識(shí)會(huì)日漸明朗，若在營(yíng)銷(xiāo)上強(qiáng)化其認(rèn)識(shí)，將會(huì)使其需求狀況發(fā)生較大變化，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售也會(huì)起到較好的宣傳作用。
3、***市各類(lèi)檔次住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:21)價(jià)格在400—799元/m的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:該類(lèi)住宅在***市占據(jù)了半數(shù)以上的供應(yīng)量，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商往往不依賴(lài)住宅獲取利潤(rùn)，利潤(rùn)空間在配套的商業(yè)門(mén)面中體現(xiàn)，因此除各項(xiàng)配套設(shè)施較齊備，則價(jià)格處于區(qū)間上限，反之則處于下限。由此現(xiàn)象可知，在界定了價(jià)格的客戶(hù)心目中仍然處于原始的“地段論”(同時(shí)也應(yīng)證了前面分析的結(jié)果)。
22)價(jià)格在800--900元/m的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:該類(lèi)住宅物業(yè)一般處于***市鬧市區(qū)，市政生活用商業(yè)配套齊全，在樓盤(pán)的包裝上亦下了一些功夫，僅部分樓盤(pán)自身有少量配套，但綜合素質(zhì)較差。
/m以上的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:23)價(jià)格在901元該住宅多為環(huán)境較好，或位置較好的樓盤(pán)，但由于其營(yíng)銷(xiāo)水平較低，整體素質(zhì)尚不足與其翻了兩倍的價(jià)格相匹配。
三、消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向及造成這一傾向的原因分析:1、地段傾向:購(gòu)房者往往先考慮市區(qū)繁華地段。a、原因分析:1)首先應(yīng)是中小城市的居民更注重?zé)狒[和便利，任他們看來(lái)住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。
2)大多數(shù)人認(rèn)為市中心交通、購(gòu)物、娛樂(lè)等配套設(shè)施齊備，上、下班及子女上、下學(xué)均較為方便。
3)市中心繁華地段對(duì)一部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)更便利于自身發(fā)展。4)從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看***市民購(gòu)房理性仍處于“地段論”階段。b、應(yīng)對(duì)策略:消費(fèi)者需要地段優(yōu)勢(shì)，我們則更應(yīng)夸大地段論，提出本項(xiàng)目處于行政中心，創(chuàng)造地段優(yōu)勢(shì)及升值潛力。
2、戶(hù)型傾向:購(gòu)房者選擇戶(hù)型往往一味追求寬松，未真正上升到理性角度，從戶(hù)型的功能實(shí)用性去選擇。
a、原因分析:1)房?jī)r(jià)偏低，總價(jià)相對(duì)較低，購(gòu)房者能承受的房?jī)r(jià)相對(duì)高些，因此可選擇較大戶(hù)型。
2)購(gòu)房者愿買(mǎi)大戶(hù)型，而開(kāi)發(fā)商又一味迎和消費(fèi)者這一需求，最終造成了消費(fèi)者只有大戶(hù)型可選擇，當(dāng)大戶(hù)型的供應(yīng)量超出了市場(chǎng)容量便會(huì)造成滯銷(xiāo)。
才是好的戶(hù)型。
水平不高。但隨著新事物、新政策及外地企業(yè)的刺激將促進(jìn)本地一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)組建。
優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，調(diào)整開(kāi)發(fā)理念，提高作業(yè)水平，成為***開(kāi)發(fā)企業(yè)中的生力軍。
開(kāi)發(fā)全過(guò)程，這將帶領(lǐng)***市房地產(chǎn)全程中的策劃、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)入全新的領(lǐng)域。
格將會(huì)起到支撐作用。
2(與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)相互牽制的消費(fèi)者消費(fèi)及居家理念將會(huì)隨著房地。
者的購(gòu)買(mǎi)欲望。
花園小區(qū)”概念較為模糊甚至全然不知。因此，在人們空白的腦海中要形成一種清晰的“立。
體花園小區(qū)”概念，并培養(yǎng)項(xiàng)目潛在客戶(hù)，再推出產(chǎn)品，使之被目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)同并接受。我司。
策劃中心提出“四段式”營(yíng)銷(xiāo)思路，把一期重點(diǎn)放在點(diǎn)火期及加熱期，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)和接受。
程度掌控推廣節(jié)奏，選擇最好的時(shí)機(jī)推出本項(xiàng)目，達(dá)到或超出預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)。
說(shuō)明:本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷(xiāo)思路的制定是建立在***市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及消費(fèi)者心理，項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)等綜合分析的基礎(chǔ)上的。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)以及潛在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)推出。第一階段(即點(diǎn)火期)要統(tǒng)一在某一時(shí)刻讓***市大街小巷都能看到，并誘使人們爭(zhēng)相了解【***?***】，此階段應(yīng)注意“搶時(shí)間、搶風(fēng)頭”。第二階段(即加熱期)應(yīng)全面展現(xiàn)【***?***】現(xiàn)場(chǎng)及整體風(fēng)格形象，讓客戶(hù)有較為直觀的認(rèn)識(shí)。前兩個(gè)階段還應(yīng)著重了解客戶(hù)需要以便及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位。當(dāng)前兩個(gè)階段積累客戶(hù)達(dá)到預(yù)期效果，且所有準(zhǔn)備工作就緒，即進(jìn)入第三階段(即開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期)，此時(shí)推出價(jià)格、交房承諾、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等策略，使之達(dá)到搶購(gòu)熱潮，并為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期后的持續(xù)銷(xiāo)售期埋下伏筆，最終完成銷(xiāo)售。
一、營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的四大主線1、全方位的營(yíng)銷(xiāo)推廣系統(tǒng)。
組成以服務(wù)為核心且效率較高的作業(yè)體系:營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售組織管理、裝飾設(shè)計(jì)、廣告。
與視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)、售房部、樣板房等完善的集中服務(wù)系統(tǒng)，并對(duì)服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行過(guò)程控制。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目全方位的整合包裝、宣傳和極具針對(duì)性“四段式”營(yíng)銷(xiāo)方式使客戶(hù)從“attention”(引起注意)直到“satisfaction(達(dá)至滿意)形成一種自然的消費(fèi)習(xí)慣。
2、物業(yè)高尚的品質(zhì)保證。
把項(xiàng)目三大優(yōu)勢(shì)即:區(qū)位、環(huán)境、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、等通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位有機(jī)地串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)組合，而這些都是現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)所沒(méi)有的，形成與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化之優(yōu)勢(shì)。
3、輕松靈活的付款方式。
在與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，通過(guò)付款及優(yōu)惠盡可能吸引各層次客戶(hù)群體。
4、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系，創(chuàng)造獨(dú)有的社區(qū)文化。
商實(shí)力品牌的炒作，并通過(guò)系列活動(dòng)，給***市刮起一股勢(shì)不可擋的【***?***】颶風(fēng)。
2、第二階段以全方位展現(xiàn)項(xiàng)目軟、硬件設(shè)施，以實(shí)景、實(shí)感增添消費(fèi)者信心，使用權(quán)之產(chǎn)。
生興趣并引發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，并從中挖掘并積累潛在客戶(hù)。此期間應(yīng)完全避免一些敏感性問(wèn)題影響(如價(jià)格、物管收費(fèi)等)，使之牢牢拴住目標(biāo)客戶(hù)。
3、第三階段選擇最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)認(rèn)購(gòu)，推出各種價(jià)格及優(yōu)惠政策，增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望并促。
成購(gòu)買(mǎi)行為。
4、持續(xù)銷(xiāo)售期緊抓客戶(hù)心理，循序漸進(jìn)地深化項(xiàng)目三大優(yōu)勢(shì)，炒作搶購(gòu)熱潮，增添附加價(jià)。
值，并通過(guò)系列公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、以及業(yè)主入住后的口碑傳播等達(dá)到順利持續(xù)銷(xiāo)售。
5、充分利用開(kāi)發(fā)區(qū)炒作，凸顯不可仿造的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從而確保項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度與品牌形象的全面提升。
6、制定有效的品牌形象策略，媒體策略與價(jià)格策略:以鮮明、易記的品牌形象展現(xiàn)，以專(zhuān)。
業(yè)的媒體組合(戶(hù)外廣告、活動(dòng)、報(bào)紙、電視、人等)運(yùn)用進(jìn)行全方位推廣并實(shí)現(xiàn)“科學(xué)、高效、節(jié)儉的原則。
7、選擇最佳的品牌推廣及入市時(shí)機(jī):入市時(shí)機(jī)的關(guān)鍵在于客戶(hù)認(rèn)同度及各項(xiàng)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作是否充分。加快進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，全面提升作業(yè)質(zhì)量及效率，以利創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件，盡早抓住有利的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。
摸底調(diào)查，以便及時(shí)調(diào)整策略。
讓消費(fèi)者認(rèn)為我們推出的價(jià)格比其想像的低，使其有實(shí)惠的感覺(jué)以促使其在開(kāi)盤(pán)時(shí)下定。
注:詳見(jiàn)“段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略”3、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期。
3.1持續(xù)時(shí)間(分三個(gè)階段)第一沖擊波第二沖擊波第三沖擊波3.2推廣內(nèi)容。
作小幅價(jià)格提升的預(yù)告，以促使一部分人下定。
3.3推廣方式:購(gòu)房者與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商面對(duì)面交流的方式，如:具參與性質(zhì)的活動(dòng)和項(xiàng)目單方面展示活動(dòng)。
3.4此階段應(yīng)達(dá)到的目標(biāo):完成一期間30%以上的住宅銷(xiāo)售。4、銷(xiāo)售期。
聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響__首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓。
一、前期廣告宣傳。
__著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范，__首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。
引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居__海岸。
__海岸_月_號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)__。
因?yàn)檎湎?，所以珍貴。
__開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置。
1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
（確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%）。
2、地點(diǎn)選定：__廣場(chǎng)。
（a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例）。
3、軟環(huán)境布置：
高空氣球4個(gè)；大型氣拱門(mén)1個(gè)；30平方左右舞臺(tái)1個(gè)；
樓盤(pán)效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個(gè)；宣傳折頁(yè)1000份。
周遍跨街橫幅、燈箱20套。
4、員工統(tǒng)一著裝。
三、活動(dòng)進(jìn)程（_月_日）。
1、下午14：00正式開(kāi)始（13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示）。
2、14：00——14：30。
主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。
3、搖號(hào)開(kāi)始（14：30——15：00）同時(shí)登記匯總。
4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)（15：00——16：00）。
獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)（100份）。
5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)（16：00——17：00）工作人員休息。
6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果（17：10——17：30）。
7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)（17：30——17：50）。
四、搖號(hào)辦法。
1、一期總銷(xiāo)售戶(hù)。
數(shù)為_(kāi)_套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)為5：1，參加群眾不定。
2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶(hù)型最多登記人數(shù)為5人。
3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。
4、搖號(hào)登記時(shí)間自20__年_月_日至20__年_月_日，為期5天。
5、登記地點(diǎn)：__房地產(chǎn)公司售樓處。
6、搖號(hào)工具使用公開(kāi)搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定。（中號(hào)比例為5：1）。
7、關(guān)于沒(méi)有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開(kāi)盤(pán)購(gòu)房檔案。
五、工作人員分工。
__房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；__廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。
六、媒體發(fā)布。
邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：__電視臺(tái)、__之聲廣播臺(tái)、__專(zhuān)遞、__晚報(bào)、__網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動(dòng)，并給予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。
七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
1、環(huán)境布置。
高空氣球4個(gè)__元/4個(gè)。
大型氣拱門(mén)1個(gè)__元。
30平方左右舞臺(tái)1個(gè)__元。
樓盤(pán)效果展示牌1套__元/10張。
廣告宣傳易拉寶4個(gè)__元/4個(gè)。
宣傳折頁(yè)3000份__元。
周遍跨街橫幅、燈箱20套。
2、場(chǎng)地租賃__元。
3、公證人邀請(qǐng)費(fèi)__元。
4、媒體邀請(qǐng)費(fèi)__元。
5、設(shè)備租賃費(fèi)__元。
6、管理費(fèi)__元。
7、主持人__元。
8、演員演出費(fèi)__元。
9、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi)__元。
1、大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
2、處于每年的銷(xiāo)售旺季(金九銀十)。
二、項(xiàng)目現(xiàn)狀。
1、一期，d、e、f區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對(duì)較高。
2、g區(qū)g8、g9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷。
3、三期即將認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)在即。
針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及項(xiàng)目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷(xiāo)活動(dòng)方案，旨在促進(jìn)一二期房源的銷(xiāo)售，為三期的開(kāi)盤(pán)做足準(zhǔn)備工作。
三、活動(dòng)目的。
1、增加小區(qū)的知名度。
2、制造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期a1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹(shù)立三期項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤(pán)奠定好基礎(chǔ)。
_月_日—_月_日。
五、活動(dòng)主題。
主題一：“國(guó)慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”
主題二：“歡度國(guó)慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂(lè)”
六、活動(dòng)內(nèi)容。
1、黃金周每天推出8套特價(jià)房(主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主)。
2、活動(dòng)期間購(gòu)房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷(xiāo)售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣(特價(jià)房除外)。
3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國(guó)慶期間到訪的客戶(hù)均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開(kāi)獎(jiǎng)兩次(上午、下午各一次，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定)，凡是簽約客戶(hù)均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買(mǎi)多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：
一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名(每天提供兩臺(tái))。
二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名三等獎(jiǎng)：購(gòu)物袋若干。
七、宣傳方式。
1、網(wǎng)絡(luò)(__，__。
)
2、短信(短信定于_月_日、_月_日每天兩萬(wàn)條信息)。
3、報(bào)紙廣告(今日__版，暫定_月_號(hào))。
4、國(guó)慶宣傳易拉寶。
5、戶(hù)外演出一場(chǎng)或花車(chē)-3天。
八、現(xiàn)場(chǎng)包裝。
室外：
1、橫幅：0.7-10米-2條。
2、國(guó)慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放。
3、氣球裝飾：大門(mén)、禮品區(qū)。
4、吊旗。
5、易拉寶展示。
本次房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)初定時(shí)間為20xx年5月1日。從20xx年度至今年五月份在"億萬(wàn)酒店"項(xiàng)目的推廣，再加上4月下旬開(kāi)始的媒體推廣到現(xiàn)在，"太極景潤(rùn)花園"在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷(xiāo)售接待，客戶(hù)群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從4月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶(hù)群中準(zhǔn)客戶(hù)所占比例較大，預(yù)計(jì)到開(kāi)盤(pán)前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶(hù)的流失。
房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)緊緊圍繞"銷(xiāo)售"為中心，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開(kāi)盤(pán)后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將"太極景潤(rùn)花園"的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售成功和今后二期的推廣、銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
20xx年5月1日。
太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過(guò)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)盛典。
2)通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來(lái)的客戶(hù)都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶(hù)關(guān)于"選房、購(gòu)房流程"的`講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。
4)通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷(xiāo)售過(guò)程中抓住客戶(hù)心理，充分利用好銷(xiāo)控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場(chǎng)布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門(mén)一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門(mén)兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門(mén)，舞臺(tái)下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干。
c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。
b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車(chē)流，指引來(lái)賓，宣傳開(kāi)盤(pán)的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶(hù)在該區(qū)域通過(guò)銷(xiāo)售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶(hù)在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶(hù)參觀沙盤(pán)和模型，索取資料，戶(hù)型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶(hù)逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門(mén)口廣場(chǎng)，用作開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶(hù)觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶(hù)排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶(hù)臨時(shí)排號(hào)之12用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢(xún)臺(tái)之用。
1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開(kāi)盤(pán)后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中最佳位置的房源。即項(xiàng)目最佳房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得最佳開(kāi)發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶(hù)小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)（可售房源），則為50%左右。至8月5日開(kāi)盤(pán)尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶(hù)數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶(hù)所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶(hù)。
針對(duì)本期開(kāi)盤(pán)的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤(pán)策略，力求既取得良好的銷(xiāo)售，又取得最佳的開(kāi)發(fā)效益。
1、價(jià)位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得最佳開(kāi)發(fā)效益，若匆忙傾盤(pán)推出，對(duì)追求最佳效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開(kāi)盤(pán)。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開(kāi)發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤(pán)。銷(xiāo)控應(yīng)是本期推盤(pán)的主要策略之一。
2、價(jià)格策略。
無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣(mài)。因此，我們建議本期銷(xiāo)售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。
這樣提價(jià)幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費(fèi)心理；
b、華府一期高開(kāi)，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿；
c、一期工程已亮相，新銷(xiāo)售部已遷入，形象加分；
d、本期為園區(qū)最佳位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤(pán)須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始形成。
1、活動(dòng)目的。
為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力；
將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹(shù)立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象；
以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光；
為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。
2、活動(dòng)意義。
吸引客戶(hù)，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)。
一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶(hù)來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶(hù)之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶(hù)和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶(hù)。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開(kāi)始銷(xiāo)售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶(hù)進(jìn)行推廣活動(dòng)。
達(dá)到傳播目的。
雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶(hù)及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開(kāi)盤(pán)儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
成交客戶(hù)。
通過(guò)展示企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶(hù)在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤(pán)知名度；加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷(xiāo)售的良性發(fā)展，形成銷(xiāo)售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。
3、活動(dòng)時(shí)間。
xx年8月5日星期日8：00～12：00。
4、活動(dòng)地點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部和銷(xiāo)售門(mén)前空地。
開(kāi)盤(pán)活動(dòng)是樓盤(pán)吸引人氣，制造關(guān)注焦點(diǎn)，以及提高解籌率的重要手段。
連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開(kāi)盤(pán)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
御連城的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)應(yīng)具備以下幾個(gè)組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會(huì);第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車(chē)巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項(xiàng)目解籌;第六部分，開(kāi)盤(pán)后小眾酒會(huì)。
三、活動(dòng)說(shuō)明。
1、活動(dòng)時(shí)間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
2、地點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心前廣場(chǎng)。
3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
1、節(jié)目流程。
2、新聞發(fā)布會(huì)。
時(shí)間：10月18日上午9：00—9：30。
地點(diǎn)：項(xiàng)目所在地。
主持人：電視臺(tái)專(zhuān)業(yè)主持人。
出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
新聞發(fā)布會(huì)主題：城市春天-御連城盛大開(kāi)盤(pán)新聞發(fā)布會(huì)。
內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30時(shí)，花車(chē)長(zhǎng)隊(duì)到達(dá)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)時(shí);。
(3)上午9：40時(shí)，由主持人宣布儀式開(kāi)始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂(lè)曲，開(kāi)盤(pán)慶典拉開(kāi)幃幕。
(4)各種文藝表演拉開(kāi)序幕。
(5)節(jié)目表演，最后，開(kāi)盤(pán)儀式在喜慶音樂(lè)和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
(6)開(kāi)盤(pán)儀式結(jié)束后，邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會(huì)。
一、開(kāi)盤(pán)背景。
1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開(kāi)盤(pán)后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中位置的房源。即項(xiàng)目房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得開(kāi)發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶(hù)小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開(kāi)盤(pán)尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶(hù)數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶(hù)所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶(hù)。
二、推盤(pán)策略。
針對(duì)本期開(kāi)盤(pán)的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤(pán)策略，力求既取得良好的銷(xiāo)售，又取得的開(kāi)發(fā)效益。
1、價(jià)位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得開(kāi)發(fā)效益，若匆忙傾盤(pán)推出，對(duì)追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開(kāi)盤(pán)。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開(kāi)發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤(pán)。銷(xiāo)控應(yīng)是本期推盤(pán)的主要策略之一。
2、價(jià)格策略。
無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣(mài)。因此，我們建議本期銷(xiāo)售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價(jià)幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費(fèi)心理;。
b、華府一期高開(kāi)，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿;。
c、一期工程已亮相，新銷(xiāo)售部已遷入，形象加分;。
d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤(pán)須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始形成。
三、開(kāi)盤(pán)。
1、活動(dòng)目的。
?為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力;。
?將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹(shù)立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光;。
?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。
2、活動(dòng)意義。
?吸引客戶(hù)，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶(hù)來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶(hù)之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶(hù)和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶(hù)。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開(kāi)始銷(xiāo)售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶(hù)進(jìn)行推廣活動(dòng)。
?達(dá)到傳播目的,雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶(hù)及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開(kāi)盤(pán)儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
?成交客戶(hù),通過(guò)展示企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶(hù)在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤(pán)知名度;加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷(xiāo)售的良性發(fā)展，形成銷(xiāo)售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。
3、活動(dòng)時(shí)間。
201x年8月5日8：00～12：00。
4、活動(dòng)地點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部和銷(xiāo)售門(mén)前空地。
。
本案二期自年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，通過(guò)房展會(huì)、報(bào)紙廣告等有效地宣傳媒體達(dá)到了市場(chǎng)初步認(rèn)知的目的，截至到年11月29日累計(jì)銷(xiāo)售房屋套，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，通過(guò)人傳人的口碑宣傳，使本案積累了眾多的潛在客戶(hù)，為了促進(jìn)客戶(hù)成交，擬開(kāi)展“元旦促銷(xiāo)活動(dòng)”，主要有以下目的：
1、擴(kuò)大市場(chǎng)知名度。
本案自開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，還沒(méi)有開(kāi)展過(guò)項(xiàng)目形象宣傳，主要是因?yàn)橄ＭM量減少?gòu)V告費(fèi)用的投入，為開(kāi)發(fā)公司節(jié)約費(fèi)用，注重宣傳的實(shí)效性，注重有效客戶(hù)的挖掘工作。
2、鞏固良好的銷(xiāo)售局面。
眾所周知對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售而言，每年的一、二月份因受“元旦”和“春節(jié)”的影響通常是銷(xiāo)售淡季。但因本案開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間較晚，為了鞏固剛剛形成的良好的銷(xiāo)售局面，不能放棄一、二月份的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。在一、二月份報(bào)紙廣告量適當(dāng)減少的情況下，舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)為較有效的促銷(xiāo)方式。
3、建立穩(wěn)固的客戶(hù)關(guān)系。
親朋好友購(gòu)房，同開(kāi)發(fā)公司及銷(xiāo)售人員建立朋友式的關(guān)系，長(zhǎng)期為本案的銷(xiāo)售工作提供幫助。
二、活動(dòng)開(kāi)展時(shí)間。
此次活動(dòng)，計(jì)劃安排在xxx年元月1日至元月15日之間（以下簡(jiǎn)稱(chēng)此時(shí)段）進(jìn)行。
三、活動(dòng)內(nèi)容。
1、購(gòu)買(mǎi)一期的住宅按揭優(yōu)惠3萬(wàn)元，一次性4萬(wàn)元，商鋪按揭2萬(wàn)元，一次性3萬(wàn)元。
四、活動(dòng)組織形式。
1、于xxx年1月1日之前，在“楚天都市報(bào)”做出夾報(bào)廣告；分時(shí)段共做兩次；將這次購(gòu)房?jī)?yōu)惠內(nèi)容廣而告之。
2、給已經(jīng)登記未購(gòu)房客戶(hù)發(fā)短信廣而告之。
活動(dòng)主題：歡樂(lè)小長(zhǎng)假，相“惠”在(項(xiàng)目名稱(chēng))(備選主題一)。
我和(項(xiàng)目名稱(chēng))有個(gè)約“惠”(備選主題二)幸福，我們約“惠”吧!
(項(xiàng)目名稱(chēng))，我們約“惠”吧!(備選主題三)。
活動(dòng)形式：論壇、產(chǎn)品推介。
活動(dòng)時(shí)間：201x.05.01——201x.05.03。
活動(dòng)地點(diǎn)：(項(xiàng)目名稱(chēng))銷(xiāo)售中心。
概要內(nèi)容：答謝老客戶(hù)開(kāi)發(fā)新客戶(hù)。
(項(xiàng)目名稱(chēng))地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬(wàn)家住戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié)，(項(xiàng)目名稱(chēng))收獲了廣大業(yè)主的好評(píng)，業(yè)主收獲了家的溫暖，(項(xiàng)目名稱(chēng))特此舉辦一場(chǎng)來(lái)到(項(xiàng)目名稱(chēng))置業(yè)歡快度五一活動(dòng)，旨在豐富(項(xiàng)目名稱(chēng))客戶(hù)的業(yè)余，娛樂(lè)文化生活，感恩老客戶(hù)，發(fā)掘新客戶(hù)，鞏固(項(xiàng)目名稱(chēng))置業(yè)的品牌形象。
活動(dòng)目的。
1，通過(guò)舉辦一系列活動(dòng)提高(項(xiàng)目名稱(chēng))置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度。
2，通過(guò)活動(dòng)執(zhí)行積累客源，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷(xiāo)售目的。
3，展示(項(xiàng)目名稱(chēng))地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶(hù)，拓展新客戶(hù)。
1，活動(dòng)執(zhí)行人員的安排。
2，主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。
3，迎賓人員到位。
4，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。
室內(nèi)活動(dòng)。
1，5月1日當(dāng)天，有著名房產(chǎn)類(lèi)節(jié)目主持人哥倆侃房在(項(xiàng)目名稱(chēng))銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說(shuō)(項(xiàng)目名稱(chēng))項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說(shuō)，為(項(xiàng)目名稱(chēng))樹(shù)立良好的品牌形象，擴(kuò)大宣傳面。
2，5月2號(hào)由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師，為現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓從風(fēng)水角度解讀(項(xiàng)目名稱(chēng))項(xiàng)目獨(dú)特之處，從而吸引意向客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷(xiāo)售目的。3，5月3日由著名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)代商報(bào)、盛京門(mén)戶(hù)網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“(項(xiàng)目名稱(chēng))砍價(jià)團(tuán)”，做到你買(mǎi)房我砍價(jià)，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)為大家解說(shuō)(項(xiàng)目名稱(chēng))產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，幫購(gòu)房客戶(hù)將房?jī)r(jià)砍至最低價(jià)格，從而增加購(gòu)房者意向，達(dá)到最終銷(xiāo)售目的。
室外活動(dòng)。
來(lái)(項(xiàng)目名稱(chēng))、看星星、喝啤酒、吃炸雞。
1，外廣場(chǎng)放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂(lè)，將與孩子一同前往的家長(zhǎng)留在(項(xiàng)目名稱(chēng))，感受生活在(項(xiàng)目名稱(chēng))的美好。
2，室外搭建舞臺(tái)，邀請(qǐng)知名樂(lè)隊(duì)親情獻(xiàn)唱，增加與顧客互動(dòng)性，在外廣場(chǎng)打造聲勢(shì)，吸引客流。
3，傍晚時(shí)分，邀請(qǐng)大家來(lái)(項(xiàng)目名稱(chēng))、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時(shí)觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動(dòng)，增強(qiáng)活動(dòng)氛圍。
diy制作，全面升級(jí)，種類(lèi)更多，玩法多樣，更方便娛樂(lè)客戶(hù)的業(yè)余生活。
diy手工皂，讓客戶(hù)充分發(fā)揮自己的想象力，在設(shè)計(jì)及制作的過(guò)程中帶給其成就感，增加活動(dòng)的樂(lè)趣，帶給其美好印象。兒童diy風(fēng)箏，讓(項(xiàng)目名稱(chēng))業(yè)主的孩子們?cè)谖孱伭氖澜缰校枥L美妙的夏天，從而增加參與活動(dòng)的積極性。
茶歇。
歷來(lái)(項(xiàng)目名稱(chēng))的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類(lèi)，這次活動(dòng)我們?cè)谝酝A(chǔ)上再次升級(jí)，為客戶(hù)提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶(hù)賞心悅目，秀色可餐，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返。
xxx年xxx月xxx日上午。
xxxxxxxxx售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。
工作人員、客戶(hù)、禮儀、主持人、貴賓等。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。
xxx電視臺(tái)、xxx日?qǐng)?bào)、xxx新聞臺(tái)等。
對(duì)外傳達(dá)xxxxxxxxx開(kāi)盤(pán)典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大xxxxxxxxx的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)xxxxxxxxx的美好前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立xxx地區(qū)xxxxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。
1、主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫(huà)面，主題為“xxxxxxxxx開(kāi)盤(pán)慶典儀式”。
2、簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū)：可放在xxxxxxxxx售樓中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。
1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
1）彩旗（彩條）。
2）在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。
3）盆景花卉。
在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
4）氣拱門(mén)、氣球。
在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門(mén)、熱氣球、道旗，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。
2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)內(nèi)容：
1）軍樂(lè)隊(duì)：用于演奏振奮人心的樂(lè)曲，作為背景音樂(lè)貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。
2）腰鼓隊(duì)：在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的`腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。
3）舞獅活動(dòng)：在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著xxxxxxxxx美好的發(fā)展前景。
以“1000元當(dāng)10000元，不買(mǎi)房也可以輕松賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，形成讓利于客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)的良好公眾形象。
為酬謝首批客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商特斥資80萬(wàn)元，于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房vip卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款，購(gòu)房vip卡系無(wú)記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名，購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由xxx市公證處全程公證。
現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6：00開(kāi)始接受排隊(duì)。本公司將于20xx年9月30日上午8：00開(kāi)始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)?！百?gòu)房vip卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí)，必須與購(gòu)卡收據(jù)一并出示，方為有效。
活動(dòng)規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民（每人限購(gòu)、取卡一張）。購(gòu)房vip卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款；不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換?？梢宰杂赊D(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格自定。購(gòu)房vip卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房?jī)H限使用一張卡。本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)無(wú)效。
4、籌備工作：
1）擬定與會(huì)人員。于月日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。
2）提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。
3）提前5天向xxx氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
4）落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
5）提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
6）做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋。
7）提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門(mén)所需的審批。
5、來(lái)賓身份識(shí)別：來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排：
1）預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2）工作人員15名；
3）公司工作人員30名；
09：00—09：30所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類(lèi)工作人員以及表演人員。
09：30—09：50來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。貴賓到現(xiàn)場(chǎng)簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品?？蛻?hù)可入售樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)并領(lǐng)取宣傳資料。
09：50—10：00貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。
10：00—10：08儀式開(kāi)始主持人開(kāi)場(chǎng)白介紹貴賓。
10：08—10：13公司總經(jīng)理xxxx致歡迎詞。
10：13—10：25舞獅表演。
10：25—10：35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。
10：35—10：50主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為xxxxxxxxx開(kāi)盤(pán)揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式達(dá)到x。
10：50—11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。
11：00客戶(hù)簽約，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)正式展開(kāi)。
1、報(bào)紙廣告。
27日、28日、30日在《xxx日?qǐng)?bào)》第x版刊登整版廣告，告知xxxxxxxxx開(kāi)盤(pán)的信息。
2、電視廣告。
xxx電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像，制成vcd，作為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的資料。并由xxx電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的情況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
3、電臺(tái)廣告。
在開(kāi)盤(pán)前后兩個(gè)月播出xxxxxxxxx開(kāi)盤(pán)的信息。
4、印刷品廣告。
樓書(shū)、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。
1、《xxx日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版xxxxxxx元。
2、電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像及新聞報(bào)道xxxxxx元。
3、電臺(tái)廣告宣傳xxxxxx元。
4、開(kāi)盤(pán)儀式場(chǎng)地戶(hù)外廣告管理處審批xxxx元。
5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用xxxxxx元。
（含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金）。
6、氣球（開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道）xxxxxx元。
7、鮮花盆景租賃xxxxxx元。
共計(jì)xxxxxxxxx元。
1、大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
2、處于每年的銷(xiāo)售旺季(金九銀十)。
1、一期，d、e、f區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對(duì)較高。
2、g區(qū)g8、g9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷
3、三期即將認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)在即。
針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及項(xiàng)目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷(xiāo)活動(dòng)方案，旨在促進(jìn)一二期房源的銷(xiāo)售，為三期的開(kāi)盤(pán)做足準(zhǔn)備工作。
1、增加小區(qū)的知名度。
2、制造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，最大化的去化二期剩余房源。
3、增加三期a1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹(shù)立三期項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤(pán)奠定好基礎(chǔ)。
主題一：“國(guó)慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”
主題二：“歡度國(guó)慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂(lè)”
1、黃金周每天推出8套特價(jià)房(主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主);
3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國(guó)慶期間到訪的客戶(hù)均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開(kāi)獎(jiǎng)兩次(上午、下午各一次，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定)，凡是簽約客戶(hù)均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買(mǎi)多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：
一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名(每天提供兩臺(tái))
二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名三等獎(jiǎng)：購(gòu)物袋若干
1、網(wǎng)絡(luò)(搜狐焦點(diǎn)新聞報(bào)道、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，新華網(wǎng))
2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天兩萬(wàn)條信息)
3、報(bào)紙廣告(今日萊州半版，暫定9月29號(hào))
4、國(guó)慶宣傳易拉寶
5、戶(hù)外演出一場(chǎng)或花車(chē)游行3天
室外：
1、橫幅：0.7x10米x2條
2、國(guó)慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放;
3、氣球裝飾：大門(mén)、禮品區(qū);
4、吊旗;
5、易拉寶展示
短信內(nèi)容(待定)：
受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、稅費(fèi)政策、金融政策調(diào)控的影響，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)容量急劇減少，市場(chǎng)上積壓大量的高檔豪宅商品房，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力驟然增大，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。
一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析。
近年來(lái)，我國(guó)相續(xù)實(shí)施的、系列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策開(kāi)始發(fā)揮其指導(dǎo)性作用，指引我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。
2005年6月房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新政的實(shí)施和落實(shí)，有力的抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求，對(duì)住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生消極的影響，市場(chǎng)觀望氣氛嚴(yán)重；市場(chǎng)投資者將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向以商鋪、辦公等為主的經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)自住型消費(fèi)需求成為近期房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主力軍，高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品、商鋪、商務(wù)寫(xiě)字樓成為現(xiàn)階段市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
1、宏觀調(diào)控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)盤(pán)整期。
近年來(lái)，國(guó)家采取系列的宏觀調(diào)控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策等角度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給商、房地產(chǎn)消費(fèi)者施加影響，成功的抑制了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速、盲目增長(zhǎng)的勢(shì)頭。經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)博弈，國(guó)家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性投資行為、繼續(xù)實(shí)施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，市場(chǎng)行進(jìn)狀態(tài)平穩(wěn)，步入調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時(shí)期。
今年六月新政的實(shí)施及落實(shí)，有效的抑制了我國(guó)境內(nèi)外游資的投機(jī)性行為、非理性市場(chǎng)投資行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性需求容量急劇減少。部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下探，市場(chǎng)觀望氛圍濃烈，出現(xiàn)供過(guò)于求的市場(chǎng)局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者表現(xiàn)更為理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，行業(yè)規(guī)則規(guī)范化，機(jī)會(huì)與約束同時(shí)發(fā)揮作用。
在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)自住型消費(fèi)需求成為住宅市場(chǎng)的重要支柱，高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品、低檔次價(jià)位產(chǎn)品成為市場(chǎng)上關(guān)注的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)供給商采取各種促銷(xiāo)手段推售產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客調(diào)整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務(wù)辦公寫(xiě)字樓成為其關(guān)注的對(duì)象，如近階段南京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)。
3、受到區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的影響，本輪宏觀調(diào)控政提升了三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展受到我國(guó)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響及房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性特征的限制，不同城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長(zhǎng)三角地區(qū)新興經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)處于健康的市場(chǎng)狀態(tài)，如常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂(lè)觀。
但常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍較小，市場(chǎng)上供給的產(chǎn)品功能單一、缺乏創(chuàng)新能力；房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)容量偏小，大多數(shù)處于二次置業(yè)階段，市場(chǎng)上消費(fèi)者的消費(fèi)心理表現(xiàn)成熟，對(duì)高素質(zhì)、舒適型住宅市場(chǎng)需求前景廣闊，對(duì)此，我們對(duì)xx?世紀(jì)中心有理由保持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。
二、常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。
1、市場(chǎng)投資保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。
根據(jù)常熟統(tǒng)計(jì)局公布的信息顯示，2004年，常熟全年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資29.60億元，比2003年增長(zhǎng)57.5%，其中住宅投資23.23億元，增長(zhǎng)45.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4.29億元，增長(zhǎng)183.3%。
根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年1~7月份，常熟全市完成房地產(chǎn)投資額18.434億元，同比增長(zhǎng)88.6%；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額12.2046億元，同比增長(zhǎng)42.9%；完成商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2.30億元，增長(zhǎng)475.0%。市場(chǎng)投資保持高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步走向成熟。
今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬(wàn)平方米，商品房竣工面積59.42萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)38.2%和87.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸增大，如尚湖中央花園總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)54.1萬(wàn)平方米。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較小。市場(chǎng)上大部分樓盤(pán)建筑面積在10萬(wàn)平方米以下，如金大地花園翠竹苑，總面積約1.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積約6000平方米，產(chǎn)品功能單一，缺乏創(chuàng)新能力。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡。
延續(xù)2003年、2004年房地產(chǎn)快速成長(zhǎng)的影響及今年上半年實(shí)施的土地政策，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地開(kāi)發(fā)速度，今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)38.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足。
根據(jù)今年上半年常熟房地產(chǎn)春季展覽會(huì)的市場(chǎng)反應(yīng)，2005年常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)豪宅產(chǎn)品供給量急劇增大，65%的產(chǎn)品屬于高檔別墅，如雅蘭美地山莊、國(guó)美山莊、名坤豪園、圣地雅歌、藝墅信步華庭等；而商鋪、普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)缺乏，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡。
4、房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度趨緩。
受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡的影響，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏趨緩。今年1~7月份，實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積39.33萬(wàn)平方米，其中住宅商品房銷(xiāo)售面積27.58萬(wàn)平方米，比去年同期下降2.3%；實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷(xiāo)售額12.3553億元，其中住宅商品房實(shí)際銷(xiāo)售額8.9531億元。實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售面積89.54萬(wàn)平方米，比去年同期下降2.5%，其中住宅預(yù)售面積76.15萬(wàn)平方米，比去年同期下降14.7%，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力驟然增大。
從二級(jí)市場(chǎng)上看，今年1~7月份實(shí)現(xiàn)二手房成交面積37.02萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)25.41%，其中住宅二手房成交面積為21.08萬(wàn)平方米，比去年同期下降7.26%。雖然二手房總成交面積有較大增長(zhǎng)，但是二手房住宅用房的銷(xiāo)售面積明顯下滑。
從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況顯示，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力增大，市場(chǎng)銷(xiāo)售速度緩慢。
5、受到土地成本的影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
土地供應(yīng)總量的限制和土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范，使經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)土地成本占投資總成本的比重進(jìn)一步增加，土地購(gòu)置成本占總成本的比重由2004年的23.4%上升至目前的33.1%。
受到投資成本的影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。今年上半年，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)房平均銷(xiāo)售價(jià)格3049元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)8.4%，其中住宅平均售價(jià)為3140元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)11.8%；期房平均預(yù)售價(jià)格為4637元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.1%，其中住宅預(yù)售價(jià)為4109元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)25.8%。
三、常熟房地產(chǎn)前景展望。
較高，高品質(zhì)產(chǎn)品受到市民的關(guān)注。
常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，能夠開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平方米以上的樓盤(pán)屈指可數(shù)，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積不足10萬(wàn)平方米；市場(chǎng)上產(chǎn)品功能單一，園林景觀概念淡薄，配套設(shè)施不足，社區(qū)功能設(shè)置缺乏創(chuàng)新，市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新意識(shí)。因此，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的可塑性，我們對(duì)常熟的市場(chǎng)前景保持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。
第二部分、常熟xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)目標(biāo)市場(chǎng)分析。
本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)主要由常熟本地消費(fèi)群體、長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客群等四大客群組成。其中以常熟本地房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體、長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體為主。目標(biāo)消費(fèi)群體具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，重視舒適的生活環(huán)境，注重生活品質(zhì)和內(nèi)涵。
一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）潛在目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)源及組成分析。
常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢(shì)頭，常熟本地市民房地產(chǎn)消費(fèi)目的主要以改善居住環(huán)境為主，外地長(zhǎng)駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的投資者逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的一支主力軍。
另一方面，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體相續(xù)放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)比較成熟的市場(chǎng)，其目標(biāo)投資對(duì)象轉(zhuǎn)向瞄準(zhǔn)像常熟市之類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的新興經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段，投資前景樂(lè)觀。
根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品組合及其發(fā)展前景分析，結(jié)合我司多年的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻性的消費(fèi)意識(shí)和投資意識(shí)。因此，本項(xiàng)目的客戶(hù)群體主要來(lái)源于常熟本地企事業(yè)主、常熟政府公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)管理人員、外地長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的投資者、本項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體及房地產(chǎn)投資型消費(fèi)群體等組成的。
二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）消費(fèi)群體特征分析。
根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)況、當(dāng)?shù)厝藗兙幼∠M(fèi)理念、本項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目產(chǎn)品特征、市場(chǎng)產(chǎn)品推廣策略及項(xiàng)目潛在目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)源調(diào)研分析，本項(xiàng)目消費(fèi)群體主要針對(duì)常熟本地改善居住型消費(fèi)群體、常熟市政府公務(wù)員、常熟企業(yè)高級(jí)管理人員、私人企業(yè)主、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的成功人士及外地常駐常熟投資經(jīng)商人士等。本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們渴望能夠?yàn)樽约?、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對(duì)待生活、對(duì)待人生，具有超前的投資意識(shí)和享受生活投資意識(shí)。
本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)消費(fèi)群體具體特征表現(xiàn)為：
具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。
屬于中高等收入水平人士。
強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，具有較高的生活意識(shí)。
具有前瞻性的投資理念和投資頭腦。
以40左右及以上成功人士為主。
三、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）潛在目標(biāo)消費(fèi)群體組成分類(lèi)。
根據(jù)常熟房產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)上公布的關(guān)于常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)6~8月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況信息，在這期間，常熟本地房地產(chǎn)消費(fèi)群體僅占常熟房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的一半，外地長(zhǎng)期在常熟投資經(jīng)商的企事業(yè)主及房地產(chǎn)投資客群占據(jù)常熟房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的半壁江山，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品組合、市場(chǎng)區(qū)位及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體主要由常熟本地消費(fèi)群體、長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客群等組成。
1、常熟本地消費(fèi)群體組成及特征分析。
本項(xiàng)目日常生活配套設(shè)施齊全，對(duì)常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力。
具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地私營(yíng)業(yè)主。
常熟市政府公務(wù)員。
企業(yè)高級(jí)管理人員。
具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階層。
他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費(fèi)心理成熟。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對(duì)高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時(shí)尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為常熟市民新生活的模范。通過(guò)我司前期市場(chǎng)運(yùn)作，常熟市民對(duì)xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌、項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值及項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J(rèn)識(shí)和認(rèn)可。
根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的40%左右。
2、外地駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群體組成。
在常熟招商城長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)業(yè)者。
其他外地長(zhǎng)期在常熟投資經(jīng)營(yíng)、經(jīng)商的投資者。
在常熟長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者大多數(shù)處于忙碌的工作空間和枯燥生活狀態(tài)，對(duì)生活、對(duì)家庭、對(duì)事業(yè)的追求矛盾的充斥著其生活空間。為了滿足對(duì)生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在常熟安營(yíng)扎寨，滿足其對(duì)舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有享受生活的意識(shí)，渴望擁有一種現(xiàn)代的、時(shí)尚的生活環(huán)境，希望擁有一個(gè)具舒適的生活、優(yōu)雅的工作環(huán)境、濃厚的商務(wù)交流空間于一體的場(chǎng)所。根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的30%左右。
3、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體。
由于本項(xiàng)目投資規(guī)模大，日常生活設(shè)施配套齊全，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將極大的促進(jìn)常熟城市化進(jìn)程，其不僅對(duì)常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對(duì)項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、向往城市生活的、希望為下一代營(yíng)造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。
根據(jù)我司多年的地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的15%左右。
4、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性消費(fèi)群體。
在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體開(kāi)始瞄準(zhǔn)像常熟市之類(lèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、市場(chǎng)處于發(fā)展階段的新經(jīng)濟(jì)城市。而我國(guó)外匯政策的調(diào)整極大刺激國(guó)外貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)處于低迷的市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。
預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的15%左右。
第三部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）產(chǎn)品特征分析。
本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)規(guī)模大、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品品質(zhì)首屈一指，在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)性的支配性地位，有力的推動(dòng)常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，將改變常熟市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，引領(lǐng)常熟人居生活文化進(jìn)程。
一、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及未來(lái)展望。
本項(xiàng)目地塊北起長(zhǎng)江路，西至泰山路，東起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)東北部，處于常熟市中心和港口之間，距常熟市政府約1公里，建成后本項(xiàng)目將成為常熟城市新生活的標(biāo)志、新常熟休閑娛樂(lè)生活空間、新常熟市民的經(jīng)濟(jì)、文化交流場(chǎng)所。
本項(xiàng)目日常生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目周邊日常生活配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，有省中學(xué)、昆城中學(xué)、市中學(xué)、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院及在建的一些政府職能部門(mén)等。
地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項(xiàng)目不可多得的自然風(fēng)景，為項(xiàng)目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂(lè)，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。
在不遠(yuǎn)的將來(lái)，常熟市政府的新辦公大樓將落址于本項(xiàng)目的南面，因此本項(xiàng)目將成為新常熟的經(jīng)濟(jì)、行政、文化交流中心，憑借xx集團(tuán)強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配合我司系列強(qiáng)勢(shì)公關(guān)活動(dòng)的傳播影響，本項(xiàng)目將成為常熟人民新生活的焦點(diǎn)。
二、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品簡(jiǎn)析。
1、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品總體概述。
本項(xiàng)目占地面積約70萬(wàn)平方米，總建筑面積約175萬(wàn)平方米，其中居住建筑面積約60萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積達(dá)110萬(wàn)平方米。地塊被閩江路、珠江路和新世紀(jì)大道分成六小塊。本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，分三期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成全部開(kāi)發(fā)需要5年時(shí)間。
本項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)別豐富，配套設(shè)施齊全，集居住、商業(yè)、辦公、休閑娛樂(lè)于一體的新型經(jīng)濟(jì)文化交流中心。項(xiàng)目最大的住宅產(chǎn)品區(qū)為建筑面積約20萬(wàn)平方米的小高層、高層、townhouse等，現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)新穎，下沉式意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀設(shè)計(jì)，建成后將成為常熟首個(gè)意大利景觀主題社區(qū)項(xiàng)目；項(xiàng)目將建設(shè)常熟首個(gè)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、集服裝展覽、交易于一體的“米蘭國(guó)際服裝展覽中心”，建筑面積約20萬(wàn)平方米，配備有五星級(jí)酒店和三星級(jí)賓館，成為提升常熟經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的助推器；預(yù)期項(xiàng)目將建三棟超高層辦公樓，最高一棟約200米，建成之后將成為常熟第一高度的標(biāo)志性建筑，具有代表性意義，在辦公樓附近配有酒店式公寓；另外項(xiàng)目將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)大型shoppingmall和大賣(mài)場(chǎng)，打造常熟首個(gè)上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋?、酒吧一條街，向常熟市民提供一種新穎的生活模式和休閑娛樂(lè)空間。
該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)改變當(dāng)前常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，給常熟市民注入新的活動(dòng)空間，輸入新的生活理念和休閑生活方式，推動(dòng)常熟市城市化進(jìn)程。
2、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品簡(jiǎn)析。
本項(xiàng)目一期占地面積約16.6萬(wàn)平方米，建筑面積約22萬(wàn)平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成。
xx?世紀(jì)中心一期由世界著名的laguard.low設(shè)計(jì)公司主持建筑設(shè)計(jì)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，配有15000平方米街鋪和5000平方米水岸會(huì)所。項(xiàng)目采用鋼筋混凝土剪力墻建筑結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)梁無(wú)柱，底層挑高6米，設(shè)五星級(jí)大堂，盡顯豪華氣派。外墻面全部采用國(guó)家規(guī)定的外墻保溫、防滲技術(shù)，提倡節(jié)約能源。townhouse臨水而建，主題公園穿插其間，門(mén)前小橋流水，周?chē)芯G地花園，充分保證業(yè)主的私人生活活動(dòng)空間的私密性。
項(xiàng)目一期景觀設(shè)計(jì)特邀知名景觀設(shè)計(jì)公司泛亞易道做全程景觀設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)湖景與住宅綠化完美融合，營(yíng)造出意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀，townhouse區(qū)域打造成意大利鄉(xiāng)村式園林景觀，下沉式庭院，更添生活情趣。植被高低錯(cuò)落，中心景觀打造成意大利現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)格，中心湖占地面積約3000平方米，湖水配有七重水處理系統(tǒng)，充分保證了水質(zhì)的清潔。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。小區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，整體達(dá)到繁華與寧?kù)o，人與自然的和諧統(tǒng)一。
社區(qū)提倡時(shí)尚、悠閑、健康的生活方式，安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)向社區(qū)業(yè)主提供安全、舒適、健康的生活空間。采用雙管環(huán)網(wǎng)直供水供水系統(tǒng)，高壓雙環(huán)網(wǎng)雙回路供電電路，以漏電保護(hù)裝置、高度靈敏的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)加強(qiáng)安全保護(hù)。社區(qū)的智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網(wǎng)絡(luò)三個(gè)方面，由ic卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，社區(qū)各單元門(mén)、各電梯和車(chē)庫(kù)入口設(shè)有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進(jìn)入。社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)、娛樂(lè)、繳費(fèi)等以卡結(jié)算，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)無(wú)幣化。在住宅內(nèi)部安裝對(duì)講呼救報(bào)警系統(tǒng)，在住宅門(mén)窗、客廳以及廚房安裝各種探測(cè)器，或者在臥室設(shè)置緊急呼救按紐，一旦發(fā)現(xiàn)盜賊闖入或者發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤梢酝ㄟ^(guò)這個(gè)報(bào)警系統(tǒng)將信號(hào)傳到物業(yè)管理中心，監(jiān)控計(jì)算機(jī)會(huì)立即顯示發(fā)生警情用戶(hù)的信息并提供24小時(shí)的自動(dòng)報(bào)警求助。
xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)的將向常熟市民提供一種全新的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的居住環(huán)境和智能化生活空間，滿足常熟人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為常駐常熟經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士提供舒適的生活空間，掀開(kāi)常熟人民新生活、新篇章。
三、項(xiàng)目swot分析。
我司根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃的初步了解，就項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅進(jìn)行分析。
1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
1.1、品牌優(yōu)勢(shì)。
xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌知名度大、企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)，品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)顯著，在長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)具有領(lǐng)袖效應(yīng)，容易建立xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)的市場(chǎng)知名度，樹(shù)立xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)高尚社區(qū)市場(chǎng)形象。
1.2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，開(kāi)發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)首屈一指，容易建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，保障市場(chǎng)消費(fèi)信心。
1.3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
本項(xiàng)目位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)附近，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。
1.4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。
本項(xiàng)目產(chǎn)品配套齊全，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、配套服務(wù)等在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)首屈一指。
2、項(xiàng)目劣勢(shì)。
2.1、市場(chǎng)容量小。
本項(xiàng)目市場(chǎng)供給體量大，而常熟市城市人口增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)容量小，這將增加本項(xiàng)目的銷(xiāo)售難度。
2.2、日常生活配套缺乏。
本項(xiàng)目周邊日常生活配套設(shè)施缺乏，有待進(jìn)一步完善，這將對(duì)市場(chǎng)有產(chǎn)生消極的影響。
3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)。
3.1、交通條件的改善。
隨著常熟市城市規(guī)劃的完善和實(shí)施、常熟新行政中心的建設(shè)，將極大的改善本項(xiàng)目的交通配套設(shè)施，擴(kuò)大市場(chǎng)輻射范圍。
3.2、配套設(shè)施的完善。
常熟新行政中心的建設(shè)和新城市經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，推動(dòng)本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。
4、項(xiàng)目威脅。
4.1、市場(chǎng)供給量大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。
從2004年開(kāi)始，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量急劇增加，在六月新政壓力之下，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力顯著增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。
4.2、新政之下消費(fèi)心理對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響。
受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，投資類(lèi)需求銳減，增大了本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣難度。
四、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品包裝建議。
根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品園林特點(diǎn)、常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，建議將本項(xiàng)目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，提倡主動(dòng)式時(shí)尚休閑的生活方式，訴求舒適、健康的生活品質(zhì)。
項(xiàng)目物業(yè)形象推廣主題為意大利時(shí)尚悠閑主題社區(qū)，訴求項(xiàng)目時(shí)尚悠閑，品質(zhì)生活的市場(chǎng)形象，以鮮明的市場(chǎng)形象沖擊常熟樓市，以現(xiàn)代意大利悠閑的田園生活展現(xiàn)本項(xiàng)目悠閑、愜意的生活氛圍，通過(guò)一系列的意大利文化宣傳活動(dòng)展現(xiàn)時(shí)尚、悠閑、活力的品位生活，提倡一種全新的、積極的生活方式。
2、項(xiàng)目園林包裝建議。
意大利文化藝術(shù)聞名遐邇，民族性格豪放，富有積極進(jìn)取的精神，以積極的人生觀面對(duì)生活，追求一種充滿活力、舒適的品位生活。為此，建議將項(xiàng)目園林景觀包裝成時(shí)尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。
建議：
在項(xiàng)目局部建筑表現(xiàn)上，盡量采用現(xiàn)代意大利建筑符號(hào)，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活建筑形象。
在項(xiàng)目主要交通要道兩邊，根據(jù)園林規(guī)劃要求及實(shí)際情況，結(jié)合已有的綠化景觀，采用意大利藝術(shù)雕塑小品、意大利園林小品、含有意大利建筑符號(hào)的花壇沿邊等建筑細(xì)節(jié)，營(yíng)造悠閑的意大利文化生活氛圍。
在社區(qū)主要出入口兩旁采用意大利雕塑小品，直接向業(yè)主透出意大利風(fēng)情文化氣息；在主要向廣場(chǎng)上，組合雕塑、觀賞性噴泉景觀。
在社區(qū)業(yè)主重要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，建議組合布置意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。
在社區(qū)建筑細(xì)節(jié)上，主要采用現(xiàn)代意大利建筑線條，盡力塑造現(xiàn)代意大利文化氣息。
3、會(huì)所包裝建議。
建議社區(qū)會(huì)所的外形設(shè)計(jì)以意大利流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑線條及建筑符號(hào)營(yíng)造意大利表象氛圍，局部采用精致噴泉小品、精制雕塑小品、園林小品等組合，塑造意大利文化生活氛圍，營(yíng)造以水為主題的綜合性意大利風(fēng)情休閑會(huì)所，訴求一種悠閑、時(shí)尚、愜意的意大利風(fēng)情文化生活氛圍。在會(huì)所出入口或大堂內(nèi)，布置以小型情趣噴泉、雕塑小品為主的組合小品。
會(huì)所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫(huà)、藝術(shù)流水小品等，營(yíng)造一種意大利文化氛圍。
會(huì)所功能布局以水為主題的休閑功能，包括其他日常生活功能的綜合性會(huì)所。
以水功能為背景的主要設(shè)施有溫室泳池、室外地中海式公共泳池、親子泳吧、香熏spa、人造沙灘等。
休閑功能的設(shè)施有紅酒酒吧、書(shū)吧、咖啡吧等，體現(xiàn)業(yè)主的生活品位和格調(diào)。
綜合性功能設(shè)施有棋牌室、桌球室、圖書(shū)室、運(yùn)動(dòng)室、桑拿室等。
4、銷(xiāo)售中心包裝建議。
在項(xiàng)目尚未建成之際，銷(xiāo)售中心是項(xiàng)目面向市場(chǎng)的主要交流場(chǎng)所，體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)貌、生活風(fēng)情和市場(chǎng)形象。
在項(xiàng)目周邊進(jìn)行銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝，營(yíng)造項(xiàng)目的銷(xiāo)售氛圍。
建筑外立面包裝要展現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔、富有現(xiàn)代意大利文化建筑氣息。
建議在銷(xiāo)售中心與路的出入口樹(shù)立一個(gè)雕塑、噴泉組合的一個(gè)精神堡壘。
銷(xiāo)售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷(xiāo)控區(qū)、簽約區(qū)、會(huì)計(jì)區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。根據(jù)各區(qū)的空間布局，進(jìn)行組合包裝。
在銷(xiāo)售中心外部設(shè)置停車(chē)場(chǎng)，配有精致軟性鋪裝小品。
結(jié)合常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析，本項(xiàng)目通過(guò)訴求項(xiàng)目市場(chǎng)板塊價(jià)值、大盤(pán)優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)雅、時(shí)尚、活力的生活氛圍，營(yíng)造出現(xiàn)代意大利文化風(fēng)情生活，樹(shù)立悠閑、時(shí)尚的高尚社區(qū)市場(chǎng)形象。
1、項(xiàng)目市場(chǎng)板塊價(jià)值。
近年來(lái)，以雙城市中心為核心的城市發(fā)展規(guī)劃，有力的推動(dòng)了常熟城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，提升了常熟市民的生活水平，隨著常熟經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，常熟“雙核心”城市規(guī)劃布局漸漸成為常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，制約了常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。以老城區(qū)為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心空間資源有限，不能滿足常熟城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的需求；以港口為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心難以扛起指引常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大旗；常熟現(xiàn)有的城市商業(yè)分布格局不合理，商務(wù)配套設(shè)施落后，嚴(yán)重制約了常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代化的常熟需要新的經(jīng)濟(jì)中心整合經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)常熟城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。
分布格局，向東，成為常熟城市遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展的主要方向；向東，成為提升常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ闹饕黄瓶?；向東，成為常熟城市發(fā)展的主要風(fēng)向標(biāo)。
根據(jù)常熟城市近期重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，常熟市政府將移至常熟東城區(qū)，常熟文化教育設(shè)施也將東移，預(yù)計(jì)東城區(qū)將成為常熟適宜人居的高尚居住片區(qū)，成為常熟行政、經(jīng)濟(jì)、文化的主要交流場(chǎng)所。本項(xiàng)目位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)東北部，距常熟市政府約1公里，集商業(yè)、辦公、金融、住宅、休閑娛樂(lè)于一體的新型、現(xiàn)代的新城區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、大盤(pán)優(yōu)勢(shì)與品牌效應(yīng)。
受到人口規(guī)模、城市綜合實(shí)力、城市化建設(shè)進(jìn)程等多種因素的影響，為了合理規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、考慮到公司的開(kāi)發(fā)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，常熟市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)普遍規(guī)模不大，建設(shè)項(xiàng)目缺乏日常生活配套設(shè)施。
常熟xx?世紀(jì)中心占地面積約70萬(wàn)平方米，總建筑面積約175萬(wàn)平方米體量，配有大型水岸景觀會(huì)所、大面積湖面水景、意大利風(fēng)情園林景觀、環(huán)保節(jié)能立面設(shè)計(jì)，綠化率高，商業(yè)配套設(shè)施完善。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上是絕無(wú)僅有的超級(jí)大盤(pán)，項(xiàng)目的配套設(shè)施、項(xiàng)目品質(zhì)內(nèi)涵在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上首屈一指，具有絕對(duì)的市場(chǎng)支配性地位，將給常熟人們輸入新的生活空間，推動(dòng)常熟城市化建設(shè)，引領(lǐng)常熟人居生活進(jìn)程。
xx集團(tuán)具有豐富的高檔住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、良好的市場(chǎng)口碑，充分整合品牌優(yōu)勢(shì)和大盤(pán)優(yōu)勢(shì)資源，打造常熟市場(chǎng)的明星樓盤(pán)，是取得項(xiàng)目成功的必由之路。
3、產(chǎn)品核心價(jià)值分析。
根據(jù)常熟的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，本項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值以四條線來(lái)整合賣(mài)點(diǎn)，塑造項(xiàng)目的核心利益點(diǎn)，以有效區(qū)隔于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目。
線路一：時(shí)尚、悠閑。
美：“休閑、和諧之美”是這座城市的醉美之處。常熟雖美，但大部分的常熟市民的居住環(huán)境缺乏時(shí)尚、活力的現(xiàn)代生活氣息（如常熟市目前只有方塔街一處集中的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所）。本項(xiàng)目將為常熟市民提供豐富多彩的復(fù)合功能現(xiàn)代生活空間，引領(lǐng)常熟市民生活新潮流。
常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，服裝業(yè)發(fā)展快速，城市商務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為滿足常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，xx世紀(jì)中心將建設(shè)大賣(mài)場(chǎng)、服裝展覽館、標(biāo)志性商務(wù)辦公樓、五星級(jí)酒店、綜合性商鋪、時(shí)尚商業(yè)步行街、意大利主題社區(qū)、中央生活公園等現(xiàn)代建筑設(shè)施，建成后將成為常熟城市經(jīng)濟(jì)心中心。
本項(xiàng)目位于常熟城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，將承擔(dān)整合常熟城市經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促進(jìn)常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為常熟城市經(jīng)濟(jì)新中央，區(qū)位價(jià)值強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，前景廣闊。
線路三：名盤(pán)效應(yīng)。
的典范。xx世紀(jì)中心投資總額70億元，建筑面積約170萬(wàn)平方米，位于常熟重點(diǎn)城市規(guī)劃區(qū)，常熟市政府新辦公大樓落址于項(xiàng)目附近，城市教育設(shè)施陸續(xù)東移至項(xiàng)目四周，建成后項(xiàng)目集行政、文化教育、商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)于一體，在常熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上屬于綜合性的超級(jí)大盤(pán)，具有強(qiáng)烈的震撼力。
一流地產(chǎn)商xx集團(tuán)攜手世界頂級(jí)laguard.low建筑設(shè)計(jì)公司、泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)手打造創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)，建筑線條現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的沖擊力。xx集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)+強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造品質(zhì)地產(chǎn)+超級(jí)大盤(pán)氣勢(shì)+強(qiáng)勢(shì)區(qū)位價(jià)值使xx世紀(jì)中心在市場(chǎng)上脫穎而出，躍為常熟知名樓盤(pán)。我們提倡的時(shí)尚、悠閑的生活方式將引領(lǐng)常熟城市文化生活新潮流，成為常熟市民身份、地位、生活的標(biāo)桿。
線路四：意大利風(fēng)情主題社區(qū)。
市場(chǎng)價(jià)值：奪取常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)空白點(diǎn)和市場(chǎng)制高點(diǎn)，展現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、悠閑的意大利風(fēng)情文化生活，樹(shù)立時(shí)尚、悠閑的高尚社區(qū)形象。
營(yíng)銷(xiāo)策略：對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)在建產(chǎn)品調(diào)查分析，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，園林景觀規(guī)劃難見(jiàn)閃光亮點(diǎn)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)多數(shù)采用常規(guī)操作手法。結(jié)合x(chóng)x?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品特征及園林景觀特色，本項(xiàng)目在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略上推陳出新，主推現(xiàn)代意大利風(fēng)情主題社區(qū)，切入市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)空白點(diǎn)，塑造時(shí)尚、悠閑的高尚住宅市場(chǎng)形象，高調(diào)、強(qiáng)勢(shì)入市，拉開(kāi)與常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目的市場(chǎng)識(shí)別形象，樹(shù)立高尚社區(qū)形象，展示社區(qū)業(yè)主高貴的身份價(jià)值和文化內(nèi)涵，表達(dá)一種新的、舒適的、時(shí)尚的、悠閑的生活。
產(chǎn)品現(xiàn)狀：xx?世紀(jì)中心項(xiàng)目一期采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑線條、優(yōu)美的意大利園林景觀、情趣小品、完善的配套設(shè)施，展示出社區(qū)舒適的、悠閑的、時(shí)尚的生活空間，致力營(yíng)造出現(xiàn)代意大利風(fēng)情時(shí)尚生活主題社區(qū)，彰顯業(yè)主高貴的身份，體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)生活。
塑造主題社區(qū)市場(chǎng)形象建議：圍繞現(xiàn)代意大利風(fēng)情時(shí)尚生活主題社區(qū)市場(chǎng)形象，建議項(xiàng)目在建筑上采用現(xiàn)代意大利流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑線條及建筑符號(hào)表達(dá)項(xiàng)目的建筑形象；在園林景觀上采用現(xiàn)代意大利風(fēng)情園林景觀，在社區(qū)重要交通、休閑活動(dòng)場(chǎng)所塑造情趣雕塑小品、形式各異的游藝噴泉、觀賞噴泉、藝術(shù)園林等。
在常熟房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)上，本項(xiàng)目以主題社區(qū)市場(chǎng)形象亮相市場(chǎng)，填補(bǔ)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于主題社區(qū)的市場(chǎng)空白，有利于快速建立市場(chǎng)知名度、提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，體現(xiàn)出項(xiàng)目大盤(pán)氣勢(shì)、獨(dú)一無(wú)二的特點(diǎn)。
二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）整體市場(chǎng)形象定位。
1、世紀(jì)中心整體市場(chǎng)形象定位。
常熟xx?世紀(jì)中心位于常熟市近期重點(diǎn)城市規(guī)劃中心區(qū)，市新政府辦公大樓東移至項(xiàng)目地塊附近，根據(jù)上述常熟城市功能布局及城市居住趨勢(shì)分析，常熟文化教育設(shè)施將會(huì)東移，城東將逐漸成為常熟高尚住宅片區(qū)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模大，功能齊全，建筑配套設(shè)施完備，聚居住、休閑娛樂(lè)、商業(yè)、酒店、中央觀光公園、市政配套等設(shè)施于一身，在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上屬于綜合性超級(jí)大盤(pán)市場(chǎng)形象，建成后將成為常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，成為常熟市與世界重要交流窗口，是新常熟的城市標(biāo)志性形象建筑。
場(chǎng)、引入上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋嫛⒕瓢梢粭l街等商業(yè)、辦公配套設(shè)施的建設(shè)，將推動(dòng)常熟新經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，為常熟市民提供經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂(lè)交流場(chǎng)所。
因此，我們認(rèn)為xx?世紀(jì)中心是：
一個(gè)提升常熟城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)經(jīng)濟(jì)交流中心。
一個(gè)引領(lǐng)常熟時(shí)尚文化生活的展示中心。
一個(gè)休閑娛樂(lè)文化活動(dòng)新中心。
一個(gè)時(shí)尚、健康、舒適生活的新場(chǎng)所。
一個(gè)充滿經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力、充滿生活激情的夢(mèng)想空間。
她是常熟一個(gè)國(guó)際的、現(xiàn)代的、時(shí)尚的集行政、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、休閑娛樂(lè)于一體的城市經(jīng)濟(jì)、生活新中心。
2、世紀(jì)中心市場(chǎng)形象定位推廣主題。
根據(jù)對(duì)項(xiàng)目整體形象定位分析，xx?世紀(jì)中心項(xiàng)目市場(chǎng)整體形象定位推廣主題：
商務(wù)經(jīng)濟(jì)新中央，時(shí)尚生活示范區(qū)。
商務(wù)———常熟商業(yè)功能、配套設(shè)施落后，設(shè)施更新速度滯后于常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，抑制了常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α１卷?xiàng)目建有時(shí)尚“米蘭”國(guó)際服裝展覽中心、酒店、賓館、商務(wù)辦公、酒店式公寓、大賣(mài)場(chǎng)、休閑酒吧等商務(wù)功能氣全、配套設(shè)施完備，通過(guò)整合常熟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，構(gòu)筑常熟經(jīng)濟(jì)新中心，商務(wù)價(jià)值具體出體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)位價(jià)值及其發(fā)展前景。
經(jīng)濟(jì)———本項(xiàng)目是一個(gè)具有經(jīng)濟(jì)活力、生活活力的以居住、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公于一體的綜合型交流場(chǎng)所，是一個(gè)提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面升級(jí)的重要的活動(dòng)中心，經(jīng)濟(jì)活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ潜卷?xiàng)目主要的核心利益。
新———突出xx?世紀(jì)中心項(xiàng)目商業(yè)功能齊全、配套設(shè)施完備、有別于其他商業(yè)設(shè)施落后的商業(yè)中心，以一種全新的市場(chǎng)形象出現(xiàn)。
中央———強(qiáng)勢(shì)強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)中心地位，強(qiáng)化本項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目市場(chǎng)潛力前景。
時(shí)尚生活———項(xiàng)目日常生活配套設(shè)施、休閑娛樂(lè)配套設(shè)施、園林景觀設(shè)計(jì)、周邊旅游景觀等表達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)代、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境和生活文化，與常熟大眾市民生活文化相區(qū)隔，突出項(xiàng)目業(yè)主高尚、品位的生活地位。
三、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位。
1、市場(chǎng)形象定位分析。
xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)總建筑面積約22萬(wàn)平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成，位于常熟重點(diǎn)城市規(guī)劃中心區(qū)附近，由xx集團(tuán)攜手世界頂級(jí)laguard.low建筑設(shè)計(jì)公司、泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻(xiàn)一種時(shí)尚、悠閑、舒適的生活空間。
社區(qū)景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，洋溢著現(xiàn)代、時(shí)尚、悠閑的生活氣息。遠(yuǎn)眺虞山，近戲河水，充滿現(xiàn)代、時(shí)尚的意大利風(fēng)情的園林景觀和水岸景觀會(huì)所，為自己及家人提供健康、舒適、悠閑的生活空間，品味現(xiàn)代的、時(shí)尚的品質(zhì)生活。社區(qū)建筑功能齊全，日常生活配套設(shè)施完備，增值潛力廣闊，業(yè)主可以享受常熟經(jīng)濟(jì)新中央的品質(zhì)生活，體驗(yàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的城市生活，其市場(chǎng)前景廣闊，升值潛力巨大。
xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)擁有3000平方米大面積私家湖泊、5000平方米水岸景觀會(huì)所、意大利時(shí)尚鄉(xiāng)村式園林景觀、高低錯(cuò)落的植被、層次豐富的噴泉及古羅馬雕塑小品，使社區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，為社區(qū)業(yè)主營(yíng)造舒適、悠閑的品質(zhì)生活空間，向常熟市民展示一種前所未有的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的生活環(huán)境和品質(zhì)生活。
因此，xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)是：
一個(gè)洋溢著意大利風(fēng)情的生活場(chǎng)所。
一個(gè)悠閑、舒適的生活空間。
一個(gè)充滿現(xiàn)代的、時(shí)尚、活力的品味生活。
一個(gè)主動(dòng)式的、時(shí)尚的都市休閑新生活空間。
標(biāo)志著常熟市民邁入人居文化和品質(zhì)生活的新時(shí)代。
她是一個(gè)充滿意大利風(fēng)情的、舒適的生活空間，一種時(shí)尚的、悠閑的新生活方式，她標(biāo)志著常熟邁入新的人居生活。
2、市場(chǎng)形象定位推廣主題。
根據(jù)對(duì)創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)市場(chǎng)形象定位分析，xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)市場(chǎng)形象定位推廣主題：
時(shí)尚悠閑品質(zhì)生活。
時(shí)尚———時(shí)尚不是年輕，她是一種年輕態(tài)的思想和年輕態(tài)的精神，賦予開(kāi)拓的精神和積極進(jìn)取的生活態(tài)度，是一種全新的、有別于以往的、現(xiàn)代的生活方式，享受的是一種舒適的、具有活力的、現(xiàn)代的生活。
悠閑———悠閑的生活不是現(xiàn)代小城鎮(zhèn)的閑散生活，不是散漫的生活，而是一種生活的格調(diào)，一種生活的品味，一種體現(xiàn)個(gè)人素養(yǎng)、品位和情趣，享受的是現(xiàn)代的、富有時(shí)尚活力的悠閑生活。品質(zhì)生活———時(shí)尚的、悠閑的生活，是一種現(xiàn)代的、充滿活力的生活，體現(xiàn)業(yè)主的積極的生活態(tài)度和優(yōu)雅的生活品位。
社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，配套設(shè)施齊全，充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的、悠閑的生活情趣，提倡一種悠閑的、時(shí)尚的、舒適的生活新方式，彰現(xiàn)社區(qū)業(yè)主尊貴的身份和品位內(nèi)涵。
四、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)主題市場(chǎng)形象定位。
xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)采用意大利風(fēng)情園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。社區(qū)充分的發(fā)揮意大利噴泉文化、水文化、雕塑小品等，環(huán)境優(yōu)美。業(yè)主或清晨或傍晚在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空氣，在噴泉、雕塑旁欣賞妻兒歡愉的表情，在充滿異域風(fēng)情的花壇綠地里陪伴孩童的輕靈的笑意，通過(guò)起伏的大面積坡地，展示出意大利自然、優(yōu)美、豪爽大氣的園林風(fēng)格，營(yíng)造出xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)業(yè)主的濃烈的意大利田園文化精神生活氛圍。
xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)不僅將意大利園林精神融入社區(qū)，還將意大利人們悠閑的、時(shí)尚的、品位的生活文化生活融入其中。
所以，xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)是：
一個(gè)洋溢著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的園林景觀活動(dòng)場(chǎng)所。
一個(gè)悠閑的、品位的生活新方式。
一個(gè)充滿意大利時(shí)尚文化的生活活動(dòng)空間。
她是一個(gè)充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的生活空間，一種悠閑的、時(shí)尚的新生活方式。
根據(jù)xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)主體市場(chǎng)形象定位為：
20萬(wàn)平米意大利時(shí)尚悠閑主題社區(qū)。
相對(duì)于常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，社區(qū)規(guī)模大，環(huán)境優(yōu)美，20萬(wàn)平方米體量體現(xiàn)出大盤(pán)氣勢(shì)，現(xiàn)代、時(shí)尚的意大利風(fēng)情生活彰顯出社區(qū)業(yè)主的生活品位和高貴的身份。
第五部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）前期推廣策略。
本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣將以訴求項(xiàng)目板塊價(jià)值、開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)品牌為兩條營(yíng)銷(xiāo)推廣主線達(dá)成快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度、樹(shù)立項(xiàng)目高尚市場(chǎng)形象。通過(guò)板塊價(jià)值炒作引導(dǎo)、增強(qiáng)常熟市民對(duì)項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值的消費(fèi)信心；通過(guò)xx市場(chǎng)品牌形象，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，樹(shù)立項(xiàng)目高尚的市場(chǎng)形象。
一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）前期市場(chǎng)推廣線索。
通過(guò)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品分析，本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣主要采用以項(xiàng)目板塊價(jià)值、xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌價(jià)值為項(xiàng)目前期兩條市場(chǎng)推廣明線，通過(guò)項(xiàng)目前期一系列市場(chǎng)推廣活動(dòng)，達(dá)成引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)向，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，適時(shí)推廣項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值、樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度這一市場(chǎng)推廣暗線進(jìn)行市場(chǎng)推廣。
二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）前期市場(chǎng)推廣策略。
1、項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值推廣策略。
根據(jù)上述對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析，常熟市房地產(chǎn)市場(chǎng)本地消費(fèi)者大多數(shù)處于二次置業(yè)狀態(tài)，市場(chǎng)消費(fèi)心理成熟，注重安全、舒適、便利的生活環(huán)境，對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)要求較高，對(duì)常熟市中心城區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)心理嚴(yán)重；長(zhǎng)駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的投資商生活品位的高尚，注重項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量、生活環(huán)境，其投資意識(shí)強(qiáng)。
根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析，本項(xiàng)目位于常熟市重點(diǎn)規(guī)劃的新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓位于項(xiàng)目地塊附近，本項(xiàng)目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣(mài)場(chǎng)、會(huì)展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市重要的行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，是常熟市民重要的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所，將促進(jìn)常熟城市建設(shè)、提升常熟城市核心經(jīng)濟(jì)實(shí)力、引領(lǐng)常熟市民市場(chǎng)消費(fèi)新潮流，市場(chǎng)投資潛力巨大。
因此，本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣以宣傳項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值為主，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所處的板塊市場(chǎng)價(jià)值推廣，使常熟市民充分了解、認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的市場(chǎng)板塊價(jià)值和投資潛力，引導(dǎo)常熟本地房地產(chǎn)消費(fèi)潮流，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度。
2、xx集團(tuán)品牌價(jià)值市場(chǎng)推廣策略。
響力有限，服飾業(yè)初具規(guī)模，但缺乏進(jìn)一步提升服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)設(shè)施。
xx集團(tuán)在長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上具有強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力和號(hào)召力，具備豐富的高尚住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。借助xx集團(tuán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的品牌價(jià)值和市場(chǎng)知名度，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，樹(shù)立高尚品牌市場(chǎng)形象。
憑借xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌價(jià)值的號(hào)召力，結(jié)合常熟城市現(xiàn)狀、常熟房地產(chǎn)現(xiàn)狀及項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，時(shí)尚的建筑風(fēng)格、優(yōu)美的園林景觀、濃厚的商業(yè)氣息，將對(duì)常熟城市發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，引領(lǐng)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程！
大盤(pán)，是本項(xiàng)目前期推廣的絕對(duì)性?xún)?yōu)勢(shì)；意大利園林景觀設(shè)計(jì)、意大利時(shí)尚風(fēng)情生活，展現(xiàn)本項(xiàng)目高尚社區(qū)的市場(chǎng)形象；五星級(jí)酒店、賓館、大賣(mài)場(chǎng)、會(huì)展設(shè)施及寫(xiě)字樓等建筑產(chǎn)品，打造常熟經(jīng)濟(jì)新中央，投資前景樂(lè)觀；時(shí)尚城市觀光公園、新天地商業(yè)休閑步行街，體現(xiàn)本項(xiàng)目業(yè)主輕松、悠閑的時(shí)尚生活空間。
第六部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）入市推廣策略。
通過(guò)舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)，傳播本項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值、xx集團(tuán)品牌價(jià)值和項(xiàng)目大盤(pán)氣勢(shì)，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，吸聚人氣，引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)方向。
一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）營(yíng)銷(xiāo)推廣原則。
1、品牌美譽(yù)度原則。
大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，建立項(xiàng)目市場(chǎng)品牌美譽(yù)度、樹(shù)立良好的項(xiàng)目市場(chǎng)形象，有利于促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售和后期推廣。建立項(xiàng)目市場(chǎng)品牌美譽(yù)度是全部工作中最為重要的環(huán)節(jié)，必須貫穿于全部工作的始終。
2、差異化傳播原則。
綜合分析市場(chǎng)運(yùn)作趨勢(shì)、在售項(xiàng)目傳播特點(diǎn)及項(xiàng)目特色，整合項(xiàng)目核心利益點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，形成鮮明的市場(chǎng)形象，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解，提升市場(chǎng)知名度。
3、整合傳播原則。
根據(jù)項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)，以常熟地產(chǎn)市場(chǎng)為主戰(zhàn)場(chǎng)，整合地方媒介資源，通過(guò)大牌、高炮、電子媒介、主流報(bào)廣等形成立體宣傳，充分發(fā)揮不同媒體的優(yōu)勢(shì)，最大限度覆蓋有效客群。
4、靈活機(jī)動(dòng)原則。
市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，及時(shí)把握市場(chǎng)的變化，根據(jù)不同消費(fèi)群體的情況及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，才能真正保證營(yíng)銷(xiāo)手段的實(shí)用性和時(shí)效性。
二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）營(yíng)銷(xiāo)推廣思路。
強(qiáng)勁的活動(dòng)渲染造勢(shì)+鮮明的市場(chǎng)形象訴求+現(xiàn)場(chǎng)情景式體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)。
根據(jù)常熟市城市發(fā)展規(guī)劃、常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、xx集團(tuán)品牌價(jià)值及項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目前期宣傳推廣期間，舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)，向常熟市民輸入常熟新城區(qū)經(jīng)濟(jì)中心理念，吸引常熟市民對(duì)本項(xiàng)目的注意，展現(xiàn)項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)投資潛力，指引常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)方向，引導(dǎo)常熟市民消費(fèi)潮流。
在“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)舉辦期間，適時(shí)宣揚(yáng)xx集團(tuán)雄厚的開(kāi)發(fā)資金、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌價(jià)值，摧毀消費(fèi)者對(duì)常熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的疑慮，增強(qiáng)常熟房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)信心，促進(jìn)銷(xiāo)售。充分運(yùn)用項(xiàng)目大盤(pán)優(yōu)勢(shì)和大盤(pán)氣勢(shì)，吸引常熟市民的關(guān)注，快速建立市場(chǎng)知名度，樹(shù)立高尚市場(chǎng)形象。
通過(guò)活動(dòng)宣傳造勢(shì)，在常熟房市場(chǎng)上掀起高品質(zhì)、品牌地產(chǎn)關(guān)注度，積累市場(chǎng)銷(xiāo)售勢(shì)能，高調(diào)入市。以活動(dòng)為主要手段保持項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度、積累人氣；以產(chǎn)品為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)居住樣板生活區(qū)、商業(yè)步行街示范區(qū)，刺激消費(fèi)欲望，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。
三、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）入市推廣策略。
通過(guò)舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)傳播項(xiàng)目地塊板塊市場(chǎng)價(jià)值、xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌價(jià)值，以大盤(pán)氣勢(shì)震撼市場(chǎng)，快速建立市場(chǎng)知名度，樹(shù)立高尚市場(chǎng)形象，一舉奠定常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)地位。
高屋建瓴借勢(shì)入市。
宣傳xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌時(shí)，全方位展示xx集團(tuán)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)實(shí)力、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的市場(chǎng)口碑和優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，重點(diǎn)展示xx集團(tuán)的產(chǎn)品品質(zhì)、增值空間和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響力，以市場(chǎng)強(qiáng)者身份高調(diào)切入市場(chǎng)。
營(yíng)造名人名盤(pán)氛圍，樹(shù)立品位生活市場(chǎng)形象。
名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷(xiāo)售達(dá)到“更上一層樓“的目的，特決定舉辦中秋晚會(huì)?，F(xiàn)對(duì)本次中秋晚會(huì)實(shí)施方案詳述如下：
一、活動(dòng)時(shí)間。
20__年9月12日(中秋節(jié))18：00—21：00。
二、活動(dòng)地點(diǎn)。
名城中心廣場(chǎng)。
三、活動(dòng)主題。
主題釋義：該主題將開(kāi)發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，同時(shí)渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進(jìn)入就是回到了家。
四、活動(dòng)目的。
1、為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺(tái)。
2、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤(pán)。
3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體。
五、活動(dòng)預(yù)計(jì)參與人數(shù)。
中秋晚會(huì)：600人。
中秋酒會(huì)：400人。
合計(jì)：1000人。
六、活動(dòng)宣傳語(yǔ)。
“今晚回家吃飯嗎?“。
活動(dòng)宣傳語(yǔ)釋義：中秋佳節(jié)作為中國(guó)一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候，故活動(dòng)宣傳語(yǔ)以一種親人的問(wèn)詢(xún)來(lái)觸發(fā)本次活動(dòng)，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺(jué)。
l活動(dòng)前的推廣措施：
2、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫若干;。
3、制作“名城”字樣的中秋印入場(chǎng)卷(造型可參考月餅造型);。
以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)到強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開(kāi)發(fā)商人性化的經(jīng)營(yíng)理念。
l中秋晚會(huì)。
為達(dá)到更佳的宣傳效果和更廣泛的認(rèn)知，本次活動(dòng)擬將晚會(huì)分為兩部分：晚會(huì)部分和酒會(huì)部分，并通過(guò)一些活動(dòng)和環(huán)節(jié)將兩部分有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。
晚會(huì)內(nèi)容：
晚會(huì)以突出家的氛圍和格調(diào)為主，詮釋中秋的內(nèi)涵和底蘊(yùn)，弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化，觸發(fā)所有與會(huì)者的共鳴，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會(huì)當(dāng)中，使所有與會(huì)者真正體會(huì)到家的溫馨情懷。
晚會(huì)進(jìn)行當(dāng)中由集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為地產(chǎn)第1000位業(yè)主授予榮譽(yù)員工稱(chēng)號(hào)(注：具體數(shù)字可根據(jù)開(kāi)發(fā)商具體情況定，既可以是整數(shù)位，也可以是第815位、第918位等與中秋有關(guān)聯(lián)的數(shù)字位)。
現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)環(huán)節(jié)：
1、現(xiàn)場(chǎng)制作月餅。
由聘請(qǐng)的廚師現(xiàn)場(chǎng)演示月餅的制作工藝和流程，由互動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地操作，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。
該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍，尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主，他們很難幫助家里做什么，以這種方式表達(dá)他們的歉意，可以更深刻的讓他們體會(huì)到操持一個(gè)家的不易。
2、現(xiàn)場(chǎng)征集有關(guān)中秋的詩(shī)詞歌賦。
由主持人向現(xiàn)場(chǎng)觀眾征集有關(guān)中秋的各種形式作品(例如：歌曲、詩(shī)詞等)送與他們想送的人，贈(zèng)送形式既可以是現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)歌，也可以當(dāng)場(chǎng)揮毫潑墨，也可以吟誦給他們的親人聽(tīng)(看)。
該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關(guān)中秋的作品中大多以中秋寄情來(lái)抒發(fā)一種對(duì)家和親人的思念之情，其目的是可以更加強(qiáng)化家的感覺(jué)和氛圍，體現(xiàn)以詩(shī)詠情、以詞吟情、以歌頌情的一種格調(diào)。
3、月餅的味道家的味道。
由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)品嘗月餅，月餅分為酸、甜、苦及特殊月餅幾種。吃到酸的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事;吃到甜的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事;吃到苦的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當(dāng)場(chǎng)獲得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金或物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)。
本環(huán)節(jié)主要是讓參與者能夠和與會(huì)者去分享他們生活當(dāng)中的各種滋味，進(jìn)而達(dá)到共鳴!
4、詞語(yǔ)置換。
由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)朗讀一篇文章，將文章中的“中秋”置換成，將置換成“中秋”。無(wú)錯(cuò)誤的參與者將得到開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，讀錯(cuò)者將受到一定的懲罰。
本環(huán)節(jié)以?shī)蕵?lè)為主，同時(shí)起到宣傳公司品牌形象的目的。
活動(dòng)目的及意義：
在情人節(jié)，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是對(duì)愛(ài)的一種表達(dá)方式，更是對(duì)浪漫與美好事物的追求。有一種情誼比玫瑰更動(dòng)人，那就是愛(ài)的延續(xù)和傳播。值此七夕情人節(jié)之際，秦新·巴塞羅那特?cái)M舉辦“情定巴塞羅那，圈定幸福70年”大型特惠活動(dòng)，為港城情人送上一份誠(chéng)摯祝福，成就一個(gè)溫馨的家。
活動(dòng)主題：
情定巴塞羅那駐守幸福70年。
活動(dòng)時(shí)間：
xx年x月x日——xx年x月x日。
活動(dòng)內(nèi)容：七夕享鉅惠，愛(ài)，就勇敢說(shuō)出來(lái)。
1、“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動(dòng)，選定各類(lèi)戶(hù)型房共4套，作為“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動(dòng)優(yōu)惠戶(hù)型。
促銷(xiāo)房源表：
優(yōu)惠內(nèi)容：
1、活動(dòng)優(yōu)惠針對(duì)購(gòu)置婚房情侶或改善住房夫妻，巴塞羅那給予該戶(hù)型以“愛(ài)巢啟動(dòng)計(jì)劃”為噱頭的優(yōu)惠。
2、凡對(duì)該活動(dòng)持參與意向的情侶、夫妻可填寫(xiě)“愛(ài)巢啟動(dòng)計(jì)劃”報(bào)名表，通過(guò)與客戶(hù)溝通，了解客戶(hù)實(shí)際情況后統(tǒng)一進(jìn)行審核，最終確定4對(duì)夫妻、情侶獲得“愛(ài)巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額，享有優(yōu)惠。
3、凡獲得“愛(ài)巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額客戶(hù)獲贈(zèng)由巴塞羅那贈(zèng)送的“情定巴塞羅那”情侶、夫妻證書(shū)一份。
4、凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤(pán)購(gòu)置100㎡以上住宅情侶、夫妻送價(jià)值5000元定情鉆戒一對(duì)。(可抵房款)。
注：該活動(dòng)資金來(lái)源于常規(guī)活動(dòng)：購(gòu)3房減5000元。
5、凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤(pán)購(gòu)置100㎡以下住宅情侶、夫妻送價(jià)值3000元國(guó)內(nèi)浪漫豪華雙人游一份。(可抵房款)。
注：該活動(dòng)資金來(lái)源于常規(guī)活動(dòng)：購(gòu)2房減3000元。
6、凡在8月13日—8月18來(lái)訪情侶、夫妻贈(zèng)送定情精品玫瑰一支。
7、凡在七夕情人節(jié)活動(dòng)期間，老業(yè)主及落小定及以上新客戶(hù)，均可參與“巴塞羅那之戀”活動(dòng)。
活動(dòng)內(nèi)容：新老客戶(hù)持情侶、夫妻恩愛(ài)照一張(可自帶，亦可現(xiàn)場(chǎng)拍攝)張貼于以“巴塞羅那之戀”為名的宣傳板上，由來(lái)訪客戶(hù)進(jìn)行評(píng)判(每名來(lái)訪客戶(hù)只可評(píng)判一次，選出最喜歡的情侶、夫妻投1票)活動(dòng)期后進(jìn)行票數(shù)統(tǒng)計(jì)，最后票數(shù)最高的`三名客戶(hù)得到由巴塞羅那送出的價(jià)值500元愛(ài)情玫瑰水晶球一個(gè)具體實(shí)施流程：
8、材料準(zhǔn)備：照相機(jī)1臺(tái)。
彩繪1副。
“情定巴塞羅那”大型噴繪1張。
裝飾品若干(氣球、彩紙彩帶等)。
9、活動(dòng)日程安排。
x月xx—x月xx。
活動(dòng)物料準(zhǔn)備;(開(kāi)發(fā)商)。
廣告宣傳物料準(zhǔn)備;(開(kāi)發(fā)商)。
x月xx—x月xx。
廣告宣傳信息發(fā)布;(開(kāi)發(fā)商)。
銷(xiāo)售人員預(yù)約客戶(hù)，預(yù)估活動(dòng)參加人數(shù);(xx漢隆)。
x月xx—x月xx。
活動(dòng)物料就位;。
活動(dòng)準(zhǔn)備;(xx漢隆)。
x月xx—x月xx。
活動(dòng)執(zhí)行及解決現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件;(xx漢隆)。
執(zhí)行結(jié)束后，整理活動(dòng)工作中的問(wèn)題并統(tǒng)計(jì)。(xx漢隆)。
活動(dòng)宣傳。
短信：在日常短信中加入活動(dòng)信息，提供宣傳。短信內(nèi)容如：
“情定【巴塞羅那】，駐守幸福70年”大型七夕情人節(jié)優(yōu)惠活動(dòng)開(kāi)放中，7.萬(wàn)元”愛(ài)巢計(jì)劃”、精美情侶鉆戒、豪華浪漫雙人游等更多禮品等您來(lái)拿!
10、拱橋：活動(dòng)期間，樹(shù)立拱橋在項(xiàng)目部門(mén)前，參考內(nèi)容如下：
喜迎七夕情定巴塞羅那“愛(ài)巢計(jì)劃”進(jìn)行中!最高7。7萬(wàn)元愛(ài)巢基金與您共定幸福。
11、現(xiàn)場(chǎng)布置：運(yùn)用氣球，彩紙等布置活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造七夕情人節(jié)浪漫氛圍。
參與人員：新老業(yè)主、意向客戶(hù)。
二、活動(dòng)目的。
以親情主題為切入點(diǎn)，喚起客戶(hù)為父母購(gòu)置養(yǎng)老房欲望，促進(jìn)兩房戶(hù)型去化;到訪贈(zèng)禮品、成交送2000元大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物卡刺激客戶(hù)，助力銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)逼定;集中人氣，制造銷(xiāo)售氛圍，促進(jìn)去化。
三、活動(dòng)內(nèi)容。
訪禮品，做好登記工作;。
案場(chǎng)電call近期意向客戶(hù)以及大客戶(hù)關(guān)鍵人(老帶新杰出貢獻(xiàn))，微信自媒體投放軟文;費(fèi)用預(yù)算：所有獎(jiǎng)品均為預(yù)算，具體以實(shí)際產(chǎn)生為準(zhǔn)。
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