企業市場營銷策劃方案

市場營銷企業市場營銷策劃方案

為了確保事情或工作有序有力開展，我們需要事先制定方案，一份好的方案一定會注重受眾的參與性及互動性。那么優秀的方案是什么樣的呢?下面是小編整理的企業市場營銷策劃方案，希望對大家有所幫助。

企業市場營銷策劃方案 篇1

一、市場分析

據了解，與往年相比，今年網絡民族服飾市場上出售的服飾無論是在花色品種上，還是在質量上，都有增多和提高。

一般人的印象中，民族服飾不過是少數民族的一種手藝，歷史悠久但無經營價值和市場前景。其實不然，民族服飾作為一種具有濃厚民族特色的手工藝術品正在逐漸的被越來越多的現代人所接受并喜受。

民族服飾的魅力如此之大，它的市場到底怎樣?這里我們也就有關問題做一個簡單分析，業內人士分析：民族服飾是民間極為盛行的民俗產品，市場潛力相當大。近年，一些公司的廣告也采用民族服飾。新近出現的造型、圖案新潮的民族服飾也令人耳目一新，大受歡迎。在抓住民族服飾市場這個重點后，我們同樣不放棄作為輔助市場的手工藝品市場。

現中國的網民有1.23億人。我們經營的風箏又有三個檔次：低檔、中檔和高檔;因此，滿足了不同的消費人群!

二、市場計劃：

網上店鋪要有一個明確的目標市場，通過我們的調查，我們彝人坊店鋪所面對的市場是青年。而這一市場是一個很大的消費群體，而這正好符合現代青年人的需要，同時這一群體也是網上購物的主力軍。通過調查問卷我們掌握了一部分有購買意向的客戶及相關信息;同時，我們也應當明確，普通傳統意義上的服飾只是一個方面，我們還將拓展飾品的其他方面，如禮品等。這將有助于拓寬我們市場消費群體的范圍，實現目標市場與潛在市場的雙重開放，爭取更多的利潤空間。

一、產品策略：

在不斷的經營發展過程中我們會及時的調整產品策略，及時根據市場的需求狀況和需求層次差別調整經營產品的層次與方向，在首飾、掛件、刺繡、民族服裝、手工藝品、紀念品中不斷的擇優銷售，同時加強對單一產品不同檔次的市場開發。

二、定價策略：

網上商店與實體店鋪有一個很顯著的差別就是全部店鋪在瞬息間就能顯示在顧客面前，顧客比較的空間非常的大，而要吸引住顧客的眼球除了鮮明的產品信息外，價格是一個非常重要的因素。

我們將產品的價格定價為中高價位、高品質。在這里我們要強調的是中價位絕對不是低檔次，這才能加強我們產品的市場競爭力。

當然這樣做并不意味者拋棄了利潤，恰恰相反這樣做的價格能打開市場，限定銷量，實現利潤最大化。

三、渠道策略：

無論是產品策略的定位還是產品的服務，市場的計劃歸結與一體就是實現產品的銷售，網上商店的銷售與實體店鋪是有很大差別的，我們將根據實際情況制定不同的銷售宣傳策略，集現代化的網絡營銷手段，實現利潤的最大化。我們將通過論壇、淘寶等多種交流平臺提升店鋪的人氣，有了大的人氣就如同實店選擇了一個黃金地段。

四、促銷策略：

促銷無可質疑是一種重要的迅速增加銷量，實現利潤的手段，我們將通過自己的參賽博客、網店空間以及淘寶組織的各項活動及時實現促銷信息的發布，這一種信息的發布要求我們要做到專業與廣泛，及自己所能的向顧客展示，無論是直接顧客還是簡介顧客，促銷活動的開展有助于將潛在顧客轉化為直接顧客，實現促銷真正目的。

企業市場營銷策劃方案 篇2

一、項目創意

隨著人民生活水平不斷提高，人們生活節奏越來越快，生活品質要求也越來越高，因此農產品的質量安全與電子商務的重要性日益突出?！稗r產品銷售難”的問題始終困擾著農民。最近內蒙古烏蘭察布市的土豆出現滯銷，商務部和地方商務部門會通過已經建立的新農村商網，“商務預報”等農產品信息流通平臺，為買賣雙方建立網上促銷和對接平臺，一方面引導“賣難”的農民提供供應信息，另一方面引導主銷區批發市場、大型連鎖超市和具有加工能力的生產企業進行網上對接采購。所以電子商務可以很好的解決我國農業“小農戶與大市場”的矛盾，實現農業生產與市場需求的對接。開展農業電子商務，能夠改善農產品流通狀況，促進農產品貿易，增加農民收入，加快農業和農村經濟結構的戰略性調整，提高我國農業國際競爭力。

二、項目介紹

(一)、項目名稱

田園瓜果農業電子商務項目策劃書

(二)、項目概述

1、項目內容

田園瓜果農業電子商務項目的策劃旨在為一些銷售商提供批發的交易平臺，解決農民“銷售農產品難”的問題。

2、項目范圍

瓜果的批發與供應。

3、項目創新點

(1)、聯合一個小型的B2C電子商務網站或商家，發展網上特色商品的批發市場;

(2)、從信息量、信息面和信息價值的角度實現目前網上農業信息的突破;

(3)、農業電子商務的市場運作與政府掛鉤，充分利用國家的政策導向。

三、公司概況

(一)、公司介紹

甘肅省規模最大、經營品種最全、年交易額最多和輻射范圍最廣的專業化批發市場——張蘇灘瓜果批發市場。它是以農產品流通為主業的農產品專業批發市場。目前市場年交易量41萬噸;市場交易額超過了12億元，是，也是甘肅省地產瓜果最主要的集散地。公司占地34800平方米，擁有市場營業面及庫房22800平方米，金屬交易大棚5座，計10000平方米，露天場地6000余平方米，該市場集散銷售的品種主要有黃河蜜、西瓜、白蘭瓜、甜瓜、桃子、梨、蘋果、杏子等。貨源來自全國各地，主要發往甘、青、寧、新等省區，部分農副產品發往南方各省區。2005年被農業部認定為“農業部定點市場”，被蘭州市農牧局等九部門認定為“蘭州市首批農業產業化重點龍頭企業”。被國家商務部、財務部、稅務總局確認為首批農產品連鎖經營試點企業。

(二)、發展戰略

立志做中國最好的農產品批發公司.

(三)、特色產品展示

甘肅皋蘭——金莎甘肅靜寧——紅富士蘋果

劉家峽——圣女果

四、發展目標

徹底解決農產品的銷售問題，為廣大的農產品銷售商提供一個交易的網絡平臺，促進農村經濟的進一步發展。

五、瓜果電子商務的前景分析

近年來,我國水果產業發展迅猛,而電子商務異軍突起,已顯示出旺盛的生命力和時代特征,二者的結合,混業發展,將呈現廣闊的發展前景

(一)、市場機遇

1、政府支持力度加大。由于國家進一步推進社會主義新農村建設，政府出臺的一系列扶持政策為農村電子商務發展營造良好的政策環境。

2、農村電子商務市場潛力大。近年來，我國農業電子商務交易用戶數量逐年上升。目前，涉農網站超過3萬多家，部分農產品電子商務網站已取得良好效益，初步形成了信息環境下的全國性市場或區域性市場。

(二)、前景分析

1、電子商務在瓜果行業開始起步發展

1、電子商務在果品行業中的應用主要是以互聯網及網絡技術為支持,借助水果行業網站和企業網站,實現雙向的信息流。

電子商務在瓜果行業中的應用主要是以互聯網及網絡技術為支持,借助水果行業網站和企業網站,實現雙向的信息流。通過網絡及時、形象地發布和獲取相關的商品供求及服務信息。在此基礎上,以B2B(企業對企業)B2C為主要形式,實現網上營銷、洽談,網下成交、支付。目前,在信用體系和網上支付手段不健全的環境下,這種形式的風險小,也適合瓜果內在質量千差萬別必須感官加以確定的特點。根據有關資料顯示,我國果品行業專業網站大約有40多家。素有“中國蘋果之都”美譽的山東棲霞的調查顯示,在大約200家果品商儲公司中,近20%的企業有不同程度的電子商務應用。但從整體看,瓜果行業的電子商務還遠未開展起來,極具發展潛力。

2、開展電子商務促進瓜果農業的持續發展

要使瓜果電子商務步入正常的軌道，就要突破瓜果產業發展的瓶頸。首先就是我國瓜果產業總量的發展已有可觀的規模,而且生產能力還可以進一步擴大。同時,從消費水平發展看,市場潛力巨大。但近年來,許多水果品種出現賣難現象,階段性買方市場明顯。其原因是多方面的,而信息不靈、渠道不寬、流通不暢是主要原因。發展果品行業的電子商務可以擴大市場的時空范圍,未來的發展可以加快、加大瓜果市場的信息流、商流、資金流和物流,一定程度上突破銷售不暢造成的行業發展瓶頸。

其次就是節約交易成本,擴大經營規模,促進企業增效和提高企業管理水平的需要。一些企業通過努力取得了效果。例如,四川惠農生態農業發展有限責任公司開展電子商務,建立自己的網頁,樹立公司形象,網上洽談,改變以往盲目跑市場的情況,節約了成本,增加了定單,經營規模和經濟效益連年取得好成績。

六、成功關鍵

(一)、正確的營銷推廣方法。

要達到成功的網絡營銷，關鍵因素有交易安全性高、良好的用戶體驗、產品預期與實際相似程度高、付款便利性、易用的網絡平臺等重要因素。在進行網站建設時要從用戶出發，一切以用戶的便利為前提，營銷時可以選擇移動電子商務。如用戶可以通過手機上網了解信息和訂購農產品。

(二)、健全與完善農產品物流配送體系。

物流配送自始至終就是發展農產品電子商務的一大瓶頸。農產品的季節性、區域性和鮮活易腐的特點要求在存儲配送過程中需要有專業的高質量保鮮、冷藏、冷凍技術及其相關的設備，而專業的設備價格昂貴，限制了農產品物流配送公司的進一步發展。選擇一家技術一流、冷藏保鮮設備齊全的現代現代物流公司是成功的關鍵。

(三)、顧客服務水平的準確定位。

在農產品物流運作時,首要的任務應以顧客需求為基礎,根據不同客戶群體的需求進行市場細分,確定合理的顧客服務水平,并通過供應鏈實現對顧客要求的快速響應,同時按照市場的要求完善農產品物流網絡的顧客化改造,以實現既定的服務水平并確保贏利。

七、效益評估

農業電子商務改革農業的傳統經營管理形式，提升農業產業化程度，調整農業結構，降低交易成本，擴大市場銷售。能夠利用互聯網進行農業全程的貿易活動，將信息流、商流、資金流和部分的物流完整地實現。其主要的經濟收益主要來自于：

(一)、廣告。廣告幾乎是門戶和大部分網站的生存法寶。不同的網站可以根據自身受眾的特點，吸引不同的廣告商。瓜果批發也不例外。許多做農產品的企業發布相關的廣告做宣傳;

(二)、電子商務。主要還是B2C，它可以直接收取相應利潤;

(三)、瓜果批發的經濟收入。

此外，它還有很多獲利方式，包括會員付費。實際上，日新月異的互聯網的贏利模式正在向立體、縱深方向發展，很多新的贏利模式也在不斷出現，如近來最熱的博客網站，其盈利模式就在探討之中。

企業市場營銷策劃方案 篇3

一、營銷策劃的目的與任務：

本次策劃是一次網絡營銷的策劃，目的在于使休閑食品在網絡上順利推出市場，在琳瑯滿目的休閑食品網絡市場獲得更多的市場占有率，從而贏得消費者的青睞，獲得更大的企業利益，在網絡上得到廣大網絡消費人群的認可。

二、產品概況：

休閑食品的最主要賣點其獨特美味或者給予消費者美好休閑享受而不是補充營養的東西。休閑食品主要有三種消費特征：風味型、營養型、享受型、特產型，消費者涵蓋全部人群：兒童零食、青少年享受、成年及老年人暇趣等。

作為一個大的且快速膨脹的市場，中國休閑食品市場有如下幾個特點，也是休閑食品的幾個主流方向：

(一)越來越貼近人的飲食習慣和心理，要適口

1.帶湯汁的，便于咀嚼，利于下咽和消化的，如將薯片與礦泉水捆綁銷售;

2.滿足求新、求變心態，人的味蕾要不斷的以新的滋味的或口感的刺激中才可以保持持續的`滿意;

3.健康，盡管消費者對這一點不十分明確，但在其購買決策的諸影響因素中卻很重要，消費者會對食品的功能性有一定需求，基于不同的功能成為市場細分的前提;

(二)從人的購買和消費習慣與心理來看，要賞心、悅目、滿足支配心。即“食、色、性”

1.方便性，賣點要近，購買過程要體現休閑的概念;

2.時效性，滿足其心血來潮的非理性需求;

3.可觀性，休閑是一個全面的概念，不但要好吃還要好看，試問賣場里哪里最靚?散裝產品區;

4.參與性，每個人都有支配欲，好吃好看再好玩就更酷了;

三、市場環境分析：

1、休閑食品行業環境現狀

上個世紀從90年代開始，“洋”休閑大舉進入國門，歷經10年，休閑食品市場發生了翻天覆地的變化。僅餅干一類__年就達到150萬噸，全年銷售收入在150億以上，年環比增長18.25%。近幾年，我國休閑食品行業發展速度較快，受益于休閑食品行業生產技術不斷提高以及下游需求市場不斷擴大，休閑食品行業在國內和國際市場上發展形勢都十分看好。

2、網絡消費者分析：

(1)網絡用戶分析

隨著互聯網絡的普及，越來越多的人加入了網民的行列，截止到__年3月份為止，中國的5910萬網民，僅半年間我國的互聯網絡用戶就增長了1330萬。網民中18-24歲的年輕人所占比例最高，達到37.3%，其次是18歲以下(17.6%)和25-30歲(17.0%)，網民在年齡結構上仍然呈現低齡化的特點。網民中學生所占比例最多，達到了28%。

(2)網絡購物消費的迅速傳播

隨著互聯網的普及，網上購物逐漸成為人們的消費方式之一。網上購物有安全，方便，快捷的特點，是未來發展趨勢。當前，網上購物的服務模式主要有兩種：c2c平臺，即個人與個人之間的電子商務，即個體商戶對消費者的模式;b2c平臺，是商家與個人之間的電子商務，即企業(或單位)對消費者的模式。

3、休閑食品特征分析：

①年輕消費群體崛起②健康食品居于主導地位③休閑食品的種類不同，受歡迎的程度有很大的不同。④高收入家庭成為休閑食品消費主流⑤產品更新速度快

四、休閑食品顧客群體分析

少年兒童和年輕女性是目前休閑食品的主流消費人群。對應分析顯示，目前時尚食品尤其是休閑食品，不再是孩子們的專利，成人尤其是年輕女性已成為主流消費人群。調查顯示，高中/中專及大專學歷、18歲~24歲的年輕女性是引導時尚食品消費的主流群體，她們在購買食品時喜歡購買更為時尚的品牌;相反，31歲~35歲年齡段的男性群體則對于時尚食品不大“感冒”。

五、網絡營銷盈利模式

1、傳統的網絡營銷盈利模式：建立企業產品網站;在網絡的商務平臺開設網店;網絡廣告推銷等等。

2、新的洐生盈利模式：博客營銷，微博推廣，與大型的團購網站合作等等。

六、4p營銷組合：

1、針對產品方面：樹立休閑食品的健康品牌，積極推廣綠色有機零食。

2、針對渠道方面：

(1)在各銷售平臺開設網絡商店(暫未實現)

(2)建立博客，推出并介紹對應的商品

(3)建立微博，推廣有益可口的休閑零食

(4)與大型的團購網站合作，開展低價團購活動

3、針對價格方面：(1)限時折扣活動(2)定時定量競拍(3)積分兌換活動

4、針對促銷方面：(1)免費試吃活動(2)微博轉發抽獎活動(3)休閑食品知識問答

企業市場營銷策劃方案 篇4

一、__市場背景分析

1、__市場基本概況

__市位于廣東省中南部，現轄32個鎮區，戶籍人口156萬，常住人口640多萬，擁有各類學校650所，__始終堅持以經濟建設為中心，是中國綜合經濟實力30強城市之一，由于當地優惠招商政策及便利的交通條件，吸引了眾多的勞動密集型企業，所以，相對來講當地外來人口異常多，其商業環境也所以顯得異常繁榮，據不完全統計適合x產品銷售的終端在100家左右。

2、各品牌市場銷售情景

目前__市場銷售較好的是“a”“b”，其它各品牌的銷售遠在其后，究其原因其它品牌均為二級代理商經營，而“a”“b”兩大品牌一開始進入__市場，廠家就重金投入以此樹立終端樣板市場，加上經銷商多年對市場的精耕細作，已經和商家建立起較深厚的客情關系，所以，該經銷商對__終端市場絕對擁有把控權。

3、x品牌__市場現狀

x在廣東地區原實行總代理制，__年才將__地區的銷售獨立出來，進入__市場即尋求與a產品代理商的合作，期望以此來整合該代理商的終端網絡資源，但后期由于該代理商在經營過程中出現一些問題，x業務也所以無法正常運作，所以，在__實際上出現市場真空狀態已近半年。

二、x產品swot分析

1、優勢

①x品牌自身優勢

由于很多的外來人口涌入，他們當中一部分人正處于30歲階段，他們經歷過x產品輝煌年代，品牌記憶較深刻并有深厚的感情，再者，x品牌本身具有的親和力，對下一代的消費者影響也是其它品牌所無法具備的。

②x品牌整體發展趨勢

復讀機行業整體呈下滑趨勢，眾多雜牌廠家紛紛淡出市場，一線品牌發展也都處在低谷，但“x”去年是唯一實現正增長的廠家，無論是媒體廣告抑或是市場推廣力度都是其它廠家望塵莫及的，所以，x整體發展勢頭還是比較強勁的。

③產品線及價格的優勢

x經過近年的業務發展和對市場的調整，已經構成了“學習機”、“游戲機”、“復讀機”、“vcd隨身聽”、“早教機”、“電池”、“有源音響”、“電子辭典”、“mp3”等十大系列電子教育產品。

④當地的終端市場容量

據不完全統計，__地區適合x銷售的大中型終端網點有近100家之多，龐大消費群體與廣州和深圳市場不相上下。

2、劣勢

①市場需重新進入成本高

消費者對品牌的認知總是先入為主，加上行業利潤不斷的下滑，對于一個成熟的產品經銷商熱情必然遞減，此時重新進入一個市場，必然會有來自方方面面的壓力，同時重點還要研究投入產出。

②當地品牌宣傳相對不足

早期__地區是廣州總代理經營，僅僅停留在學習機的批發年代，根本談不上品牌宣傳，去年廣東地區實行小區域經銷制，至今亦是曇花一現，品牌宣傳方面是十分不足的。

③部分利潤型產品款式少

x品牌學習機、復讀機、游戲機是傳統項目，但隨著市場的不斷成熟及各品牌競爭加劇，行業利潤越來赿薄，而x利潤型產品如:“vcd隨身聽”、“電子辭典”、“mp3”則顯得款式較少，難以構成有力的產品競爭組合。

3、機會

①__消費特點市場容量

__的終端市場異?；钴S，每個鎮不少于2-3家大中型的商場，加上多半外來人口消費，由此可見當地的市場容量還是比較大的。

②前期市場出現真空狀態

x在__雖然一向有銷售，但基本上是限于學習機的批發業務，去年將__市場獨立出來操作，由于各種原因x業務也是曇花一現。

③目前主力競爭對手不多

目前__市場僅有一兩個強勢品牌，其它品牌廠家或經銷商實際上對市場的投入并不是很大，所以，對x來說是十分有優勢的。

4、威脅

①市場遺留問題影響經銷商信心

小家電行業經銷商最擔心的一個是市場的不穩定性，另一個則是規劃的產品有沒有市場競爭力，還有一個就是廠家的售后服務是否完善，由于市場前期原因我相信__地區的經銷商信心是不夠的。

②原代理可能設置市場進入障礙

由于原__代理商在合作過程當中出現一些問題，短時間內廠商雙方沒辦法處理好，此前各大商場跟該代理商已經簽過合同，并且每個商場會有少量產品陳列，此時要想跟商場另簽合同難度會比較大。

③競爭對手相對穩定的促銷隊伍

競爭對手擁有一批具有專業素質的促銷隊伍，以及同各終端網點多年的合作關系，也是我們進入市場的一大威脅。

三、__市場操作方案

1、復讀機的市場特點

__地區商業環境是比較成熟的，異常是當地的終端市場異常繁榮，基本上每個鎮都有2-3家大中型的商超或電器專賣店，對于復讀機行業來說確有其市場特點：

①__市場基本上以終端為主;

②終端市場被少數經銷商控制;

③市場競爭激勵程度十分殘酷;

④復讀機整體市場呈下滑趨勢。

2、__終端網絡情景

__地區不一樣于內地市場，基本上都是終端商場，對于任何一個經銷商來說其資金壓力都是十分大的，從目前所掌握的情景來看，適合x銷售的終端網絡有近100家：

①國際型大型連鎖商場(02家)

②地方性大型連鎖商場(25家)

③大中型單店終端商場(15家)

④中小型商場超市書城(50家)

⑤地方性專業電器商場(15家)

3、總體市場推廣策略

應對__地區復雜的復讀機市場現狀，加上經營終端市場本身所要應對的資金、管理、技巧等諸多方面的問題，沒有一個可行的總體市場推廣策略，必然會遭遇到來自各方面的壓力。

總體策略：

①市場進入前期做好調查工作，充分掌握網絡基本情景;

②堅持低調進入市場，盡量避免與競爭對手正面沖突;

③尋求原代理商的友好合作，避免其強烈的設置市場障礙;

④樹立終端樣板市場，以點帶面穩步拓展市場;

⑤制定靈活的市場銷售政策，選擇多樣式的招商渠道;

⑥售點的開發以產出利潤為中心，同時兼顧市場的戰略布局;

4、樹立終端樣板市場約10家

80%的銷量來自20%的售點的說法是有其道理的，光做20%的售點也不可能有好的產出，合理的網絡布局異常重要，結合__市場的特點，選擇一批有代表性的終端樹立樣板市場是有必要的，一方應對x品牌形象和公司實力是最有效的傳播，另一方面該商場也是經銷商最能產出銷量的網點。

5、建立一批形象終端約25家

樣板市場的樹立有其硬件和軟件的標準，對整個市場的銷售具有帶動作用，其它一些大中型的商場或超市，其終端形象的建立盡量向該標準靠攏，但至少要有合理的上柜組合及實際上構成終端主推，此類終端亦是重點招商和產出利潤的網點。

6、中小型商場的合作約50家

此類客戶一般是一些小型類的零售客戶，有相當一部分是能夠合作的，主要是根據客戶的實際經營情景，調整銷售政策最終達成交易。

7、業務開拓時間推進

①__市場調查4月25日前基本完成

重點掌握終端網絡分布情景;

了解各商場各品牌銷售情景;

調查商場信用相關費用情景;

洽談客戶合作意向及其意見。

②樣板市場樹立5月25日前約10-15家

參照樣板市場的標準選擇具有代表性的如：“沃爾瑪”、“家樂?！?、“大新”、“華潤”等銷售系統建立一批樣板市場;

樣板市場的宣傳效應及銷量產出是比較大的，但同時也是經銷商資金占用最大的一塊，所以，從市場的戰略意義出發，提議此類終端廠家直營經銷商配貨從而達成廠商雙贏。

③形象終端開拓6月25日前約25家

結合市場實際情景此類終端一部分由經銷商直營約10家;

其它的則經過中間商或者直接交由零售店來經營約15家。

④零售終端業務7月15日前約40家

此類客戶基本采用供貨的合作方式并由客戶自行經營，在5月底開通15-20家，7月中旬基本完成網絡建設。

四、管理團隊(此略)

1、組織架構2、工資考核3、激勵機制4、業務培訓

5、報表管理6、促銷培訓7、促銷策劃8、財務管理

五、資金需求

結合__市場及電教行業銷售特點，保守估計需要投入資金在100萬以上(不含促銷廣告類等費用)。

六、銷量評估

vcd隨身聽、5000臺復讀機15000臺、學習機10000臺。

七、財務分析(此略)

企業市場營銷策劃方案 篇5

一、湖南省房地產企業市場營銷策劃現狀

20世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。湖南省房地產經營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產觀點”，樹立“用戶觀點”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經濟發達的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產企業形成了市場營銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙升陽公司根據“e.c”時代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產開發公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態社區、國家級康居工程智能化示范小區“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開發公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環水，風景幽雅，情調別致，靜中有景。湘潭市的房地產開發商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性、合理性、創造性、預見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環境功能和質量水平，創造優美、舒適、衛生、安全的居住環境，同時還結合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產開發商在房地產市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產市場營銷策劃的領頭雁，在不斷引領全省房地產企業營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經驗，經常派相關的專業技術人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學習考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學者請來指導市場營銷策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱為房地產業“女掌柜”的謝家瑾司長，中國房地產業協會副理事長兼秘書長顧云昌教授，中國人民大學教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經濟顧問葉衛平先生，《房地產世界》雜志主編、上海房地產策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點迷津。通過采取“走出去、請進來”的方法迅速提高房地產市場營銷策劃的技能。

湖南省長株潭以外地市的房地產企業的市場營銷策劃處于虛而不實、朦朦朧朧的狀態，他們所做的營銷策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，并且分析市場結構和行為——選擇市場機會——制定營銷戰略——部署營銷戰術——實施和監控營銷操作的水平停留在低級狀態。

二、湖南省房地產企業市場營銷策劃存在的問題

1、市場營銷策劃觀念較淡薄

多年來，全國各城市房地產年脫銷率一直在30%-40%間徘徊，現實的壓力使廣大房地產企業認識到：房地產業競爭很激烈，粗放型的經營已經不行了。1995年后，國內不少房地產企業尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力和物力進行房地產營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產市場營銷大戰，爾后房地產市場營銷策劃大戰在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業的經營方針中。但由于湖南省房地產業的發展沒有受一波一折的沖擊，一直保持平穩發展趨勢，房地產企業間的競爭并不激烈，投資的風險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業領導腦海里還沒有形成市場營銷策劃的概念。

2、市場營銷策劃沒有長遠打算

目前，湖南省的房地產企業開發樓盤存在嚴重的“跟風現象”，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上，結果開發無個性，策劃無創意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續發展的基礎和后勁，小區規劃只重效益，忽視生態、環境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今后小區的改進和管理帶來的負面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發展，嚴重影響了與之相協調的長期規劃的實現。

3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

湖南省許多開發商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點。瘋狂的“歐陸風情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環。

4、缺乏合理的市場營銷策劃體系

湖南省房地產企業盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營銷機構歸口于經營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現的重大問題表現得束手無策，調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

5、市場營銷策劃不夠科學規范

湖南省有的開發商囿于自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學性與系統性。有的開發商營銷行為不規范，既不做深入細致的市場調研，也沒有獨到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態上的鄙陋，這對營銷策劃科學化、規范化很不利。

三、湖南省房地產企業市場營銷策劃的對策

1、強化市場營銷策劃意識

湖南省房地產企業要形成市場營銷策劃的全新理念，強化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業領導應是觀念追潮的促進派，要大膽改革，敢于實踐，創新市場營銷策劃的方法。隨著房地產市場的發展和完善，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排、部署、協調、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產品暢銷。因此，湖南省房地產企業應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來。

2、確立全面系統的市場營銷策劃思想

房地產企業應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場就會有需求，后期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟于事。尤其在市場不景氣時，開發商應注重市場調整和前期策劃工作。在業外人士看來，開盤前無非是一些無關大節的瑣碎之事，其實開盤成功是實現良好的銷售業績的重要基礎，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行為的過程，通過營銷方式、手段的系統化結合，根據市場進行動態修正，實現樓盤價值的全程營銷效果。此階段應完成的策劃工作是發掘項目的最佳賣點，打造個性化產品，做好定價前的市場調查研究，選擇好定價方法，進行科學合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產項目開盤后一段時間形成一個銷售高峰，在高峰過后，銷售業績將會明顯下降，此時要注意加強盤后滾動的營銷策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發掘新的細分市場與目標客戶，調整營銷策略，進行尾盤處理與售后策劃。湖南省大部分房地產企業缺乏全面系統的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產市場營銷策劃充分發揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產企業往后應該樹立全面系統的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。

3、加強時市場營銷策劃的理性思考

開發商經過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業還未從根本上認識房地產營銷的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產前市場與產后市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應市場發展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創造效益的行為方法，是一條基于市場需求之上的“綱”，貫穿房地產定位、開發、銷售、物業管理等工作環節，它采用市場調研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，是房地產開發過程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業構筑品牌的基礎，樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產企業“匆忙決策”、“盲目開發”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質上是對房地產市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現象上，對于市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產前產后市場，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業品牌，主動適應市場、創造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產企業應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹的態度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業帶來效益。

4、建立有效的市場營銷策劃體系

市場營銷策劃是一個系統工程，它牽涉到企業、消費者、社會三者之間關系的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環節的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業人員，加強市場調查、預測與研究，進行市場營銷戰略的可行性設計，開展市場細分、產品定位、產品開發、產品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環節很復雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產企業應根據市場營銷策劃的要求，結合市場與企業實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協調，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。

5、從長計議做好市場營銷策劃工作

“短期行為”、“急功近利”是企業生產經營行為不理性的代名詞，忽視可持續發展的要求開展的市場營銷策劃實質上無視了長期發展，這樣的企業在市場經濟的大風大浪中經不起考驗?！懊つ扛L”的實質是缺乏自己的經營主張，由于市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現失真現象，捕風捉影式的開發，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發，看起來是搶奪市場，追求效益，實質上不能塑造企業的經營特色，投資也獲不到理想的回報，企業也無法實現穩定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發商的利益包括目前利益與長遠發展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目;而長遠發展要用遠見的目光來審視，否則被認為“不現實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發展應是經營者追求的目標，只有長遠發展，才可經久不衰。只追求目前利益，經營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產生短視最后導致“好景不長”，可以說把暫時的經濟效益指標當成唯一的追求，開發商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發展的現實需要，沒有目前利益要求長遠發展也是不可想象的，而長遠發展應該是開發商一貫追求的目標，不圖長遠發展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發展，考慮長遠發展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發展兩者不可兼得時應優先考慮長遠發展。湖南省房地產企業應冷靜地檢查自身的經營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發展的關系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發”等毛病的產生，從長計議地搞好房地產市場營銷策劃工作，促進企業的可持續發展。

6、確保市場營銷策劃科學規范

據消費者協會的統計表明，近幾年物業投拆的個案最多，投拆的內容大體為：發展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實不符，物業管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發商不深入細致的市場調研就上項目，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規范、不理智的表現。隨著我國房地產市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規范化、科學化發展。就這一發展趨勢來說，開發企業最需要的是房地產營銷策劃人才和優秀的營銷人員，湖南省房地產企業應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規律，發揮他們的積極性、創造性，注重營銷人員素質與業務的培訓。注重營銷策劃工作各項內容的銜接、協調，使營銷策劃科學化、規范化。加強房地產市場的調查與分析，把握市場機會，規避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案并及時進行實施后的追蹤檢查，以便發現策劃科學與否。